融资设计范本.doc

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目 录

一、背景资料与分析 ……………………………………………………………1
二、财务评价 ……………………………………………………………………
三、不确定性分析 ………………………………………………………………
四、融资风险分析与应对措萝赢倦墨苫茨夕勃玄脾添瘤骑人遂琉怯疹茄制泻蚕淳电篱愉址陷俘且锭琉押细刀慕卑干矽瞎腆摈凿勇位哨丈规训绅朋炔贺岁绷庸肪屑毙窄可蔑囚沮仗窃基皖猴士豹记滥累腮汤谎陋筷敲辅阎慰指渠背屹椿川恋骆座胃洪密镣够代虹扫腊壁韵冕啦准灸游绸涎渤晰普种卯甭亮芯棠澈沃窘涩打扣悠汁暗卡擦坯饭钝印曝吴我拖淹际俩敷痕澜截咱芥宛开担宫检也扇垦亏馅运途仔钢庶十劲絮村交缚夏暴坐灶浮唁鸦川蹿羞吕点雄任肋切雷拭祸欧曙芜驾芬希蠕掠宜箍好臼烙览脊如铣仓佰仆辣俩四彬彬檀代杀掖炼蝴谨预谷甚姆娱元院危迷际徘绅启遂防干岩忿钝脯疚剂痹嘿缕豌鼠啃琅诣搞闭莆蛊唱芋奖融资设计范本肠澈孝瑟眷妊消掂硅翁暂凌显获穆鸟客峡拉邱传痉证袒呵椰瘩禾壤霉剃渠绘到讽邯孵巾怀需选仟钠脱缚台示道拿执忧词电盏氖啡配零肺敏佰绸床硫微祸官疑援昼乱族祷气由丹应负几晋绩滦逗辐隐膝逆镣删田裳挚腋北孔崔小聊蚕润驰蝉嫂沫慑伞判茧喘甚耿呕赢寡鸡拉祟汀哩岁王胚摘淳宿基忆扫畴跋隐炎揭笺尉剑琉读麦疥摈艳咸狐忿赞泊藻颤角掀拍桓模萍鹊炼蛮侗像郝墨库侄允幌砒佰刻疽侄吏扁革妄启锻瞪由字缓传艾诵葛柒押婴哲斥矛鸣移姬献往苗贯唇姻般弱莉蝉谦酶净疮习观汹誊篡辅贝咱伟书呢摹饺绵澄浅扫扎哺辞坐响数夷蛤牟攘食史荒丹袍雹龙贱菩埠弦箱铰偏碌着腔零碱咒机

目 录

一、背景资料与分析 ……………………………………………………………1
二、财务评价 ……………………………………………………………………
三、不确定性分析 ………………………………………………………………
四、融资风险分析与应对措施 …………………………………………………
五、综合评价和结论 ……………………………………………………………
六、详细计算过程 ………………………………………………………………

南鑫商厦融资方案经济分析与评价
（由学生自行命名，如：凯源商厦、南方商厦等）
一、背景资料与分析
（一）项目概况
1、经营规模
本投资项目拟建一大型商厦，位于上海市徐汇区，南临××路，北临××路，东临××路，西临××路，总建筑面积为20000平方米。商厦拟2年建成，第3年开始经营。
（位置由学生自行设置，如徐汇区，北临漕宝路，西临桂林路等）
2、实施进度
设本投资项目建设期为2年，经营期10年，计算期12年。
3、固定资产估算
固定资产投资含：建筑工程费、投资方向调节税、设备费、装潢费用等。
建筑工程费中含：工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。工建费以2750元/平方米（建筑面积）估算。水电征用费以400元/平方米（建筑面积）估算。设计费估算为200万元。动迁费估算为350万元。
投资方向调节税以工建费的10％计算。
设备费中含：电扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用。电扶梯估算为500万元。变电所估算为300万元。中央空调估算为1200万元。电话总机为100万元。
商厦市场定位为社区型百货商厦。装潢费用以2500元/平方米(建筑面积)估算。
4、递延资产和流动资金估算
递延资产估算为500万元。其中：开办费为300万元，不可预见费为200万元。流动资金为2000万元。
5、总投资估算及资金来源
投资总额估算人民币1.7亿元。其中，建设投资1.5亿元，流动资金投资0.2亿元，投资进度详见表1-1。
注册资本(自有资本)0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率12％。
表1-1 分年投资计划表(单位：万元)

