广场招商策划方案研讨样本.doc

太极景润花园中庭广场

招商策划方案

重庆汇丰国联房地产顾问
河南·焦作·太极景润花园项目组
二00五年四月六日

目录
第一部分 项目定位
一、 项目分析
二、 项目定位
三、 项目经营分区策略
第二部分 市场招商总策略
一、 招商整体标准和目标
二、 租金策略
三、 招商政策策略
四、 招商实施策略
第三部分 招商实施计划
一、 开业时间
二、 正式招商时间
三、 招商工作安排
四、 招商风险分析
五、 招商中存在问题及规避方法
第四部分 招商准备工作
一、 招商资料
二、 媒体利用
三、 相关文件
第五部分 销售提议
一、 投资者和开发商利益平衡点分析
二、 销售策略提议
三、 年度中旬推广
第一部分 项目定位
一、项目分析
1、项目周围环境
项目东临焦作通往省会郑州关键交通要道塔南路；南隔人保大厦和人民大道相望；西和市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。
周围商业配套情况：
■ 焦作客运总站：在塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省内各市县关键车站。
■ 公交路线：共有9路公交车经过本案，分别是：7路，万方电厂至长途总站；13路，影视城至车管所；16路，闫河至龙源建材；18路，人民广场至焦作大学新校区；20路，市旅游客运站至蒙牛集团；21路，李封新村至长途总站；23路，马村西站至焦作西关建材；27路，公交汽校至车管所；37路，缝山公园至高新区。
■ 银行：紧靠本案塔南路邮电储蓄所、塔南路和人民大道东北角商业银行、建设银行及农发银行，距本案紧30米。
■ 邮局、电讯：紧临本案北面电信大楼、邮电网点、联通网点；在山阳商厦内移动网点，距本案50余米。
■ 商业建筑：本案东对面正在筹建摩登市商业街，南面已经形成商业气氛山阳商厦，东南角正在筹建丹尼斯大卖场，西面正在筹建五星级酒店。
2、项目优势分析
■ 区位地段优势。本案在塔南路和人民大道交汇处，紧邻市委市府，处于新城区中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力扶持及城市未来计划政策倾斜，使商家增加了更明确地认识和投资信心，成为本案推广关键支柱之一。伴随政府引导，新区正快速发展，伴随各生活小区陆续完工和业主入住，生活人群和消费态势正逐步扩大，这将给本区域商业带来强大购置力。同时，伴随新区人流扩增和政府计划蓝图、大型工厂进驻，商业物业含有较大升值潜力。
■ 建筑计划优势。本项目近1万平米休闲广场，将吸引大量娱乐、休闲、购物人流，这为商业经营带来相当数量用户。同时，小区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相当诱惑力。
■ 商业形象优势。伴随时间推移，工程完工时间临近，中庭建筑形态逐步明朗，能够给消费者一个直观感受，有利于在实物上造势、推广运作。
■ 品牌优势。经过前期推广运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟知，并得到消费者一致认可。 有利于后期商业推广宣传。
■ 临街门面带动优势。临塔南路门面已经基础售磬，它们快速经营将对广场内商铺起到有效带动及烘托。
3、项目劣势分析
■ 依据“卖商铺就是卖地段”行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大先天劣势。
■ 区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业气氛还不成熟。投资者对于商业前景不明确物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够立即见到效益物业。
■ 产品本身和中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在不合理之处。依据本企业以往对商业运作经验，和对焦作及周遍城市市场调查，从经营者入手，了解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品店，音像图书屋，西点屋、鲜花店，药品店，士多店 ，干洗店等店面需求仅几十平方米，而我们产品大多超出了一百、甚至二百平方米，这么，我们对商铺内商业定位和经营者对商铺需求存在矛盾。
■ 投资者对本案建筑计划形态在未来能否形成一个成熟商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。
4、项目机会点分析
■ 城市计划机遇。伴随市委、市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案准入提供了低门槛。
5、项目威胁分析
■ 竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案组成最大威胁即是项目正对面“摩登市商业街”。其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐为一体综合性商业步行街，且该项目立即开始内部认购。
■ 市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积和总人口百分比已经超出了其它大中城市，如此庞大商铺供给量，市场竞争猛烈程度势必达成“你死我活”境地。
对策（怎样放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：
★ 突出市场地理位置，以焦作市“黄金新商圈商业制高点”来提升市场商业价值；
★ 突出市场规模环境，以“10000平米购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美市场经营环境和经营规模；
★ 突出市场交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场交通环境；
