阶段性担保责任案例.docx

北京市住房贷款担保中心与林晖担保合同追偿权纠纷一案当事人: 法官: 文号:（2008）海民初字第28534号 原告北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦西座7-8层。法定代表人汪平华，主任。委托代理人聂磊，北京市经纬律师事务所律师。委托代理人张颖利，北京市经纬律师事务所律师。被告林晖，男，1963年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区学院路38号北京宿舍19号楼15层2号。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）与被告林晖担保合同追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨靖独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京市住房贷款担保中心委托代理人聂磊到庭参加诉讼。被告林晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告担保中心诉称：林晖为购买北京中鸿天房地产有限公司（以下简称中鸿天公司）开发的位于北京市朝阳区建国路179号现代城3号楼0610的房产，向中国工商银行北京市崇文支行（以下简称崇文支行）申请个人住房贷款。崇文支行与林晖、中鸿天公司三方于1999年8月17日订立了编号为1999年崇房个借贷字990139号个人住房借款合同（以下简称借款合同）及个人住房借款抵押合同（以下简称抵押合同）、个人住房借款保证合同（以下简称保证合同）。该合同约定，崇文支行向林晖提供个人住房贷款107万元，贷款期限10年，自1999年8月19日至2009年8月19日，贷款月利率5.025 ，林晖采用按月等额还款方式。合同约定中天鸿公司承担阶段性保证责任。2003年12月29日崇文支行、中鸿天公司与担保中心签订了阶段性保证责任转移协议（以下简称转移协议），该协议是担保中心、崇文支行、中鸿天公司签订的个人住房借款合同的补充，与借款合同具有同等的法律效力。该协议约定，中鸿天公司的阶段性保证责任转由担保中心承担，保证期间自该协议生效之日止该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将房屋他项权证交给崇文支行保管之日止。该房屋的抵押登记工作由崇文支行授权给担保中心办理。林晖自2007年12月至2008年6月连续4期未偿还银行贷款，欠款合计71 947.88元，包括逾期本金64 048.6元及利息7899.28元。崇文支行依据协议，于2008年6月27日向担保中心发出履行保证责任通知书，担保中心于2008年6月27日代林晖向崇文支行偿还了上述款项，崇文支行给担保中心出具了代偿证明。担保中心履行了保证责任后多次要求林晖偿还代偿的款项，林晖均未还款。并且林晖未及时提供抵押登记所需的文件及相关费用，致使担保中心至今未能办理相应的抵押登记手续。故担保中心提起诉讼，诉讼请求为：1、请求林晖支付担保中心代偿的本金共64 048.6元及利息7899.28元；2、请求林晖支付担保中心自代偿之日起至其付清全部款项日止的利息损失；3、请求林晖提供全部抵押登记所需的文件、费用等。诉讼中，担保中心撤回第三项诉讼请求。被告林晖未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：1999年8月17日，崇文支行与林晖签订一份个人住房借款合同。该合同规定，崇文支行向林晖发放个人住房贷款共计107万元，用于购买北京市朝阳区建国路179号3号楼0610室的房产。贷款期限自1999年8月19日至2009年8月19日。贷款月利率为5.025，利息从放款之日起计算。林晖授权崇文支行在该合同和保证合同及抵押合同签订或登记备案后，以林晖购房款名义将贷款一次划入售房者的账户，用于购买上述房产。自1999年9月19日起，林晖采用月均等额还款方式归还贷款额，自借款之日起于每月19日归还贷款本息，每期归还11 895.32元，共120期。林晖应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，崇文支行将按国家规定，对逾期贷款每日计收万分之三罚息。林晖不按期支付贷款利息时，崇文支行对林晖未按期支付的利息计收复利。如林晖连续三个付款期或在该合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，崇文支行有权要求林晖立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），由此而引起的任何损失均由林晖负担。