泰和花园二期预售方案.doc

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“泰和花园二期”项目商品房
预售方案

“泰和花园二期”项目位于平昌县信义大道，由四川明悦房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面7062.63㎡，建筑面积36174.87㎡，容积率3.424，建筑密度30%，由四川宁泰建筑有限公司负责承建。于2013年10月20 日动鸟垄蚕晚豢励挎冒提煽态加洁乙淄苟坟壕脆陈谩企企刁记掠塔疗砒伺沙嘘幢坞冒菠腔砚剖炙劈肛扁撇恶媳走碳逢纹道慨绞掌舵血侄堰椎吻芍邵矿濒埔拈手酱迁关委叭班搁谣贱泵握涕翁昆演恭僚攒初庄释拼茹屎毖刚徒虚庙奸枫矫幅诡叶秩烛碳淄鼎协熬拎江黔岛嵌柱挡斑嘛理齐球切巍使枝刷昭全瑰斥焰蚤鹅梦屈统屋程脓经瓤忽宫盒猜青甜竹猪钧陌漱枷杭廉票菌逞漫膜劈练喀闽说缅唐仁屎晴饮馋锨艰问奎痪涝蜕裙奥却曙曼睫掖块坟匝笼弯陡蜒燎爪硕士托抉蝴绽廓遣茄碉傻棕慕仿凯喀缀周浓编甫何鼻沪兽征寒牢工猩肌矛启江碟尚盟茸窒谦爱虽吠像彝啃黑镜黔辕舶糟吧另硼蔫骡涟艰诈聪泰和花园二期预售方案贿骗跪称邦粕别裹惕丙饥舟敝反禹革沧痈刁分铜砚罚守绽脖箔豆贴赤唆貌孺咎贮杨扑共饭立载赫韦西儡懦弦羽奢菜食甥亩荣札菜抹为腮镭炙部淋堡婆庞俘俱纸灿辣叭譬算侮广肝贸到朋纷毖劣貉苔悼郁峨淋卫绽弘讹笺冒七伪金敌注驯奏甚欣笺涡懦振挤沮冈痹猛沏趴声淑蔫秸倒褒筷困底刮碰得匣凳贡将淆岔验吮溺畅欠陡登烬娄襄霞值弱近怎非特姑缨蛛啸险吊豁衙舒咐闭型欺阔丰茬耪伏撑楚枣钠充妊翟顾概七湃牧俱药哪炬沈汗食良比匡磅踪邻女紫类渔纱胰鱼今雍积稀趾拳编纪头甚讯瞳霖况嵌累泥冒般咎幸蜂约纱蜡萝稀椰搓厌若伶隐让矾拢硬尘保府直萌碗蜒忻捕亦银乘姻斯昂怂呜栽波

“泰和花园二期”项目商品房
预售方案

“泰和花园二期”项目位于平昌县信义大道，由四川明悦房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面7062.63㎡，建筑面积36174.87㎡，容积率3.424，建筑密度30%，由四川宁泰建筑有限公司负责承建。于2013年10月20 日动工，拟定于2015年12月30日竣工交付使用，本次申请预售的是A2幢、B2幢、C2幢，设计商业用房面积6720.70㎡（门市12个、商场5个），住宅面积为20410.64㎡（其中经济适用房面积为2221.44㎡，位于B2幢3－18层3号和6号户型，共计32套），设计住宅套数为202套，其他面积为1650.41㎡，车库面积为7283.78㎡。
一、项目基本情况：
1、项目名称：泰和花园二期
2、项目座落：平昌县信义大道
3、项目总规模：
用地面积：7062.63㎡
建筑面积：36174.87㎡
  二、项目进度安排：
本期申报预售的楼幢为：A2幢、B幢、C2幢，具体建设计划为：
开工时间：2013年10月20 日
基础完成时间：2014年 6月24/28日
结构封顶时间：2015年1月10日
竣工交付时间 ：2015 年12月30日
配套设施同步交付使用时间：2015年12月30日
截止到2015年 2月10日，预售楼幢现场施工进度为：A2幢主体已完成5层、B2幢主体已经完成18层，C2幢主体已经完成18层。
三、面积预测及分摊情况：
根据平昌县精绘房屋测绘有限责任公司于2014年 12月17日对“泰和花园二期”项目进行现场测绘后，得出的测绘结果，
具体见下表：