★ 前期，项目取得了市政府及市民高度赞许和评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多支持；
★ 加紧工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强用户对市场信心；
★ 帮助临街门面经营推广，努力营造商业气氛，以期带动广场内商业；
★ 合理业态定位和经营分区；
★ 制订足以打击竞争对手，快速吸引商户招商优惠政策和招商策略，消除用户疑虑，不给竞争对手反击机会，达成快速招商、快速销售目标；
★ 制订能确保市场兴旺、连续经营市场经营方法。
二、项目定位
1、市场经营业态定位及形象定位
前期，我们将广场内商铺定在“集小型休闲、娱乐和针对小区内及周围区域所需要生活服务配套于一体区域性商业中心”，而经过对周围商业环境及产品本身对比调查，我们有必需重新对广场内业态定位做一个有益补充。
☆ 很显著，广场内商业只是我们整个项目标一部分，我们项目属于商住相结合形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为小区内提供生活配套服务。
☆ 我们通观区域内市场，紧靠项目标摩登市商业步行街、丹尼斯大卖场及山阳商厦完全组成了焦作南区生活配套服务中心，相对于我们项目，它们优势就是纯商业，含相关键竞争力。
☆ 看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。怎样消化过多部分面积，我们需要寻求新业态支撑，依据行业规律，处理之道在于建立含相关键竞争力行业市场，该类业态需要较大营业面积，又要不和整个项目标设计、计划、运作理念有冲突。
☆ 经过项目组对焦作全部专业市场摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定广场内商铺一层关键经营生活服务配套行业，如超市、市多店、特色餐饮之类，二层关键经营健身、娱乐、休闲等行业。
2、案名提议
案名必需含有三方面要素：区分商业类别，即表现业态定位；震撼力，提升关键竞争力；易记，朗朗上口。以下为项目部及广告企业提议案名，仅供参考。
太极·金贵坊 太极·蓝贵坊
太极·兰桂坊 太极·新街坊 太极·金水岸（街） 太极·群英湾（街）
太极·名店街 太极·阑珊坊
太极·桂兰街
3、招商对象定位
依据焦作市经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周围市县为辅。
4、市场经营档次定位
就实现商铺价值，通常是高、中等商品易于承受较高租金、近而提升了商铺价值，理想状态下我们全部愿意将市场内经营商品定位为中、高级商品。对于本市场商品档次定位我们认为：以中高级商品为主，为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。
三、项目经营分区
根据招商目标，标准上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接收符合要求商家进驻；而一层则作为生活配套服务铺面不参与招商，但销售部做好经营商家对一层铺面需求登记工作，方便为一层商铺投资者提供租赁交易平台。同时，我们依据实际招商工作饱和度，如二层招满，能够拿出一层来进行和二层经营同类产品商家招商。
第二部分 市场招商总策略
一、招商整体标准及目标
1、考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定广场于10月1日正式开业，需要确保在8月底二层招商面积完成90%，即24个门面左右。
2、招商过程中确保按既定功效分区进行招商，以保障整个广场内商业经营井然有序。
二、租金策略
⑴、租金厘定考虑原因
1、 周围物业租金情况：项目周围同类商业物业租金水平。
2、 地理位置：即地段，指是项目所在地商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格关键要素之一；
3、 交通便利性：和交通主干道距离，人员、车辆进出便利性和可选择之交通工具多元性，人员出入快捷度。
4、 昭示性：即项目标临街面，是否易于寻求、识别。
5、 配套：市场配套能否满足商户功效需求（如仓库、展示中心等）。
6、 商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否适用，有没有浪费、无效面积。
7、 经营环境：市场内部经营环境和市场外部环境，用户抵达市场购物是否感觉舒适。
8、 停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。
9、 经营管理：经营管理企业是否专业，能否使市场在猛烈市场竞争环境中立于不败之地。
10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业经验。
⑵、周围商业租金市场调查
●楼盘商业：
○碧海云天：
·地理位置：在焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案300余米。
·建筑形态：一期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。临人民大道及东侧无名道为两层商业门面。
·商业面积及业态：门面为上下联体出售，单层门面宽3米，进深8米左右。整个商业关键为小区及周围小区提供日常生活配套服务。因为一期住宅已经售罄，商业部分已经经营。
·商业价格：售价：临人民大道4500—4800元/ m2 ，其它商铺：2500—3600元/ m2
租赁价格：临人民大道15元/㎡/月左右，其它商铺8~12元/㎡/月
○新新家园：
·地理位置：在塔南路和站前路交汇处东北角，交通较为便利。距本案300余米。
·建筑形态：以多层房为主，面塔南路和站前路交汇处有一幢小高层写字楼。临塔南路和站前路为两层门面房。
