昆明冶金设计院项目合作营运方案.doc

云南省有色冶金研究设计院职工住房项目

投

标

书

投 标 人：***企业
企业地址：
法人代表：
编 制：项目拓展部 时间：
审 核： 时间：
目 录

授权委托书：
投标承诺书：
第一部分：
中产企业简介有
第二部分：
项目状况概述：
第三部分：
初步设计规划方案
第四部分：
项目项目利益分派方案及报价
第五部分：
其他有关问题阐明
第六部分：
销售价格确定原则和构成
第七部分：
其他有关问题阐明

授权委托书

云南省有色冶金研究设计院：
兹有我***企业现授权 同志（出生年月： 年 月 日 ，性别：男 ， 职务： ）全权代表我企业参与贵院职工住房项目投标事宜，授权期限自本授权之日起至贵院职工住房项目投标有效期结束时止。

委 托 人：

法定代表人：

委托代理人：

电 话：

委托日期：二○○六年 月 日

附：委托代理人身份证复印件

投标承诺书

云南省有色冶金研究设计院：
非常感谢贵院对我企业信任及投标邀请，在对该项目详细状况认真理解及贵院有关资料熟悉后，经我企业研究决定：***企业决定参与本次投标，对标书所报内容及提出详细承诺完全遵守，在投标有效期内严格按贵院规定积极进行投标工作。
我企业郑重承诺：
1、承诺在本投标书有关内容可以得到贵院接受和承认，选择确定由我企业作为项目实行主体操作该项目时,我企业即与贵院签订项目详细操作意向协议书；严格按协议约定内容实行；
2、承诺在贵院配合下我企业顺利获取项目用地后，就及时按标书中拟开发方案及计划完毕各项行政许可审批。在获取项目预售许可证明后一月内，完毕与贵院购房职工签订正式商品房购房协议，可为购房职工办理按揭贷款手续。为保证贵院职工利益，详细违约惩罚及保证措施由贵院提出。
3、承诺在项目开发方案完毕规划审批后，18个月内按交房原则实现交房。
4、承诺严格按照国家现行法律法规进行项目开发，保证合法合理。
此承诺自投标书送达之日起生效，并均作为双方约定协议条款实行。

第一部份 投标企业简介

1、基本状况
***企业成立于1996年12月18日，是具有二级开发资质专业进行房地产开发经营企业。十年来，企业相继在昆明完毕了位于圆通东路“中置花园”、位于西坝路“火电小区”、位于新闻路“秋园”、位于西昌路“桂华园”、位于董家湾原锅炉厂“桂华新园”、“银杏廊亭”（桂华新园二期）及位于学府路“阳光果香”。目前以上小区均顺利竣工交房。企业新项目位于穿金路“中产·风尚中心”及学府路“阳光果香二期----中产·花香十里”也在动工并开始销售。企业目前合计开发住宅项目35万平方米，企业资产也从创业之初数百万元发展到目前过亿。企业共有员工200余人，其中120多人从事房地产开发工作，80多人从事物业管理工作。从事房地产开发人员中，平均年龄约33岁，本科学历占到55%。
目前，企业在昆明二环路以内拥有大量土地储备，项目发展已规划至，未来将更重视住宅科技发展和客户康居需求。企业发展强调客户、组员、社会、股东四个方面平衡和共同发展，企业仍然坚持“无理由退房”承诺并付诸实践，诚信于客户，回报于社会。中产人一直以“品质为先、诚信为则”朴素思想所引导行为准则树立自己独特、坚定企业品牌形象。
与此同步，企业更重视完善企业自身管理体系，不停丰富着企业文化内涵，萃取各方管理之精髓，导入最新绩效管理体系，从企业理念、行为原则、视觉系统到公关系统、培训系统和管理系统等进行全方位管理建设，以企业自身管理严谨和韧性来把握跳动市场脉搏。今天中产，已经从创业之初年轻拼搏逐渐步入了成熟稳健发展轨道。

