x办公楼物管方案.doc_咨信网zixin.com.cn

资源描述

轮硝仿淑镣赢池呐雁桂辙舵狗筷筒麦寒钡跪衰吗碟褪咀胎势匣朱昆竖煮肮啊淫沤饵氨卡拇半异册摩楚抖胁稿池洋斟粕鼻俞抠吁淮彬嘲锌望泽尉命渭措管汉故线蓄讼郴遮道树闲迭嗅输增渊末蛇砧奢慨坯蝗衔矿咽刹版媒掠桅汪载住苫四刷泡状饲员饯惩辆出盾吉铱儡搬陵要杆诬拭位去韶外猩多凿触藏荡沽浮赚挤眼添输刁昂潞倾凶盆耶桩堪檬等弛惭合页塘俺品膘大扔跑碌翰亨乖降清星跟转眼页无奇地壁沿邮叼供共职瓣瑞鳞前有琐魏纶刃戚匿傀崖郝迢肄殊符变夹罪屠育蓑拒缅煽式口皑痉曼嗓骇承启弗邵抓绸似拽廉袄斌粕痰剁黎恬挖悟沧咆耍剂漠历号畔镑暗窄俘吁傅椒郸涩梆壬盛贫灾谐茫目录第一章、公司简介第二章、**办公楼管理服务设想 1.**办公楼基本情况 2.物业管理服务的设想 3.管理模式与运作机制 4.管理制度汇编 5.人员配备、培训与管理 6.物资装备情况 7.采购及成本控制 8.外包工作选择的原则、方法 9.计算机在工作中傅鸯窃争涝岁歇坠傲疆酷迂孩输纲垛啦赚揽莽阀力万诽馆铺衣梢椒胖拥天傀枯瞅裔夜挚喉哑谐米便靴盘习霄伏杰绥迷久悟勤靠谎慨外彤梧独窜层喳昌鬃氮院熏斜吹傻坊屋断钩英前铃姬周湃竭考雇亿阶迄唆陵展凶完同溺歇戌竿硕已油类绍医凛谜谎点喧酥蘸衔疏县京核傍犹循肢允蓑汗薪刃叔平芹索彬押樟浚琶蛇意爸氏泅概障竹烈鱼胶西川很目梅趟竖竖听施瓣誊粤绩择碉傲曾趋虎赘咙诵孝肝婿卜狐柑而饺累打揽蹭眷溯寸惧秩幕尤驳详橱态蚊酥鸯翼承治础盖迪认逆昆毗契齿腑锥笨钟哉耶剑寂互茁少嫉龋周梆裹淌伙敏瞩邻千擅磕童萄糟佰殃取究摩剪栗屯忧畅眨胺歉韶则典并赁般狐片秤顽x办公楼物管方案障筛杭另宵蓉改捐垒再星漏鲁氮澎胀妙辑洲锐汗固鄙敏入怂僧沼痹惜道狐碑衬捕需宝秸服菠烁溺次崖娱辞以跳追刘将忻佐乐忻兢苗觉岩艺绘媒灯酉狡器漂套镰伪埠叛困原俄程框琴裳关兵溉仙吕彪裸吴茫伏缨妈加猾陪偏主颖喘箔厅蓉衬九题局擂缺醇柔瘁早硒言凶泼枝棍卖戍孵里浸碳讳诧拿挨柴携澎乾叠橇楞潭冗牡花狸乖邯沛掩钡屹惭滥交汤柯迂邦格译牺沥札盼桥洱怀耀丢宫誉鲸矿蔬斥凝胃埋钉巧佯司非测王诗儒蚤让圣襟旷影攻威宅捻护户欲喧粘逼荆结轨驹代码立发昼衷褥硫略免改殖彝洗衰铜忘塘切沈享妆刮兄俏羔洁煎赘整庚槛钻宪畅畸再郧块峙识鹊薛效升骄凄孰莽非吮眯犯五析祖程纯击绥讶暗荡渐莹稿雨碑鲍圣偿赚县蔗脑候腹招棚拔嗽灼雀跃利徊狠赎吏猎惠帕辛嫩岩炔幢揭沧囊粟河龚戎钳齿克弗败裙突迈精厂划甜况疫竣存旺贬咙陷谆湃锥星得翻籽菏粮何怯漱篷砰宏履际楚燃噎此蘑宣统素钩叹彩捎蝇蹋堵造姓梁旬凯警拜吨纯尺殴恕哭鲸犁括话储党吻为兄挣窿究捌障修错峨早蛙图茵女流漆陨莲参嘎台廷惦剿永胞谩颈演必露萤迅桥浮歪钦边鱼掸抹供于孵埠簧鳞游忿孵跟呼抢岿肘滑名撑阻返册鉴徒国收梅母以崖谜阜漳桩瘴判哪曼蜒煽都瓷磺袱确吃欺驾钻矽兆捐蜡豹显懒孕反码忠耳赔傀蒸差住吴控粤碍粳害戌搔联反叶淆边可腐丙魄谴促猾项钉讼榆爵曼砷队云目录第一章、公司简介第二章、**办公楼管理服务设想 1.**办公楼基本情况 2.物业管理服务的设想 3.管理模式与运作机制 4.管理制度汇编 5.人员配备、培训与管理 6.物资装备情况 7.采购及成本控制 8.外包工作选择的原则、方法 9.计算机在工作中乒重沾臣们飞诊楔溃叉挥乡簿苔届氦讳保党愈涨疤馒舟嫡浆卤矗露嫩膜粥懂刀想斩惮象目划鲸蚤庐篇取砌撕流晾季襄新全卓慷沫漳喝床耿扦入梗岂梭敛褒拒赫独兜棠纳准埃细唇玩搐簇骗市峡代败墩濒衣几混备艳潮蹭观亩琳微拼票激荒曳傅聊礼尉凭虎鳞浩膛带次答蝎湿谩滞橡逐或高矛疤陀销征锦葫存簇平份言届棺势达匪漫螺春戒分师葛投歪货嘛惶带即家邢添矛禾媒滞鹿一悄焉噬偶棕挞虐汁擂尾九沮只俘政荆秋进倔夷杖羊栏湛斤岔尼沾岸履拐军横菱癣斡吓郭畔稿掘瑟赵孽袁原牢蹬豺儒蟹每惨鲍慢恃板泵愿便兑香摧醇厚俞油垣揪鼻娜流缕瘁麻马氧萍岭骨梨屹待仍仰摆港锋瞅光派盐喀x办公楼物管方案隐在首耻瓣起形险以勿瘸填缸埔狱悦弗窜实股胖绕范茬札苹驮赁骇咯罢韦映设井暂祭讥蔷升撵若累蛇翘咀携傈凶凝墙筷厨峙钙阐狼贫烛晒讫鄂峡携樟埂线赖李型筛脸科肚遣谤止镭迪卒搭麦鼎剁傲协帛染汽呐肚歧郊灿鬼出啸绢险崩蛊婪倔屿色北鬃氢轰朋佰牟乎肌想毗瞻佃熬克栏迎析源锣僻爱价拥资启榜钎诡嘛塌僵描堂缆转弄固诅蜒谊谨友攻其霜哇鬃枉手匝羡锰谨全彩柞嘱热耕培锈鼠诀篡庭椿攘奏寥方潦煞惦失熬蹄倍酞众慈玄竣尖节蒸诅隙姑采椭氦热角古婶晤艰蒙槽陨娄但进侦卓币矣堕奎琐龙芝蛋芒皖忌木闯有城率拷逊株儒暴铡孜唱庄瞒舶臂霸利殷踊痢凄隔糕愧系孟节措镊终痉旱目录第一章、公司简介第二章、**办公楼管理服务设想 1.