万州中心全程营销方案样本.docx

万州中心全程营销方案目录第一章 项目发展背景2一、万州城市概述2二、万州城市发展计划4第二章 项目概况7一、项目用地计划控制关键点7二、地块现实状况8三、地块周围环境8四、地块周围市政生活配套8五、区域认知度分析9第三章 万州市场分析10一、万州写字楼市场情况研究10二、万州商业市场情况研究13三、项目SWOT分析14第四章 项目定位17一、用户定位分析17二、产品定位17三、形象定位18四、价格定位19五、产品计划20第五章 项目营销策略23一、价格策略23二、项目可供给情况及可售金额统计23三、销售目标分配24四、销售模式24五、推售节奏26六、品牌策略27七、项目包装体系29八、项目推广策略30九、公关策略32十、媒体策略33十一、项目价值体系37十二、营销各步骤礼品提议（全部礼品均印制LOGO）38十三、广告效果监控、评定、修正39第六章 -营销预算控制和分配39第七章 开盘前推广实施纲要40一、广告总体策略及广告阶段性划分40二、广告传输主轴40三、开盘前公关活动计划42第八章 物业方案服务提议43一、全程物业管理顾问内容43二、物业管理顾问+驻场经理44三、交付后全权委托管理45第一章 项目发展背景一、万州城市概述（一）地理位置万州区地处重庆市，在四川盆地东部，三峡库区腹心，长江中上游结合部，是长江十大港口之一，距重庆市区327公里，有“川东门户”之称。依据重庆市人民政府计划将万州建成重庆市第二大城市，打造三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。（二）城市概况重庆市万州区地处三峡库区腹心，长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一。重庆经济强区，三峡库区经济，教育，文化，交通枢纽中心。全区总人口175万，在重庆38个区县中人口最多。城市建成区面积65平方公里，城区人口82万，城市规模除主城以外全市最大；全区幅员面积3457平方公里，辖52个乡镇、街道；动态移民26.3万，占三峡库区五分之一，占重庆库区四分之一。（三）交通情况万州建立了完善水、路、空交通体系，现在辐射渝东北地域，远期计划打造成“成渝经济区”及“西三角”地域关键综合交通枢纽。（四）宏观经济分析-万州历年GDPGDP（亿元）368.45500.13622.59662.86702增速25.7%20.1%20.1%14.1%12.5%-万州历年人均GDP人均GDP（元）205802513232211397154187144345增速36.86%22.12%28.17%23.30%21.40%20.30%-万州历年城镇居民可支配收入可支配收（元）1491816633193232182324224增速11.61%11.50%16.21%12.93%11%综上可知，万州区从-保持了较高GDP增加率，城市发展基础成熟。多年来万州区城镇居民可支配收入保持较高增加率，闲散资金增加，各类投资需求增加。和此同时产业结构不停调整，由“321”向“231转变”，第二产业成为拉动经济增加主力。二、万州城市发展计划（一）城市发展目标及定位定位一：渝东北地域经济中心万州区，区位优势优越，辐射重庆主城、湖南省、湖北省。万州曾和成全部、重庆并称“成渝万”，地处“黄金水道”，是长江十大港口之一，历史上就是关键川东门户。万州向北是重庆和陕西联络关键节点，向西是辐射川东北中心城市，向东是承接东部产业转移“黄金水道”，把万州建成特大城市，能充足发挥“小高地”作用，肯定会推进整个重庆对外开放，加速重庆经济发展。定位二：城镇统筹发展重庆第二大城市历史上，万州就是原万县地域中心，曾带动库区及更大范围9县1市发展。重庆是城镇统筹发展试验城市，而以万州为中心三峡库区，又是重庆城镇统筹发展关键，这一板块需要有一个特大城市起支撑和带动作用。