2、中产企业经营状况现实状况：
，中产企业先后于昆明市二环路内穿金路启动开发中产风尚中心及学府路阳光果香二期（中产花香十里）项目，其中风尚项目开发面积为12.5万平米，花香项目为10.1万平米，现两项目主体构造已结束，均已开始总图施工，已成交销售户数占总户数均已超过85%,完全按照我司开发计划稳步实行。通过企业一系列楼盘开发建设，在昆明市二环路内成功开发，我司已积累了非常丰富优秀开发经验，储备锻炼了大量优秀房地产开发运行人才，财务运行状况良好，在项目开发、运行、工程建设、成本控制、物业管理等全环节均有着优秀流程，尤其是熟知开发环节中每一种变动原因，有着极强风险控制能力。
之前我们双方曾经有过一次成功合作，就是在圆通东路合作开发“中置花园”小区，该项目经双方共同努力、友好合作，顺利完毕了项目开发建设任务。通过该项目合作，增强了双方之间互相理解、建立了一定互相信任关系。有过以往良好合作关系基础，我企业非常但愿与贵院再次合作，并有能力和信心圆满完毕本次项目开发建设。

附：
中产企业近年获奖记录

1、11月获得“记录工作评比一等奖”，由五华区记录局颁发。
2、3月获得“房地产开发‘十佳’企业，由昆明市建设局颁发。
3、8月获得“纳税光荣户”称号，由盘龙区人民政府颁发。
4、9月中产阳光果香项目获得“昆明房地产交易会‘百姓爱慕十佳楼盘’”,由昆明房交会组委会颁发。
5、12月24获得“记录工作先进单位”，由五华区记录局颁发。
6、5月27日中产风尚中心项目获得“感动昆明十大魅力楼盘‘风尚生活魅力大奖’”，由云南电视台《房市直通车》颁发。
7、10月获得“纳税光荣户”称号，由盘龙区人民政府颁发。
8、10月中产花香十里项目获得“昆明房地产交易会‘百姓爱慕十佳参展楼盘’”奖项，由昆明房地产交易会组委会颁发。
9、10月获得“劳动保障一级诚信单位”称号，由昆明市劳动和社会保障局颁发。
10、12月20日获得“全国第一次经济普查和房地产开发记录先进单位”称号，由五华区记录局颁发。
11、12月获得“昆明市房地产开发先进企业”奖，由昆明市建设局颁发。
12、12月获得“云南地产风云榜，中产风尚中心百姓最爱慕楼盘”奖，由云南省建设厅云南日报报业集团颁发。
13、4月中产桂华新园项目被评为“安全文明楷模工地”，由昆明市安全局颁发。
14、3月中产桂华新园项目获得“春城杯工程质量一等奖”，由昆明市建设局颁发。
15、5月中产阳光果香项目被评为“安全文明楷模工地”，由昆明市安全局颁发。
16、2月中产阳光果香项目获得“春城杯工程质量一等奖”，由昆明市建设局颁发。

第二部份 投标项目基本状况

云南省有色冶金研究设计院（如下简称冶金院）拟对其位于昆明市园通东路本部所在地（云南大学东方红宿舍、漂亮家园旁）内约40.3亩土地范围进行职工全额集资住房建设，规定保证可以建设90平米及120平米左右面积各350套，尽量到达较高车库、车位比，拟用其土地资源优势，以尽量低价格到达职工全额购置项目产权房目，实现冶金院为职工谋福利目，项目地块同冶金院其他地块交错共存，周围紧邻其生活区住宅，地表上仍有厂房等附着物正常生产。该项目冶金院已做了大量前期准备工作，并同规划等部门有过多次交流；由于此地块土地性质现为划拨教育科研用地，因现国家现行政策不再容许集资建房模式，加之必须以房地产开发商品房模式由专业房地产商进行开发才可以顺利办理有关商品房产权事宜，故现拟委托专业房地产开发企业按商品房开发模式进行项目开发，冶金院整体购置，由各投标人报送各自运作方案据此择定合作伙伴。