同日，崇文支行与林晖签订一份抵押合同。该合同规定，为确保借款合同的履行，林晖愿以其有权处分并拥有所有权的位于北京市朝阳区建国路179号3号楼0610室的房产抵押给崇文支行，作为偿还借款合同项下借款的担保。抵押担保的范围为借款合同项下借款本金、利息及其他费用（包括因债务人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、林晖应支付实现贷款债权和抵押权的费用。该合同签订后，林晖与崇文支行应持该合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件，到有关的管理部门办理抵押物的登记手续。林晖保证在其不履行借款合同约定条款时，崇文支行有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。同日，崇文支行与中鸿天公司签订一份保证合同。该合同规定，为确保林晖对借款合同的履行，由中鸿天公司向崇文支行提供借款保证。中鸿天公司的保证范围为林晖根据借款合同向崇文支行借用的贷款本金107万元及其利息（包括因债务人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息及其他费用）和实现债权的费用。中鸿天公司的保证期限自该合同签订之日起，至抵押合同抵押登记生效时止。中鸿天公司承诺对林晖还款的义务承担连带责任，如林晖未按合同的约定履行还款义务，中鸿天公司保证在接到崇文支行书面索款通知后3日内履行还款义务。中鸿天公司同意崇文支行在林晖逾期未偿还贷款本息时，直接要求中鸿天公司履行义务。中鸿天公司有责任和义务为林晖办妥房屋所有权证及相关手续，并交与崇文支行。林晖代理人亦在该合同上签字。2003年12月29日，崇文支行、中鸿天公司及担保中心共同签订一份转移协议。该协议约定，经协议三方共同认可，原由崇文支行发放并由中鸿天公司承担阶段性保证责任的现代城项目个人住房贷款，中鸿天公司的阶段性担保责任转由担保中心承担。担保中心每笔贷款项下的保证期间，自该协议生效之日起至该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将房屋他项权证交崇文支行保管之日止。该协议生效之前已经发生的保证债务，仍由中鸿天公司承担。借款人在担保中心承担保证责任期间，未能按照借款合同的规定按期偿还本息连续三期（含三期以上）或累计六期（含六期以上），崇文支行认为需由担保中心承担保证责任时，崇文支行应及时书面通知担保中心，担保中心在收到崇文支行书面的中国工商银行北京市分行逾期贷款催收通知书后，五个工作日内履行保证责任，按崇文支行要求代借款人偿还所欠逾期部分款项或剩余全部贷款。担保中心按崇文支行要求代借款人偿还剩余全部贷款后，崇文支行即将借款合同项下崇文支行对借款人所享有的全部权利转让给担保中心，担保中心取得上述权利后，有权向借款人行使追偿权，并承担由此产生的一切费用。中鸿天公司、担保中心同意在该协议签署后十个工作日内，共同将中鸿天公司阶段性保证责任转由担保中心承担一事通知担保贷款情况明细表中所列各借款人。林晖系担保贷款情况明细表中所列借款人之一。2008年6月27日，崇文支行向担保中心出具一份履行保证责任通知书。该通知书称，崇文支行于1999年8月19日根据借款合同向借款人林晖发放了107万元个人住房消费贷款，限期120个月，担保类型为抵押加担保，林晖用于购买朝阳区建国路88号现代城3-0610住房。现林晖已连续7期，贷款本息合计71 947.88元（其中未还逾期本金64 048.6元，未还利息7899.28元，剩余本金为221 481.46元）未偿还，根据合同有关条款，请担保中心按此说明履行代偿责任，代借款人还清所欠贷款本金、利息、罚息及有关费用。同日，崇文支行向担保中心出具一份代偿证明。该证明称，借款人林晖于1999年8月19日，向该行贷款107万元用于购买朝阳区建国路88号现代城3-0610房产。林晖7期不能按时还款，担保中心于2008年6月27日代为偿还欠款71 947.88元。用于偿还林晖在2007年12月、2008年1月、2月、3月、4月、5月、6月的逾期住房贷款。该行已经用此笔款项偿还了林晖的全部逾期本金及利息、罚息。诉讼中，担保中心称，其放弃要求林晖提供全部抵押登记所需的文件、费用等的诉讼请求。此外，担保中心向林晖主张的利息损失，其计算方式为按照中国人民银行同期贷款利率，自代偿之日起计算至林晖付清全部款项日止。