地商品城调查报告样本.doc

浙江商品城
市调汇报
一、 调查目标
经过对在南京市江宁科学园内浙江商品城市场调研，深入掌握江宁地域商业地产基础现实状况及未来有可能发展方向，以利于我企业中南汽车港项目开发中借鉴及参考。
二、 调查方法
关键调查方法为现场访谈及周围地域实际考察。
三、 调查结果
被调查项目位置：
浙江商品城坐落于南京市江宁科学园内,天元路以南,城东路以西,科苑路以北,兴苑路以东,毗邻江宁大学城. 占地220亩，总建筑面积约20万平方米，总投资6个亿，包含浙江品牌批发市场、特色专题商业街、浙商大厦商务写字楼、酒店公寓、中心广场景观带、及休闲娱乐区。
被调查项目交通：
陆路交通：江苏省高速公路密度居全国第一。沪宁高速、宁杭高速、312国道、南京绕城公路、104国道和浙江商品城相接；公交时雨线、南金线、101总站、计划中轻轨、地铁远景等市内交通便利迅捷。
铁路交通：距南京中华门火车站仅11公里，货运可直达全国各大城市。
水路交通：距长江流域最大集装箱一万吨新生圩港仅26公里 。
空中运输：距华东地域最大客货两用机场——南京禄口国际机场仅24公里 。
被凋查项目基础信息：
装修情况
装修情况
开 发 商
南京浙商投资
均　　价
6500元/平方米
付款方法
一次性或按揭
占地面积
136092平方米
建筑面积
00平方米
容 积 率
1.50
入住时间
6月
销售率
销售50％左右
销售方法
3年售后返租或自营
经营方法
自营和返租相结合
售楼电话： 52168666、52168777 

浙江商品城ＳＷＯＴ分析
优势：
① 南京消费者含有从商传统和投资观念，渴望经过经营投资获取收益。
② 属于相对开放商旅城市，有流感人口。
③ 政府相关单位招商引资工作做得不错，外埠投资者愿意来南京进行合适规模经营和投资。
④ 消费者心理相对不成熟，轻易对眼前利益产生羊群效应，投资有一定盲目性。
⑤ 浙江商品城项目在计划中设施属于一流，相对其它项目来说可能拥有较大优势。
⑥ 浙江商品城受江宁原中心区域、江宁大学城、江宁科技园三地辐射，区位优势十分显著，是江宁关键区域。
⑦ 京沪高速铁路、公路、水路、民航俱全外部交通条件，为浙江商品城带来丰富异地客源。
⑧ 规模大，经营范围广，含有规模优势。
劣势：
① 江宁即使撤县变区，纳入南京市区，江宁房地产市场取得空前发展。但江宁整体经济发展及生活配套设施仍于南京市区差距较大。
② 现在和南京市区交通情况尚无法得四处理，交通线路单一将有可能会影响到项目标升值潜力。
③ 现在，江宁地域经济发展情况不均衡，做为新兴商业地段繁荣程度不够。
④ 项目周围人气不旺，其客流量无法支撑一个如浙江商品城那样规模大型商业项目。
⑤ 就浙江商品城所在区域而言，现在属不成熟地段，就其地段来说，浙江商品城售价过高，有些急于求成，高昂价格将影响到其以后发展。
风险：
① 经营压力很大：作为商业地产，投资者是要盈利，所以每十二个月一定百分比返租金额就成了开发商或经营者必需要面正确压力。商业地产高利润带来经营管理风险要远高于其它类型物业。
② 国家干预：早在２００１年国家建设部就已经有明文要求，不许进行任何形式返租或售后包租房地产操作方法，不过雷声大雨点小，这一方针政策并没有真正落实下来。可我们决不能忽略国家对地产市场尤其是商业地产市场进行整理决心，估量今明两年会有相关针对商业地产销售具体政策出台。
③ 返租期结束以后何去何从：在我们市场调研中，返租期结束以后，投资者投资商业地产何去何从，是投资者拿回来自己经营，还是继续委托开发商进行经营，很多销售人员根本就没有底，这种现象说明大部分开发商根本就没有对返租期限结束后产权、经营权之间关系做一个明确计划，这使我们不得不对南京商业地产进行更深关注。
④ 现在，南京商业地产发展仍然以成熟区域为主。
机会：
① 无替换形式：现在没有别投资渠道能够替换商业地产这一高 回报投资领域，而包含南京在内长三角地域民间资本又不可能闲置。
② 政府支持：南京市政府对南京房地产开发尤其是商业地产开发是持支持和关心态度，投资大环境不错。
③ 尚无重大事件发生：现在没有上述尤其恶性事件出现，在一个不短时间内南京商业地产投资者信心还是很足。
④ 地域欠缺大型商业项目。
⑤ 南京部分市民投资产权商铺热情仍然高涨。产权商铺作为一个新型投资对象，受到南京市民青睐。尽管多数已售出产权商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民投资热情，不过，因为这些商铺产权售出后时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人投资热情仍然较高。
四、被调查项目情况分析　　