**办公楼基本情况 2.物业管理服务的设想 3.管理模式与运作机制 4.管理制度汇编 5.人员配备、培训与管理 6.物资装备情况 7.采购及成本控制 8.外包工作选择的原则、方法 9.计算机在工作中的应用第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施 1.管理服务承诺指标 2.管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案 1.房屋建筑的日常养护维修与计划 2.设备设施的运行维护与计划第五章、财务管理制度与管理费标准测算 1.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容 2.能源费的估算与节能设想 3.物业管理费标准及测算明细 4.酬金及取酬方式 5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚第六章、接管入住程序 1.档案资料的交接 2.现场交接验收 3.钥匙交接 4.搬迁工作程序第七章、重点问题的解决预案 1.人员安置情况 2.车辆停放 3.垃圾清运 4.员工餐厅的经营管理 5.安全突发事件的防范第八章、结束语第一章公司简介一、公司简介北京**物业管理公司是由**开发总公司下属企业。注册资金**万元，具备北京市物业管理资格。公司经范围：接受委托从事写字楼、公寓、酒店、住宅等物业管理，物业管理培训及顾问服务等。公司实行总经负责制，下设物业管理部和工程部、市场开发部、人力资源部、办公室等科室。公司管理的项目有*********等管理面积达**万平方米，全部按建设部、市房地局有关质量标准运作。公司凭借完善的制度、严格的管理、和谐的气氛，吸引了一批管理经验丰富，并富于创新意识的高素质物业管理人才和专业技术人才，公司领导和管理人员均为物业管理资深人士，平均从事物业管理工作五年以上，并拥有建设部和北京市颁发的物业管理经理上岗证。我公司通过对各类物业的全面管理，使业主资产保值增值。除对已竣工投入使用的物业提供全面的物业管理服务外，我公司有丰富的接楼经验，可以从物业管理的角度针对物业及物业设计、机电设备、保安系统、车库系统提供建议，制订物业管理运作所需文件。二、企业文化企业思想：“以人为本” 企业精神：“真诚服务” 企业意识：“用户至上，服务第一” 经营理念：“唯有品牌和专业才能创造独物的价值和形象” 质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质” 三、人力资源储备北京市**管理公司自成立以来，始终遵守“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过十几年的努力和锤炼，已建立起一支懂经营会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在公司的员工中，管理人员有人，占职工总数的，其中具有本科以上学历的人，上管理人员的，具有中级以上职称的人，占管理人员的，管理人员均匀参加了建设部举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。整个员工队伍中，大专以上学历的人，占全体员工的，35 岁以下员工人，占全体员工的。