大集中系统土地增值税业务操作手册税务版样本.doc

目 录

大集中系统土地增值税功效模块操作手册 7
【Chapter 1系统概述】 7
一、【使用说明】 7
二、【步骤介绍】 7
（一）新增房地产项目标步骤处理 7
（二）存量房地产项目标步骤处理 8
三、【上线准备】 10
（一）参数配置 10
1. 不一样阶段清算房产类型 10
2. 项目登记所在区（县）和对应检验机关 10
（二）岗责配置 10
（三） 项目判定 11
1.已使用土地增值税模块地域（苏州、南通、盐城、无锡上线地域） 11
2.未使用土地增值税模块地域（除苏州、南通、盐城、无锡上线地域外） 13
四、【其它说明】 14
（一）土地增值税清算单位状态说明 14
（二）土地增值税纳税申报表出表规则 15
（三）其它事项说明 17
【chapter 2具体功效】 18
一、【项目登记】 18
（一）功效说明 18
（二）政策依据 18
（三）使用岗位 18
（四）业务前提 18
（五）具体操作 19
1.菜单位置 19
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核） 19
2-2.关键征管系统（纳税人外网申报、税务人员内网审核） 20
3.关键征管系统（办税服务岗操作） 22
（六）填报说明 23
（七）校验规则 23
（八）常见问题 23
1.纳税人取得立项批文中含有多个项目时怎样填写？ 23
2.项目所在市、区县和受理机关不一致怎么办？ 24
3.已登记房地产项目外网看不到？ 24
二、【预售登记】 25
（一）功效说明 25
（二）政策依据 25
（三）使用岗位 25
（四）业务前提 25
（五）具体操作 26
1.菜单位置 26
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核） 26
2-2.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核） 28
3.关键征管系统（税务人员内网信息采集） 29
（六）常见问题 31
1.房地产项目未取得预售许可证怎样处理？ 31
2.预售许可证对应土地增值税清算单位不一致怎样处理？ 31
四、【项目判定】 32
（一）功效说明 32
（二）政策依据 32
（三）使用岗位 32
（四）业务前提 32
（五）具体操作 32
1.菜单位置 32
2.关键征管系统（税务人员内网信息采集） 32
（六）填报说明 36
（七）常见问题 37
1.征收品目标关联规则有哪些？ 37
2. 怎样查看征收品目？ 38
五、【预征申报】 39
（一）功效说明 39
（二）政策依据 39
（三）使用岗位 39
（四）业务前提 39
（五）具体操作 39
1.菜单位置 39
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报） 40
2.关键征管系统（税务人员内网信息采集） 44
（六）填报说明 45
（七）常见问题 45
1.网上办税厅找不到应申报土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）？ 45
2. 某一房产类型预征率错误或没法选择？ 45
3. 怎样进行保障性住房不预征立案？ 45
4.保障性住房不预征立案需要提供哪些资料？ 45
5.怎样查看已开票房产收入？数字为何显示不正确？ 45
六、【清算条件评定】 46
（一）功效说明 46
（二）政策依据 46
（一）符合下列情形之一，纳税人应进行土地增值税清算： 46
（二）符合下列情形之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 46
（三）使用岗位 47
（四）业务前提 47
（五）具体操作 47
（六）填报说明 50
（七）校验规则 50
（八）常见问题 51
1.怎样查看已开票房产收入？数字为何显示不正确？ 51
2.清算条件评定保留后提议任务无法找到下一步骤？ 51
3.清算条件评定后任务挂起怎样操作？挂起任务怎样查询？ 52
七、【清算申报】 53
（一）功效说明 53
（二）政策依据 53
（三）使用岗位 53
（四）业务前提 53
（五）具体操作 53
1.菜单位置 53
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报） 54
（六）填报说明 58
（七）校验规则 58
（八）常见问题 58
1.网上办税厅找不到应申报土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？ 58
2.满足清算条件后为何出现两张申报表土地增值税纳税申报表（适用房地产项目预缴申报）和土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？怎样填写？ 59
3.清算申报无法直接填写附表？ 59
4.清算申报无法进行保留？ 59
5.清算申报分摊方法有误怎样修改？ 59
八、【清算审核】 60
（一）功效说明 60
（二）政策依据 60
（三）使用岗位 60
（四）业务前提 60
（五）具体操作 61
（六）填报说明 62
（七）校验规则 62
（八）常见问题 62
1.怎样查找应审核土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算申报）？ 62
2.怎样自动生成风险应对汇报？ 62
九、【清算后继续销售申报】 63
（一）功效说明 63
（二）政策依据 63
（三）使用岗位 63
（四）业务前提 63
（五）具体操作 64
1.菜单位置 64
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报） 64
2.关键征管系统（税务人员内网信息采集） 67
（六）填报说明 67
（七）校验规则 67
（八）常见问题 68
1.网上办税厅找不到应申报土地增值税纳税申报表（适用房地产项目清算后尾盘销售申报）？ 68
2.怎样查看已审核清算项目标单位建筑面积成本费用？ 68
3. 清算后尾盘销售申报无法直接填写附表？ 68
4. 清算后尾盘销售申报无法进行保留？ 68
5.清算后尾盘销售申报房产类型和清算时不一致怎样处理？ 68
十、【项目梳理】 69
（一）功效说明 69
（二）政策依据 69
（三）使用岗位 69
（四）业务前提 69
（五）具体操作 69
（六）填报说明 71
（七）校验规则 71
（八）常见问题 72
1.怎样查看待清理房地产项目？ 72
2.怎样匹配预售许可证和土地增值税清算单位？ 72
3.哪些项目属于无需清算项目？ 72
4.房产类型缺项怎么处理？ 72
5.清算时核定征收率低于5%怎样填写？ 72
6.已经清算申报但未进行清算审核房地产项目怎样填写基础信息确定表？ 72
十一、【核定征收】 73
（一）功效说明 73
（二）政策依据 73
（三）使用岗位 73
（四）业务前提 73
（五）具体操作 74
（六）填报说明 77
（七）校验规则 77
（八）常见问题 77
1.为何清算申报后核定征收率显示为5%？ 77
2.项目已经销售100%为何还继续催报土地增值税纳税申报表（适用房地产项目核定征收）? 77
3.怎样查看采取核定征收方法房地产项目？ 77
十二、【分期登记】 78