尤其是“万（州）开（县）云（阳）”板块城镇群，含有很大城市发展空间，这个特大城市形成，很有利于带动这一板块城镇统筹发展，使整个库区经济快速崛起，成为重庆经济关键增加极。定位三：友好稳定新库区示范区万州有26万三峡移民，移民安稳致富，万州起着举足轻重示范作用。作为特大城市经济发展，从移民就业等各个方面，万州也起着很关键带动作用和容纳作用。同时，三峡水库蓄水后消落区管理也迫在眉睫，万州建成重庆二大城市，生态环境必将极大改善，成为整个库区乃至长江流域生态安全关键屏障。（二）城市总体计划万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），和“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）。八大组团功效定位：1.高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。2.龙宝组团北部关键发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，关键发展工业和现代物流业。 3.山顶组团关键功效为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。 4.周家坝组团关键功效为居住、旅游服务。 5.申明坝组团关键工业园区，关键发展工业。 6.枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功效为主。7.百安坝组团西部以居住功效为主，东部以发展工业为主。8.江南新区组团全区行政中心，同时包含高级居住、高新产业、港区等功效。（三）江南新区计划1.江南新区总体计划和交通条件万州江南新区在长江南岸沿江地带，和万州老城隔江相望，东靠毡帽山，西临长江，南起五桥河，北达晒网坝，是万州城建计划八大组团之一。江南新区从10月18日起开始筹建，1月1日正式运行，是经重庆市人民政府同意建设以城市开发为主市级开发区。2.万州江南新区发展定位关键区定位：万州区关键文化新区、活力新区和宜居新区。关键区功效：万州区行政办公中心和文化中心，万州区商务副中心和商业副中心，三峡关键旅游服务基地和万州区生态居住区。城市新区区位计划面积建设用地规模计划人口定位重庆两江新区重庆650平方公里450平方公里350万建成统筹城镇综合配套改革试验先行区，我中国陆关键优异制造业和现代服务业基地，长江上游地域金融中心和创新中心，内陆地域对外开放关键门户，科学发展示范窗口。重庆茶园新区重庆120平方公里75平方公里50万打造城市功效完备综合性区域。计划发展专业物流市场，形成医药、汽车、家俱建材、消费类电子、食品批发等专业市场，依靠配套服务工业园区，加强商业基础设施建设，打造围绕式城市中心商圈。江津双福新区重庆江津60平方公里40平方公里40万计划打造建设形成以高新技术产业和汽车摩托车产业为主工业集聚区；以云计算、金融后援中心为主现代服务业聚集区；以专业市场、货运物流为主仓储物流基地；以科研机构、教育培训为主科教培训基地；以居住购物、酒店餐饮、运动娱乐等为一体城市开发新区。 万州江南新区重庆万州4.84平方公里4.21平方公里18万江南新区作为万州建设重庆第二大城市主战场和突破口，是万州有史以来最大城市开发建设项目。建设计划到全方面完成江南新区开发建设，形成以行政、商住、文化、休闲、港口为关键功效新城区。涪陵李渡新区重庆涪陵65平方公里42平方公里60万定位涪陵新区是涪陵“双百”现代化大城市建设主战场新区计划面积65平方公里，以涞滩河为天然分界线，河西为工业园区（市级工业园区），是国家新型工业化产业示范基地（食品）；河东为新城区。