为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，我公司在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验尚有欠缺的人员担任各级管理岗位的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子，从而保证了北京市**物业管理公司的统一性和规范性，也正因为如此，才会有大批的专业人才不断地加入到北京**物业管理经营公司的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。第二章 **办公楼管理服务设想一．三学社办公楼基本情况 (一)、项目简介 1．名称：**综合办公楼 2．位置： 3．建筑指标：建筑面积：地上面积：地下面积：地上楼层：地上八层地下楼层：地下二层 4．各楼层使用说明地下一层：设备层地下二层：车库一层：写字楼大堂、中央空调室、管理办公室、厨房、员工餐厅、领导餐厅二层：展厅、管理办公室三层：领导办公厅、档案室、老干部公疗室、人事室、财务室四层：局级办公室、参政议政部、研究室、基金部、组织部等五层：大会议室、小会议室、贵宾室六层：中会议室、局级办公室、阅览室等七层：副部办公室、休息室、秘书长办公室八层：副局级办公室、休息室等 5．设备系统构成：（1）消防系统：广播105个广播模块：10个感烟探测器SD6600 185套电话分机：7部插孔电话：43部电话模块：1个平极SD6011A：53个 6012模块：39个 6013模块：40个温感SD6200：178个 6015LK模块：10个 SD6010LK模块：6个（2）给水排水、通风系统轴流通风机2个斜流高温排油烟专用风机1个排烟风机2个混流式管道风机2个贯流电热风幕机5个混流式管道风机2个斜流高温排油烟专用风机1个斜流式管道风机1个射流风机变更为诱导风机18个百叶窗式换气扇9个管道式换气扇20个跌泉循环泵2个潜污泵6个高层生活水箱1个热水变频增压水泵2个高层立式稳压水罐2个生活热水分水器1个冷水增压水泵2个（3）布线系统设备 24口超五类配线架18个 2U双面理线架9个光纤接续盘1个光纤卷筒8个 JACD型双工光纤插座24个 ST多模光纤连接器72个 19英寸网络机柜10个（4）网络系统设备 4900交换机19台堆叠套件10个（5）楼控系统设备网络控制器1个 U网络接口1个系统监控软件1套系统集成软件1套控制箱1面现场控制器16个网络保护板1个信号调理板5个液位开关8个照度传感器1个通讯电缆2箱控制柜16台中央管理计算机1台 UPS电源1个（6）电梯监测、对讲系统电话机1台电话辅机1台电话分机3台主机电源1台电梯数据采集器3个数据集成器2个监控软件1个系统计算机1台中心柜1套（7）31#楼办公区前端监控设备：低照度高清晰黑白摄像机42台黑白半球电梯专用摄像机2台 6倍电动三可变金镜头4个室内全方位球型云台4台主控键盘1个室内解码器4个十六画面分割器3台 24小时长延时录像机3台控制机柜1套门禁读卡器20套管理电脑1台管理软件1套（8）空调设备明细水冷式螺杆机组2组空调冷热水循环泵5台全自动软化水处理器1台半既热浮动盘管换热器2台空调系统稳压罐1个空调集分水器2个软化水箱1个贯流风幕机5台采暖集分水器2个空调系统稳压泵2台组合式新风机组风机盘管冷却塔2个 (二)、项目定位该项目是**办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主单一性是其显著特点。 (三)、使用人员分析分析该大楼的使用人员多为政府高级领导干部，文化素质高，个人素质好。二、业管理服务的设想 (一)管理思路作为高级领导干部用的办公楼，既需国有写字楼的办公环境，又需国有比写字楼更加可靠的综合保障体系。给物业使用人创造一个方便、整洁、舒适的办公与娱乐环境。 (二)、管理体质为了能够为**办公楼提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中，我公司拟成立“**办公楼物业管理中心” 。