建筑面积计算标准统一问题研究_曾翊城.pdf

第 卷 第 期 年 月测绘与空间地理信息 ，收稿日期：作者简介：曾翊城（），男，江西吉安人，工程师，注册测绘师，硕士，年毕业于武汉大学地图制图学与地理信息工程专业，主要从事城乡建设规划测绘、国土与房产测绘、工程测量的应用与研究工作。通信作者：黄杰云（），男，江西上高人，高级工程师，注册测绘师，硕士，年毕业于武汉大学测绘工程专业，主要从事城市测量等方面的应用研究工作。建筑面积计算标准统一问题研究曾翊城，黄杰云，高春辉，陈保鑫，赖永华（珠海市测绘院，广东 珠海）摘要：规划条件核实测绘与房产测量作为建设项目竣工阶段的两项主要测绘内容，其建筑面积计算分别有相应的计算标准。为了更好地整合联合测绘技术要求，有必要对建筑面积计算标准统一问题进行研究。本文详细阐明了规划条件核实测绘与房产测量建筑面积计算标准的差异，提出建筑面积标准统一的方案，为整合联合测绘技术标准提供了理论与技术参考。关键词：建筑面积计算；标准统一；联合测绘中图分类号：文献标识码：文章编号：（），（，）：，：；引 言建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。房产测量中计算建筑面积是核发预售证及不动产权证的基础工作，规划条件核实中计算建筑面积是报批及验收各项规划指标的重要基础和技术支持，但两者采用不同的国标规范，两种建筑面积的差异必然影响到开发单位和购房者的切身利益，也关系到规划部门和不动产登记部门的工作衔接。当前，全国各地都在推进工程建设项目审批制度改革，要求实行联合测绘，整合制定符合各地区工作实际的联合测绘技术要求及数据标准。统一建筑面积计算规则是其中的一项重要内容，此项内容有助于解决多部门重复测绘问题，切实优化营商环境。本文就工程建设领域这些备受关注的问题展开研究，并提出一些可行性建议。规划条件核实测绘与房产测量的关系 规划条件核实测绘、房产测量在房地产开发流程中所处的位置及关系规划条件核实测绘应在建设工程许可的各项工程内容全部竣工后进行，主要核实规划条件许可的各项内容。规划条件核实测绘的建筑面积主要用于核实工程规划许可的建筑面积及各种功能区的面积，并计算容积率，此阶段建筑面积的计算主要依据建筑工程建筑面积计算规范（）。房产测量分为房屋预售测量和房屋登记测量两个部分。房屋预售测量工作是以房屋施工图为基础，按照国家标准房产测量规范（）进行面积预测算后形成房屋的预售测量报告，开发单位凭此报告向建设管理部门申请房屋预售许可证。待房屋主体竣工、规划验收完成并取得竣工验收备案表后，开发单位可委托测绘部门进行房屋登记测量。测绘部门收集工程竣工图、规划总平面图等材料后依据房产测量规范进行实地测量，并出具房屋登记测量报告，不动产登记部门依据规划及实测报告的面积办理房屋的初始登记并办理房产证。建筑工程建筑面积计算规范、房产测量规范的制定原则及适用范围建筑工程建筑面积计算规范只适用于规划条件核实面积测量，而不适用于商品房建筑面积测量。各地区为了规范建设工程规划条件核实管理工作均结合本地实际在建筑工程建筑面积计算规范的基础上出台了规划条件核实的细则。例如珠海市于 年制订了珠海市城市规划技术标准与准则（版），后根据城市建设的需要对其进行多次修订，先后出台了珠海市城市规划技术标准与准则（版）珠海市城市规划技术标准与准则（版），为房屋计容建筑面积的计算等工作提供了标准。而房产测量规范主要用于不动产登记测量中确定房产的建筑面积。两类标准的差异及统一方法 规划测量与房产测量建筑面积计算标准之间的差异按照规划建设部门的要求，为统一城市规划工作中有关房屋计容建筑面积的计算标准，各地一般结合本地实际情况出台房屋计容建筑面积计算规定。在项目规划控制指标的下达、设计方案报建、施工造价计算及规划条件核实等环节的建筑面积计算均执行建筑工程建筑面积计算规范及地方房屋计容建筑面积计算规定，而在房屋预售测量和房屋登记测量环节执行 房产测量规范。两个部门执行不同的行业标准，导致最终的建筑面积计算结果不同。两类计算标准之间的部分差异对比见表。表 规划条件核实测量与房产测量计算标准差异对比 序 号建筑项目规划条件核实测量房产测量自动扶梯、观光梯、旋转梯室内自动扶梯、观光梯、旋转梯按自然层数计算建筑面积并计算容积面积。室外自动扶梯不计算建筑面积楼梯、电梯、自动扶梯、观光梯、旋转梯等垂直通道，无论其本身如何设置梯间层，均按房屋的自然层数计算建筑面积。无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积屋顶的梯间前室、烟囱、电井、水井、风井、采光井、柱廊、凉亭、棚屋顶的梯间前室、烟囱、电井、水井、风井、采光井按结构层高在 及以上的应计算全面积；结构层高在 以下的，应计算 面积外置或内置的烟道、通风井等竖向井道，按自然层计算建筑面积。有上盖的采光井、通风井、烟道等竖向井道的地面高度或突出房屋天面高度小于 的，突出地面或房屋天面的水平投影不计算建筑面积；突出地面在规划红线范围内的计算用地面积。