非住宅用房装修及规范化管理.doc

非住宅用房装修及规范化管理通过对装修过程的控制，对装修队伍的管理,从而保障非住宅物业的整洁、安全，建筑物、设备、设施的完好。装修管理文件：装修责任书；装修申请表；装修管理规定；装修须知；施工人员登记表。一、装修申请的受理及资格的审核1、服务中心受理业主装修申请。确认业主身份，提供室内装修申请表给业主。2、业主到服务中心领取装修申请表，填妥后连同以下资料一并提交给服务中心：1）装修方案、装修图纸（1：100），技术资料。2）施工单位营业执照、税务登记证、承建资格证书复印件，均需盖公章。3）办公装修工程还需提交政府相关部门审批合格的消防批文原件及复印件。3、室内装修原则上需要施工单位有资格,但如果业主一再要求自装，自装的业主还需填写自装承诺书。4、业主、经营户填好装修申请表并附有关图纸说明与施工人员身份证；5、管理处拿到审批材料当场初审后，将施工人员登记表交施工队负责人带回填写。同时向施工队介绍市场装修的规定；6、管理处接受装修申请后经工程部主管初审管理复审后隔天将装修申请表的一联送交装修业主、经营户；7、业主及其聘用的装修施工单位到服务中心签订建筑装修及成品保护管理规定、装修承诺书、消防安全责任书，装修负责人填写施工人员出入证申请表、装修作业人员提交每人照片两张、 身份证复印件一份(用于保安部办理出入证用)。8、服务中心向业主简述装修的程序、规定及所交费用事宜，办理临时出入证，通知业主可以开始装修施工。二、装修审批1、服务中心将装修申请表、装修图纸原件交由工程部审批。（非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明）。2、检查符合规定的，工程部于3个工作日内对装修申请进行批复，并交由工程主管批复后连同装修申请书交回服务中心。3、服务中心收到批复后，电话通知业主/装修负责人缴纳有关装修费用。4、未向物业公司申报登记或不符合规定条件自行开工的家居装修工程，物业公司应通知其停止违法行为。5、物业公司不得硬性指派装修者或推销装修材料。三、装修收费及有关手续的办理规定1、申请审批后，通知业主到财务处缴纳相关费用；2、业主凭收款收据到护卫部办理施工人员出入证，住户领取装修施工许可证；四、装修现场管理及记录1、工程部将装修施工队临时出入情况汇总表交保安主管，保安按情况表查验施工人员临时出入并巡视跟踪施工队的装修过程,保持环境整洁；2、工程部必须每天去业主到施工现场随机了解施工情况,有必要时请设备人员同往；3、管理处经理至少一周抽查一户业主的装修施工情况；4、工程主管对违章装修业主的处理情况每天检查。对于检查中发现问题书面通知相关人员改进，属于多次出现的问题分析原因并开具纠正/预防措施实施通知单。5、装修竣工后由业主和管理处工程人员验收后在装修申请表上签字；6、工程部收回临时出入证并结清费用.对遗失的临时出入证做好登记并通知安保领班. 7、服务中心负责做好装修管理的日常记录,记录要如实的反映装修管理的实际情况,并在下月5日前归档。五、装修验收1、装修完工后十个工作日内到服务中心办理验收手续，填写二次装修验收表，提交竣工图纸。2、业主、装修负责人、工程部一起在3个工作日内到业主室内验收，工程部负责填写好二次装修验收表。3、若验收不合格，业主需整改后方可办理退场手续。4、装修经工程部验收无违章装修行为的，可在装修完工一个月内，由财务退还出入证等保证金。如有违章装修或渗、漏、堵、损坏情况按责任照价赔偿，赔偿费用从保证金中扣除，如保证金金额不足，业主或装修单位应缴纳补足。六、装修管理质量要求1、业主装修手续齐全符合规定，无危及安全、外观或改变用途情况；2、装修审核过程2天内完成；3、管理处每天2次巡视装修施工现场，杜绝违章装修；4、装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭，无违章装修。房屋完好率100%，有效投诉率0.05%以下。七、业主室内报修规范化管理 1、要求：维修人员接到用户报修后，作好记录，30分钟内准备好维修所需的主要材料，辅助材料，施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布），按与住户约定的时间提前5分钟到达（特殊情况除外）。 