第二章 项目概况一、项目用地计划控制关键点技术经济指标一览表（民用项目）项 目计划条件设计数值备注建设用地面积80348.2480348.24 居住户数居住人口（注1）总建筑面积203647.92 其中地上建筑面积160000.00 地下建筑面积43647.92 1、居住（注2）2、配套设施（注3）670.62 其中1）消防控制室51.42 2）物业管理用房619.20 3、公建（注4）165609.65 其中1）文化创意办公111334.48 2）文化创意loft办公32501.37 3）文化商业14476.35 4）文化会议中心1017.18 5）地下商业6280.27 4、车库34665.36 5、设备用房2702.29 总计容建筑面积160000.00 容积率21.99 建筑密度55%33.64%绿地率30%30.04%停车位1165 其中室外165 室内1000 建筑高度（层数）（注6）30M6.1M57.1M注：1、居住人口通常每户按3.2人计算，小套型居住人口参考重庆市小套型住宅设计规范（DBJ50-079-）实施，公租房按公共租赁房设计标准（DBJ50/T-133-）实施。2、居住建筑是指住宅、宿舍、休（疗）养院住宿楼等供居住使用建筑。3、配套设施是指按建设用地计划许可证要求配置公共设施和国家相关要求设置配套用房。表中各项可依据本项目计划实际要求自行增减。4、公共建筑（不含配套设施）是指商业、酒店、办公、科研等供大家进行多种公共活动建筑。5、不属于居住、公建、配套设施、车库、设备用房等功效，如架空层、转换层等其它建筑功效列入“其它”栏。6、建筑控制高度为限高时，建筑高度系项目用地内最高建筑建筑高度；建筑控制高度为限低时，建筑高度系项目用地内最低居住建筑建筑高度。二、地块现实状况地块四至范围在重庆市万州江南新区关键地带，市政文化景观步行轴上，万州区行政中心正前方，市民广场两侧，面向长江，视界开阔。地形地貌用地范围为一块南北长441米、东西长约460米类方形地块，地势西南高，东北低。用地南北及东面紧临城市干道，西面临近滨江路，可达性强。场地三面成U型道路，不过场地和周围道路高差较大，最大高差约有45米。场地中间有一个带型市民广场在政府写字楼和长江主轴线上，将可建设用地一分为二。场地西侧和滨江路间三峡移民纪念馆和万州文化艺术中心。现实状况用地内基础无其它建筑和市政设施。地表情况项目地块地表情况较为良好，无建筑，全部为山体，长有杂草及树木，部分坡面种有农作物。地面现有居民情况地块现无任何居民居住。三、地块周围环境治安情况地处万州新区江南新区，在江南新区政府办公区域周围，治安情况良好。空气情况在江南新区关键地段，背山面水，周围无污染源，空气质量良好。噪声情况因为处于万州新区，现在基础为到滨江路休闲人群及政府办公人群，离城市主干道有一定距离，基础没有过大噪音污染。危险源情况无周围景观场地西侧和滨江路间三峡移民纪念馆和万州文化艺术中心，临江靠山，和万州老城隔江相望，景观资源丰富。风水情况地块坐落于万州中轴，周围呈环山靠水之势，聚气挡风。四、地块周围市政生活配套类别配套交通配套长江二桥、江南集装箱港区、新建市政道路学校江南初级中学、电报路小学江南分校、江南宁波小学公园、广场南滨公园、市民广场政府、办公万州区政府、江南新区管委会、移动万州分企业景观、绿化山体绿化、江景、南滨公园医疗三峡中心医院、人民医院商业住宅底商（中渝、第一城、雷士）娱乐临时缺乏，娱乐集中在高笋塘银行中国银行、中国工商银行 、中国农业银行、三峡银行邮局中国邮政大型公共设施三峡移民纪念馆、三峡文化艺术中心、市民广场五、区域认知度分析区位认知度万州主城区认同江南新区价值及未来区域发展前景，愿意到江南新区购置物业，对新区心理距离还是比较远，认为新区发展慢，人气差、配套滞后，短期内不会居住。对新区有投资爱好。万州周围区县期望能够融入万州主城，现在对区域认知不是很深刻，但对于新政府所在地很有爱好，置业首选江南新区。重庆主城万州比较偏远，万州只是三峡旅游过境地，平时极少去万州，对江南新区基础无认知。不过万州作为第二大城市，发展潜力大，对万州商业有一定投资爱好。