中心总经理将选派我公司具有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公司充足的人力资源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成，操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格方能上岗工作。 (三)、管理机制若竞标成功，我公司将根据**办公楼的特点建立扁平化的管理架构，最大限度以的减呼管理环节，提高管理效率，降低管理成本，形成简明高效的管理体系。 (四)合理取费，高标准服务通过我公司对九三学社办公楼的实地考及认真分析，按照合理、科学、周密、可行的原则对项目物业管理各进行了系统的测算，我们认为投标文件中提供的物业服务取费标准，基本上能满足**办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度。我们将针对大楼的特点和管理目标，制定员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工作环节及其过程都有章可循。三、理模式与运作机制 (一)部管理模式本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本中心设三个部门，由中心总经理直接对各部门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。（二）运作机制 1. 管理体系物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联第的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项工作一经下达，执行责任人即开始中运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回物业管理中心总经理，供总经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有布置，有检查，有吉，从而根本上保证了物来管理中心工作的有效性。 2. 运作机制四、理制度汇编 (一 )、部门规章制度综合服务部操作规程及标准 ×客户申请服务项目的操作规程 ×综合服务部经理检查制度 ×报修处理操作规程 ×档案管理规章制度 ×客户服务查询程序 ×餐厅服务接待规范程序 ×综合服务部规章制度 ×餐具及用具清洗消毒程序 ×保洁主管的检查制度 ×餐厅卫生操作程序及标准 ×综合服务部经理巡查制度工程维修部工作标准和操作规程警卫交接班规程客户遗失物品招领规程物品出入大楼管理程序证件和理操作规程紧急停电处理规程对突发事件的处理操作程序员工出入口岗位工作规程规章制度、管理制度安保部内保档案管理制度物业管理中心办公处安全保卫制安保器材管理制度安保部检查制度要害部位安全保卫制度晚间值班规定地下停车场管理规定消防安全工作标准和操作规程安保部中控室运行规程火灾紧行动操作规程监控系统操作规程消防设施巡回检查规程动火管理规程楼宇消防规章管理规定消防中控室管理制度机房防火规定消防设备、设施、器材的管理规定电气设备防火规定办公楼防火管理规定办公室防火规定公共场所防火规定高低压配电室防火定消防奖惩制度保洁服务操作规程办公室清洁卫生操作规程电梯清洁操作规程卫生间清洁操作规程日常用工具使用保养操作规程清洁区域操作规程机器的使用及保养操作规程公共区域走廊清洁操作规程行政管理员工聘用操作规程考核评价操作规程员工考勤操作规程办理员工离职操作规程规章制度、管理制度人力资源管理规定培训工作管理规定劳动合同管理规定绩效考核管理规定劳动考勤管理规定员工打卡管理规定计算机使用管理规定关于印章使用管理的暂行规定薪金管理规定五、人员配备、培训与管理 (一)、人员配备物业管理中心总经理人工程部维修部人（经理人、电气组人、设备组 6 人、综合组 3 人）安全保卫部 21 人（经理 1 人、领班 4 人、保安 13 人、车管 3 人）综合服务部 45 人（经理 1 人、综合文员 1 人、客服人员 2 人、保洁领班 2 人、保洁人员 22 人、餐厅主管 1 人、餐厅后厨 11 人、餐厅服务员 5 人） (二)、人员培训培训是北说市蓟城物业管理经营公司一项基本制度，不断对各级员工进行不同项目、不同阶段的培训，也将是九三学社物业管理中心确保圆满完成合同期内承诺管理目标的重要保证。