美食广场招商方案样本.doc

地一方美食广场招商方案目录一、餐饮市场情况二、关林及新区商圈餐饮市调情况三、计划分析一）、市场定位1、目标市场定位2、消费者定位：3、档次定位：4、产品定位：5、形象定位：6、品牌定位：7、业态分布计划：8、投资前景：二）、项目优势：1、管理优势:2、整合营销传输3、定位优势:4、品牌优势三）、招商标准:四、计划方案五、专题餐厅招商进展情况及实施计划一、00市餐饮市场情况餐饮商圈分布情况分析二、步行街商圈餐饮市调情况三、计划分析一）、市场定位1、目标市场定位本项目地理位置优越，在洛阳市新区机关林市场商圈，是洛阳市洛南新区中心点，洛阳市新兴休闲、娱乐、餐饮热点正在向本案商圈移动,日人流量达数万人次。市场定位关键在于中午提供商户快餐和便民小吃，下午提供休闲食品，晚上给周围群众及工作繁忙商务人士提供便利餐，周末则是为商场游客提供全天休闲饮食服务。2、消费者定位：目标客层关键锁定在开元衣饰广场购物中心，卖场客流，及本商圈内商务楼白领及年轻时尚人群，而不是职员餐，她们绝不是我们目标用户，千万不能因小失大，使美食广场变成为职员食堂，要和本商圈业态形成互补互动.3、价格定位：“美食平民化”价格定位中等，可依据市场周围一般快餐11.5倍来定位,业态上以快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费15-30元区域，和周围美食城恰好互补，且不会形成竞争，同时能满足用户在逛街过程中随时随地就餐和休闲。让消费者“花最少钱吃最好吃食物”。而且，率先引进储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、时尚，达成最好选择口碑效应。4、产品定位：“低价高品质”“物美价廉”以规模和特色取胜,，要有时尚个性和特色，以专业化发展模式为主。口味精益求.美食广场主动引入符合消费者口味和需求地方小吃美食品种。实施严格厨房出品管理。使之成为本市规模最大、品种最齐全美食聚集地，经营品要多而精，如铁板烧、洛阳小吃、兰州拉面、地方美食、韩国烧烤、荷叶饭、特色小火锅等多个种类、广场内各类美食采取开放式陈列。5、形象定位：1）、形象要时尚化，设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象高度、气度。为了适应用户，尤其是年轻人用餐追求交流、沟通、互动面对面现场感觉，“明档”操作模式。设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，设计抛却传统美食广场档口厨房概念，采取休闲快捷售卖方法。2）、强化美食广场聚客能力，美食和文化同在、时尚和古典并存。时尚风格环境，大气装修风格将成为广大用户购物观光后首选餐饮场所6、业态分布计划：美食广场和精品衣饰购物中心实施集中分布和分散分布相结合混合经营标准，引入复合性计划设计理念，以美食广场、休闲购物集中分布业态聚人气，以品牌店聚财气。7、投资前景 树立地一方美食文化品牌形象，用地一方经营理念 、整体功效计划、经营优势，使之经过十二个月运作，得以在洛阳市其它商业地产快速复制，放眼河南，走向全国。二）、项目优势：1、 位置优势（略）2、 硬件设施：1）建筑形态、景观独具优势2）中央空调3）消防:耐火等级均为一级.4）有容乃大充足停车位，10000余平米地上停车场，能满足有车一族休闲购物及用餐方便。3、管理优势:1）自主经营、商位租赁。注册洛阳地一方餐饮,负责统一经营管理 、统一规化、统一营销策划、（不一样阶段利用不一样推广策略）、统一公共餐区、统一隶属设施经营概念。即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户全部;其它：对商户统一办理工商、税务，商户无需交纳保安、保洁费用，只需负担经营所用水、电、燃气费。2)、整合营销传输把企业一切营销和传输活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、CI 包 装、产品开发进行一元化整合重组让消费者从不一样信息渠道取得 对地一方美食品牌一致信息性，品牌诉求一致性和完整性。4、定位优势:（略）5、品牌优势: 经过塑造好莱坞品牌形象，强化购物中心各项优势。三）、招商标准:1、形象先行推广（媒体、现场）造势，品牌店联盟要营造旺场气氛。2、先远后近 ，先大后小。品牌主力店先行（合适优惠），利用其品牌优势带动当地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者主动性；采取一系列促销策略，以灵活多样招商策划，充足挖掘中、小型用户前来经营。3、 以市场领导者地位和姿态，站在竞争市场至高点上，增强项目在市场凝聚力及竞争力。四、运行计划方案鉴于以上情况提议两个方案A、 方案一：美食广场（自营/营运商+1个休闲专题餐厅）即桂林人、禾绿回转寿司/绿茵阁招商提议方案方案1：租赁、联营形式000商业经营管理企业独立运行方案2：整体出租或（出售），整体交给一个大运行商来运做方案评定：方案1：项目出租前须依据招商对象数量规模和经营需要进行经营平面分割划分，方案2：美食城作为一个整体出租（出售）给某成熟运行商，不参与后期经营和管理.