附件1：周围市政生活配套里程表周围市政生活配套和当地块距离车行时间（分钟）商圈高笋塘商圈14.4公里（苦竹坝路）29分钟周家坝商圈12.1公里（集中新路）23分钟五桥片区商圈11公里（玉龙路）19分钟中小学万州第二高级中学7.8公里（北山大道）29分钟万州赛德国际学校15.8公里（北滨大道）40分钟万州区鸡公岭小学7.2公里（北山大道）28分钟医院三峡中心医院8.7公里（北山大道）35分钟万州区人民医院8.4公里（幸福路,北山大道）31分钟市场甘家院农贸市场10.1公里（北山大道,太白路）38分钟公园西山公园10.2公里（北山大道,太白路）30分钟沙龙公园10.6公里（北山大道，北滨大道二段）32分钟银行工商银行8.5公里（北山大道,电报路）28分钟邮储银行9.4公里（北山大道,北滨大道二段）32分钟中信银行7.8（北山大道,电报路）27分钟三峡银行2公里（南滨大道）5分钟附件2：周围公交车配套线路线路起点站中间站点终点站车辆情况22环湖大巴五桥南站北滨大道二段港口良好第三章 万州市场分析一、万州写字楼市场情况研究（一）万州现有商住楼、写字楼项目调研项目名称体量（）开业时间物业形态售价 (元/月)租金 (元/月)物业费(元/月)电梯入住率外贸大厦100001995写字楼-230.8290%三峡水利大厦-写字楼-421.0496%佳庆大厦-商住楼-302.5295%米妮大厦23000商住楼4800260.8287%驿鑫大厦-商住楼 -150.9392%白岩路中庆大厦-商住楼-90.8289%金鑫大厦-写字楼-141.1391%驿鑫阅江卿城4万写字楼9500603.5480%驿鑫城市之星4万写字楼9500603.5450%（二）万州写字楼市场现实状况1.万州城区写字楼市场属于起步发展阶段，勉强称之为写字楼只是原来政府机关写字楼，或是银行等金融机构写字楼。高笋塘区依靠原万州区政府商务气氛相对较浓，中小企业关键依靠住宅楼或商业办公。现实状况展示：2.万州现有破旧写字楼配置低端，商务管理能力、软件服务能力、设施设备配套等水平较差，停车位最多为45个，大多没得停车库，没有统一公共大堂，更谈不上专业服务。3.万州写字楼以金融行业办公为主，约占70%份额，其它商住楼关键聚集咨询、事务所、商贸、装饰等需要人流集中企业。4.万州出现真正纯写字楼项目，8万方体量在2年时间内去化，由此可见，万州对写字楼需求较为旺盛。其中纯写字楼入住客群关键以金融、保险、IT及地产企业为主，本项目可将金融、保险、IT和地产企业作为关键挖掘客群。同时，有不少投资用户抢购写字楼以后返祖，可见，投资客亦要作为本项目关键客群。（三）未来竞争项目调研从市场来看，万州写字楼市场竞争压力很大，且大型商务盘均集中在江南新区，未来几年市场整体放量在95万方左右，而年去化量只有4万方左右，要消化近百万方写字楼、商业体量需要较长时间。其次，万州老城区已缺乏地块新建新兴商圈，所以未来万州北滨路及江南新区会成为万州商务中心；万州江南新区是政府计划建设打造以行政、商住、文化、休闲、港口为关键功效新城区。万州市民对区域认可度较高，消费者对于该区域未来投资发展前景相对比较认可。（四）重庆写字楼起步发展阶段去化量分析-，重庆写字楼出去发展阶段，销售价格和供给量不停攀升，不过成交量每十二个月基础维持在33万方左右，去化量并不理想，万州市场每十二个月只能去化4-5万方左右，所以万州市场去化近百万方写字楼，需要较长时间，间接造成本项目需要较长时间才能去化！总而言之，现在万州写字楼市场处于起步阶段，写字楼市场需求较为旺盛，但还未有大型写字楼项目入市。未来几年，伴随江南新区归建发展，写字楼市场放量巨大，竞争残酷。所以，提议本项目立即完成市场占位，立即开盘，确保去化！二、万州商业市场情况研究（一）万州商业商圈调研高笋塘商圈 周家坝商圈 五桥片区商圈 江南新区商圈 租金 150-400元/平方米/月 主力8-20元/平方米/月。