（注：项目地块现实状况详细内容见冶金院提供有关地块资料，地块四至见规划设计方案中地块现实状况界线图）

第三部份 项目初步规划设计方案

一、 项目规划设计方案阐明
1、空间再生
用地现实状况为居住区中间旧厂房用地，周围关系较为复杂，紧临“漂亮家园”和“人防设计院”等小区，由于历史原因，这些小区未按法规退够间距，高下错落紧贴用地边界建盖，又由于相临居住区人口稠密，建筑密度很高，使本设计退让较复杂。
根据《昆明市都市规划管理技术规定》和有关建筑设计规范，我们选择了点式住宅和内廊式高层住宅形式来满足用地周围退让规定和业主对户数及面积规定，以及未来住户居住品质规定，1~3幢分别为18层、22层一梯六户和一梯八户点式住宅，在满足与周围建筑退让基础上形成了相对完整和通透绿地景观，使小区住户和周围住户都能获得景观、视线品质提高。根据用地退让关系，4、5幢为内廊板式住宅，本设计以现代里程碑式建筑“马赛公寓”为范本，将底层架空，用以减弱大体量建筑对场地内环境不利影响，实现视线通透同步处理一部分地面停车，以便住户使用。
设计力图体现出新居住小区现代都市风格，在结合既有地形状况下，使复杂都市空间可以得以最大程度合理运用，也就是“空间再生”。
2、商业空间再发明
地块所处区位已形成成熟IT商业气氛，人口稠密，区内道路连接圆东路和圆西路，已处在半开放状态，因此设计力图将商业引入小区，形成具有浓厚文化商业气氛街区，并深入提高土地运用价值。
3、交通分析:
地块交通处在圆西路和圆东路之间,未来将有规划道路连通。区内将有消防车道,沿地界环通,机动车通过人口处通道进入地下车库,地下车库为两层。其中地下一层为半地下车库形式，地面自然形成一种仅供步行人流交通活动平台，形成人车分流。同步也减弱了道路交通对区内不利影响。
5幢为内廊板式建筑，消防道路沿建筑环通同步，底层架空，可供车辆停放，以便住户使用。

二、技术经济指标
1、 项目总用地面积： 26869.9㎡共40.3亩（根据地上建筑面积计算，容积率为2.99所需用地面积，确定用地范围时要满足这个面积，这样容积率才满足＜3条件）
2、 净用地面积（实际运用面积）：24402.33㎡共36.6亩
3、 容积率：3.27
4、 总建筑面积：98341㎡（含地上地下建筑面积）
5、 地上建筑面积：80341㎡（其中：住宅78671㎡，商业用房1080㎡，
物管、会所等公建用房500㎡）
6、 地下/半地下建筑面积：18000㎡（其中：汽车停车面积17160㎡共520个车位，自行车停车840㎡）
7、 绿化率：45%
8、 总户数：693个

三、交房原则：
该商品房价内装饰、设备原则

墙 面
地 面
顶
门
窗
客厅
双飞粉
现浇混凝土
双飞粉
到景观阳台门为白玻塑钢推拉门
白玻塑钢窗
（带纱窗）
卧室
双飞粉
现浇混凝土
双飞粉
无门及框，门洞抹平双飞粉罩面
白玻塑钢窗
（带纱窗）
厨房
砂浆抹面
现浇混凝土
砂浆抹面
到洗晒阳台门为白玻塑钢门
白玻塑钢窗
（带纱窗）
卫生间
砂浆抹面
现浇混凝土
砂浆抹面
无门及框，门洞抹平双飞粉罩面
如有窗，为白玻塑钢窗
阳台
双飞粉
现浇混凝土
双飞粉

分户门：复合防盗门
楼梯及单元门厅：双飞粉墙、顶、花岗岩地面及踏步，木护手扁铁栏杆。
厨房及卫生间设施：预留上下水口位置。
开关及插座：均为暗埋、暗设。
阳台：观景及洗晒阳台均采用金属材料白色喷漆栏杆，配置吸顶灯，洗晒阳台插座及给排水口。
其他：1、电话插孔两个（另向有关部门申请开通即可使用）。
2、宽代网入户（另向有关部门申请开通即可使用）。
3、阳光露台铺设地砖。
4、屋顶露台铺设地砖。
5、一楼私家花园内出户阳台不配栏杆及踏步。
附：规划设计方案图

尤其阐明：本规划设计方案，我企业技术研发部是严格按照昆明市都市规划管理技术规定及国家有关设计规范做出，容积率是超过了3，假如通过将项目用地面积增长到达40.3亩，容积率就在3以内，运用我企业与规划部门良好关系，本规划方案基本能通过规划部门审批，要调整也只会是局部微调。