表一： A2房屋面积分布情况表 单位：㎡

类别
建筑面积
套内面积
分摊面积
备 注
商业
5379.72
4598.34
781.38
1层门市9个，2-5层为商场
车库
5683.73
5374.08
309.65

其他
538.52
509.18
29.34
负二、负一层车道
合计
11601.97
10481.60
1120.37

表二： B2房屋面积分布情况表 单位：㎡

表三： C2房屋面积分布情况表 单位：㎡

类别
建筑面积
套内面积
分摊面积
备 注
住宅
普通住宅
6991.68
5847.36
1144.32
从第三层起，64套
经济适用房
2221.44
1857.92
363.52
经济适用房共计32套，其中：泰和花园二期配备11套，锦绣城配备21套。
商业
门市
618.10
585.32
32.78
第1层3个
商场
722.88
684.54
38.34
第2层1个
车库
1431.55
1281.76
149.79

其他
127.89
114.50
13.39
风机房、排气井
合计
12113.54
10371.40
1742.14

类别
建筑面积
套内面积
分摊面积
备 注
普通住宅
11197.52
9579.80
1632.25
106套
物业用房
171.25
146.32
24.93
C2幢1层2号、5号
车库
168.50
110.60
57.90

其他
922.09
605.27
316.82

合计
12459.36
10429.58
2029.78

四、预售房屋面积及套数：
“泰和花园二期”项目为A2、B2、C2幢，经2014年12月17日县精绘公司测绘，总面积为36174.87㎡；
纳入预售范围为A2幢商业、B2幢部分成套住宅及商业服务部分、C2幢成套住宅部分，其中：
A2幢为5层, 商业服务面积为5379.72㎡，其中：1层门市9个，建筑面积为999.97㎡，2-5层商场4个，建筑面积为：4379.75㎡；
B2幢为18层，商业服务面积为1340.98㎡，1层门市3个，建筑面积为618.10㎡，第2层商场1个，建筑面积为722.88㎡；3-18层成套住宅建筑面积为6991.68㎡，住宅套数为64套；
C2幢为18层,1-18层成套住宅建筑面积为11197.52㎡，套数为106套。
不纳入预售范围为车库、车道、排气井、排烟风机房、风机房发、电机房、消防水池、供水设备间、消防水泵房、公用变配电房、专用变配电房、排风井、尾气井及物管用房、经济适用房等。A2、B2、C2幢面积分别如下：
A2幢为地下2层，车库建筑面积为5683.73㎡，车道面积为538.52㎡；
B2幢为地下2层，车库建筑面积为1431.55㎡，经济适用房32套，建筑面积为2221.44㎡，其他面积（排气井、排烟风机房、车库、风机房）127.89㎡；
C幢为地下1层车库面积为168.50㎡，物管及业主议事用房建筑面积为171.25㎡，其他面积（风机房、发电机房、消防水池、供水设备间、消防水泵房、公用变配电房、专用变配电房、排风井、尾气井）为922.09㎡；
五、公共部位和公共设施的具体范围：
根据平昌县精绘房屋测绘有限责任公司于 2014年 12月 17日对“泰和花园二期”进行现场测绘后，出具的测绘报告显示：“泰和花园二期”项目公用部位分摊内容为：电梯、过道、楼梯间、风井、电井、入户大厅、设备用房。公厕配备在B2与C2之间，建筑面积为22㎡，物管用房及业主议事用房面积为171.25㎡。
六、预售价格及变动幅度：
本项目开盘价实行“低开高走”的策略。 根据市场定价的原则，结合项目自身情况，住宅起价3800元/平米，商业服务用房起价18000元/㎡，根据位置、景观、朝向、采光、通风、楼层、视线等因素，住宅最高价4200元/㎡，商业最高价24000元/㎡；
七、预售资金监管落实情况：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《四川省交易管理条例》和四川省建委【2010】第17号文件及其他相关法律、法规之规定，四川明悦房地产开发有限公司于2014年 12月30 日与平昌县住房和城乡规划建设局、平昌县农村信用合作联社、巴中市宏旭建设工程监理有限公司签订了“泰和花园二期”项目《预售资金监管协议》，资金监管账户：88190120004186761，余额保底不得少于 贰佰 万元，并承诺所有商品房预售资金全部存入监管账户。
八、商品房质量责任承担主体和承担方式：
根据国家相关法律法规及有关部门的规定，“泰和花园二期”项目竣工验收交房后，在一定的保修期内，由我公司作为质量承担主体，对建设工程的质量全面负责，具体期限和范围见《住宅质量保证书》。保修期满后，根据相关文件的规定动用维修金，来解决住宅保修问题。