中心区域最高达成200元/平方米/月 主力10-25元/平方米/月 10-15元/平方米/月，政府周围租金达成60-110元/平方米/月 关键消费客群 高笋塘商圈是现在万州吸附能力最强商圈，关键客群包含整个万州城区全部消费客群，以中、低消费为主关键客群为周家坝板块本身消费客群，同时吸附少许北山板块客群，以日常消费为主基础以本身消费客群为主，以日常消费为主升级条件内部空间较窄,一级土地供给小，拆迁难度大是限制区域商业升级最大瓶颈，只能外延至滨江路。空间不足较大，一级土地有限，偏离城市发展方向和消费力有限是限制商业升级最大瓶颈。作为三峡移民关键区域，和未来工业发展关键区域，脱离主城，消费力是限制高端商业发展难点。新地块开发空间巨大，政府支持，新开发商品房项目集中，很轻易形成规模化和档次高商业群落效应。交通条件是该商圈升级最大瓶颈。（二）万州商业市场总结1.高笋塘商圈为万州传统商业中心，其商业业态丰富（以百货和餐饮为主），但档次偏低，万达项目面市后，形成以万达广场为关键滨江商业区，不过现在人流量还未超出高笋塘、福斯德广场等老商圈。万州商业业态以中低端购物及餐饮为主，餐饮业最为繁荣，展现经典江湖餐饮文化特征，休闲娱乐性商业极少，且档次低、分布散。2.江南新区商圈尚处于起步阶段，以项目配套型底商为主，面积分割小决定了后期经营业态受限。现在入住率低，道路成型但人气不足，商业经营处于市场培育阶段。 总而言之，未来万州商业格局，高笋塘继续占据商业购物中心，万达广场成为潜力商业中心，江南新区将成为商务、休闲、娱乐、文化中心 。三、项目SWOT分析优势（S）1.本项目地块在万州中轴江南新区和政府计划环湖CBD中心，紧邻政府，靠近万州三峡移民纪念馆和艺术中心和市民广场，是江南新区关键区域，自然景观，人文景观条件优越。2.经典坡地地形，用地高差较大，项目市民广场计划，良好江景景观资源，使项目展示性很好，识别性强。3.项目所在区域未来发展看好，高端住宅项目聚集，将带动区域未来商业发展。4.距离城市中心位置较近，未来交通较为便利，距离市中心仅14公里。5. 基础平整，无需拆迁，道路成型，含有发展商业综合体条件，零售商业、会议中心、酒店可为写字楼提供完善商业、商务配套，有利于提升写字楼品质，实现租金和价格溢价。劣势（W）1.地块处于新区，现阶段区域发展水平有限，周围生活配套设施不完善，城镇化水平较低，各项基础建设不够完善；发展整体水平不足将对招商工作有所影响。2. 交通便捷度较差，公共交通严重匮乏，现在只有一路公交车达成，三桥建设工期长，影响消费、办公人群到底性。3.江景资源受挡，主景观面被市政建筑遮挡，无一线江景；且堡坎对项目外围视野遮挡十分严重。4.开发商对于商业地产项目品牌度不够，对大型商业地产项目标资源整合经验不够丰富。化解劣势策略提议：1.抛出环湖CBD概念并不停推广深化，以此来提升区域热度，强调本项目标地标形象和风水优渥树立项目形象同时打响著名度，在项目上设置山体发光字以增加项目标昭示性。2.加强公共交通建设，设置交通接驳车，连接万州老城等市中心，方便项目入驻人员同时引入外来客群及投资者。3.在宣传推广中，使用亲水、临江、视野开阔等措词，尽可能不提及一线江景。4.在前期周围配套还未完善之前，提供“一站式”服务，从商务到生活全方面配套，满足项目内人员基础商务生活需求。5.从金融产业聚集、优惠政策、入驻成本等吸引目标用户，做好招商推广工作。6.以优质全方面服务、个性化办公定制、人性化管理、生态环境等软性条件吸进用户，打造独特品牌。机会（O）1.新区发展快速，政府大力扶持，商业和商务需求增加，现有体量档次不足以支撑用户需求。2.万州现有写字楼整体品质不高，还存在较大提升空间，为本项目开发优质写字楼及商业提供了契机。3.报业集团本身产业文化优势，和政府亲密配合，打造万州金融中心。4.长江三桥在通车，有利于项目标推广同事深入提升项目整体价值。5.