房地产管理法律制.pptx

第十三章第十三章 房地产管理法律制度房地产管理法律制度 第一节 概述一、房地产的概述一、房地产的概述（一）房地产的概念（一）房地产的概念（二）房地产的特征（二）房地产的特征（P218-219）（三）我国的房地产市场（三）我国的房地产市场二、房地产管理法二、房地产管理法三、房地产管理法的基本原则（三、房地产管理法的基本原则（P220）我国房地产市场的发展历程：我国房地产市场的发展历程：80年代末年代末兴起，无兴起，无立法规范立法规范90年代初年代初出现房地出现房地产热产热1995年颁布实施年颁布实施房房地产管理法地产管理法，房地，房地产市场开始走向规范产市场开始走向规范90年代中年代中期随着住期随着住房制度改房制度改革，房地革，房地产市场再产市场再次火爆，次火爆，大量土地大量土地被违规征被违规征用建房。用建房。2002年年7月月1日国土资日国土资源部源部11号令、号令、2003年年3月月31日日71号令，号令，严杀乱征严杀乱征地之风，地之风，整顿房地整顿房地产市场产市场2004年开始年开始通过金融手通过金融手段调控房地段调控房地产市场（住产市场（住房贷款利率、房贷款利率、税收等等）税收等等）我国的房地产市场我国的房地产市场房房地地产产市市场场国有土地国有土地使用权出使用权出让市场让市场一级市场一级市场国家垄断国家垄断房地产房地产开发经开发经营市场营市场土地使用权土地使用权再行转让再行转让二级二级市场市场房产开发经房产开发经营营（商品房（商品房的开发经营）的开发经营）投入使用投入使用后的房屋后的房屋交易市场交易市场（二手楼（二手楼交易市场）交易市场）我国房地产市场的相关法律规定：我国房地产市场的相关法律规定：中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国房地产管理法（1995年年1月月1日）日）中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法（1999年年1月月1日）日）城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例（1998年年7月月20日）日）商品房销售管理办法商品房销售管理办法（2001年年6月月1日）日）城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定（2001年年8月月15日）日）城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（2004年年7月月20日）日）物业管理条例物业管理条例（2003年年9月月1日）日）城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法（2001年年8月月15日）日）城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法（2001年年8月月15日）日）房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法（2000年年6月月30日）日）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法（2002年年3月月5日）日）最高院最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释（2003年年7月月1日）日）第二节第二节 房地产开发房地产开发一、房地产开发的概述一、房地产开发的概述广广 义义建设前期的建设前期的开发工作开发工作土地开发（土地开发（“三通一平三通一平”）土地再开发土地再开发房屋开发项目建设房屋开发项目建设 二、房地产开发用地的取得二、房地产开发用地的取得 （一）国有土地使用权出让制度（一）国有土地使用权出让制度土地有偿有期限土地有偿有期限使用使用 1、土地使用权出让的概念及特征、土地使用权出让的概念及特征（1）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级市）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级市场）；场）；（2）出让的客体是）出让的客体是城市规划区内城市规划区内的的国有土地国有土地的的使用权；使用权；（3）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等；）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等；（4）出让有期限；（）出让有期限；（P225）（5）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金；）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金；（6）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。