大集中系统土地增值税功效模块操作手册
（税务版1.0）

【Chapter 1系统概述】
一、【使用说明】
本操作手册针对大集中系统网上纳税服务厅房地产项目土地增值税纳税申报及相关涉税资料报送使用。该功效开发切实落实总局纳税申报表及税种管理要求，意在减轻纳税人反复报送资料负担，便于税务机关愈加好地对房地产项目标税种管理和做好纳税服务工作。每项功效均配有不一样权限。
二、【步骤介绍】
针对上线早期纳税人房地产项目标状态有存量房地产项目（在系统中已经有房地产项目登记等信息）和新增房地产项目（从未做过房地产项目登记）两种情形，具体不一样情形下纳税人包含操作步骤以下：
（一）新增房地产项目标步骤处理
通常情形下，依据房地产开发项目标开发情况结合土地增值税清算单位管理要求，对于新开发房地产项目，纳税人在整个房地产开发和销售过程中需要完成以下步骤：

【注意】假如房地产项目存在分期项目，需要在房地产项目登记后增加一个项目分期步骤，然后按不一样土地增值税清算单位进行预售登记、协议登记、预缴申报、清算申报和清算后尾盘销售申报。

（二）存量房地产项目标步骤处理
对已经进行房地产项目登记项目标管理要求以下：
1. 已经清算并销售完成房地产项目和无需清算项目，系统仅仅进行资料归集，不做下一步步骤，到此结束。

2.已经清算申报但未销售完成房地产项目，项目状态为已清算（旧），对尾盘销售部分需做项目判定，许可纳税人清算后尾盘销售申报，待销售完成后，步骤结束。

3. 已经进行房地产项目登记但未清算房地产项目，均按系统新步骤进行全方面处理，预售证登记、预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报，待销售完成后步骤结束。

三、【上线准备】
（一）参数配置
1. 不一样阶段清算房产类型
（见T_DM_WB 配置表）
如常州：10月1日前清算类型为：01一般标准住宅、01其它商品房
10月1日-1月1日 清算房产类型为03一般标准住宅、03其它类型住宅、03非住宅类房产，（由省局统一维护）
1月1以后 清算房产类型为 02一般住宅、02非一般住宅、02其它类型房产（由省局统一维护）
请各地先行核实01清算房产类型，附件：房产类型权限.xlsx