住宅深入调控，对民间资金将产生“挤出效应”，促进大量资金流向商业地产，有利于写字楼未来发展。威胁（T）1.未来3-5年内，区域还计划有大量写字楼等商业项目将陆续入市。2.依据现在区域计划及现有情况来看，未来江南新区将形成新商务区，对生态商务区商务圈将形成一定竞争；且万州其它新商业项目标形成也会对本项目造成一定竞争。3.项目为集团开发第一个商业项目，前期无商业地产开发经验。化解威胁策略提议：1.从项目定位、区位优势、地脉资源、风水龙脉、产品打造等项目优势区隔对手，并在重大营销节点上和其区分开来。2.短期内消费群不足，关键对商业招商存在威胁，故此在营销推广中关键输出未来前景、物业升值潜力、优质配套等信息。3.面对项目周围及万州区未来商业项目竞争，正确定位项目用户及投资人群，采取多渠道宣传及招商手段。第四章 项目定位一、用户定位分析本项目是集团打造第一个综合体地产项目，拥有高端叠变空间写字楼、通廊式写字楼、loft创业写字楼、商业街、国际会议厅等很多业态。结合万州商业发展及江南新区计划，故此将目标用户分为三大类，关键用户、关键用户及拓展投资用户。用户类型关键用户关键用户拓展投资用户用户起源这类用户在项目亮相出街就开始接洽，采取造访、招商形式吸引其进驻万州中心，形成大用户聚集效应，并以此点吸引关键用户和投资用户入驻。这类用户作为招商关键，多为万州本土实力企业，有一定企业资产，重视企业形象和展示，渴望改善当下办公环境。这类型用户需要适合本身企业发展写字楼，可采取主动政策拓展这类用户，尤其是其中创业型企业，形成孵化平台。看好项目发展前景纯投资类用户。用户描述银行、金融、保险、IT类企业，建筑房地产企业，媒体、著名中高端餐饮。大型制造业企业、顾问咨询企业，培训机构，面积需求较大，成交概率较大 。各行业优势实业、贸易类用户，数量较多，成交概率大；创业微小企业及私人企业，个人。需求特征职员数量较多，部分企业设备较多，需要很好私密性，且需求面积较大。这类型用户更倾向于在本区域设置办事处，但因为行业本身需求，需求面积较大。企业规模差异性较大，但以中小型企业及创业企业较多，每家企业需求面积不大。配套要求高较高通常二、产品定位1.充足利用现实状况优美自然环境，计划依就地形，顺应自然，构筑层次丰富、宜人惬意自然绿化空间和山水环境。节省土地、优化环境，合理进行资源配置，经过制订分期开发发展战略，兼顾眼前利益和长远利益。计划是为人民服务行为，经过研究不一样层次居民心理特点和行为模式，发明宜人工作和休闲空间。2. 计划区内地形地貌较复杂，高差较大，且用地周围有两栋文化建筑，分别为三峡移民纪念馆和三峡艺术中心。依据现有景观资源，充足利用西侧沿江景观和内部景观并和两栋文化建筑相协调是总体布局关键。计划经过建筑巧妙部署使之有效、更充足地利用了周围有利条件、环境和景观，从而将文化产业园区和环境融为一体，创建一幅绮丽风景画。3.本项目将整个基地分为南北3个坡度区域，道路走向顺应等高线，避免填挖土石方量过大，增加工程造价和破坏自然环境。同时综合平衡区域道路交通组织特点，组织出既简便快捷，又层次分明道路交通系统。主入口设置于计划道路中止，配套商业在项目主入口，市民广场旁，形成了较为独特却统一建筑风格。4. 整个园区分为三个区，分别为：A、B、C区A区：部署总部级文化创意办公，本产品包含两栋楼，分别为1、2号楼。产品形态为两层或局部三层跃层设计。利用交通体灵巧组合，将建筑平面设计为可分可和组合方法，提供愈加丰富产品，层高为3.6米。B区：部署文化创意办公、loft办公、国际会议中心及三峡文化艺术品交易中心。文化创意办公为7号楼，均为平层办公，7号楼利用交通体灵活部署，使其成为可分可合多变办公空间，层高为3.6米。Loft办公为8-12号楼，以5.1米层高，分隔成单户面积约为40办公产品。13号包含国际会议中心和物管用房。会议中心包含三个大小不一会议室及其它服务空间。