·商业面积及业态：商铺上下两层联体出售，面积120~300㎡不等。关键经营高级西餐和休闲服务行业。迪欧咖啡、歌德咖啡、韩式餐饮、高级中式餐饮和图书馆、药品超市均在此经营。
·商业价格：商铺售价均价为3700元/㎡；租赁价格18~25元/㎡/月。
○南北苑
·地理位置：在解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路属于焦作商业中心区域。交通发达，商业气氛浓厚。
·建筑形态：以解放路划分问南、北两个组团。以多层及小高层为主。临解放路及东西两侧巷道为两层商业门面。
·商业面积及业态：因为其还处于施工阶段，没有交房使用，商铺暂未经营。
·商业价格：解放路沿线售价：8800元/平方米
其它商业门面售价：4000——4500元/平方米
无租赁价格
●、专业或综合批发市场
○山阳商城
·地理位置：在塔南路和人民大道交汇处西南角，交通便利。距离本案100余米。
·建筑形态：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。
·商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为衣饰、电脑等行业，单层面积约1200余㎡；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左右，关键经营中低级衣饰、床上用具、各类电子产品等商业。因为整个商城定位关键服务于一般老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周围老百姓愿意到此购物消费，商业气氛较为浓厚。
·商业价格： 临塔南路商铺租赁价格为12~20元/㎡/月；里面小门面为10~15元/㎡/月。
●、塔南路街区
因塔南路是项目所临干道，了解其商铺租金水平对本案含有参考作用。此处关键对塔南路和站前路交口至人民大道处临街商铺租金水平进行调查。
·建筑形态：调查路线上建筑参差不齐，且有较多空白或正在开发地带，路线上有四至五层楼房，也有两层至三层商铺门面，后者一层为商铺，二层或三层关键是用来居住。
·商业面积及业态：较大面积商铺住要用作如银行、通讯等网点设施，较小如15㎡左右商铺则用来零售，如小卖铺、小餐饮产业。
·商业价格：租金价格在8~15元/㎡左右。
⑶、本案租金提议
·依据对新区商业调查，本区域商业租金在8——25元/平米之间。本商业位置含有较大升值空间，但现在环境尚不成熟，新区人流也不旺，整个商业市场形成尚需时日。因为受建筑形态、业态划分原因限制，本案在区域内均没有可比性商业物业。
·本项目商铺面积较大，整个租金额对应较大，因为现在一段时间人流不足，将造成经营商家资金回收困难，这会使很多商家会继续观望，影响项目标招商。项目组故提议广场内二层平均租金暂定为10元/㎡/月，一层平均租金暂定为18元/㎡/月。以市场较优惠租金吸引商家提早进驻，伴随人流激增和环境成熟，逐步提升租金。
⑷、租金策略
以“放水养鱼，培育市场”目标，实施“免租12个月”和“统一租金”租金策略，以达成吸引品牌商家进驻及快速招商目标。
为了达成快速招商目标，吸引目标商户快速落定，我们提议招商部分商铺实施统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内部分关键龙头铺位实施控制，方便留给部分有影响力商家。
统一租金策略在我们以往实践中证实是成功，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实施统一租金策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了廉价；后进场商户即使选不到了好位置商铺，但看到前面已经有很多商户进驻，信心会增强，也不会认为很吃亏。
三、招商政策策略
任何新兴商业市场从开业——兴旺——达成合理租金水平，均需要一定时间来进行培育，培育时间长短依据市场所处位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境不一样而有所不一样。
若不给市场一定培育期，一步到位直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，首先商户不愿意进场，轻易造成市场空置；其次，即使能招到部分商户进场，但因为市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。
为此，我们提出“放水养鱼”招商政策，从以下方面对市场进行培育：
第一是：合理业态计划。有选择性引进有一定品牌形象及经营能力商户进驻。
第二是：免租期。签定三年租期，免租12个月。签约时收定金，租金每六个月一收，即第十二个月免收，第二年、第三年按标准租金每六个月一收。
第三是：后期市场经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场后期经营管理也是商户十分关心问题，市场经营管理不仅需要专业人才，还需要一定宣传推广费用投入。所以我们提议开发商承诺在市场开业前后期投入一定量经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。
四、招商实施策略
1、回避销售信息
为了避免销售价格对商户干扰，影响其租赁主动性，我们在招商时决口不提销售，全部宣传资料（包含现场包装和户外广告）均回避销售信息。若用户问到要购置商铺，我们统一口径：“我们现在只招商，不销售；具体什么时候销售企业现在还没有确定；租赁商铺商家对所租赁商铺有优先购置权和价格优惠，在企业决定销售时会提前通知各位进场商户优先购置”。
2、商户（大户）优先招商
设定一定优惠条件（如免租金15个月），有针对性选择关键进驻业态中3-5家关键品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商号召力。
3、招商信息公布
经过户外广告和定向派送招商海报向商户传输招商信息。