1、现在南京商业地产已经进入上行信道
在、南京房地产市场上，商业房地产是一朵鲜艳夺目标奇葩。从大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区小区超市、店铺大量涌现，而商业地产高额利润也让众多开发商乐于投身其中。
2、南京现在对商业地产需求情况
伴随南京经济发展水平强劲增加，人民生活水平日渐提升，也决定了对商业地产需求加大,而且因为城市建设步伐不停加紧，大量城市改造和拆迁又造成了消费者市场重新组合。所以，南京市商业地产需求量一直处于供不应求局面，现在，该局面即使有所缓解，不过供求矛盾仍然未得到根本处理。

3、现在南京商业地产现实状况：
A、消费心理
南京作为中国有着悠久商业传统城市，其商业发展水平一直较超前。南京人民含有相当出色投资意识，乐于投资于经营性业态，并从中取得收益。但从我们进行市场调研情况来看，现在南京人民投资心理并不成熟，投资含有一定盲目性，对一些眼前利益很好项目轻易形成羊群效应。所以，经过合适炒作能够达成1+1＞2效果。
B、消费人群组成和所占百分比
经过我调研，我认为南京市商业地产消费者关键由以下三类组成：
（1） 期望扩大经营人群
现在已经在经营商业部分人群，出于扩大经营考虑，期望取得更大经营空间。她们要求通常是现在已基础形成商业范围内可经营铺面，但现在她们在南京市商业地产消费者中所占百分比并不大。而且伴随南京市商业地产深入发展，由分散向集中趋势深入增强，这些消费人群数量在南京市商业地产消费者中所占百分比会深入减小。
（2） 以扩大经营为目标经营者
这类经营者现在已经在经营中，现在没有精力，不过期望在以后扩大自己经营。所以这部分人群会选择短时间内能够进行返租经营，但返租期结束后，又能够用来自己经营商业地产。这类人群在南京市商业地产消费者中占有一定百分比，但也不是现在南京市商业地产消费者主力。
（3）投资赢利为关键目标消费者
这类人群中现在是南京市商业地产消费者主力军。她们并不过分关心现在自己所投资商业地产是否已经成型，或是否在成熟商圈内，甚至对商业经营也干脆是门外汉，她们所关注是所投资商业地产远期经营前景和现在能够切实提供返租赢利大小。这类消费者组成十分复杂，起源也不止于南京当地，其资本组成和赢利目标也不尽相同。所以有些人戏称这类消费客群组成涵盖了从百万富翁到下岗职员社会各阶层。从现在南京其它多个项目标销售情况来看，也不乏有整层整栋购置商业地产投资大鳄。
C、现在南京商业地产关键操作模式
现在南京商业地产模式和中国其它地方基础相同，关键有以下两种方法：
一是采取产权和经营权统一销售形式。这类商业地产因为经营者自主性大，管理困难，开发商缺乏对项目标整体控制力，散户本身调整经营风险很大，出现了很多失败案例。所以这种方法越来越不为开发商和消费者看好，同时，也阻碍了部分不懂经营投资者跟进投资爱好.现在,南京商业地产利用这种模式越来越少。
二是采取产权和经营权相对分离销售、管理形式。即产权全部者最少在一定年限内不能自已进行经营，在这期间由商业地产开发方或经营方按一定百分比以返租形式回报给购房者，这是现在南京商业地产主流操作模式。这种模式实质上把有形商业地产延伸成了一个投资工具，它广泛利用即使能够降低投资者进入壁垒，增强投资者信心，但同时，这也使开发商风险增加，带来了风险，使开发商经营管理能力面临更大考验。
　浙江商品城采取了以上二者相结合方法，我本人几乎能够认定其在管理上有相当大难度，极难处理返租经营者和自营者之间协调问题。
五、结论
伴随南京发展大城市战略，把江宁撤县变区，纳入南京市区，江宁房地产市场必将取得空前发展。其中，商业地产也将借此东风，取得新生。就浙江商品城项目而言，即使在营销、计划、开发、市场培育等各个步骤有相正确不足，不过就主体南京商业房地产市场来说，浙江商品城仍然是一个能够作为江宁商业地产旗手项目，其开发回报和开发前景是很不错。由此，能够从侧面证实，现在南京商业地产市场前景是十分美好。经过对浙江商品城调研，深入证实了企业东南汽车港项目标营销定位和开发计划前瞻性和切实性。由此我认为，东南汽车港项目假如能够沿着现在主体计划思绪坚定不移向前循序渐进话，其前景是十分乐观！