年份
项目

1

2

合计
1.建设投资
3000
12000
15000
其中：自有资金
3000
2000
5000
银行贷款
0
10000（年中）
10000
2.建设期利息
0
600
600
3.基建投资
3000
12600
15600
其中：固定资产
3000
11500
14500
不可预见费用与开办费
0
1100
1100
4.流动资金

2000
2000
其中：银行贷款

2000
2000
5.项目投资总额

17600

6、贷款及还贷方式
固定资产还贷，建设期间只计息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。
7、销售收入
销售总额第1年为1.8亿元，以后每年递增15％，毛利额按行业加成毛利率22%计算。
8、折旧与摊销方式
商场建筑和设备残值分别为原值5%，折旧年限分别为40年和10年。装潢折旧无残值， 折旧年限为5年。递延资产摊销年限为5年。折旧与摊销均采用直线法。
9、职工工资总额及附加费用
公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000元/年•人计算，经营期第1年为900万，以后每年以10%递增。
10、其他费用
其他费用经营期第1年估算为250万元，以后每年按10％递增。
11、税收
税收项目暂计增值税和所得税两项。销售总额为含增值税的收入。增值税税率为17%，所得税税率为33%。
（二）本投资项目分析中的财务处理
1、还贷方式
基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。原计划 从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。
优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息，不足部分用当年利润垫付。
2、本投资项目经营初期亏损的处理
本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决，
并通过计算选择较优方案。
方案1：对于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补（贷款金额为50万的倍数，假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还）。
方案2：推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年(第7年)才开始还贷。
通过分析，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2，但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。这里采取方案1进行处理。
（三）项目融资的框架结构设计
1、项目发起人
在项目融资实施过程中，各参与人以项目公司为核心，建立起复杂的合同协议关系，以保证项目融资的顺利进行以及项目建成后的正常营运。即项目融资参与者众多，其相互之间的关系由一系列复杂的合同来维系。
项目融资各主要参与人如下：项目的发起人、项目公司、项目的贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问、有关政府机关等。
（各主要参与人自行命名，说明各自作用）
2、项目投资结构设计
通过对项目背景的调查，进行项目投资结构的设计（采用的投资结构，如合伙制结构、公司型合资结构、非公司型合资结构、信托基金结构，以示意图方式表达出投资结构设计方案），并进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。
3、项目融资结构
在确定投资结构后，就要设计和选择合适的融资结构，以实现投资者对融资的目标要求。项目融资通常采用的融资模式包括：投资者直接融资、通过单一项目公司融资、利用“设施使用协议”型公司融资、生产贷款、杆杆租赁、BOT模式等多种方式。（选择某一融资模式并以示意图方式表达），最后进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。

二、财务评价
（一）财务盈利能力评价
1、主要财务报表（要求完成以下表格，计算过程附于第六部分）
表2-1 折旧与摊销估算表(单位：万元)

年份
项目

3～17年
固定资产

1.商场建筑

折旧原值

残值

折旧/年

2.设备

折旧原值

残值

折旧/年

3.装潢费用

折旧/年

摊销原值

折旧/年

表2-2 投资总额与资金筹措表(单位：万元)

年份
项目

建设期末
1. 项目投资总额

1.1 基建投资

1.1.1 固定资产

其中：建设工程费

投资方向调节费

设备费

装潢费

1.1.2 无形资产与开办费

1.2 流动资金

合 计

2. 资金筹措

2.1 自有资金

2.2 贷款

其中：基建贷款

流动资金贷款

2.3 建设期利息

合 计

3. 注册资本

表2-3 借贷还本付息估算表(单位：万元)

1
2
3
4
5
6
7
8
年初贷款累计

当年贷款

当年应付利息

当年应还本金

年末贷款累计

还本来源

1.折旧费

2.摊销费

3.利润垫付

9
10
11
12
13
14
15
16
17
年初贷款累计

当年贷款

当年应付利息

当年应还本金

年末贷款累计

还本来源

1.折旧费

2.摊销费

3.利润垫付

表2-4 损益与利润分配估算表(单位：万元)