第三部分 招商实施计划
一、开业时间
第二部分已经提到，考虑到工期进度、招商等工作，暂定广场开业时间为10月1日。市场要开业还需要给商户一定装修期，经过讨论，提议开发商同意拿出1个月作为商户装修期。所以，在对外宣传时我们可打出口号：
9月1日进场装修，10月1日铁定开业！
若不能按时开业，开发商承诺无条件退还商户租铺定金，以增强商户租铺信心。
二、正式招商时间
考虑到对面摩登市立即内部认购，和本案招商时间段、商户经营淡旺季、工程进度和商铺销售等原因，我们确定6月1日为公开招商日。全部招商工作均围绕公开招商日时间进行安排。
三、招商工作安排

工作内容
完成时间
责任人
市调工作
已完成
汇丰
本策划方案
讨论定稿
4.13
建丰、汇丰、宏成
招商工作人员、招商办公室厘定
4.13
建丰、汇丰
招商协议文本厘定
5.30
建丰、汇丰
宣传推广资料
现场包装
户外广告设计及定稿
4.13—4.30
建丰、汇丰、宏成
商户邀请、招商资料派送
4.30— 5.25
建丰、汇丰
商户座谈会准备事项（座谈资料、座谈地点）
视具体情况
建丰、汇丰、宏成
商户座谈会
视具体情况
建丰、汇丰
公开招商日
6.01
招商工作人员