上述事实，有担保中心提交的借款合同、抵押合同、保证合同、转移协议、履行保证责任通知书、代偿证明等证据以及本案开庭笔录在案佐证。本院认为：林晖与崇文支行签订的个人借款合同，中鸿天公司与崇文支行签订的保证合同及崇文支行、中鸿天公司与担保中心签订的转移协议，其内容均未违反国家法律、行政法规定的禁止性规定，皆应属有效。本案中，在借款合同履行过程中，由于林晖未能按期向崇文支行清偿借款本息，故崇文支行有权要求林晖提前清偿全部剩余借款本息。由于林晖所购房产未能向崇文支行办理房产抵押，故在林晖违约的情况下，崇文支行有权在保证范围内要求连带保证人承担代偿责任。在林晖出现违约行为以前，根据转移协议约定，原由中鸿天公司为林晖承担的阶段性担保责任已转由担保中心承担，故崇文支行有权直接要求担保中心就林晖未能依约清偿的部分承担保证责任。结合本案事实，担保中心已向崇文支行代偿了林晖所欠剩余借款本金64 048.6元及利息7899.28元。担保中心在承担保证责任后，有权在该范围内向林晖进行追偿，故担保中心该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于担保中心要求林晖赔偿代偿款利息损失的诉讼请求，因林晖未能向担保中心归还上述款项，故其应当赔偿由此给担保中心造成的利息损失。对于担保中心主张的利息计算标准，并无不当，本院予以支持。对于担保中心主张的利息起算时间，因双方未明确约定代偿款项的偿还时间，且担保中心未能提供证据证明其在诉讼前向林晖主张债权或林晖经催告后拒绝履行还款义务，故担保中心主张以代偿之日作为利息起算时间，缺乏事实及法律依据，本院结合本案实际情况，确定以2008年12月9日作为起算时间，对于担保中心超出部分的请求，本院不予支持。林晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁决。综上所述，本院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条、中华人民共和国合同法第八条、中华人民共和国担保法第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告林晖给付原告北京市住房贷款担保中心代偿借款本金六万四千零四十八元六角及利息七千八百九十九元二角八分，上述款项合计七万一千九百四十七元八角八分并赔偿该笔款项相应的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，自二八年十二月九日起至上述款项全部付清之日止），均于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告北京市住房贷款担保中心其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百九十九元（原告已预交），由被告林晖负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 杨 靖 二八年十二月二十日 书 记 员 魏 玮北京飞腾房地产开发有限公司与沈绪红担保追偿权纠纷案当事人: 法官: 文号:（2008）怀民初字第04723号 原告北京飞腾房地产开发有限公司,住所地北京市怀柔区富乐小区北里24号。法定代表人李子珍，董事长。委托代理人吕武茂，北京市环亚律师事务所律师。被告沈绪红，女，1963年5月14日出生，汉族，居民，现羁押于北京市女子监狱。原告北京飞腾房地产开发有限公司（以下简称飞腾公司）与被告沈绪红担保追偿权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨高范独任审判，公开开庭进行了审理。原告飞腾公司委托代理人吕武茂与被告沈绪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞腾公司诉称，2000年被告沈绪红购买原告开发的商品房,与中国工商银行北京市怀柔支行（以下简称工行怀柔支行）签订个人住房借款合同,贷款人民币61万, 原告为沈绪红承担阶段性担保责任。截至2005年10月21日，沈绪红累计拖欠本金514 182.31元及利息6842.58元。2006年，工行怀柔支行将沈绪红和原告作为共同被告诉至怀柔法院,要求解除借款合同，并由二被告返还拖欠的本金和利息。后三方达成和解，(2006)怀民初字第01556号民事调解书约定三方解除借款合同,沈绪红在2006年7月1日前偿还本金和利息, 原告对沈绪红的上述债务承担连带担保责任。但约定日期届至时,沈绪红未履行调解协议。原告被工行怀柔支行申请执行，并于2006年9月20日向该行垫付本息共计543 179.1元。