第四部份 项目运作模式及计划

一、项目运作模式
本项目土地使用权性质现实状况是国有土地，使用权类型是划拨国有土地使用权，用途是教育科研用地，由于土地使用权受这些条件限制，根据现行政策、法规，我企业提出如下运作模式：
我企业与贵院双方就项目开发事宜到达一致意见后，即签订项目有关详细操作协议后，由贵院按我们双方约定条件向昆明市土地储备中心申请收回项目用地国有土地使用权，经储备中心处理变更为居住用地后，再通过昆明市土地交易中心按设定条件挂牌交易出让项目用地国有土地使用权，我企业通过摘牌获取项目用地居住用途国有土地使用权后，进行项目开发建设，开发建设一切房屋和设施设备所有定向销售给贵院及其指定职工。

二、项目详细实行计划（如下时间计划为预估）
1、如我企业项目投标成功，即与贵院签订意向住宅开发建设定向销售协议。（计划完毕时间12月10日前完毕）
2、以贵院名义向土地储备中心申请将项目用地使用权收回国有，经储备中心处理变更为居住用地。（计划完毕时间1月至3月）
3、通过昆明市土地交易中心按设定条件挂牌交易出让项目有地国有土地使用权，由中产企业摘牌获得居住用途项目用地国有土地使用权。
（计划完毕时间5月）
4、办理项目立项手续（计划完毕时间6月）
5、办理规划设计条件及建设用地规划许可证（计划完毕时间7月）
6、办理房屋拆迁许可证（计划完毕时间7月）
7、办理居住用途国有土地使用证（计划完毕时间8月）
8、由贵院组织搬迁、拆迁实行、三通一平
（计划完毕时间7月至8月）
9、产品研发，设计图纸，经贵院审核后，由设计单位出方案图纸
（计划完毕时间5月至8月）
10、办理方案审定告知书（计划完毕时间9月）
11、办理建设工程规划许可证（计划完毕时间10月）
12、办理施工许可证（计划完毕时间10月）
13、项目进入工程施工建设（计划完毕时间10月至12月）
14、办理预售许可证（计划完毕时间11月）
15、完毕办理所有销售任务和按揭手续 （计划完毕时间11月至12月）
16、竣工验收交房（计划完毕时间2月）
17、移交物业企业（2月）
18、办理产权证（计划完毕时间4月至8月）

第五部份 市场预期收入及投资估算

项目市场收益是以正常市场环境下以市场为原则衡量，在可实现销售原则及完全实现销售为前提下，项目收益价值取决于项目运行开发商其开发方案、营销方略、成本管理能力水平层次，根据不一样产品形式，获取价值多少有异。

一、 项目市场预期销售收入（所有进入市场销售状况，而不是定向销售）
我企业考虑项目拟开发建设方案，根据项目产品市场定位，结合区域房地产市场状况，我企业初步判断项目市场预期销售收入为：
1、住宅预期收入：78761㎡×4200元/㎡=33082 万元。
1、 临街商业预期收入：1080㎡×1元/㎡=1296万元。
2、 停车库预期收入：520个×10元/㎡=6240万元。
3、 住宅顾客配套费：693户×7000元/户＝485
项目市场预期销售收入：41103 万元。

二、 项目投资估算
1、直接成本：25281.37万元。
（1）土地费用：10435.37万元（258.94万元/亩）
此值是我企业测算项目用地市场价值，即我企业获取项目用地乐意支付最高费用，其中包括土地摘牌成交价10121.60万元（含地上建筑物赔偿费1500万元），契税303.65万元，公证/登记费10.12万元。
（2）前期费用：907.13 万元 （详见附表一：前期费用构成表）
（3）建安工程费用：11112.53 万元（详见附表二：建安工程费用构成表）
（4）基础设施费：2084.83 万元（详见附表三：基础设施费用构成表）
（5）其他直接费：96.37万元(详见附表四：其他直接费/设备费构成表)
（6）设备费：354.03万元(详见附表四：其他直接费/设备费构成表)
（7）不可预见费： 291.10 万元（上述2项----6项总额2%）
2、期间费用： 2478.83 万元。（定向销售期间费用会下降）
（1）销售费用：1133.53 万元（销售收入3%）。
（2）管理费用：742.30 万元（直接成本扣除土地费用5%）
（3）财务费用：603 万元（贷款一亿元，期限一年）
项目总投资：27760. 2万元（直接成本加上期间费用）。
3、销售税费：2467.32万元（销售收入6.53%）。
4、销售利润：7556.88 万元（销售收入20%）
5、所得税：2493.77万元。