以上工作安排仅是计划安排，实际招商工作还需灵活多变。比如和商户沟通能够从即日起延续到广场开业，但全部工作只能够提前完成，不可滞后。
四、招商风险分析
1、商户（租赁户）风险分析
◇ 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能准期开业或开业时间无限期拖延；
◇ 因为招商工作疏漏，造成广场内经营无序，鱼龙混杂；
◇ 没有统一物管或物业管理费用比较高；
◇ 生意不是很理想或经营惨淡；
◇ 开发商卖完后走人，交接工作无法完成。
2、开发商风险分析
◇ 投入大量招商推广费用后，招商效果不显著或收效甚微；
◇ 项目以后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于项目标品牌树立，对整个项目将产生负面影响；
◇ 项目不能取得稳定投资回报，投资者闹事。
五、招商中存在问题及规避方法
◆ 问 题 一：引入大型租赁户后，可能造成租金达不到业主预期效果，影响销售。引入大型主力店、著名品牌用户，因为面积较大，其租金相对会降低，对项目标销售形成阻力。但引入大型租赁户一次性能够租赁较大面积，另外大型品牌进驻会形成示范效用，吸引中小用户进驻，从而缩短整个招商周期，确保准期开业。
规避方法：开发商合适给一定租金补助。
◆ 问 题 二：8月1日前招商任务完不成80%，将影响开业。
规避方法：在现在形式下，必需对招商工作进行科学、合理评定，认真分析招商工作中问题和困难，正确预见并确定项目标开业时间。

第四部分 招商准备工作
一、招商资料
1、招商海报（宣传单页）
规格：大度8开，4P。
内容：展示项目地段优势，项目本身特点，项目生意机会，政府对项目标支持，项目招商细则，项目招商政策等。
2、平面图
规格：A4纸张大小。
内容：广场商铺总平面图（业态分区，用不一样颜色表示），商铺编号、尺寸，各类商铺各层平面图。
二、媒体利用
因为一期住宅项目已靠近尾声，因工期问题，二期还不能够立即内部认购，故有必需对媒体投放量进行缩减，避免浪费。
1、电视
目前本案电视广告分为两个版块，一是《房产聚焦》栏目一分钟广告片；另外是《焦作新闻》之前30秒广告片。二者全部是以宣传项目形象为主，侧重于住宅品质方面。考虑到项目目前需要，项目组提议暂降低电视投放量，将《房产聚焦》栏目中广告片暂缓，保留《焦作新闻》前广告片。电视字幕则以现实需求而更换内容。
2、报纸
鉴于同上原因，报纸广告投放量也对应缩减。以下关键针对一期商业项
日期
媒体
版面
形式
专题
价格（元）
备注
4.26
日报
半
硬
广场案名、经营业态推广
11000