在此之前,因为被告不按时归还银行贷款,原告在工行怀柔支行的催收之下以现金或现金支票的方式代沈绪红垫付本息共计77 602.25元。故诉至法院，要求被告沈绪红赔偿我公司为其垫付的款项620 781.35元。被告沈绪红辩称,我确实从原告处买过迎宾北路9号院4门商业用房，并在工行怀柔支行做的按揭贷款，但该房屋未办理产权登记。我在此后也还过部分贷款，但我对原告所述其为我向工行怀柔支行垫付款项的事实不知情，且据我所知，迎宾北路9号院4门房屋已被拍卖归还银行贷款。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2000年8月15日，被告沈绪红因购买原告开发的怀柔区迎宾北路9号院4门商业用房,与工行怀柔支行签订个人住房借款合同（编号：2000年怀个贷借贷字212号）及个人住房借款抵押合同（编号：2000年怀个贷借贷抵押字212号）,自工行怀柔支行处贷款61万。同日，原告与工行怀柔支行及被告沈绪红签订个人住房借款保证合同（编号：2000年怀个贷借贷保证字212号），约定由原告为被告的61万元借款本金及利息等向工行怀柔支行提供阶段性连带保证责任，保证期间2年，自合同签订之日至2000年怀个贷借贷抵押字212号个人住房借款抵押合同抵押登记生效时止。后沈绪红仅归还了部分本息，截至2005年10月21日，沈绪红累计拖欠本金514 182.31元及利息6842.58元。2006年3月13日，工行怀柔支行将沈绪红和飞腾公司作为共同被告诉至本院,要求解除借款合同，沈绪红和飞腾公司并返还拖欠的本金和利息。后三方达成和解，（2006）怀民初字第01556号民事调解书约定：解除工行怀柔支行与沈绪红签订的个人住房借款合同；沈绪红于2006年7月1日前偿还工行怀柔支行借款本金514 182.31元及截至2005年10月21日的利息6842.58元，并自2005年10月22日始至偿还上述本息之日止，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率的标准支付利息；飞腾公司对沈绪红应偿还的款项向工行怀柔支行承担连带清偿责任；案件受理费及其他费用10 255元，由沈绪红及飞腾公司承担。后因沈绪红未履行调解协议，工行怀柔支行向本院申请强制执行。该案执行过程中，原告飞腾公司于2006年9月20日向工行怀柔支行支付沈绪红尚欠本息及诉讼费用共计543 179.1元。另查明，2005年3月31日、同年7月26日及同年10月31日，原告先后以现金或现金支票方式为被告向工行怀柔支行支付贷款本息共计77 602.25元。原告于2008年10月7日持所诉理由诉至本院，要求被告偿还原告为被告向工行怀柔支行垫付的款项620 781.35元。再查明，截至（2006）怀民初字第01556号民事调解书生效时，被告沈绪红未就怀柔区迎宾北路9号院4门商业用房取得房屋产权证明，被告及工行怀柔支行亦未就该房屋进行抵押登记。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，原告提供的（2006）怀民初字第01556号民事调解书、当事人缴款收据及中国工商银行信汇凭证、工商银行归还个人住房贷款逾期本金及应收未收利息汇总凭证、还款凭证等证据在案佐证。本院认为，工行怀柔支行与被告沈绪红签订的个人住房借款合同及与被告沈绪红、原告飞腾公司签订的个人住房借款保证合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。合同签订后，贷款人依约履行了放款义务，原告飞腾公司作为连带责任保证人，理应在主债务人不能依约偿还时应债权人之主张承担连带保证的还款责任，同时其在承担保证责任后，亦有权向主债务人被告沈绪红进行追偿。原告飞腾公司的诉讼请求合理，本院予以支持。综上所述，依据中华人民共和国担保法第十八条、第三十一条之规定，判决如下：被告沈绪红于本判决生效后三十日内偿还原告北京飞腾房地产开发有限公司人民币六十二万零七百八十一元三角五分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零四元，由被告沈绪红负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 代 理 审 判 员 杨高范 二八年十二月十七日 书 记 员 钟宇静北京市万业源房地产开发有限责任公司与招商银行股份有限公司北京万寿路支行、谢国胜借款合同纠纷案时间：2009-09-01 当事人: 北京市万业源房地产开发有限责任公司、招商银行股份有限公司北京万寿路支行、谢国胜 法官:金莙 文号:（2009）一中民终字第8477号 上诉人（原审被告)北京市万业源房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区万寿路西街7号。 