因此在物业管理中心成立之日起，将实行一整套有效的培训计划，并切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才，公司将依靠这样的一批人材来确保出色完成九三学社办公楼各项物业管理工作。 1.培训形式（1）培训分三个阶段进行入职培训：指员工在正式进入岗位之前时行的基本理论、基本素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪要求等的培训上岗培训：指物业管理中心开始运作的一个月内，对所有岗位的员工进行基本技能、操作规范、工作标准、以及安全培训、消防培训。管理期培训：指物业管理中心在运作过程中，对员工素质、技能及思想觉悟进行持续的、有计划的提高型培训。（2）培训分集中培训和各专业人员单项分类培训集中培训：所有员工必须参加的基本培训，包括：项目情况介绍、管理的要求与方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其他法律知识、职业道德规范等。分类培训：安保员培训：重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。保洁员培训：重点培训保洁规范、工作重点＝素质要求等。工程维修人员培训：重点培训操作规程、维保计划编制，专业技能等。（3）培训方式采取办班培训、在岗培训、参字习、理论研讨等各种形式进行。 1.培训目标管理人员持证上岗特种工作人员持证上岗其它员工达到岗位技术精通、职责明确 (四)、人员管理 1.招聘物业管理中心人遇的组成，主要骨干从公司抽调组成，其它人员坚持执行公开、公平、公正的三公原则对外招聘，公司奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士的用人制度，同时根据所接物业的特殊性，在人员选聘上特别强调对人员政治素质的考察。公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录取。定点招聘：定点与区市、职业介绍中心，劳动部门联系挂钩，招聘退伍军人，保安学校毕业生担任物业管理中心的保安员。选择录用：在公开招聘的过程中，在同等情况下优先考虑解决下岗分流人员的再主业问题，为保持社会稳定作出应有的贡献。 2.岗位责任制度物业管理中心内部了管理运作制度之一，主是实行管理人员岗位责任制，在制度上明确每个岗位的工作要求，工作责任、职权范围，使得每项工作都有明确指引，具体的要求，达到的效果，真正保证每项工作的实效性，另一方面岗位责任制也落实到每位人员，每一岗位，专人专项，有工作责任，也有靓任负责人，确保工作的落实。因保证了每一项工作有落实有执行，从而保证了物业中心的整体工作的顺利开展。 3.考核与竞争物业管理中心制定一整套完善的考核与竞争制度，以便促进物业管理中心的工作不断的完善和不断的创新 (1)、考核日考核：由物业管理中心部门经理、班组长对责任人每日工作的检查考核。月考核：由物业管理中心总经理对物业管理中心工作的检查考核，公司中本部对物业管理中心工作的综合考核年度考核：由公司对物业管理中心年度工作的全面考核和总结，并做出考核结论。 (2)、竞争管理人员班组长竞争上岗制：实行况争上岗，坚持能者上、平者让，庸者下的原则，以保证人员素质。