2、土地使用权出让的方式、土地使用权出让的方式 （1）协议出让；）协议出让；（2）招标出让）招标出让 （3）拍卖出让；）拍卖出让；（4）挂牌出让）挂牌出让（二）国有土地使用权划拨制度（二）国有土地使用权划拨制度（P221）注意注意:划拨土地上建的房子无法办理房产证划拨土地上建的房子无法办理房产证 三、房地产开发企业三、房地产开发企业注意：购房时应查验开发商的注意：购房时应查验开发商的企业法人营业执企业法人营业执照照和和房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质证书四、房屋拆迁四、房屋拆迁（已确定为拆迁的房屋不能买）（已确定为拆迁的房屋不能买）第三节 房地产交易 一、房地产交易的概念一、房地产交易的概念房房地地产产交交易易房地产转让房地产转让房地产开发房地产开发后的交易后的交易房地产投入使用后的交易房地产投入使用后的交易（二手楼交易）（二手楼交易）房地产抵押房地产抵押房地产租赁房地产租赁房地产管理体制房地产管理体制两证分离：土地使用权证、房产证两证分离：土地使用权证、房产证两证合一：房地产权证两证合一：房地产权证建成房屋的建成房屋的销售（现房销售（现房销售）销售）商品房预售商品房预售二、房地产的转让（有效要件）二、房地产的转让（有效要件）1、双方当事人合格；、双方当事人合格；2、交易应是双方当事人真实的意思反映（参见、交易应是双方当事人真实的意思反映（参见合合同法同法关于关于“合同效力合同效力”的规定）；的规定）；3、交易不得违反政策、法律和社会公共道德；、交易不得违反政策、法律和社会公共道德；4、房地产转让的客体必须合法（、房地产转让的客体必须合法（P228）；）；七种房子不能买：七种房子不能买：（1）没有预售许可证的房子；（）没有预售许可证的房子；（2）集体土地上建）集体土地上建的商品房；（的商品房；（3）划拨土地上建的商品房；（）划拨土地上建的商品房；（4）军队使用的土地上建的房子；（军队使用的土地上建的房子；（5）私自加建的商）私自加建的商品房；（品房；（6）查封抵押的房子；（）查封抵押的房子；（7）已确定拆迁）已确定拆迁的房子不能买。的房子不能买。5、必须订立书面合同，并办理登记手续。、必须订立书面合同，并办理登记手续。三、商品房预售三、商品房预售（一）商品房预售的概念（一）商品房预售的概念（二）商品房预售的条件（二）商品房预售的条件购买商品房必须购买商品房必须“五证五证”齐全：齐全：1中华人民共和国国有土地使用证中华人民共和国国有土地使用证；2中华人民共和国建设用地规划许可证中华人民共和国建设用地规划许可证；3中华人民共和国建设工程规划许可证中华人民共和国建设工程规划许可证；4建设工程开工证建设工程开工证；5商品房预售许可证商品房预售许可证。（三）购买商品房应注意的问题（三）购买商品房应注意的问题最高最高院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释若干问题的解释（2003年年7月月1日）日）1、商品房预售广告的效力：、商品房预售广告的效力：解释解释第第3条：条：商品房的销售广告和宣传资料为商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。当事人违反的，应当承担违约责任。措施：措施：（1）将售楼人员的承诺写进合同）将售楼人员的承诺写进合同；（；（2）保）保留楼书与广告。留楼书与广告。2、商品房的产权证书；、商品房的产权证书；注意：注意：（1）注意查询房屋交易信息；）注意查询房屋交易信息；（2）注意收集购房资料；）注意收集购房资料；（3）留心购房合同编号。）留心购房合同编号。商品房销售中的商品房销售中的“双倍赔偿双倍赔偿”：第第8条：具有下列情形之一，导致商条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。将该房屋出卖给第三人。第第9条条 出卖人订立商品房买卖合同时，具出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、商品房的质量问题：、商品房的质量问题：第第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（注（注意：没有支持意：没有支持“双倍赔偿双倍赔偿”）第第13条：条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法（2000年年6月月30日）日）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法（2002年年3月月5日）日）广东首宗商品房双倍索赔案广东首宗商品房双倍索赔案 1995年年1月月14日日，李李小小姐姐看看中中了了位位于于天天河河岗岗顶顶的的一一套套价价格格为为69万万元元的的商商品品房房，并并向向该该房房的的销销售售单单位位正正泰泰公公司司交交纳纳了了定定金金1万万元元。该该房房是是1992年年由由长长城城房房地地产产开开发发公公司司开开发发，广广州州市市广广源源实实业业公公司司购购入入该该房房后后，交交由由正正泰泰公公司司包包销销。1995年年12月月4日日，李李小小姐姐与与广广源源实实业业公公司司签签订订了了购购房房合合同同，并并于于同同日日将将房房款款存存入入华华侨侨公公司司的的帐帐户户，再再转转给给正正泰泰公公司司。但但直直至至2003年年6月月仍仍未未领领到到房房产产证证，遂遂将将广广源源实实业业公公司司、正正泰泰公公司司告告上上法法庭庭，要要求求双双倍倍赔赔偿偿。请请问问：李李小小姐姐的的诉诉讼请求是否应予支持？为什么？讼请求是否应予支持？为什么？4、适用的范围、适用的范围解释解释调整的范围：商品房买卖行为，调整的范围：商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。包括商品房预售和商品房现售。四、房屋抵押四、房屋抵押（城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法2001年年8月月15日）日）五、房屋租赁五、房屋租赁第四节第四节 物业管理物业管理一、物业管理的概念一、物业管理的概念二、物业管理法律关系的主体二、物业管理法律关系的主体业业主主业主业主大会大会执行机构执行机构物业管理企业物业管理企业业主委业主委员会员会三、物业管理中的契约关系三、物业管理中的契约关系1、业主公约、业主公约2、物业管理服务合同、物业管理服务合同