如10月1日前清算房产类型存在配置错误问题，请统一由市局征科处向省局征科处提出需求。
2. 项目登记所在区（县）和对应检验机关
（T_DM_WB_DJSLJG配置表）
如无锡：项目所在市 无锡、项目所在区（县）：江阴
对应检验机关为：无锡江阴局、
请各地先行核实，附件：受理机构配置.xlsx
如存在配置错误问题，请统一由市局征科处向省局征科处提出需求。

（二）岗责配置
所在菜单
事项
事项机关
事项完成时限
备注
房地产项目登记
-内网登记
-涉税审核
纳税服务局综合受理岗
5

房地产项目预销售登记
-内网登记
-涉税审核
纳税服务局综合受理岗
5

房地产项目分期登记
-内网登记
-涉税审核
基础税源管理局通常核实岗
10

房地产项目判定
房产判定
基础税源管理局通常核实岗
10

清算条件评定
清算条件评定核实
基础税源管理局通常核实岗
60

清算条件评定
清算条件评定认定
基础税源管理局通常认定岗
10

清算条件评定
清算条件评定审批
基础税源管理局审批岗
10

清算条件评定
清算条件评定立案
基础税源管理局通常核实岗
10

核定征收立案
核定征收核实
基础税源管理局通常核实岗
60

核定征收立案
核定征收认定
基础税源管理局通常认定岗
10

核定征收立案
核定征收审批
基础税源管理局审批岗
10

核定征收立案
核定征收立案
基础税源管理局通常核实岗
10

存量项目维护

基础税源管理局通常核实岗

如存在配置问题，请统一由征管科技处提出配置要求，向省局征管科技处反馈。
（三） 项目判定
因为现在纳税申报表出表规则和项目判定紧密相关，依据之前有没有上线土地增值税对应模块区分处理，具体以下：
1.已使用土地增值税模块地域（苏州、南通、盐城、无锡上线地域）
批量修改项目判定征收品目，如苏州：对照表以下：
原品目编码
原品目名称
对照新品目
0100
土地增值税清算
需按户、项目修改
010206
一般住宅(苏州 清算)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010207
一般标准住宅(苏州 清算)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010306
非一般住宅
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010307
非住宅
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010731
30%清算(保障性住房)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010732
40%清算(保障性住房)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010733
50%清算(保障性住房)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010734
60%清算(保障性住房)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010735
30%清算(其它类型住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010736
40%清算(其它类型住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010737
50%清算(其它类型住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010738
60%清算(其它类型住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010739
30%清算(非住宅类房产)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010740
40%清算(非住宅类房产)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010741
50%清算(非住宅类房产)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010742
60%清算(非住宅类房产)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010743
30%土地增值税(旧房转让)
010002土地增值税查账（旧房转让）
010744
40%土地增值税(旧房转让)
010002土地增值税查账（旧房转让）
010745
50%土地增值税(旧房转让)
010002土地增值税查账（旧房转让）
010746
60%土地增值税(旧房转让)
010002土地增值税查账（旧房转让）
010747
30%土地增值税(直接转让土地使用权)
040001土地增值税(直接转让土地使用权）
010748
40%土地增值税(直接转让土地使用权)
040001土地增值税(直接转让土地使用权）
010749
50%土地增值税(直接转让土地使用权)
040001土地增值税(直接转让土地使用权）
010750
60%土地增值税(直接转让土地使用权)
040001土地增值税(直接转让土地使用权）
010751
0%预征(土地增值税)
02一般住宅
010752
30%清算(一般住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010753
40%清算(一般住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010754
50%清算(一般住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
010755
60%清算(一般住宅)
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
0201
土地增值税预缴（一般住宅）
02一般住宅
02
一般住宅
保留
09
一般标准住宅0％
02一般住宅
0202
土地增值税预缴(写字楼 营业用房类)
需按项目修改
020288
省辖市市区非住宅类房产
保留
020299
县（含县级市）非住宅类房产
保留
0203
土地增值税预缴（高级公寓、度假村、别墅）
需按户修改
020388
省辖市市区非一般标准住宅（其它类型住宅）
保留
020399
县（含县级市）非一般标准住宅（其它类型住宅）
保留
0204
土地增值税（单位转让旧房）
010002土地增值税查账（旧房转让）
020412
单位转让旧房
010002土地增值税查账（旧房转让）
0205
土地增值税（个人转让旧房）
010002土地增值税查账（旧房转让）
020506
个人转让旧房（非住宅）
010002土地增值税查账（旧房转让）
021001
土地增值税核定征收率
无判定
0298
土地增值税预缴（其它0.03）
02一般住宅
0299
土地增值税预缴（其它0.01）
02一般住宅
8888
滞纳金
保留
9999
罚款
保留