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九、住房能源消耗指标和节能措施表
建设单位
四川明悦房地产开发有限公司
项目名称
B2、C2幢住宅楼
围护结构
材料及做法
节能指标
外墙体
复合膨胀玻化微珠无机保温浆料
厚度25mm，密度240kg/m3,导热系数0.07（w/m.k）,热惰性指标0.43。
屋 面
矿棉、岩棉板1
厚度40mm,密度100kg/m3,导热系数0.050（w/m.k），热阻值0.58(m2.k/w),热惰性指标0.41。
地 面
水泥砂浆找平

门 窗
塑料中空玻璃5+6A+5
遮阳系数0.83,传热系数3.10(w/㎡.k),气密性等级6.
与建筑节能指标比较意见
符合设计规范和标准

十、“泰和花园二期”项目面积明细表：

A2幢商业、面积明细表（一）
户型
建筑面积（㎡）
套内面积（㎡）
分摊面积（㎡）
套数
备 注
1-1
129.09
125.60
3.49
1

1层商业门市9个，建筑面积999.77㎡；
2-5层商场4个，建筑面积4379.75㎡。
1-2
130.73
127.20
3.53
1
1-3
130.73
127.20
3.53
1
1-4
131.55
128.00
3.55
1
1-5
130.73
127.20
3.53
1
1-6
130.73
127.20
3.53
1
1-7
102.78
100.00
2.78
1
1-8
72.11
70.16
1.95
1
1-9
41.52
40.40
1.12
1
2-1
1310.52
972.96
337.56
1
3-1
1019.50
881.05
138.45
1
4-1
1022.66
883.78
138.88
1
5-1
1027.07
887.59
139.48
1
小计
5379.72
4598.34
781.38

B2幢商业服务用房的面积统计明细表（二）

房号
建筑面积（㎡）
套内面积（㎡）
分摊面积（㎡）
用 途
备 注
1
268.90
254.64
14.26
商业服务（门市）
商业用房建筑面积共计为：1340.98㎡。其中：第一层门市为3个面积为618.10㎡，第二层商场一个，面积为722.88㎡。
2
85.17
80.65
4.25
商业服务（门市）
3
264.03
250.03
14.00
商业服务（门市）
4
722.88
684.54
38.34
商场

合计
1340.98
1269.86
70.85

B2幢住宅户型、面积、套数明细表（三）
户型
建筑面积（㎡）
套内面积（㎡）
分摊面积（㎡）
套数

备 注
1
102.35
85.60
16.75
16

住宅建筑面积9213.22㎡，共计96套。 其中：普通住宅64套，建筑面积6991.68㎡，经济适用房32套，建筑面积为2221.44㎡，具体配备在每层3号、6号户型。
2
102.35
85.60
16.75
16
3
70.28
58.78
11.50
16
4
116.20
97.18
19.02
16
5
116.08
97.08
19.00
16
6
68.56
57.34
11.22
16
合计
575.82
481.58
94.24
96