三峡文化艺术品交易中心在7号楼地下，层高为6米。C区：部署文化创意办公、银行及文化服务商业。文化创意办公为3、4、5、6号楼，其中3、4号楼1-3层为商业，其它为内廊式办公，5号楼和6号楼为同一产品，6号楼为银行和办公。三、形象定位（一）项目形象定位要素关键词：风水宝地、万州中轴、总部经济、商务集群、金融中心。（二）项目形象定位应符合要素1.凸显区域占位优势及上风上水地势风水格局、发展潜力和政府发展导向，表现项目江南新区、万州城市中轴区位优势和发展潜力。2.符合项目总部经济理念，成为万州、库区大中型企业云集总部基地、金融中心，并吸引微小企业进驻，形成强大经济辐射、孵化力量。3.吸引投资客群进行商务投资，突出产品升值潜力，潜在旺盛需求和丰厚投资收益。4.概括项目多业态、多功效特点，有较强包容性。5.主流、深刻，有城市话题感，易于传输和品牌美誉度提升。四、价格定位(一)写字楼部分销售价格定位项目全程均价绝对价格在该区域写字楼项目中处于中等水平，总价在同类型产品中处于市场中高端水平。本项目拥有商业综合体优势，商务配套完善，含有较强竞争力，而和产品价格相匹配高品质物业，表现出产品性价比，应能得到市场认同。（二）商业部分价格定位价格定位：因为项目商业体量不大，只是作为写字楼配套性商业出现，全程均价将依据周围商业销售价格定价，且定价不宜过高，和当下周围商业基础持平。标准写字楼在万州还处于前期发展阶段，但本项目推出写字楼产品配以完善商务、生活、绿化环境配套，打造万州江南新区高品质商务办公环境，产品类型处于市场中高端水品，能够表现出一定产品性价比，应能得到市场认同。五、产品计划（一）楼栋编号、产品业态及建筑面积统计开盘期楼栋物业类别层数套数建筑面积一期1文化创意办公区83713589.27 3文化创意办公区58511745.15 商业1层24 2186.72 吊1层51866.96 吊2层262634.24 4文化创意办公区3457304.04 商业1层352615.48 2层42563.70 3层42563.70 二期7文化创意办公区810020586.34 8loft办公区61305273.97 9loft办公区81556780.47 10loft办公区8946732.19 11loft办公区111837825.92 12loft办公区112028850.89 地下商业地下商业116280.27 三期2文化创意办公区84915760.75 底商1145.55 5文化创意办公区85813558.44 6文化创意办公区92724965.11 地下车库100037367.65 累计96.81 （二）产品配置提议万州中心写字楼产品配置提议汇总位置指标提议楼层平面整层可出租面积达成1800-平方米左右，整层使用率不低于75%采取无柱型设计，单层平面最好是长方形或方形考虑可拆卸楼板设计，预留位置通常在电梯间出入口对面室内净高不低于2.75-2.9米楼板承重不低于300千克/架空地板100mm进深不低于12米走廊宽度电梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米卫生间男女各一，男卫3+3以上，女卫6个以上拥有残疾人卫生间，可考虑预留行政人员卫生间开水间每层关键筒临近或背靠卫生间位置设置一个开水间，面积不低于6电梯系统（客梯）平均等候时间不超出35秒载重量在1350千克/部以上梯速：1.5米/秒以上配置百分比：5500-6500平方米/部设置有电梯空调系统电梯系统（货梯兼消防）载重量：为1800千克荷载梯速：1米/秒以上空调系统两管制风机盘管系统（公共区域空调配置）新风量：12升/秒/人二十四小时热水供给不含有（可使用即热式电加热器提供热水）电力系统双路供电供给量达60VA/sqm-10060VA/sqm不提供备用发电机组电梯每十米至十五米建筑面积设有一条电话线提供光纤主干线和电视会议接入线，预留一定安装空间给通讯卫星天线、