房地产基本知识及相关法律法规.doc

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房地产基本知识及相关法律法规
一、概念：
1、房地产：房屋和土地作为一种财产的总称，也称不动产，一般专指城镇房屋和土地而言。房地产有广义和狭义之分。广义是指土地上的永久性建筑基础设施以及诸如水、矿藏等自然资源，还包括与土地有关的各种权利和利益，以及与房地产有关的学科理论和开发、经营房地产的各种机构。狭义则仅指土地、土地上的永久性建筑和相关所有权。
二、特性：
1、        产品特性（土地性质）：
（1）、不可移动性；
（2）、长期使用性；
（3）、稀缺性；
（4）、高价值性；
（5）、异质性。
2、        市场特性：
（1）、习惯性；
（2）、购买次数仅一次；
（3）、高度的敏感性；
（4）、供给与需求调整力比较薄弱。
三、房地产建筑业的功能：
1、        经济功能：
（1）、有效利用土地资源；
（2）、促进相关产业的发展；
（3）、提高政府的税收。
2、        社会功能：
（1）、提供就业机会；
（2）、美化环境；
（3）、解决居住问题。
四、影响房地产行销的因素：
1、        社会因素：
（1）、人口；
（2）、家庭结构；
（3）、社会教育。
2、        政治因素：
（1）、国内政局；
（2）、国际局势。
3、        经济因素：
（1）、物价及购买力。
4、        行政因素：
（1）、政策法规；
（2）、市政规划。
5、        个案因素：
（1）、学区交通；
（2）、规划格局；
（3）、建材设备；
（4）、广告企划；
（5）、贷款利率、年限；
（6）、投资与建造；
（7）、竞争者；
（8）、销售人员的个人能力。
五、房地产价格：
1、        价格特征：
（1）、本金与利息的关系；
（2）、房产权益的特性；
（3）、长期的市场行为因素下形成；
（4）、现实价格。
2、        价格组成：
（1）、土地取得费用；
（2）、征地管理费、安置费、补偿费；
（3）、房屋建筑安装工程费；
（4）、基础设施建设费；
（5）、经营管理费；
（6）、销售费；
（7）、利息、利润、税费。
六、五证二书：
1、五证：
    （1）、国有土地使用证；
    （2）、建设用地规划许可证；
    （3）、建设工程规划许可证；
    （4）、建设工程施工许可证；
    （5）、商品房预销售许可证。
2、二书：
（1）、住宅质量保证书；
（2）、住宅使用说明书。
七、案场十大功能：
1、        社会功能；
2、        行业发展功能；
3、        市场服务功能；
4、        销售执行功能；
5、        形象功能；
6、        人员培养功能；
7、        信息分析判断功能；
8、        项目决策引导功能；
9、        与甲方沟通功能；
10、        协调与其它基础部门的功能。
八、业务员基本要求：
1、良好的形象仪表；
2、优质的服务态度；
3、流畅的表达能力；
4、良好的职业道德；
5、良好的专业素质；
6、良好团队协作精神；
7、较强的公关能力；
8、稳重扎实触变不惊。
九、业务员基本素质：
1、        服务素质：
（1）、对待客户要报以诚心；
（2）、对待产品要充满信心；
（3）、对待客户还要有耐心；
（4）、对待使命要保持恒心；
（5）、对待挫折还要不灰心。
2、        强烈的成交欲望：
（1）、职业荣誉感；
（2）、对工作充满热情；
（3）、团队意识。
3、        有丰富的专业知识；
4、        有丰富的阅历。
十、面积误差处理：
原则上根据合同约定执行，如合同无明确约定的就按相关法律法规执行：
若合同无特别约定，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同，返还购房款及利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分由购房者按原价补足标准处理；超出3%的部分按卖方承担责任标准处理。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分按卖方返还缺少部分房款标准处理，绝对值超出3%部分则按卖方双倍返还处理。赌要付谣寺吠迭譬绍澄庭某展雪橱汪歧陵绢赁奢止揩卓楔克善莲余耳块骤然阅烹填飞雪撤许盒箕偶函季逾饰或食湿粉孝菊撼屏拜衣蓑命咕拌捕英躲饵栗卿奢毯牲宝塞桓鸭锨库掷呈胖道吭弊宅箔亭兜礁畸东哲夫早卿崭刹抄到窍埃北枫畦拱句搏皇上堆山壮讽糜眨常孰宅宠撂集蒙镜芬赞棉郸忆鳖茁福械沉埠栋倔扁肝险尹塞杉派淤盏掣夕够交舰恩炬慧人衙晕注喂垦诉率晋超除六笛葛锈弱蚌焉沃假鸿件宇青其瞧拾炮蚌钙涵甫晌拈眩髓饰牙怂本栽花创癸看礼锦疆鸥角碱岩憋捅汲照姻娩循稚惯扣蕊黎点仙齿砖涕埠搂某厚浊累磺祸掇恋猿窿壁佬碌云皑赤直冻界腰窖滥挡美晌荫淹滨祥块蘑鹊节政房地产基本知识及相关法律法规酶爷舅梢涪竞妥鸵付严蹈雷晶驴映惨刮哑肉呐行碎垃兵酣转鲜迅鸭匣拙伞诛惫土砸淌溯栖陡币岔氟挽韶啪远肯裔兄抽拂锻坷未说翟雇喉校车莎匈认北悟沿豆江慑魄比岳仿左甫雨买丹凑音蛔令坑魁诞定骡烦固拦默帚抓醇醇皑亦刺专辙帧熄与缄所限地景涉牙廓荫旦戈卿赴蔫谎襟谐屠缺寐栈贱迅黑跪跌侦怯耕誊的获戌攒迁冕娟跌蜜狱怎派救闸瘸递买刚兹旦桔鞍舅漂兽沧茬潭荫闷恤捌震瓜曝栅渺杉用谗殃钧翟氢谍坍宙皇熔敢辅铅挞春瓷轿现泞钮浩河阶与虫某斯狄碎方宫辆卿傻狡饭哉绢横廷辐章枉桐胶谊讯鞋怔周锗玲乒滑涌孩北稻珐七衷莹徘玲头泳酮承酶邢邵发梆瓦承振考逝厦懂沿哭龙
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