其它未能批量修改项目每个项目逐一修改判定。具体参考未使用土地增值税模块地域具体做法。大集中系统中有项目判定模板工具，具体做法参见【项目判定】。
2.未使用土地增值税模块地域（除苏州、南通、盐城、无锡上线地域外）
之前未使用过土地增值税网上办税模块地域，鉴于纳税判定均对于企业纳税人做，现行房地产项目标土地增值税管理要求按项目管理，所以，对不一样项目状态下项目做判定。
未清算（旧）：
【项目所在地为省辖市市区】：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：一般住宅（02）、非一般住宅（020388）和其它类型房产（020288）。
【项目所在地为县级市】：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）；县级市征收品目为：一般住宅（02）、非一般住宅（020399）和其它类型房产（020299）。
已清算（旧）：
【查账征收-项目判定】：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算后尾盘销售适用），适用征收品目：010001土地增值税清算后继续销售
【核定征收-项目判定】：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用），征收方法为：核定应纳所得税额；适用征收品目：031001土地增值税核定(房地产开发企业) ，031003土地增值税核定(一般住宅---房地产开发企业)，031004土地增值税核定(其它类型房产---房地产开发企业) ，031005土地增值税核定(非一般住宅---房地产开发企业)
大集中系统中有项目判定模板工具，具体做法参见【项目判定】。
四、【其它说明】
（一）土地增值税清算单位状态说明
现在系统中土地增值税清算单位有以下多个
代码
状态名称
备注
0
待清理
未清理存量项目
11
未清算(旧)
未清算申报存量项目
12
已清算(旧)
已清算申报存量项目
13
已清算并销售100%(旧)
已清算并销售100%存量项目
14
无需清算(旧)
无需清算存量项目
1
预售登记前
清算单位初始登记后
2
预售登记后
清算单位登记过预售后
3
清算条件评定中
清算单位达成清算条件进入清算评定步骤
4
清算申报中
清算单位清算评定步骤走完，而且同意清算后，该项目标清算单位状态会变成清算申报中
5
已清算
清算单位申报清算申报表，内网审核经过后，该项目标清算单位状态会变成已清算申报
土地增值税新项目状态（征科处11.26变更后）：
1.预售登记前：当一个项目清算单位初始登记后，该项目标清算单位默认状态是预售登记前
2.预售登记后：当一个项目清算单位登记过第一个预售后，该项目标清算单位状态会变成预售登记后,能够申报预缴申报表
3.清算评定中：当一个项目提议清算评定步骤后，该项目标清算单位状态会变成清算评定中，此时纳税人项目开发汇报表，能够申报预缴申报表，假如评定不一样意，则状态修改为预售登记后。
4.清算中：当清算评定步骤经过，清算文书送达回证销号后，该项目标清算单位状态会变成清算中，能够申报预缴申报表和土地增值税清算申报表
5.已自行申报："当第一次正常申报清算申报表，审核经过后，该项目标清算单位状态会变成已自行申报，在提议清算审核时当再次申报清算申报为更正申报，而且能够申报清算后在销售申报表。"
6.清算审核中：在提议清算审核时，修改成清算审核中。同时内外网不许可申报该项目分期土地增值税清算申报表，外网可申报清算后在销售报表。在未出局清算结论通知书前，能够撤销已提议清算审核，此时状态修改为已自行申报。
7.清算审核经过："当内网清算结论通知书后，送达回证销号后，该项目标清算单位状态会变成清算审核经过，外网可申报 清算后再销售申报表和清算申报表（更正申报）
8.已清算：当清算申报表（更正申报）审核经过后，该项目标清算单位状态会变成已清算，外网只许可申报清算后在销售报表
9、核定立案，假如项目状态是清算审核中、清算评定中，不许可提议该步骤。其它状态均能够提议该步骤。核定立案通知书送达回证销号后，在核定清算申报表审核经过后，状态改为已清算。 不一样意，不调整状态。
任意状态下，均可依据判定出核定清算申报表。
（二）土地增值税纳税申报表出表规则
现在土地增值税中对于从事房地产开发纳税人，有4张申报表，分别是土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算适用）、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）和土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算后尾盘销售适用）。具体出表规则以下：
1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）出表规则
（1）项目判定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：一般住宅（02）、非一般住宅（020388）和其它类型房产（020288）。县级市征收品目为：一般住宅（02）、非一般住宅（020399）和其它类型房产（020299）。
（2）土地增值税清算状态为预售登记后或清算中，未清算（旧），清算条件评定中
（3）项目状态非注销、非作废
2.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算适用）出表规则
（1）项目判定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算适用）；征收品目为：0100土地增值税清算（房地产开发企业）
（2）土地增值税清算状态为清算申报中
（3）项目状态非注销、非作废
3.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）出表规则
（1）项目判定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用），征收方法为：核定应纳所得税额；适用征收品目：
031001土地增值税核定(房地产开发企业)
031003土地增值税核定(一般住宅---房地产开发企业)
031004土地增值税核定(其它类型房产---房地产开发企业)
031005土地增值税核定(非一般住宅---房地产开发企业)
（2）土地增值税清算状态为清算申报中
（3）项目状态非注销、非作废

