中信红树湾价格方案价格报告核心均价确定样本.doc

第二章 关键均价确定一、 对比楼盘选择二、 对比楼盘权重确定三、 关键均价静态比准中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出同类户型，总价相近楼盘较少，可比性相对局限，经过同区域同质楼盘和相关区域三级市场成交分析，确定关键均价。一、 对比楼盘选择：商品价格受市场供求关系、可替换商品价格等原因制约，所以市场上同质产品价格对本项目标价格制订相关键参考价值，在选择对比楼盘时，要把握以下三个标准：l 区域相关性l 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）l 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重合性）参考楼盘参见后页竞争楼盘分布图及竞争楼盘列表因为在销售阶段，工程展示不一样，在参考时应确立一个比较标准，即各项指标均在现在在售项目中抽取其中户型面积，总价相近部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项原因对比打分。a) 天鹅堡二期II区天鹅堡二期II区7月3日选房，和项目入市时机最为靠近，而且，从档次、区域及面积总价方面分析，含有较强可比性，应充足对比项目标优劣势确定均价。b) 世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳世纪村和项目仅一路之隔，也是现在本区域内唯一在售项目，即使在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品和项目有相近，含有较强参考价值。红树东方即使销售已到尾声，但因其区域和产品相关度较高，且时隔较近，含有一定借鉴意义。红树西岸和瑞河耶纳，和本项目位置最相近，从其产品品质和估计推出时间分析，将是项目推出时最大竞争对手，但因为其还未开始发售，所以不作为项目关键均价合成对比楼盘，和她们竞争分析在后面价格策略中表现。c) 熙园、兰溪谷熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下单位为多为一梯两户圆楼，对于本项目有可比性；兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积和本项目在一定程度上含有可比性。d) 天鹅堡一期天鹅堡一期A、B、C、栋10月入市，销售周期长，和本项目标可比性不大，所以仅把D、E作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场成交对本项目有一定借鉴作用；e) 香域中央、水榭花全部、硅谷别墅本项目入市时，以上项目尚无正确价格，但从区域、产品品质和现在市场预期价格分析，这多个项目也是本项目标竞争对手；水榭花全部兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天一天二世纪村本项目红树东方竞争楼盘分布图竞争楼盘列表项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售情况在售楼盘天鹅堡二期II区11.1万3.662342240-260四房98007月3日兰溪谷9.3万1.65539143-163四房98004月17日70世纪村日月府10.6万3.51564150-200三房200-220四房76004月18日后续项目瑞河耶纳11.1万1.4400多TOHO：220-270多层：200-250小高层：130-17085009月底红树西岸25万3.4116795-100两房120-200三房150007月认筹8月开盘硅谷别墅三期11万2.04300240平米四房水榭花全部三期9万总体1.491-305年底香域中央18万2.08720159-172四房900010月御景东园19万5.91021120-150三房90006月20日现在积累350张卡二、 对比楼盘权重确定：我们把和项目相关楼盘进行打分，依据其排序和价格透明性确定比较权重。位置相近20同质产品25竞争关系55总分天鹅堡二期II区15205590红树东方1515535熙园515525兰溪谷1010525世纪村王府205025天鹅堡二期区1510025水榭花全部二期510015依据上表中评分情况以同区域参考为关键来进行分配，竞争关系相对关键，所以和项目推出时间最为靠近天鹅堡二期II区权重稍大，水榭花全部二期仅作参考，权重较小（所选定比重取整数值）。原因权重对应楼盘比重存在竞争75天鹅堡二期II区40红树东方15熙园10兰溪谷10无竞争25世纪村10天鹅堡二期区10水榭花全部二期5关键均价比准项目实收均价(元/M2)销售调整市场调整均价(元/M2)折算率比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)天鹅堡二期区98001960498%941740%3767红树东方86000.978342107%8963 15%1345 熙园98000.999702100.55%9755 10%976 兰溪谷96001.029792102%9998 10%1000 世纪村王府87000.938091110.30%8924 10%892 天鹅堡二期区1000011000097%9670 10%967 水榭花全部二期110001.021122098%10945 5%547 累计100%9570 说明：a) 表中各楼盘均价为各项目和本项目对比，同质产品现在销售实现实收均价；b) 表中天鹅堡二期II区均价为其入市时实收均价；c) 表中熙园均价指除开TOWN HOUSE以后高层部分实收均价；d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；e) 表中天鹅堡二期区均价为实收均价；f) 折算率是依据对比项目和本项目在入市时，各原因对比打分确定，其中工程展示假设达成以下要求：l 环境工程展示到位l 样板房、入户大堂装修完成开放l 外围导示系统到位l 看楼通道系列包装到位l 楼梯包装到位结论：经过静态市场比较法,本项目标市场比准价格取整为9570元/平方米