物业公司成本管控方案5.25.docx

物业公司2015年成本管控方案卓达物业现为卓达集团全资子公司，近年来物业公司开始独立运营，内部实行市场化，对外快速承接项目，已完全走入行业市场。随着物业项目的快速扩张，现有成本管控模式已不能满足公司发展需求，为适应市场化需求,提高公司经济效益，充分调动经营管理人员积极性，根据我公司现状，特拟定以下成本管控方案：一、适用范围:物业总公司及管辖各项目 二、拟定方案原则：在保证服务品质同时,节支增收，明确各项工作节点考核指标和措施，提高公司经济效益。 三、执行部门：物业总公司成本管理部四、明确各项工作节点指标并强化考核措施影响物业公司利润的因素为收入、收费率、清欠和费用等，现从以上各方面逐一阐述：1、收入方面。物业公司收入分为常规收入和新增创收收入.常规收入构成为物业费收入、水电暖利润和多种经营收入。常规收入。参照现有公司经营资产和上年度同期对比，制定以上各项季度合理收入指标,明确相关责任人，实行季度和年度双重考核。具体指标详见附件，考核办法为：（1）完成季度收入指标，不扣经理季度绩效工资。（2）未完成收入指标，每降低一个百分点扣除经理绩效工资的5。新增创收.指的是利用新的创收思路，为公司带来该项目历年来未曾产生的收益,该项收入不列入当年预算指标，由物业处按季度自行上报，经物业总公司认证后进行单独奖励.奖励办法为:按新增创收项年收入的30%作为奖励；如果该创收在实施过程中给公司造成损失，该项目将承担损失额的70%,从年度奖金中扣除。2、收费率方面。物业公司从事各项收费人员为园区管家,现园区管家工资为1600元/月,此工资标准略低于行业市场工资标准，现拟为园区管家每月增加200元绩效工资（水电为插卡的项目为150元/月）,按季度考核进行发放。具体为：常规考核项目：（1）各项目水电收费率指标为99(写字楼为100%），完成指标全额发放绩效工资；未完成指标一项，每降低一个百分点扣绩效100元.（2）根据不同项目合理制定物业费收费率指标,完成指标全额发放绩效工资；未完成指标，每降低一个百分点扣绩效100元. 特殊考核项目：（1）采暖期为11月15日至次年3月15日, 1季度考核上年度采暖费的收费率指标为90，2季度考核指标为95，3季度考核指标为98%，完成指标全额发放绩效工资;未完成指标一项，每降低一个百分点扣绩效100元。（2）空调制冷期为6月1日8月31日，各项目空调费收费率指标为100,随第三季度进行考核,完成指标全额发放绩效工资；未完成指标一项，每降低一个百分点扣绩效100元. 园区管家季度绩效工资扣完为止，不再对基本工资进行扣罚；园区管家连续2个季度未完成收费率最低指标,将予以另行择岗。 经理季度考核收费率综合指标，具体参照14年考核办法。3、清欠方面。根据各项目欠费的构成，重新制定各项目清欠指标.根据指标完成情况实行季度和年度双重考核。具体如下：(1)季度考核：完成清欠指标按照集团考核办法实行,未完成指标扣除经理季度绩效工资30。（2）年度考核：完成指标,正常发放年度奖励;超额完成指标,每超出一个百分点，增加年度奖励的5；每降低一个百分点扣除年度奖励的5。4、费用方面。我公司一直以来是在费用产生后的一个统计提醒，本年度计划增加费用发生前的一个管控,以确保计划利润指标的完成，具体有以下措施：（1)采用软件进行管控。成本管理部已和易软公司沟通预算管理需求，我公司年度预算会逐月逐项的全部导入预算软件中，各物业的收入和支出情况随时根据物业实际发生数据进行变化，每月预算、已使用和剩余指标数据随时查看掌握，如果超出预算指标，需要总公司进行预算变更流程才可继续使用,有效控制了费用指标。此项工作易软公司正在根据我公司需求开发改进。(2）成本管理部对费用申请进行预审（此项工作可在预算软件未使用前进行）.在易软预算管理系统未使用前,更改现有OA费用申请流程，在各物业处提报费用申请后，经成本管理部预审后上报总经理。成本管理部根据OA系统随时汇总各板块已发生费用，对所提报费用是否在预算范围内的合理费用出具相关意见，如超出预算的不合理支出将给予退回，如超出预算的必要支出，成本管理部将从下月预算中调整此费用后上报总经理，以此保证全年整体利润指标完成. （3）物业总公司人事部对2015年预算工资进行预警和控制.人事部根据2015年制定的预算工资额度，每月或时时对物业处工资情况进行统计,如有超出给予通告，同时每月工资统计情况提供成本管理部进行汇总。（4)与经理季度绩效工资挂钩考核.完成季度费用指标，不扣经理季度绩效工资；未完成费用指标，每增加一个百分点扣除经理绩效工资的5。5、节能降耗的奖励机制物业公共能耗包括：各单元公共用电、公共照明、弱电系统、二次供水增压水泵用电和公共用水.季度考核参照14年考核办法，同时新增年度考核，具体办法为：与上年度指标相比,如该年度能耗超出5，该项目年度奖金将扣除超出部分的70；如该年度能耗节省5，该项目年度奖金将增加节省部分的30%。6、利润指标考核。(1）明确项目经理年度奖励和利润指标关系。此项工作待物业公司与集团签订目标书后，根据各项目实际情况确定项目年终奖励和利润之间的提成比例。(2)利润指标完成情况的考核.年度考核利润指标为本次制定利润指标上浮10%，各项目完成此次指标,经理正常发放年终奖励；超额完成指标，每超出一个百分点,增加年度奖励的5%；每降低一个百分点扣除年度奖励的5%。五、每季度公布各项目完成情况。由成本管理部每季度对各项指标完成情况进行汇总排名，并专题总结分析通报,以起到提醒和警示作用.六、此方案审批通过后,成本管理部将根据以上各项经济指标情况，结合各项目实际服务标准，分别与各项目第一负责人签订目标责任书,以保证2015年各项目良性经营。本方案如批复，将试行，实际运行中不当之处经总公司研究后随时修订。 物业总公司成本管理部 2015年5月25日