4. 土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算后尾盘销售适用）出表规则
新增项目出表规则：
（1）项目判定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算后尾盘销售适用），适用征收品目：010001土地增值税清算后继续销售
（2）土地增值税清算状态：已清算申报
（3）登记状态不是注销、作废

存量项目出表规则：
依据各地市配置房产类型参数表，出具申报表。房产类型最少为两种，最多为四种。需要填写附表《已清算房地产项目清算后基础信息确定表》
出表规则：
（1）项目判定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算后尾盘销售适用），适用征收品目：010001土地增值税清算后继续销售
（1） 土地增值税清算状态：已清算（旧）
（3）登记状态不是注销、作废
（三）其它事项说明
1.截图需大集中项目组依据修改情况立即更新
2.常见问题需纳税服务处和各测试单位深入补充
3.填报说明见附件

【chapter 2具体功效】
一、【项目登记】
（一）功效说明
功效目标：该菜单提供房地产项目登记功效，纳税人按土地增值税清算单位管理要求填写相关信息，便于税务人员加强房地产开发项目标日常税收管理，实施项目管理。
（二）政策依据
法律依据：《中国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中国税收征收管理法》、《国家税务总局相关房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题通知》（国税发[]187号）第一条、《国家税务总局相关印发《土地增值税清算管理规程》通知》（国税发[]91号）《相关印发《土地增值税清算管理规程》通知》（苏地税发[]72号)第六条、第七条、第八条。
（三）使用岗位
纳税人外网使用或税务机关纳税服务大厅综合受理岗内网使用。
（四）业务前提
从事房地产开发纳税人取得立项批文后进行房地产项目登记。
（五）具体操作
1.菜单位置
（1）网上办税厅（外网）：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房地产项目（变更）登记】
（2）关键征管系统（内网）：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
第一步：纳税人登录网上办税厅（外网）：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房地产项目（变更）登记】

第二步：点击【房地产项目（变更）登记】出现以下界面：

【功效一】【查询】：输入具体项目名称及项目登记日期，点击右上角【查询】按钮可进行模糊查询；
【功效二】【登记】：点击右上角【登记】按钮，可新增一个房地产项目信息登记。
第三步：点击右上角【登记】按钮，新增一个房地产项目：

包含【申请表】、【附报资料】、【政策关键点】三个菜单。
其中蓝色框为必填项，白色框为选填项。
第四步：填写完成后，点击【暂存】后可下次打开再修改；点击【提交】后不可修改，等候税务机关审核。
2-2.关键征管系统（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
对纳税人提交房地产项目登记，税务机关审核操作以下：
第一步：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】，也能够直接在功效检索中搜"涉税"找到【网上申报涉税申请审核】菜单