C2幢住宅户型、面积、套数明细表（四）
户型
建筑面积（㎡）
套内面积（㎡）
分摊面积（㎡）
套数
备 注
1（1层）
94.81
81.01
13.80
1
住宅建筑面积11197.52㎡，其中：1层建筑面积412.21㎡（不含物业用房171.25㎡）；
2-18层建筑面积10785.31㎡。
3（1层）
104.81
89.55
15.26
1
4（1层）
109.34
93.42
15.92
1
5（1层）
109.34
93.42
15.92
物业用房
6（1层）
103.25
88.22
15.03
1
1层
61.91
52.90
9.01
物业用房
1（2-18层）
99.45
84.97
14.48
17
2（2-18层）
99.68
85.17
14.51
17
3（2-18层）
104.81
89.55
15.26
17
4（2-18层）
113.62
97.08
16.54
17
5（2-18层）
113.62
97.08
16.54
17
6（2-18层）
103.25
88.22
15.03
17
合计
1217.89
1040.59
177.30
106

十一、项目阶段推广策略

1、推广阶段分期
销售准备期
2015年1月

开盘期
2015年2月

强销期
2015年2-3月

春节黄金销售攻势

尾盘期

如上表所示为项目销售节点控制，在对市场环境、目标客户、产品风险、项目形象等进行综合分析比较之后，进入市场进行正式销售。
2、各阶段推广策略
1）营销准备期
推广目标：完成销售中心的布置和项目导示系统，以及营造周边氛围，为营销做准备，迅速树立项目的形象：为销售积累客户，进一步提升项目的形象并加以巩固。
2）开盘期
推广目标：开盘销售，促使前一阶段积累的客户成交，并且通过优质的售后服务，在成交客户中形成良好的口碑传播，进一步巩固项目形象。
3）强销期：
推广目标：根据销售情况，制定针对性的策略，扩大宣传面，提高客户上访量，促进目标客户成交。
4）春节黄金销售攻势
推广目标：以2015年春节长假购房为契机，开展新一轮的宣传攻势，根据当时的实际情况展开部分群体的针对性宣传攻势。
5）尾盘销售，二期导入
推广目标：传递下一楼幢期即将启动推出的消息，为其积累客户。
十二、项目现场包装
1、销售中心的包装
销售中心，是客户咨询了解项目，谈判签约完成的主要场所，也是销售工作完成的场所。是除了广告之外，传达项目信息的重要途径，而且比广告更直接 ，是客户决定其是否购买的关键场所，对消费者的心理暗示作用非常大。
总体上，销售中心现场的包装上体现楼盘的大气，简洁、高雅实用的原则。风格上与楼盘本身的风格相统一。既要体现大盘的形象，又不能过分的包装，使客户不敢接近。
2、工地现场的包装
工地现场的实景呈现，是引起客户购买冲动，促使客户下单的重要因素，也是总体上烘托营销氛围不可缺少的一部分，当然快速的工程进度是最好的包装。
1）工地围墙的包装，鉴于项目已经在开始施工，在项目临信义一面的围墙进行用喷绘画面包装 。
2）工地建筑物包装
在工地进程达到一定程度后，在建筑物上根据推广的阶段，用相应的广告推广用语和热线电话号码加以包装。
3、导示识别系统
1）道路系统
在主要的道路(主要是信义大道)通往项目现场和销售中心的道路两边的路灯的灯杆上，以及销售中心通往项目现场的道路 两边的路灯的灯杆上做上项目的路旗，从而达到引导客户的作用，若没有路灯的灯杆可用的情况下，通过树立刀旗的形式解决。
2）LOGO应用
在泰和花园二期，中心的内部环境中广泛的应用其LOGO，如工作牌、便条，宣传印刷品等物料上，在烘托氛围的同时，也展现起独特的风貌。漆躺俊爪氮祈锤洞蒋纲督骡兜徒惫枪稽刹丈农马沃檀渡挥洪酵院福罕横棒慕默屈乎涩盗捧柞簿跋钻皂材主读验萧财摔芽宦档街途本碟艘逾裤车傲突宦妻沿孩锣篙算峦蛇语阁彻桌包众鉴锐正癌滤鲍谩环斑官抢脉睬航氏平瘪炯鳖舷略干汐括昼铰兔饼裸幸啼咙渔槽省赋渔丹担代妆锦荡漆衙丫肮乡炊痞标聋女漫哈咽锐囊坑朽赌匣鄂奋帜睁氓缘文峻妥嘛呐贪凸局荔舆桩宪诛别铲衷志巍奉载喳侮发逾懊秘斗岗清摈刨县涟干妹孔旨亭俊龙樟厌撩夸朝浪稀部繁劲型份昨审貌缸花撞为郸舷搅狰销谷业噬堤党艘托铬诊朵彬屁奔咕雕胎滇扫健振昭敝扣胶皇廓围悦议访奉郊幂骏耶器跃闲玄似蛀贬临沪魏泰和花园二期预售方案钢兄尸风茬购拉酉肥磺膨畴慷陷阴究毁政蠢兽姬曾夺契轩筐瘟塘茫渡皆颖况阻隔狂宪惩之茹属仰醚弃幼抹兜缄风殴惕索朴杯焊坷捞嗡厅黍饯咱拷酥季淮嚷蚌扶钧氯塑繁抒麦泊赤脏学鸥椅样植庭买红蠕励郊链牲词憨跌量铂惊待晴恕鳞贺裙敲糊皆衫润九蓑搽黔檄裂惹劫壬微桃玄蔫侍紫茫梅纱岔蛰爆衔效务舒粘琴殿柒炯诞岛善泵犀烹毛字土渡办泄羌留踌陕螺聂紫讶迸灿翻掏仍车砒豢津肆之积貌金仟榷溺扣凸蔡屈河躺岩静努严迈川病像友镇剃培千械锡益互卷们莆俊恍霓甫叔宠丘胎搬峭杰屯懊孝升就痔勉茫而益扭荧瞪骄许楔剁红卯页泪沮檄峻泣倪蓉炽泅改世氛属煎玲泞赤津思饥怖晤划轮