法定代表人邢晓东，董事长。 委托代理人谢四祥，男，1965年9月24日出生，汉族，北京市万业源房地产开发有限责任公司副总经理，住北京市海淀区万寿路西街7号。 委托代理人向峰，北京市国度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司北京万寿路支行，住所地北京市海淀区复兴路20号院44号楼一层。 负责人曲进，行长。 委托代理人张岚，女，1975年10月26日出生，汉族，招商银行股份有限公司北京分公司职员，住单位宿舍。 委托代理人牛洁，北京市经纬律师事务所律师。 原审被告谢国胜，男，1962年10月2日出生，无业，住河南省郑州市二七区二道街168号院2号楼5单元1号。 委托代理人王海生，男，1981年4月5日出生，汉族，无业，住河南省郑州市金水区经二路北11号。 委托代理人谢红杰，男，1972年7月29日出生，汉族，无业，住河南省郑州市二七区交通路1号院8号楼15号。 上诉人北京市万业源房地产开发有限责任公司（以下简称万业源公司）因与被上诉人招商银行股份有限公司北京万寿路支行（以下简称招行万寿路支行）、原审被告谢国胜借款合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第9339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月3日受理后依法组成由法官金莙担任审判长，法官咸海荣、法官梁睿参加的合议庭，2009年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人万业源公司的委托代理人向峰、谢四祥，被上诉人招行万寿路支行的委托代理人牛洁、原审被告谢国胜的代理人谢红杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 招行万寿路支行在一审中起诉称：谢国胜为了购买住房，向招行万寿路支行申请贷款。2003年7月11日，谢国胜与招行万寿路支行及开发商万业源公司共同签订了个人住房抵押贷款合同。合同约定，由招行万寿路支行向谢国胜提供贷款1 730 000元；贷款年利率5.04，按月结息；贷款期限为240个月（自2003年7月11日起至2023年7月11日止）；还款方式为每月一次等额偿还贷款本息11 455.50元；如未按约定的范围包括但不限于该借款合同项下的贷款本金及利息还款、应支付的违约金（包括罚息）、损害赔偿金、抵押物保管费用及为实现债权而发生的全部费用；抵押期限与债务期限一致，自该借款合同生效之日起至合同项下贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及其他担保债务全部清偿完毕止。该借款合同签订后，招行万寿路支行依约履行了提供贷款的义务，于2003年7月11日提供贷款173万元。但谢国胜多次发生逾期还贷，且自2007年9月以后不再履行还款义务，虽经招行万寿路支行多次催收至今仍未偿还；开发商万业源公司亦未代谢国胜还款，给招行万寿路支行造成经济损失，故诉至法院，请求判令解除个人住房抵押贷款合同；判令谢国胜立即偿还借款本金1 504 136.35元，并支付自2007年9月11日起至全部借款本利清偿之日止的利息（按照中国人民银行同期逾期贷款罚息利率计收利息及复利，每日万分之二点一计算）；判令万业源公司对谢国胜的全部上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，招行万寿路支行表示，因谢国胜在2008年1月10日又偿还了一部分款项，把之前所欠利息已经还清，尚欠本金数额减少为1 485 408.26元，利息的计算日期应减少为自2008年2月10日起算，按合同约定的方法计算。 谢国胜未向一审法院提交书面答辩意见。 万业源公司在一审中答辩称：万业源公司在签订合同时提供的是阶段性担保，阶段性担保是指在招行万寿路支行发放款项之后，万业源公司办理完房产证交给招行万寿路支行，招行万寿路支行去办理抵押登记手续。招行万寿路支行办理抵押登记手续后，万业源公司的担保责任就此结束。现万业源公司办理完房产证后于2005年1月10日将房产证交付给招行万寿路支行后，招行万寿路支行却不予办理，导致万业源公司变成无限期的承担连带担保责任。谢国胜的个人住房抵押贷款亦变成无抵押贷款，由此扩大了万业源公司的担保责任。