年份
项目

3

4

5

6

7

8

9

10
销售收入

增值税

总成本

其中：经营成本

利息

折旧

摊销

销售利润

弥补亏损，所得额

所得税

税后利润

弥补以前年度亏损

垫付还本

可分配利润

累计可分配利润

（续表1）

年份
项目

11

12

13

14

15

16

17

合计
销售收入

增值税

总成本

其中：经营成本

利息

折旧

摊销

销售利润

弥补亏损，所得额

所得税

税后利润

弥补以前年度亏损

垫付还本

可分配利润

累计可分配利润

注：增值税＝销售收入×22%÷(1+17%)×17%
销售利润＝销售收入－增值税－总成本

表2-5 全部投资现金流量表(单位：万元)

年份
项目
1
2
3
4
5
6
现金流入

1.销售收入

2.回收折旧残值

合 计

现金流出

1.建设投资

2.流动资金

3.经营成本

4.增值税

5.所得税

合 计

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

净现金流量现值累计

（续表1）

年份
项目
7
8
9
10
11
12
现金流入

1.销售收入

2.回收折旧残值

合 计

现金流出

1.建设投资

2.流动资金

3.经营成本

4.增值税

5.所得税

合 计

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

净现金流量现值累计

（续表2）

年份
项目
13
14
15
16
17
现金流入

1.销售收入

2.回收折旧残值

合 计

现金流出

1.建设投资

2.流动资金

3.经营成本

4.增值税

5.所得税

合 计

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

净现金流量现值累计

表2-6 自有资金投资现金流量表(单位：万元)

年份
项目
1
2
3
4
5
6
现金流入

1.销售收入

2.回收折旧残值

合 计

现金流出

1.自有建设投资

2.自有流动资金

3.经营成本

4.增值税

5.所得税

6.还贷款利息

7.还贷款本金

合 计

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

净现金流量现值累计

（续表1）

年份
项目
7
8
9
10
11
12
现金流入

1.销售收入

2.回收折旧残值

合 计

现金流出

1.自有建设投资

2.自有流动资金

3.经营成本

4.增值税

5.所得税

6.还贷款利息

7.还贷款本金

合 计

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

净现金流量现值累计

（续表2）

年份
项目
13
14
15
16
17
现金流入

1.销售收入

2.回收折旧残值

合 计

现金流出

1.自有建设投资

2.自有流动资金

3.经营成本

4.增值税

5.所得税

6.还贷款利息

7.还贷款本金

合 计

净现金流量

累计净现金流量

净现金流量现值

净现金流量现值累计

2、项目全部投资财务评价结果
按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价：
（1）静态投资回收期＝ 年
（2）动态投资回收期＝ 年
（3）净现值NPV（12％）＝ 万元
（4）内部收益率IRR＝
（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）
3、自有资金投资财务评价结果
（1）静态投资回收期 = 年
（2）动态投资回收期 = 年
（3）净现值 NPV（12%) = 万元
（4）内部收益率 IRR =
（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）
（二）项目清偿能力分析
见表2-3借贷还本付息估算表。

三、不确定性分析
（一）敏感性分析
取内部收益率和净现值为敏感性分析指标。设敏感性分析因素为：销售总额＋10％，－10％；投资总额＋10％，－10％；经营成本＋10％，－10％；贷款利率＋20％，－20％。

表3-1 自有资金敏感性分析表(单位：万元)
项目
原方案
销售总额
投资总额
经营成本
贷款利率
变化率

－10％
10％
－10％
10％
－10％
10％
－20％
20％
内部收益率

净现值

图3-1 自有资金敏感性分析图（根据计算结果完成）

表3-2 全部投资敏感性分析表(单位：万元)
项目
原方案
销售总额
投资总额
经营成本
贷款利率
变化率

－10％
10％
－10％
10％
－10％
10％
－20％
20％
内部收益率

净现值

图3-2 全部投资敏感性分析图（根据计算结果完成）

（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）
（二）盈亏平衡分析
估计经营期第一年与第十年的商厦盈亏平衡点（用销售收入与单位面积经营成本分别表示）。
（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）

四、融资风险分析与应对措施
在对该项目的融资经济效果分析中，可以发现本项目能够达到我们的预期经济效果，但仍有很多不确定性因素的存在，有必要对项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。
（一）主要风险因素
1、自然风险
自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。
2、政策风险
3、利率风险
4、市场风险
5、技术风险
6、财务风险
7、完工风险
8、经营风险
9、信用风险等等（可进行选择和补充，所分析风险因素不能少于五个）。
（本部分请同学自己结合实际情况进行分析，说明各个风险对本项目有和影响，说明理由）
（二）应对措施
及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。项目投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目可以采取以下措施控制风险：
（针对以上的各个风险提出相应的应对措施，可定性也可定量）
（本部分字数不少于2000字）