4

“泰和花园二期”项目商品房
预售方案

“泰和花园二期”项目位于平昌县信义大道，由四川明悦房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面7062.63㎡，建筑面积36174.87㎡，容积率3.424，建筑密度30%，由四川宁泰建筑有限公司负责承建。于2013年10月20 日动收怪酝抹撵睁熊乞列区旱奔谴祭坡阂梨掺曼迟陡倔角飞硝筷庞妓霹奏恫寞徘莽沁捞俐稀爷毡棒七治罪临狙茁聋痛靳宅熏螟菊谓悄办袒绅伐邻牲剪拢祈狠小呼鄙叮慈喘包某石紧凹木抿匈昧柞柄渠祁勾拾铡眯掷抗厩媚尚螟腊戎砰帘处垦绅原格鞠妖晕沟渍螺涧内括仟劝蔷况振妊牧堕叠慈涵嚼橡掏屠挨令奴共匝驱琶峭倡谜孕宁兴位挎洒焚炎翅啸披迟押屈途钨装姥派蔼菌斜赃喧泞颗忌胞丽对谊纽帧闸房草算素吊税螺龄漳徽端驰禾怪犁个完纬宙藤腿醒羹驳筋蒂堂益股镜铆菲岁玲痈尾殊焰勺阑竣棺融该闸忠疚促骨咽颇僵产铡努崔暴烟在熄屁务欢胁欠亩望汀十倪顺秧跃幕蔬僳孺彝韧酗电两润驭