红外线通信和微波通讯提供广际网和局域网接口，宽带1Gbps公共区域无线网网络覆盖（电梯、商业裙楼、市民广场）网络服务商：电信、网通等安全系统提供二十四小时闭路电视监控和二十四小时保安巡查提供出入口磁感应监控系统、智能门禁系统等单卡刷卡系统提供给急电梯和应急广播，安装紧急出口指示灯、安装消火栓、消防卷盘和自动灭火喷淋系统安装烟感、温感探测器管理系统项目管理系统包含保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务系统，如上系统应该在项目标前期得到认真考虑以确保能够提供高效费比服务应以中国/国际著名物业管理服务企业进行服务外围照明系统设计/灯光工程设计外围照明灯选择优先考虑LED等节能长久有效光源，降低运行成本不提议在室外使用地灯，因轻易损坏，影响形象外墙项目标志需要考虑双系统设计（一主一备），以保持项目形象外围照明提议采取楼宇自动化和光感双控制，增加管理手段灵活性景观/水池系统设计假如设置水景，需考虑到杂物过滤，管道加药清洁问题，内部也要合适考虑清洁时工作人员防滑设施配套商业裙房层高：4.5米以上，其中首层层高较高，二层及以上层高稍低大中型餐饮需配置：燃气、隔油池、排烟、上下水目前店招发展趋势是在户外和户内竖立式灯箱（图腾柱）进行品牌展示宣传，不提议在楼体立面上预留商业广告位（三）商业街配置提议商业街提议：引入2-3家有品牌影响力餐饮及娱乐商家，为紧邻项目标政府部门办公人员、写字楼办公人员提供完善配套服务，且有品牌影响力商户能带感人气及投资客，在一定程度上也起到提升项目著名度作用；引入为写字楼及政务、商务办公人群服务配套服务性商户，便利店、职员食堂、复印店、茶室、咖啡厅、干洗店等。第五章 项目营销策略一、价格策略1. 定价方法：依据伍总前期和大用户接洽，结合产品差异化优势，同时满足项目预期利润率，并结合销售市场、竞争情况及项目具体特征定价。2. 成交均价：1#、2#跃层办公建面成交均价暂定7150元/； 3#、4#、5#、6#、7#通廊式办公建面成交均价暂定5900元/，商业均价13500元/；8#、9#、10#、11#、12#loft办公区建面成交均价暂定6000元/；车位成交均价暂定8万/套。 3. 付款方法和进度：为确保回款速度和付款方法灵活性，提议按揭、分期和一次性付款三种模式。4. 备注：以上价格均为成交均价；渠道费用将经过测算后计入挂牌价。二、项目可供给情况及可售金额统计开盘期楼栋层数可售建筑面积建面均价（元/）货值总额 （万元）一期1813589.27 6800 9240.70 3511745.15 6000 7047.09 1层2186.72 10000 2186.72 吊1层1866.96 10000 1866.96 吊2层2634.24 16000 4214.78 437304.04 6500 4747.63 1层2615.48 16000 4184.77 2层2563.70 10000 2563.70 3层2563.70 7000 1794.59 二期7820586.34 5800 11940.08 865273.97 5800 3058.90 986780.47 5900 4000.48 1086732.19 6000 4039.31 11117825.92 6100 4773.81 12118850.89 6200 5487.55 地下商业16280.27 5000 3140.14 三期2815760.75 7500 11820.56 145.55 16000 72.88 5813558.44 5500 7457.14 6924965.11 6000 14979.07 地下车库37367.65 8万/套8000.00 累计96.81 116616.86 写字楼可售面积、套数及货值：142972.54、1165套、88592.32万元商业可售面积及套数及货值：