方案评定原因：方案资金回笼资金收入招商难度销售难度定位影响条件经营风险方案1慢高小易很好通常要求大方案2快低大难利好要求高零分析认为方案1整体上优于方案2，因为：1）、一个好经营管理对商场价值提升不止，而且这种升值刺激是永续性。从资金收入来看1方案收入较高，而且后续增值空间大，即使风险较大可是运做难度较易。2）、在方案1有效运作情况下，美食广场升值是一定能达成。3）、美食广场成功关键原因是经营者实力和管理服务素质，方案1最终目标是经过有效经营管理使美食广场经济指数提升，以达成投资高利润回报。4）、方案1愈加好地符合了本项目时尚和娱乐定位思绪。B、方案二：1-2个专题餐厅（火锅、禾绿回转寿司、金牛角王、味千拉面、金汉斯等）餐饮业区和娱乐区实施集中分布和分散分布相结合混合经营标准，一则将其置于边角位置带动各楼层人气，二能够满足各品牌店选址标准。四、招商进展情况及实施计划（一）、招商进展情况按美食区招商进度，首先针对主力店进行首次接洽，对目标美食主力店进行了造访，造访情况和跟踪情况以下（二）实施计划1、招商物料准备1）、招商手册、招商DM单 招商邀请函 购物中心概况，美食广场招商条件现场VI物料（含综合介绍、平面图、功效说明、 经营宗旨、发展计划介绍、现场内外包装等）2）、 招商协议文本 招商细则、招商步骤、租赁协议等3 ）、美食城平面分割图（计划效果图）2、现场管理 1）、招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备； 每七天工作例会，向经营管理企业汇报每七天招商情况及目前亟待处理问题；每七天以书面形式汇报招商情况，按时制作上门用户统计分析、并以周、月小结 形式汇报呈报甲方； 2）、天天填写工作日志，定时商周、月总结。 3）首先应多渠道开发市场第一步，量大面广，一则传输招商信息，二则开发些加盟投资客。第二步，锁定目标意向用户，连续跟踪，最终达成目标。第三，以点带面，充足利用主力店品牌效应带动品牌店加盟。3、招商推广计划美食广场招商工作，本案初拟以下推广计划4、合作方法：1）、以租赁形式，租赁期限5-8年2）、合约确保金：以2个月租金为确保金，协议期满无息退还3）、管理费：按日常管理费用支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务），商户需交纳保安、保洁费用，负担经营所用水、电、燃气费。4）、广告费：开业早期美食区大量广告集中投放，消费卡优惠，为商户开启市场5、招商优惠政策具体招租方法 不管是租赁还是联营扣点全部应主动吸引经营户进驻美食区，针对美食区初步定位提议采取部分主动出击招商方法，确定以下方案：1)、特色品牌商家进驻优惠策略 ：特色品牌商家品牌效应能给经营者增强入场信心，从而有力地促进招租，所以提议对于有意进驻特色品牌商家，租金上给一定百分比优惠，如在租金上给3个月或六个月免租期，利用其品牌效应来带动其它商户招租；2）、制订优惠套餐： 抢占商机“阶梯式”优惠租赁方法，降低经营风险， 前三年收取低租金，由低到高，循序渐进，最优异入商户，实施优惠租价，使商户提升盈利能力，从而物业稳步经营、长足发展。 3）、免租优惠：（租金就是利润）考虑到商家在进驻后含有一定时期装修及品牌推广阶段，对于最优异入商户，实施优惠租价，并给商家三至六个月免租优惠期。.或 免入场费、无偿装修期、无偿提供排油烟罩及安装、无偿提供餐饮资讯等。或00月00日前签约业户给免4个月物业管理费优惠。4）、强势媒体推广： 已进驻品牌商户可成为新亚好莱坞联盟商家，并可无偿利用好莱坞强大媒体资源和用户渠道进行整合营销推广，以扩大传输范围，把握消费客群。 5）、商铺租赁年限： 为三年期或五年期，方法灵活，7） 、主动配合合作伙伴争取当地政府税费减免政策。8） 、相对优惠户外广告位。9） 、优惠停车场费及其它优惠政策。6、进驻要求：1）、统一业态计划：商家入驻须服从对美食广场整体计划，驻场前经确定业种及品牌，经严格供货商考察评定，选择标准为上年营业额、单店面积、单月销售、客单价、人气、产品质量）考察审核后，方可签署租赁协议，而且在经营期间，如要调整经营内容需经书面同意。 2）统一视觉形象：经营者对店铺装修及招牌制作方案须经经营管理企业审核同意后方可施工，以确保店铺风格符合美食广场整体形象3）.统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从物业企业统一管理。物业企业对商户进行严格租赁管理，同时提供高质量物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境同时，发明一个舒适、整齐就餐、休闲场所。7、招商步骤1）、市场调研和目标用户分析2）、用户信息归档完善,招商资料准备就绪、目标用户开发,造访,接洽、用户分类,确定3）、关键用户(招商部) 填写招商意向表、 用户资格考察,评定核准、 确定合作对象,4）、签定招商意向书,交纳定金、和用户沟通,谈判,方案修改和认可、协议正式签署5)、水、电、气、排气工程跟踪6）、提供装修方案及电脑效果图(用户) 提供租赁面积认定书,租赁许可证和装 修入场证、进行装修,设备进场安装,设备运行、使生产制作,营业(用户)