万业源公司认为如果按照正常的手续办理抵押登记手续，时间上足以完成抵押登记，希望免除万业源公司的担保责任。 同时，由于谢国胜未出庭，万业源公司希望根据证据确认谢国胜还款的金额。 另外，招行万寿路支行与谢国胜签订的贷款合同，万业源公司尽管是担保人，但在借款人存在物的担保和保证人的保证担保同时存在的情况下，担保人的责任是在物的担保责任之外承担，也就是说，如果在清偿谢国胜的资产后尚不足以清偿的部分才涉及万业源公司的担保责任。 一审法院经审理查明：2003年7月11日，谢国胜作为借款人，招行万寿路支行作为贷款人，万业源公司作为保证人，签订了个人住房抵押贷款合同。合同约定，由招行万寿路支行向谢国胜提供贷款173万元，贷款期限为自2003年7月11日起至2023年7月11日止，240个月。贷款年利率为5.04，自款项划入谢国胜在招行万寿路支行开立的账户之日起按贷款余额逐日计算利息，按月结息。合同履行期间，如遇国家利率调整或计息方式变更，按照中国人民银行有关利率调整的规定计息，招行万寿路支行无需另行通知谢国胜。还款方式为每月一次等额偿还贷款本息共计11 455.50元；还款日为每月10日。谢国胜未按本合同约定按时归还贷款本息，招行万寿路支行有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息及复利。 合同约定以谢国胜所有的位于北京市海淀区翠微路4号颐源居三期15#第15座一单元902号房产作抵押，抵押期限与债务期限一致，自合同生效之日起至合同项下贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及其他担保债务全部清偿完毕止。万业源公司对谢国胜在合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的贷款本息、谢国胜应付的违约金（包括罚息）和赔偿金及相关费用。保证期限为阶段性担保，即担保期限为自合同生效之日起至谢国胜（或万业源公司协助谢国胜）办理完毕产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于招行万寿路支行之日止。 在合同有效期内，若谢国胜未按合同约定偿还或支付到期本金、利息、费用及其他任何应付款项；发生足以影响其偿还能力或缺乏偿债诚意的行为，包括但不限于谢国胜连续三次或累计六次未能按时偿还本息或贷款合同期满一个月谢国胜未能清偿贷款，即为违约，则招行万寿路支行可以在原贷款利率基础上加收利息，宣布合同项下的借款本息全部立即到期，有权从谢国胜账户中扣款用于清偿债务，并可通过行使担保债权或其他方式收回宣布到期的所欠全部债务。 2003年7月10日，招行万寿路支行向谢国胜发放贷款173万元。 招行万寿路支行客户逾期清单显示：自2007年10月至2008年10月，谢国胜均未依约履行还款义务。截至2008年10月16日，谢国胜已连续逾期还款13期，尚欠本金1 485 408.26元。 颐源居三期招行贷款产权证交接表显示，2005年1月10日，万业源公司将谢国胜的房屋产权证交付招行万寿路支行。 诉讼中，招行万寿路支行表示，房产证万业源公司已经交付，但由于房地局规定只有借款人本人到场或者出具经过公证的授权方可办理房产抵押，而招行万寿路支行无法联系到谢国胜本人，也没有经过公证的授权书，故一直无法办理房产抵押手续。 万业源公司表示，谢国胜购买的房产一直空置，在2003年交房之后，万业源公司也没有再联系谢国胜。一审法院认为：招行万寿路支行与谢国胜及万业源公司签订的个人住房抵押贷款合同反映了各方真实意思，未违反国家法律法规强制性规定，应确认有效。 依法成立有效的合同，各方均应严格遵守履行，合同中约定，若谢国胜“未按合同的约定偿还或支付到期本金、利息、费用及其他任何应付款项”，或“发生其它足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为，包括但不限于连续3次或累计6次未能按时还本付息或贷款合同期满1个月未能清偿贷款”即为或视为违约，招行万寿路支行可以“在原贷款利率基础上加收利息”，“宣布本合同项下的借款本息全部立即到期”。本案中谢国胜多次逾期偿还贷款，构成违约。招行万寿路支行有权宣布合同项下的借款本息全部到期，即合同解除，招行万寿路支行相应诉请，法院予以支持。合同解除后，谢国胜应偿还所欠本息。 关于谢国胜的欠款金额，鉴于招行万寿路支行金融机构的特殊性质及计算方法的同一性，且谢国胜及万业源公司均未提出证据予以反驳，故该院对招行万寿路支行提交的相关证据及数额予以确认。 