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1、 第二章 关键均价确定 一、 对比楼盘选择 二、 对比楼盘权重确定 三、 关键均价静态比准 中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出同类户型，总价相近楼盘较少，可比性相对局限，经过同区域同质楼盘和相关区域三级市场成交分析，确定关键均价。 一、 对比楼盘选择： 商品价格受市场供求关系、可替换商品价格等原因制约，所以市场上同质产品价格对本项目标价格制订相关键参考价值，在选
2、择对比楼盘时，要把握以下三个标准： l 区域相关性 l 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） l 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重合性） 参考楼盘参见后页《竞争楼盘分布图》及《竞争楼盘列表》 因为在销售阶段，工程展示不一样，在参考时应确立一个比较标准，即各项指标均在现在在售项目中抽取其中户型面积，总价相近部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项原因对比打分。 a) 天鹅堡二期II区 天鹅堡二期II区7月3日选房，和项目入市时机最为靠近，而且，从档次、区域及面积总价方面分析，含有较强可比性，应充足对比项目标优劣势确定均价。 b) 世纪村王府、日月府，红树东
3、方，红树西岸，瑞河耶纳 世纪村和项目仅一路之隔，也是现在本区域内唯一在售项目，即使在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品和项目有相近，含有较强参考价值。 红树东方即使销售已到尾声，但因其区域和产品相关度较高，且时隔较近，含有一定借鉴意义。 红树西岸和瑞河耶纳，和本项目位置最相近，从其产品品质和估计推出时间分析，将是项目推出时最大竞争对手，但因为其还未开始发售，所以不作为项目关键均价合成对比楼盘，和她们竞争分析在后面价格策略中表现。 c) 熙园、兰溪谷 熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下单位为多为一梯两户圆楼，对于本项目有可比性； 兰溪谷今年4月份开始分4
4、批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积和本项目在一定程度上含有可比性。 d) 天鹅堡一期 天鹅堡一期A、B、C、栋10月入市，销售周期长，和本项目标可比性不大，所以仅把D、E作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场成交对本项目有一定借鉴作用； e) 香域中央、水榭花全部、硅谷别墅 本项目入市时，以上项目尚无正确价格，但从区域、产品品质和现在市场预期价格分析，这多个项目也是本项目标竞争对手； 水榭花全部 兰溪谷 硅谷别墅 红树西岸 瑞河耶纳 熙园 天一 天二Ⅰ 世纪村 本项目 红树东方 竞争楼盘分布图 竞争楼盘列表 项目 建面 容积率
5、 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 销售情况 在售楼盘 天鹅堡二期II区 11.1万 3.662 342 240-260四房 9800 7月3日 兰溪谷 9.3万 1.65 539 143-163四房 9800 4月17日 70％ 世纪村日月府 10.6万 3.51 564 150-200三房 200-220四房 7600 4月18日 后续项目 瑞河耶纳 11.1万 1.4 400多 TOHO：220-270 多层：200-250 小高层：130-170 8500 9月底 — 红树西岸 25万 3
6、4 1167 95-100两房 120-200三房 15000 7月认筹8月开盘 — 硅谷别墅三期 11万 2.04 300 240平米四房 — — — 水榭花全部三期 9万 总体1.4 — 91-305 — 年底 — 香域中央 18万 2.08 720 159-172四房 9000 10月 — 御景东园 19万 5.9 1021 120-150三房 9000 6月20日 现在积累350张卡 二、 对比楼盘权重确定： 我们把和项目相关楼盘进行打分，依据其排序和价格透明性确定比较权重。 位置相近20 同
7、质产品25 竞争关系55 总分 天鹅堡二期II区 15 20 55 90 红树东方 15 15 5 35 熙园 5 15 5 25 兰溪谷 10 10 5 25 世纪村王府 20 5 0 25 天鹅堡二期Ⅰ区 15 10 0 25 水榭花全部二期 5 10 0 15 依据上表中评分情况以同区域参考为关键来进行分配，竞争关系相对关键，所以和项目推出时间最为靠近天鹅堡二期II区权重稍大，水榭花全部二期仅作参考，权重较小（所选定比重取整数值）。 原因 权重 对应楼盘 比重 存在竞争 75％ 天鹅堡二期II区
8、 40％ 红树东方 15％ 熙园 10％ 兰溪谷 10％ 无竞争 25％ 世纪村 10％ 天鹅堡二期Ⅰ区 10％ 水榭花全部二期 5％ 关键均价比准 项目 实收均价(元/M2) 销售调整 市场调整均价(元/M2) 折算率 比准均价(元/M2) 权重值 折算价格(元/M2) 天鹅堡二期Ⅱ区 9800 1 9604 98% 9417 40% 3767 红树东方 8600 0.97 8342 107% 8963 15% 1345 熙园 9800 0.99 9702 100.55% 9755 10%
9、 976 兰溪谷 9600 1.02 9792 102% 9998 10% 1000 世纪村王府 8700 0.93 8091 110.30% 8924 10% 892 天鹅堡二期Ⅰ区 10000 1 10000 97% 9670 10% 967 水榭花全部二期 11000 1.02 11220 98% 10945 5% 547 累计 100% 9570 说明： a) 表中各楼盘均价为各项目和本项目对比，同质产品现在销售实现实收均价； b) 表中天鹅堡二期II区均价为其入市时实收均价； c) 表中熙园均价指除开TOWN HOUSE以后高层部分实收均价； d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价； e) 表中天鹅堡二期Ⅰ区均价为实收均价； f) 折算率是依据对比项目和本项目在入市时，各原因对比打分确定，其中工程展示假设达成以下要求： l 环境工程展示到位 l 样板房、入户大堂装修完成开放 l 外围导示系统到位 l 看楼通道系列包装到位 l 楼梯包装到位 结论：经过静态市场比较法,本项目标市场比准价格取整为9570元/平方米
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