2、维修人员自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事，不能不懂装懂，遇到疑难问题如实汇报给项目经理，请求支援解决对拥护自己的更换零件进行合格不合格验证，并记录在用户维修服务单的维修项目一栏内。 3、维修工作完成后，维修人员应及时清扫工作场地，工作垃圾袋装后拿到附近的垃圾桶内。用干净的抹布擦拭弄脏的部位，恢复各物品的原来状态（位置）。 4、全部工作完成后，维修人员要实验维修效果给业主看，实验次数不少于3次，同时要给住户讲解注意事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求）则应及时进行整改直至住户满意。 5、确认一切正常后，维修人员应礼貌的请住户在用户维修服务单上签字确认，如果业主、住户对此认为维修收费有异议，维修人员应根据维修项目收费规定向住户作用详尽的解释，消除业主、住户不必要疑虑。 6、维修人员离开住户家时在用户维修服务单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所有主要材料、施工工时等，然后签上姓名，以备查询。第六章 非住宅物业及出租房管理第一节 非住宅物业管理1、经营单位应严格按照范围经营，不得占用公共场所、场地、走道、不得堆放货物、杂物、废弃物于商铺、门面外。2、凡在营业场所装修应严格按市场装修管理规定执行。3、按规定设置招牌、不允许在公共场所乱贴广告、标语、指示牌、广告牌等。违反规定者，除责令其拆除，恢复原状外，物业公司有权向政府有关职能部门报告。4、经营单位自觉维护周边安静，在规定时间内不得大声喧哗或者使用大音量音响。5、经营单位应按规定要求设置垃圾桶，及时清倒垃圾，做好门前“三包”工作，保持店容、店貌清洁卫生。6、对临时使用门前外场地，须向物业公司书面申请，在不影响消防、市容、美观及市场内正常生活秩序前提下，物业公司将予适当考虑。7、违反上述规定者，按相关规定处理勒令其立即改正，不听劝阻者将申请相关部门进行处罚。8、层面及外立面未经物业公司许可，任何人不得擅自进行拆装。9、业主在出租或交易房屋时，请双方到物业公司办理登记手续，并结清相关费用。第二节 出租房管理一、出租房管理工作标准：为加强对出租房的管理，防止治安案件发生，特制定如下标准:1、出租房业主须到客服处填写房屋租赁申请及房屋出租登记表，申请批准后由客户管理员存档，承租人须到服务中心办理相关入住手续，签订承租人入住协议书后方可入住。2、只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证明的外地人居住，且须出具承租人的单位证明。业主、承租人须留下地址，身份证复印件及联系电话。3、住宅出租房仅限居住，不得改变出租房用途，单套住宅（面积150平米以内）居住人员数量不得超过6名；面积150平米以上居住人员数量不得超过10名。4、出租房内不得进行违法行为，商铺不得用于违法经营。业主须经常了解承租人情况，发现可疑现象及时向服务中心和公安机关报告。5、承租人必须遵守临时管理规约，多次违反规定并拒不接受处理者，服务中心有权拒绝承租人居住。二、租赁代理服务管理1、委托登记：业主如果需要服务中心代理租赁业务，须到服务中心客户部填写房屋租赁委托确认书，委托服务中心代理租赁业务并填写房屋出租情况登记表。双方约定甲乙方权利义务。2、身份确认：业主须携带产权证，身份证，如非业主则出租人须携带业主签字的授权书及产权证，身份证。3、陪同看房服务中心与出租人约定看房时间和地点，看房过程中出现的房屋设施损坏由出租人承担。4、签订合同和收付费用如出租和承租方商议无异议，双方在服务中心协调下签订房屋租赁合同，对水、电、气等相关费用进行抄表核实，确定缴纳方。5、交房验收服务中心和出租、承租双方约定验收时间，三方现场验收：水电气表数字、宽带、钥匙等。三方填写房屋交验单，交验单一式三份，为合同组成部分。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业) 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)