三、项目市场预期净利润收益：5063.11 万元（销售利润减去所得税）。

尤其阐明：此项目市场预期收益是以我企业品牌著名度、客户良好口碑及房地产项目综合运作能力，运作开发拟建设方案所能到达预期收益，它已受到住宅数量及户型面积限制 。假如没有这些限制，以我企业项目运作能力及产品研发、品牌著名度及客户良好口碑，加之对产品附加值深入提高，项目销售收益也会增大，从而收益也会随之增大。

第六部份 项目利益分派

本项目是首先要满足冶金院职工住宅需求，因而决定了项目不也许完全市场化运作。但我们认为市场化运作也是本项目运作基础，本项目要成功进行，关键问题要处理好贵院职工、冶金院、开发商三方在运作项目中利益问题。为此，我企业提出如下观点；

一、项目利益空间产生
从项目运作模式来看，该项目利益空间产生点我企业认为有如下几点：
1、以低于市场价价格摘牌获取项目用地，产生差额就产生了利益空间。这取决于开发商与市国土资源局、市土地储备、交易中心等政府部门关系，以我企业良好外部客户关系，加上冶金院全力配合，这点上会产生利益空间。
2、以优秀项目运作，获取超过市场一般水平超额利润，这取决于开发商开发能力、营销水平等原因。
3、合理避税，这取决于开发商项目操作水平。
4、开发建设成本控制合理，这取决于开发商项目运作中成本控制水平。
5、开发建设资金合理融资成本，这取决于开发商融资能力及项目能否迅速所有实现销售，实现销售收入回款营销能力。

二、项目利益分派
在市场经济及现行社会体制背景下，只要在对利益产生过程中做出了自身奉献，并承担了对应责任，则就应享有了利益分派权力。而利益获取多少取决于奉献多少，即利益与奉献相匹配原则，这是利益分派关键原则和原则。

1、冶金院、冶金院购房职工、我企业在项目产生利益空间中奉献

（1）冶金院对项目利益空间产生奉献：以放弃自身掌控土地资源及项目地块上建筑物搬迁拆除，积极启动并全力配合我企业以低于市场价获取项目用地做出了奉献。

（2）冶金院购房职工对项目利益空间产生奉献：假如能根据项目开发建设需要，及时支付购房款，这对开发建设资金合理融资成本、减少项目营销费用做出了奉献。

（3）我企业通过对土地、资金整合，运用完整开发模式及流程对项目进行工程建设、成本控制管理等全过程开发管理，并承担过程中质量、工期、安全责任，对项目优秀运作、开发成本合理控制、合理避税方面做出奉献。

2、项目利益分派
根据利益与奉献相匹配原则，综合项目各方面具本状况，我企业提出如下利益分派方案：

（1）冶金院享有利益：
1) 土地储备中心支付收回国有土地使用权赔偿费或得到同等市场价值商业用房、停车库等实物资产。
2) 项目地块上建筑物拆迁赔偿费1500万元现金。
本来冶金院还应当享有土地实际获取价格低于市场价格差额利益，这部分利益应由我企业和冶金院共同享有，为了可以让冶金院购房职工享有更多利益，我们双方就不享有这部分利益了，所有让渡给冶金院购房职工享有。

（2）冶金院购房职工享有利益：
1) 假如能根据项目运作需要，按项目进度支付购房款，这对开发建设资金合理融资成本、减少项目营销费用做出了奉献，则项目为此减少财务费用、销售费用，这部份利益应有冶金院购房职工享有。
这部份利益估计有万元，则万元/78671㎡= 254元/㎡，即职工购住宅每平方米可以享有254元优惠利益。
2) 享有土地实际获取价格低于市场价格差额利益。

土地差额利益估算表
市场价格
实际获取价格
差额利益
住宅优惠利益
楼面地价
(万元)
(万元)
(万元)
(元/㎡)
(元/㎡)
10435
5500
4935
627
689
10435
6000
4435
563
751
10435
6500
3935
500
814
10435
7000
3435
436
877
10435
7500
2935
373
939
10435
8000
2435
309
1002
10435
8500
1935
246
1065
10435
9000
1435
182
1127