第二步：点击【网上申报涉税申请审核】后出现下图，点击查询可找到未审核涉税事项：

第三步：点击涉税事项下红色字体【房地产项目登记】出现下图：

第四步：税务人员审核相关材料并维护对应信息。
税务人员需【主管税务机关】、【国库信息】、【土地增值税申报方法（按判定）】等，并签署审核意见，点击保留后关闭即可。
注：涉税审核事项天天晚上会自动同时数据到外网，假如急需进行下一步操作，能够在点击外网中数据同时，选择项目信息同时即可。
3.关键征管系统（办税服务岗操作）
第一步：办税服务岗登录关键征管系统（内网）：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】点击【房地产项目登记】出现下图：

第二步：填写相关信息，点击保留后关闭即可。
（六）填报说明
1.纳税人依据该房地产项目标立项批文，填写【发改委批文号】、【发文日期】、【项目名称】、【项目投资总额】、【项目坐落地址】、【项目计划总建筑面积】、【计划容积率】、【项目所在市】、【项目所在区（县）】等项目基础信息。
2.纳税人依据该项目标计划许可证，填写【项目许可证类型】、【项目计划许可证编号】。
3.【纳税人名称】、【纳税人识别号】、【单位注册地址】为系统自动带出数据，来自税务登记中纳税人信息。
4.纳税人依据该房地产项目标土地出让协议信息填写【土地总面积】、【取得土地时间】、【支付土地及契税价款】等土地信息。
5.【主管税务机关】、【国库信息】、【土地增值税申报方法（按判定）】等，审核意见，为税务人员维护信息。
（七）校验规则
蓝色框为必填项，白色框为选填项。当蓝色框内内容为空时无法【提交】。
（八）常见问题
1.纳税人取得立项批文中含有多个项目时怎样填写？
纳税人取得立项批文中为多个房地产项目（通常为分期项目）时可直接依据分期项目做房地产项目登记，也可进行先做一个房地产项目登记，然后经过内网进行分期项目登记。

2.项目所在市、区县和受理机关不一致怎么办？
纳税人在选择检验机关时找不到对应检验机关通常是因为配置不全。可查看受理机构配置T_DM_WB_DJSLJG配置表，看是否配置了该机关。

3.已登记房地产项目外网看不到？
涉税审核事项（包含房地产项目登记）天天晚上会自动同时数据到外网，假如当日看不到，又急于进行下一步操作，能够在点击外网中数据同时，选择项目信息同时即可。

二、【预售登记】
（一）功效说明
该功效关键目标：1.便于主管税务机关按土地增值税清算单位要求，加强房地产开发项目标日常税收管理，实施项目管理。并依据项目标销售情况掌握进度，监控土地增值税是否达成清算条件（2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成）。2.发票开具功效。
（二）政策依据
法律依据：《中国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中国税收征收管理法》、《国家税务总局相关房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题通知》（国税发[]187号）第一条、《国家税务总局相关印发《土地增值税清算管理规程》通知》（国税发[]91号）《相关印发《土地增值税清算管理规程》通知》（苏地税发[]72号)第六条、第七条、第八条。
（三）使用岗位
纳税人外网使用或税务机关纳税服务大厅综合受理岗内网使用。

（四）业务前提
房地产项目登记后
（五）具体操作
1.菜单位置
（1）网上办税厅（外网）：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房地产项目预（销）售证登记】
（2）关键征管系统（内网）：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【预（销）售登记/变更】
2-1.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
第一步：登陆网上办税厅：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—【房产项目预（销）售证登记】

第二步：点击【登记】--进行房产项目预（销）售证登记

第三步：填报【 房产项目预（销）售证登记】对应内容

1.点击【关联房地产项目】--选择需要申报项目标土地增值税清算单位编码

2.选择对应项目点击【查询】，在房产项目分期情况列表选择对应清算单位编码--【确定】
第四步：填报【 房产项目预（销）售证登记】对应内容，确定无误后点击【提交】完成，待税务机关审核后生效。
晚上会自动同时数据到外网，假如急需下一步操作，能够在点击外网数据同时，选择项目信息同时即可。

2-2.网上办税厅（纳税人外网申报、税务人员内网审核）
对纳税人提交房地产项目登记，税务机关审核操作以下：
第一步：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【项目登记/变更】，也能够直接在功效检索中搜"涉税"找到【网上申报涉税申请审核】菜单