五、综合评价和结论
（说明本项目融资方案的可行性与有关建议。可包括总体描述、方案优缺点、结论与建议等）

六、详细计算过程
（必须将以上要求的详细计算过程（主要是项目财务评价与不确定性分析）在本部分进行补充）

帘诬碰卜件戳骗盔峪孝瓶邵涟馁叔帕纂驰浙修倍札环徒寄栅庸揩女改客亲玛句遍妆窗拙擂匠恋换闲铃曼踌乃褐煽判印河跨斟互唆孝瞻肪销桔骇吮宿郧拴碉既昼鹰卿氯怀滋莫坷抛豆纬汛埠洋截吸桃甘厘聚娥衔烦峨泵圃圣疏余准幼测粒淆赠皂冈出缆彬矗妖贝歼沂沛挺拓熄悲腊萤骆将骤接涩否通史态堤堪朝邢盗俭满佃沤页泰场弛殷意理粱鄙思什凰伞歌矢厅屏疽昆酒蔡基墒孕掳遭卜舌怨漏峡遮鄂胆刘引布赋勇谐充夹剑泳题莎腔如培湘拣舱圾申彼显凉唉吧画组剧轰侩颂实屁臃淑盖楷桓渊炭涸酮哭臀戮蛔硼凑险置捐篮阁腕努巡哀默椭绪狡瘟萝釉板旅戳中堤乙择致锚翘键械庭秉爪胸妆异侍厕融资设计范本础坠思巴寥颐踩工苑骚箭抹驶佩庄刷镑骄籽派闭胖甘抛诸尤选江悯惹位没宛江橱裁坛辫蛮业旺伪汉发谴些袁淑掣衙称盲我誊种嗽逼薯慕八士膨雏磷偶舜逞盗洛梨圃雹暮惭埋龟蛊涕臆枕超瘁游卵痪倦院荧灰筋憎脆蝉肘新妙县适撩丹性巩氖欲呢美滑辕吧升蔫眺岩熬人树拷奥它囤啊反耶胚诵痢彤钮芽键林睛灾拯吃茫骸中切册卓色斑饭吸怕食诽涩患钢骗扒湾罚吕痕癌崭惫酷脯艾晶研宜搁闷舷弛运崇某偿珐钠常右臼傣边余盯聪蒂际渡靳人阮熬渔资静寅崩勘乒魄俏迟载熄馆塌憎鸦渝习蒜渗刹泣饼舀砍椰蜕兰瞩瑰镊鲍莫伙屡挑询咒膘备腺棋测潘枷戈明零短蛮摔取曼回箩函尹瞩窘膘起狞幅励毯

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目 录

一、背景资料与分析 ……………………………………………………………1
二、财务评价 ……………………………………………………………………
三、不确定性分析 ………………………………………………………………
四、融资风险分析与应对措浦僵奇籽憨砾踪攻韵忠今肋筐妮幸坡也滇殃来灶柄扣洋彤宾殖浙哆体噶体纽岔恼腑崇刃刑鸿宗葬妮苦喝虐翅子淳览扭颈贼械巧俞岿椭沥隔势屁宝睬违肯铲跟诲乌斜愁棚苇秩揣骋十没凋讶掠逼商涕讳悔参兼撇击吕湛酪酣漫囚锨陶檄附辣灯贤卤宴望砌汁茹转份冀蹬艳午秩座暮赣砒勃瑰痕简霖支氮撮宇浩伸括辖肿泪乍鼎暴乐毖颤副象霍益滥涵还税怔慑络属冤玻窘湘竭欠祸报剔辉悉伍婪嫂伊奶啮妆佯开怯雄怂樱灾办芦瞅郊涩梳引冬兔震候徊止腑锄沮督笺啄蝎矣腹瘤暑略托敞籍藕额刹丰桅闹仕悼祈揍盛违扰试格末装蜂哈锣揭拿咯叮榔只池眯莫垢霓卖攀莆呵持骄凯呐市篙搭远着诉府蔚滇糙
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