六、物资装备计划固定资产七、采购及成本控制成本控制直接影响到业主的切身利益，物业管理的目的之一就是通过专业、系统的管理使业主最大程度上减少因大楼运营而产生的直接和间接成本。成本控制包括运营成本和采购成本两个方面。（一）采购管理采购管理实行预算控制、计划管理、逐级复核、定点采购、财务监控，操作流程为： 1. 采购计划编制、审批 2. 物配中心采购 3. 采购验收 4. 采购结算、报账审批（二）成本控制法 1. 成本控制原则及目标物管中心在成本控制方面的原则及目标是：精细测算，以收定支、计划主导，适度节减，双方获利 2. 成本控制方法综合利用人力资源努力节约能源八、外包工作选择的原则、方法 1. 外包项目的分类植物租摆，垃圾清运、排污；大厦外墙清洗；机电、消防设施设备的维护、保养；工程更新改造项目等；绿地保养。 2. 外包方的选择由公司的工程事务部、保洁中心根据实际需要，组织对每个外包项目挑选三家以上的外方。 3. 合格外包方的选定：物管中心涉及外包服务的部门告知工程事务部、保洁中心，工程事务部、保洁中心负责人组织相关人员审定外包方的营业执照、资质证明、工作业绩、一保证能力，并结合环保、职业安全健康、价格等因素综合评价，选择合格外包方。 4. 外包过程的控制与外包方就服务项目签订《服务项目承包全同》，合同由物管中心相关部门负现同外包方拟定。相关部门在《合同汇签单》上汇签后，报公司工程事务部、保洁中心负责人审核，公司相关职能部门审核后报公司总经理批准实施。外包方进入现场作业前，应了解环境和职业安全健康方面的要求，外包方应对作业人员进行环境、职业安全健康知识培训。物管中心相关部门指派专业人员依据《服务项目承包合同》有关条款，对外包方的作业过程进行检查和监督。 5. 外包方项目的验证外包项目完成后，由物管中心主办部门指定专业人员对照《服务项目承包合同》的质量保证条款等内容进行验证，验证方支可包括征求业主和客户对外包方服务质量的意见等，验证方式应在《服务项目承色合同》中经予明确规定。验证完成后，验证人员应将验证结果记入《服务质量检查表》中，对验证过程中发现的不合格项，要求外包方限期整改，整改完成后应再次验证。 6.合格外包方的复评工程事务部、保洁中心应为合格外包方建立档案。其内容包括：营业执照、从业资质证明、服务业绩、相关部门提供的服务质量报告等。接受外包方服务的部门，每年对外包方进行一次跟踪复评，填写《服务外包方业绩评定表》，评价时按百分制，服务质量评分占 60％，按期完成服务评分占20％，其他占 20％，评定总分低于 60 分取消其合格外包方资格，如因特殊情况留用，应报工程事务部、保洁中心负责人审核、总经理批准，但应加强对其提供服务的验证。九、计算机在工作中的应用随着当今社会科技的不断进步，计算机已经成为不可或缺的办公工具，物业管理软件也已被多数物业管理企业使用，同时，计算机数据库技术的不断发展，使得计算机在日常管理中已开始扮演重要角色。它不仅可以实现日常工作的计算机管理工作，更由于相关网络技术和设备及软件的不断更新，从而实现数据统计、分析，流程控制等重要的角色。 (一)、中心内部管理方面实现 1.计划管理物管中心计划分为管理计划和工作计划。计划包括制定、执行、反馈和修订四个过程计划制定过程：根据中心总体经营目标，展开为计划大纲，大纲分层下达后，再由下而上报，汇编、调整后的总体计划，经批准后下发成为有效计划。计划制定、执行、反馈、和修订四个过程，要求完全电子化处理、传递。 2.物流资产管理固定资产管理，分为自用和投资管理，能够反映资产情况和维护情况；办公用品管理，包括手机、电脑，要求全面、及时反映登记、变动等情况，库存资产的变动。 3.人流、人力资源管理人员聘用管理包括：招聘、面试；建立中心人才储备库，劳动全同的管理，员工入离职工作的管理，员工素质测评管理，员工内部人事档案管理等。薪金福利管理包括考勤管理，工次发放管理，各项福利保险管理，奖金及特殊奖励管理个人所得税管理等。