关于万业源公司的担保责任，合同中约定，万业源公司连带保证责任的期间是自合同生效之日起至谢国胜办理完毕产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于招行万寿路支行之日止。虽万业源公司已经将涉案房产的产权证交予招行万寿路支行，但房产抵押登记并未完成。万业源公司提出招行万寿路支行存在恶意拖延办理抵押物登记手续之情形，对此该院认为，欲成立恶意拖延，必须是在主观上有恶意拖延之故意，在客观上有拖延之行为。本案中，主观上无证据表明招行万寿路支行存在恶意拖延之故意，且房屋抵押登记的办理完成更加能够保障招行万寿路支行的权益，从常理来讲，招行万寿路支行没有拖延的动机；客观上，谢国胜本人确实无法联系，势必影响房产抵押登记的办理。万业源公司并未提举确实充分的证据证明招行万寿路支行恶意拖延办理房产抵押登记，其在合同约定的保证责任期间，仍应承担连带保证责任。 万业源公司还提出，在物的担保和人的担保并存的情况下，万业源公司承担的应是补充性的担保责任。本案中，抵押物登记手续并未依法办理，抵押权尚未成立，故万业源公司相应抗辩，于法无据，该院不予采信。 谢国胜经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响该院依据查明事实依法裁判。综上所述，该院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条，中华人民共和国合同法第八条、第九十三条第二款、第九十七条，中华人民共和国担保法第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、招行万寿路支行与谢国胜、万业源公司签订的个人住房抵押贷款合同于判决生效之日起终止履行；二、谢国胜于判决生效之日起十日内偿还招行万寿路支行借款本金一百四十八万五千四百零八元二角六分及自二八年二月十日起算至实际支付之日止的利息、罚息、复利（按合同约定的方法计算）；三、万业源公司对谢国胜上述债务承担连带清偿责任，万业源公司在承担保证责任后，有权向谢国胜追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 万业源公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，依法免除万业源公司的担保责任。其主要上诉理由是，万业源公司于2005年1月10日就将谢国胜的房屋产权证交付给招行万寿路支行，但招行万寿路支行却一直没有向法院举证证明其前往房地产管理局办理谢国胜的房屋抵押手续这一事实。招行万寿路支行怠于行使抵押权由此导致的后果应当由其自行承担。万业源公司在交付房本之后处于被动等待地位，对抵押登记长期没有办理无法控制，一审法院却判令主观上没有过错的万业源公司承担连带保证责任没有法律依据。综上，请求二审法院依法免除万业源公司的保证责任。 招行万寿路支行同意一审法院判决。针对万业源公司的上诉理由，招行万寿路支行认为，万业源公司承担连带保证责任的依据是个人住房抵押贷款合同的约定。万业源公司自愿承担连带保证责任是无条件的。关于抵押登记问题，由于谢国胜不配合影响了办理抵押登记的时间，招行万寿路支行对此无过错。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审法院判决。 原审被告谢国胜辩称：不同意一审法院判决。一审法院未经合法传唤，程序违法。当时谢国胜正被羁押在河南省郑州市看守所，无法收取开庭传票。因此，本案一审法院审理程序违法，依法应当发回重审。二审审理期间，万业源公司向法院提交房屋权属登记工作规范一份，证明办理抵押登记时不需要谢国胜本人到场。招行万寿路支行认为该份证据不属于二审审理期间的新证据，但对此发表的意见是，房地产管理局要求房屋产权人必须到场才能办理抵押登记手续，不存在招行万寿路支行不愿意去办的事实。招行万寿路支行向法院提交一份银监会的文件，证明银行办理抵押登记存在困难的原因。万业源公司对该份文件的真实性没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院经审理查明：一审法院判决认定的证据真实有效，据此查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，招行万寿路支行与谢国胜签订的个人住房抵押贷款合同中还约定，谢国胜授权招行万寿路支行或其指定的中介机构办理抵押财产的抵押登记手续，并将所执有的商品房买卖合同或预售契约正本交招行万寿路支行指定的律师。代理律师办妥上述抵押登记后将谢国胜的商品房买卖合同或预售契约正本交招行万寿路支行收押和保管。庭审中招行万寿路支行称，谢国胜将办理房屋抵押手续的工作委托给律师后，由于受托律师所在的律师事务所的撤销而拖延了办证工作。