5.11
晨刊
半
软
广场商业业态、经营环境推广
3460

5.26
日报
半
硬
商铺招商信息公布
11000

6.01
晨刊
半
软
商铺抢租，招商信息公布
3460

6.08
晨刊
半
软
商业经营优势、增值性能、抢租信息，活动推广
3460

6.22
晨刊
半
软
太极广场旺铺真实价值，租铺人消费心声
3460

7.13
晨刊
半
软
产品细节、价值分析
3460

8.23
日报
半
硬
商家已经进场装修宣传
11000

9.22
日报
半
硬
开业时间公布
11000

10.12
晨刊
半
软
商铺经营者心声
3460

10.19
晨刊
半
软
产品形象特征、特色，抢购狂潮
3460

10.26
晨刊
半
软
产品升值潜力、投资价值分析
3460

11.09
晨刊
半
软
产品形象特征、特色
3460

总费用
75140元
目所做报纸广告推广计划。

3、户外广告
★ 销售现场包装。销售部外包装，要求表现出浓烈商业气息，以配合项目目前阶段推广工作。
★ 广场外包装。太极广场大门两侧制作斜视大型广告牌，内容以案名为口号宣传，要求突出、醒目。广场大门按设计方案包装，并书广场名。
★ 广场内包装。广场内二层关键由经营户自行包装，在没有经营户进驻之前我们则有必需对上下两层进行包装，包装围绕以下思绪：突出商业定位、强烈视觉冲击、营造商业气氛。比如在一层某门面门楣上包装成“XXX超市”、“XXX咖啡”等等。
★ 车身广告。配合本案招商、开业，配以时事性文字及画面宣传。
三、相关文件
1、 招商细则
太极广场招商细则
招商对象：高级餐饮（包含中西餐）、茶楼、健身馆、咖啡、美容保健等。
租金标准：市场内二层商铺10元/M2.月。
确保金：因商铺面积不等，按‘间’为单位，每间确保金为0元；确保金于签署《商铺租赁意向书》时交纳。
商家条件：商户按经营品种分区进行商铺选择。商户须提供身份证。品牌商户 需能提供营业执照和品牌证实（商标注册证、代理证实或原产地证实书）。
经营管理：商家按要求时间开业、营业；按限定经营品种经营；服从商城管理；按时交纳各项费用，不然商城有权将违规商户清退出场，并没收押金。
租金优惠：免12个月租金，即免收十二个月租金。
租金收取：商户定铺后十日内需签署《商铺租赁协议书》，一次性签约三年。
其它费用：物业管理费暂定、电费：每间商铺设独立电表，按表收费。（眠租期内免收物业管理费用）
招商方法：计划于6月1日早晨9:00开始公开招商选铺，先到先选。
2、招商步骤
商户交纳租赁确保金——开发商财务开具收据——签署《商铺租赁意向书》——10日内签署《商铺租赁协议书》。
3、《商铺租赁意向书》及《商铺租赁协议书》细则及协议文本于5.30日前定稿制作完成。

第五部分 销售提议
一、投资者和开发商利益平衡点分析
投资者和开发商利益简化之就是投资者投资回报和产品售价利益比较，我们经过本案租金水平和产品售价比较分析不难看出我们项目所面临冲突点。
1、本案租金水平
前文已经分析过，把广场内二层平均租金暂定为12元/㎡/月，一层平均租金暂定为18元/㎡/月是比较适宜。
2、本案售价水平分析
售价需要和租金水平呈一定关系百分比。根据商业行业规律，较为投资者接收投资回报周期为8侄区间，即租金水平在15元/㎡左右，售价应在3000元/㎡以内，以下以本案中庭商铺2-3#为例。
·S=444.14㎡，P单=3200元/㎡（目前价格），P总=1421248元
·租金=10元/㎡/月=120元/㎡/年
·该商铺取得租金收益为：P年收益=120元/㎡/年×444.14㎡=53296元/年
·投资回报周期N=P总/P年收益=1421248元/53296元/年=27年
很显然，这么投资回报率及回报周期是任何一个理性投资者全部不可能接收，据以上分析，本案售价是脱离了区域市场环境定位。
3、投资者和开发商利益平衡点
投资者需要是稳定投资回报，投资回报周期越短对投资者吸引力越大；开发商需要是产品目前市场较合理价位，而不能够全部赚取产品未来升值空间。要想使得投资者投资回报和产品售价达成平衡，不外乎就是寻求提升租金水平或合适调整产品售价两种方法。
·提升租金水平。首先需要强大市场环境支撑。有目共睹，本案还处于焦作南区发展阶段，商业格局也在形成之中，成熟市场环境还需要时日。再就是项目内需要强有力业态支撑。业态市场需求度、商业气氛越高，对应才能够承受较高租金，比如城市繁荣商贸中心区域，其承受租金水平比其它区域要高多，所以业态定位也是提升租金水平关键手段。
·调整产品售价则意味着降低开发商利润，是任何站在开发商立场上者全部不愿意看到结果。但本着对开发商、对项目负责任态度，我们需要说明是，就本案来说，其售价已经趋于市场承受最高水平。
二、销售策略提议
1、 在本案招商成功后，直接面临即是商铺销售。理想状态在于商铺经营展现‘火’局面，商铺可根据原方案出售，即以‘间’为单位分零出售。
2、 我们考虑本案经营业态，在白天将不会形成较强人流、人气，其消费时间全部在下午以后时间段内，故不能够在白天直观向受众人群展示浓厚商业气氛。项目组考虑在成功招商以后，需要配合商家进行系列宣传推广，比如活动组织。
3、 依据前文投资者和开发商利益平衡点分析，结合本案到时具体情况，调整价格策略，从而愈加好为本案销售服务。
4、 具体营销策划实施方案将适时出台。
三、年度中旬推广
依据开发商实际需求，在本年度中旬需要寻求资金回笼，项目组拟订《广场商业强势推广方案》讨论稿以供参考，另文提供，在此不表。