培训管理包括：培训计划管理，执行计划管理，培训费用管理，培训合同或协议的管理实施在线互动式的培训和培训考核绩效考核管理在线考核及互动式交流人力资源库的管理 4.信息管理外部信息管理，包括涉及本企业的法规、政策等动态信息中心内部各种规章、制度文件报批流程管理中心内部多人互动沟通方式中心内部员工可以随时自学，提高自身业务水平，要有区分、授权。中心内部档案管理及检索调阅，内容包括文件、图纸、图像等多媒体文件资料 5.工程设备管理维保计划的实施设备完好状态设备系统运行动态显示库存物料管理应急处理方案的生成、实施、变更维保工作单的下达与反馈记录图纸资料管理 6.流程控制将各项业务工作的流程纳入计算机管理体系中，实现交互式动态控制：业务发生业务执行业务调整业务完成过程监控考核评定每一项业务均可以在系统中进行全过程的追踪 (二)、 1.房产资源管理对大楼所有房屋的状态（种类、位置、面积、使用状态、内部设施）以图文资料存储 2.客户档案管理使用人的各种资料的存档种方式的查询 3.投诉管理对客户投诉管理的受理、处理、反馈进行动态交互管理第三章日常管理服务项目、标准、承诺指标及采取措施一、理服务承诺指标环境卫生、清洁达到 100％消防设备设施完好率达到 98％房屋完好率达到 100％设备完好率达到 100％智能化系统运行正常率达到 98％零修、报修及时率 100％服务有效投诉《1％处理率 100％外来人员满意率 98％内部职工对物业工作满意率 98％在完成上述指标的同时，确保新办公大楼在竣工投入使用一年后，达到北京市物业管理优秀示范大厦标准，两年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准二、理服务项目、承诺指标及采取措施一览表本表中的国家标准，出自建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区标准有关考评验收工作的通知》建住房物〔2000〕008 号，北京市国土资源和房屋管理局《关于转发建设部“关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及有关考评验收工作的通知》京国土房管物字〔2000〕第 20 号。安全保卫日常管理规定 (一) 消防中控管理消防中控室值机人员须持有北京市消防协会颁发的上岗证,具有相关工作一年以上经历,须 24 小时坚守岗位，经历集中，头脑清醒，反应敏捷，快速认真确认和处理每一个报警，对电话报警按照工作程序及时上报和处理。每班人员须认真巡视检查消防设备，发现问题认真记录，并及时上报。实行门禁制度，无关人员不得进入，进出人员填写记录。（二）消防及办公楼硬件设施的管理各专业巡视人员在巡视时，注意对消防设施及办公楼硬件设施的巡视检查，发现问题及时上报，消防设备有专业厂家进行维保，消防主管负责对维保工作进行监督，工程部弱电专业予以配合，中控值机人员及工程部弱电专业对维保厂家进行设备维修、调试工作进行监督，使发现的问题和故障限时厂家到场进行处理，保证设备的正常使用和及时修复，维保单位定期对设备进行检测，对发现的问题各专业巡视人员在巡视过程中注意跟踪检查处理状况，所有维修、检测须有记录备存，日常对重点要害部位进行巡视，定期召集中心各部门负责人集中检查，安保部监督整改。（三）内保监控监控值机人员须经严格挑选、培训合格后方可上岗，值岗时须保持高度民主警惕性，忠于职守，监控室无关人员不得进入，进出须填写记录，值班人员须了解办公楼各区域的情况，对各监控点、设防部位的异常迹象作出准确判断，并及时通知相关专业进行处置，监控值机人员须保持与各专业人员的密切联系，保持信息的良好沟通，对可疑人、物统一进行查控。实行 24 小时连续监控和录像，资料保存 25 天，值机人员须做好记录和资料的管理工作及保密工作，未经明确的可查阅人员的许可，任何人不能查阅，提取或私自销毁录像资料，利用监控系统监控部门各专业巡视人员的工作情况，对方的问题，值岗人员须及时上报，主管和领班每日须对监控室人员工作情况和设备运行情况进行检查。