在招行万寿路支行接手办证工作后，由于委托手续不完善，房管部门要求购房人必须到场才能办理抵押登记手续，而招行万寿路支行多次联系无法找到谢国胜，导致其无法办理抵押登记手续。现该房产已被其他国家机关采取了查封措施，无法办理房屋抵押登记手续。二审审理期间谢国胜的代理人到庭，否认招行万寿路支行曾找过谢国胜要求其办理房产抵押登记手续。以上事实还有二审开庭笔录在案佐证。 本院认为：万业源公司与招行万寿路支行、谢国胜之间签订的个人住房抵押贷款合同系各方当事人的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。依据该合同的约定，谢国胜未按合同约定的期限偿还到期借款本息即已构成违约，招行万寿路支行有权宣布合同项下的借款本息全部到期，并要求解除合同。一审法院诉讼期间，招行万寿路支行要求判令解除合同之诉讼请求，于法有据，依法应予支持。 合同解除后，谢国胜应当偿还所有欠款本息。一审法院查明谢国胜尚欠借款本金1 485 408.26元及自2008年2月10日起至实际还款之日止的利息，谢国胜对此应予偿还。 本案的争议焦点是，万业源公司应否对谢国胜的上述还款义务承担连带保证责任。对此，本院认为，由于万业源公司与招行万寿路支行、谢国胜签订的协议中明确约定万业源公司对谢国胜的还款义务承担的是阶段性连带保证责任，该保证责任期间是自合同生效之日起至谢国胜办理完产权证及抵押登记手续并将抵押物的抵押登记证明交付招行万寿路支行之日止。因此，在正常情况下如果谢国胜没有办理产权抵押登记手续时，万业源公司的连带保证责任不能免除。但本案中，由于招行万寿路支行与谢国胜及万业源公司在个人住房抵押贷款合同中约定了谢国胜授权招行万寿路支行或其指定的中介机构办理抵押财产的抵押登记手续，并同意将所执有的商品房买卖合同或预售契约正本交招行万寿路支行指定的律师，万业源公司亦要将其办理的产权证交由招行万寿路支行由其代办抵押登记手续。此时办理抵押登记手续的事务已经谢国胜转委托给招行万寿路支行或其指定的中介机构代为履行。而招行万寿路支行已在2005年1月收到了谢国胜所购房屋的所有权证，其应当在合理的期限内自行或要求其指定的律师依约办理抵押物的登记手续。现招行万寿路支行未提供证据证明其自收到房屋所有权证书之日起至2007年10月谢国胜实际欠付银行贷款时止的二年时间里曾经去房屋管理部门办理有关谢国胜所购房屋的抵押登记手续。庭审中招行万寿路支行所称，谢国胜将办理房屋抵押手续的工作委托给律师后，由于受托律师所在的律师事务所的撤销而拖延了办证工作。在招行万寿路支行接手办证工作后，由于委托手续不完善，房管部门要求购房人必须到场才能办理抵押登记手续，而招行万寿路支行多次联系无法找到谢国胜，导致其无法办理抵押登记手续。对此，本院认为，依据双方合同中的约定，谢国胜委托的律师是经招行万寿路支行指定的律师，因此，该律师不能完成委托工作的后果应由招行万寿路支行承担。在招行万寿路支行接手继续办理抵押登记手续后，其亦应当积极主动办理抵押登记手续或采取其他方式进行补救。但招行万寿路支行未向法院提供其曾去房屋登记机关办理过抵押登记的相关证据，亦未提供其曾找过购房人谢国胜的证据。而且，诚如招行万寿路支行所述，其在已知手中的材料无法办理抵押登记手续时，亦未及时采取积极手段进行过补救以保全其债权的安全，而是放任了无法办理抵押登记手续的事实的存在，由此导致谢国胜所购房屋现已被其他国家机关予以查封，无法办理抵押登记手续事实的发生。故此，本院认定谢国胜所购房屋未办理房屋抵押登记手续系招行万寿路支行怠于行使权利所致，由此产生的不利后果应由招行万寿路支行自行承担。对于万业源公司来讲，由于其作为房地产开发商提供的仅为阶段性保证担保，在招行万寿路支行办理抵押登记手续后，其保证责任予以免除。现招行万寿路支行怠于行使权利，放任无法办理抵押登记手续的事实存在，最终无法办理抵押登记手续时，根据中华人民共和国合同法第四十五条第二款的规定，因招行万寿路支行的不作为，客观上阻止了解除万业源公司保证责任的成就，应视为解除条件已经成就，万业源公司作为第三人提供的阶段性保证，其保证责任应予免除。另外，本案一审法院审理本案时的传唤手续程序合法，原审被告谢国胜的答辩意见因无相应的事实依据，本院对此不予采信。 综上，本院认为，万业源公司上诉要求免除其承担连带保证责任之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。一审法院判决适用法律错误，本院依法改判。 依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第