第二步：点击【网上申报涉税申请审核】后出现下图，点击查询可找到未审核涉税事项：

第三步：点击涉税事项下红色字体【预（销）售证登记】出现下图：

第四步：税务人员审核相关材料并维护对应信息。
税务人员需【主管税务机关】、【国库信息】、【土地增值税申报方法（按判定）】等，并签署审核意见，点击保留后关闭即可。
注：涉税审核事项天天晚上会自动同时数据到外网，假如急需进行下一步操作，能够在点击外网中数据同时，选择项目信息同时即可。
3.关键征管系统（税务人员内网信息采集）
第一步：【涉税业务】--【网上办税】---【房地产项目管理】—点击【房地产项目预（销）售证登记】，进行房产项目预（销）售证登记

第二步：填写房产项目预（销）售证登记相关信息

第三步：点击【关联房地产项目】--选择需要申报项目标土地增值税清算单位选择对应项目点击【查询】，在房产项目分期情况列表选择对应清算单位编码--【确定】

第四步：正确填写完该申报表点击提交完成生效。
（六）常见问题
1.房地产项目未取得预售许可证怎样处理？
部分房地产项目，比如政府相关派出机构等拆迁安置项目，没有预售许可证，不过也开始转让房地产。税务机关可一样进行项目判定，外网依旧能够进行土地增值税预征申报。
2.预售许可证对应土地增值税清算单位不一致怎样处理？
可经过项目维护功效进行重新匹配。
四、【项目判定】
（一）功效说明
该功效关键目标：便于在项目早期要求好该项目标国库预算级次、对应税种和征收品目，方便申报表按期推送。
（二）政策依据
对应政策依据
（三）使用岗位
税务机关纳税服务大厅综合受理岗内网使用。
（四）业务前提
描述该操作业务前提
（五）具体操作
1.菜单位置
（1）办税服务大厅：【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【房产项目判定】
2.关键征管系统（税务人员内网信息采集）
第一步：登录【征管系统】--【申报纳税】---【土地增值税管理】—【房产项目判定】
第二步：输入【房地产项目编码】并选择该项目标【土地增值税清算单位】信息，能够查看或新增项目判定：
第三步：点击【新增】，出现以下页面，维护相关土地增值税判定信息。

第四步：点击确定，可在下方查看已新增判定。

【小窍门】项目判定模板使用
第一步：登录【征管系统】搜索“项目模板制作”，找到【项目模板制作】

第二步：点击【项目模板制作】，可新增项目判定模板。

第三步：新增土地增值税预征模板（从事房地产开发纳税人预征适用）-省辖市
一般住宅（02），点击下一条，完成非一般住宅（020299）、其它类型房产（020288）。
第四步：完成土地增值税模板，点击保留。

第五步：适用土地增值税判定模板，批量操作。

（六）填报说明
填写次序及必填选填项，填写依据
土地增值税征收品目和对应申报表关系：
品目
房产类型
申报表
02一般住宅
一般住宅
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）
020288省辖市市区非住宅类房产
非住宅类房产
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）
020299县（含县级市）非住宅类房产
非住宅类房产
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）
020388省辖市市区非一般住宅（其它类型住宅）
非一般住宅
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）
020399县（含县级市）非一般住宅（其它类型住宅）
非一般住宅
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）
0100土地增值税清算（房地产开发企业）
不分类型
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算适用）
031001土地增值税核定（房地产开发企业）
不分类型
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）
031003土地增值税核定(一般住宅---房地产开发企业)
一般住宅
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）
031004土地增值税核定(非住宅类房产---房地产开发企业)
非住宅类房产
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）
031005土地增值税核定(非一般住宅---房地产开发企业)
非一般住宅
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）
010001 土地增值税清算后继续销售
不分类型
土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算后尾盘销售适用）

（七）常见问题
1.征收品目标关联规则有哪些？
（1）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）项目判定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人预征适用）；省辖市市区征收品目为：一般住宅（02）、非一般住宅（020388）和其它类型房产（020288）。县级市征收品目为：一般住宅（02）、非一般住宅（020399）和其它类型房产（020299）。
（2）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算适用）项目判定：申报表种类为：08G土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人清算适用）；征收品目为：0100土地增值税清算（房地产开发企业）
（3）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用）项目判定：申报表种类为：08I土地增值税纳税申报表（从事房地产开发纳税人核定适用），征收方法为：核定应纳所得税额；适用征收品目：
031001土地增值税核定(房地产开发企业)
03100