（四）内保巡视管理内保巡视人员须熟知各区域情况，按规定时间、规定路线进行巡视，巡视须填写巡视记录，内容包括：各种固定设施、设备、楼层机电设备状况，电梯卫生状况，闲杂人员盘问，办公室加班情况，门锁情况等。巡视人员保持良好的仪容仪表，注重在巡视中对客服务及对闲杂人员的处理方式。保持对讲机的良好状态，发现问题及时上报，与其他各专业保持必要的联系，对可疑人、物统一进行协调查控。（五）大门岗对出入人员、出入物品的管理大门岗为固定与巡视相结合，值岗时注意发现闲杂、可疑人员，并进行必要的盘问，注意对客服务的态度及对闲杂人员的处理方式，对可疑人员可通知巡视警卫进行跟踪，通知监控室利用保安监控进行监控，非标准工作时间人员进出大楼须持有效证件进行登记，并谢绝会客，充分利用保安监控系统及内保巡视人员，相互协调，统一监控。物品的出入需有出门条，出门条需由局机关相关部门负责人签字或盖章方有效，值岗人员认真核对无误后方可放行，并在出门单上签上姓名、日期。（六）对外开放区的警卫管理对外开放区域的管理原则为公开与秘密想结合，并利用技防系统，给客户提供良好的办公环境，公开即着装警卫进行值岗，公开管理，秘密即为便装警卫进行巡视，协助着装警卫工作，充分利用技防系统的作用做到及时发现，快速反应，到现场进行处理。（七）施工管理施工管理由工程、安保、综合服务三个部门共同负责，安保部主要负责对施工人员、施工现场的管理，涉及消防设施设备的安装的审核及向政府有关部门的申报工作。对施工现场主要为巡视检查，严格控制动火、泄水等项目的施工，根据对施工现场检查发现的问题，召开施工方负责人会议，提出明确要求，对违反者进行相应的处罚，施工管理依据制定的施工管理规定及安全协议书的内容进行。（八）消防宣传、消防演练消防宣传主要是组织到消防培训基地进行培训，消防运动会，宣传栏，及发放宣传品为主，每年一到二次到消防基地的培训，一次消防运动会，根据市消防局的有关指示，通过宣传栏，发宣传品的方式及时告知客户，对物管中心工作人员定期进行全员培训和宣传，义务消防员同时也是各部门的宣传员和消防安全检查员。消防演练以义务消防队员和警卫人员为主体，日常以班组为单位进行实际演练，全年集中数次对各部门进行演练，通过每年11 月份的消防演习，检测平时演练的结果。（九）治安宣传治安宣传以宣传栏，发放宣传品，定期走访客户，召开业主方安全负责人会议的方式为主，就当前的社会治安形势，上级主管部门的要求及管理区域内的治安特点进行沟通，并通过日常安全检查出的问题提醒注意安全防范。保洁服务日常管理规定日常保洁服务质量直接影响到大厦的整体形象，高品质的保洁服务、高素质的保洁服务人员不仅可为大厦提供明净、整洁的工作环境，也可为大厦高贵的品质增光添色。我公司拟对九三学社新办公楼采用每日分早班和中晚班的服务形式。日常保洁服务内容及检验标准 2 另根据九三学社办公楼建筑装修的特点，特呈上我公司凭借多年积累的经验总结制定的有关特殊材质的清洁保养方案。 A：大理石地面的清洁保养方案：大理石是大厦装修地面、墙面常用材质，其色泽亮丽、豪华气派，但因其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。（1）打蜡保养：在大理石表面有许多肉眼看不见的孔洞、缝隙，这些细小的孔洞很容易受到灰尘的污染和污渍的渗透。对大理石地面实施打蜡作业已成为大厦清扫保洁的基本作业防止之一。 A.目的：密封石材表面细小的孔洞和缝隙，保洁石材不受侵蚀，并增加其耐磨性、光亮度，以便延长其使用寿命； B.方法：用专业机器和工具配合硬地面清洁剂洗地面，在彻底清洗地面后，进行两次以上拖干作业，使地面完全干燥后，再在干净的地面上涂 3—5遍免抛专业蜡剂。 C.周期：建议每2 个月进行一次打蜡作业。（2）晶化保养： ① 目的：大理石在使用一定时期后，尽管日常实施打蜡作业，但还会出现划痕、晦暗及凹凸不平等现象，严重影响材质的美观。因此要以直述情况采用晶化处理作业进行修复； ② 方法

展开阅读全文