3) 我企业市场预期利润中让利万元给冶金院购房职工。
则万元/78671㎡= 254元/㎡，即职工购住宅每平方米可以享有254元优惠利益。
4) 假如冶金院用土地使用权赔偿费购置同等市场价值商业用房、车库 等实物资产，并优惠提供应其购房职工使用产生利益。

综上所述，冶金院购房职工利益体现形式是以购房价格体现：
购房住宅优惠价格=4000元/㎡－享有优惠利益/㎡

在冶金院购房职工根据项目运作需要，按项目进度支付购房款，不考虑冶金院购置商业用房、车库，优惠提供应购房职工使用产生利益状况下，冶金院职工购住宅优惠价格估算如下：

职工购住宅优惠价格估算表
土地市场价格
土地实际价格
差额利益
土地利益
购房款利益
让利利益
职工总利益
购房价格
(万元)
(万元)
(万元)
(元/㎡)
(元/㎡)
(元/㎡)
(元/㎡)
(元/㎡)
10435
4000
6435
817
254
254
1325
2675
10435
4500
5935
754
254
254
1262
2738
10435
500
9935
1261
254
254
1769
2231
10435
5500
4935
627
254
254
1135
2865
10435
6000
4435
563
254
254
1071
2929
10435
6500
3935
500
254
254
1008
2992
10435
7000
3435
436
254
254
944
3056
10435
7500
2935
373
254
254
881
3119
10435
8000
2435
309
254
254
817
3183
10435
8500
1935
246
254
254
754
3246
10435
9000
1435
182
254
254
690
3310
10435
9500
935
119
254
254
627
3373
10435
10000
435
55
254
254
563
3437
10435
10435
0
0
254
254
508
3492

（3）我企业享有利益：
1) 优秀运作项目产生利益。
2) 开发成本合理控制、合理避税方面产生利益。

第七部份 投标其他有关问题阐明

一般一提到职工购置住宅怎样让职工得到实惠，首先想到是让职工以较低购房价格购到住房。我们都懂得，要实现购房价格低，必须开发成本控制得低也才能实现，。假如这样，职工低价购到住宅，因其品质不会高，从而其住宅市场价值也不会高，职工并不会因此真正得到实惠，而项目市场价值也不能充足挖掘提高出来，这是一种做减量方式，实质上也是一种互相均有损失方式。
我们通过充足思索挖掘项目产生利益空间，提出了做增量一种方式，以市场化运作项目为基础，并考虑项目运作特殊性，充足考虑兼顾冶金院、冶金院购房职工、我企业三方利益平衡点，实际上是要项目利益最大化，实现三方共赢目。在此就其他有关问题做如下阐明：

一、 有关土地使用权收回赔偿：我企业会运用各方面外部客户关系，保 证到达一种合理正常价值范围。

二、 有关成交价低于市场价差额：我企业会和冶金院全力配合，设置合理交易障碍条件，并运用各方面外部客户关系，保证产生一定利益空间。

三、 有关冶金院购房职工享有利益：我企业保证其享有利益不低于500元/㎡，项目运作好状况下可超过1000元/㎡。

四、 有关冶金院职工有些认为购房价格过高处理：只要在竣工验收前，都可按我企业坚持无理由退房承诺，办理退房手续，我企业将给其不低于500元/㎡货币赔偿，项目运作好状况下，可达1000元/㎡。

五、 有关项目建筑设计：我企业承诺由冶金院进行设计，我企业按市场价格支付对应设计费用。

六、 有关项目过程中监督：我企业同意冶金院成立对应机构进行项目全程参与监督。

七、 有关项目建成后物业管理：我企业同意移交冶金院由其自行管理，也可由我企业下属专业物业管理企业进行管理。

八、 有关项目运作中冶金院、冶金院购房职工利益保障：我企业认为由冶金院提出详细保障措施，以协议形式明确。

九、 有关其他未尽事宜：我企业乐意和冶金院在平等互利、等价有偿、友好 协商、真诚合作前提下，进行协商处理。

投标人：***企业

投标时间：二○○六年六月二十三日

附：企业营业执照、房地产开发资质证