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积酒店式建筑酒店建筑客房标准层层高超过 按其外围水平投影面积的 倍计算计容建筑面积层高在 以上，无论层高多高，均按一层外围水平投影计算建筑面积厂房（超 ）厂房层高超 ，计 倍容积面积按一层计算建筑面积 标准差异的案例分析下面以某小区阳台（入户花园）的面积计算过程具体分析两类标准的差异，某户型的平面图如图 所示。按照建筑工程建筑面积计算规范的要求，以建筑物主体结构为界，结构内的按其结构外围水平面积计算全面积，结构外的按其结构底板水平投影面积计算 面积，因此阳台、入户花园需要计算全面积，计算规则如图 所示。而在房产登记测量中，按照房产测量规范要求，“封闭阳台按外围水平投影计算；未封闭阳台、挑廊按其维护结构且有上盖的外围水平投影面积的 计算”，并未对阳台是否位于主体结构内进行划分，只是按照封闭情况进行界定。示例中的阳台、入户花园甚至客厅在房产测量中只需要计算 面积，如果在规划测量中也计算 面积势必会导致开发企业增加此类阳台，这样购房者可以通过购买较少的面积获得更大的“得房率”，结果导致监管部门的规划控制指标失效。为了控制阳台的总体比例，珠海市还出台了阳台面积计算的地方规定：每户住宅阳台（包含所有类型的阳台）水平投影总面积占户型水平投影面积比例不超过的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，超出 的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。可以看出两类标准规范之间有着明显的差异，难以在技术上做到统一。建筑面积计算标准统一方法通过对规划条件核实测绘与房产测量之间的关系以及两种建筑面积计算差异的分析，现提出统一建筑面积计算标准的 个方案。第 期曾翊城等：建筑面积计算标准统一问题研究图 房屋平面图 图 阳台面积计算规则 统一采用房产测量规范若只想用一种标准替代另一种标准达到统一，从法定性的角度建议采用房产测量规范，理由如下：）房产测绘管理办法第三条规定，“房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责”；建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函（建办标函 号）规定，“房屋产权登记面积测算应当依据房产测量规范”。因此，确权登记测绘的房屋建筑面积计算标准必须执行房产测量规范。）建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函规定“关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定”；国家城市测量规范第 条“验收测量建筑面积测量应符合下列规定”的第 款规定：“建筑面积测量应符合现行国家标准建筑工程建筑面积计算规范 的相关规定或城市规划主管部门的规定。”各地市规划主管部门也都有相应的规定，例如珠海市出台的珠海市城市规划技术标准与准则第 条规定“本规定适用于本市城市规划工作中在规划编制、建筑设计、报建审批、规划条件核实等阶段涉及的建筑面积计算工作”。由此可知，规划条件核实测绘的建筑面积计算标准应当执行建筑工程建筑面积计算规范的相关规定及城市规划主管部门的规定。但规划行政主管部门对规划管理的房屋建筑面积计算标准有较大自主权，有权建议市政府废除地方建筑面积计算规定转而自主采用房产测量规范。综上，此方案的优点是可统一建筑面积计算标准，且简单易行。但由于房产测量规范没有房屋计容建筑面积的相关规定，无法控制容积率，将造成国土空间管理失控、空间资源浪费、土地出让费损失等问题。例如房产测量规范规定，对层高在 以上（含 ）的房屋，无论层高多少，只按一层外围水平投影计算面积；而对层高超过 的住宅、层高超过 的办公用房及层高超过 的商业服务用房，建筑面积均不增计，按此规定则可能出现若干报建层高达数十或上百米的中空建筑，待竣工后再隔层以达到偷面积的目的。此外由于房产测量规范规定，只要层高小于 ，一概不计建筑面积，则可能出现若干层高低于 的建筑，这种建筑可以不计容积率，不交地价，此现象已在多个城市多次出现并引发纠纷。立法制定通用建筑面积计算标准由方案一所述可知，统一采用房产测量规范的缺点较明显，因此可考虑制定一个兼顾规划管理和确权登记需求的通用建筑面积计算标准。但房产确权登记面积关系到国家、集体和个人利益，尤其是事关海量老百姓的财富权益，若有人对弃用房产测量规范、改用通用标准不满或提起诉讼，可能产生的法律纠纷，因此唯有通过立法程序制定通用标准。此方案的优点是可统一建筑面积计算标准，且合法，但立法程序时间可能比较长，同时规划管理与确权登记对建筑面积测算的需求存在差异，各部门间协调难度可能比较大。合编面积计算标准及成果除了上述两种方案外，还可以将房产测量规范建筑工程建筑面积计算规范及地方建筑面积计算规定合编在一起，规定一致的给予整合，规定不一致的分别表述；将确权登记测绘成果与规划条件核实测绘成果合编在一起，既记录共用成果，也记录专用成果，用户各取所需，这样在形式上实现了统一。此方案在深圳等地已经实施，有例可循，容易做到。缺点是实质上未统一，而且若用户引用错误，情况将变得更复杂。结束语本文介绍了规划条件核实测绘、房产测量在房地产开发流程中所处的位置及关系，阐述了建筑工程建筑面积计算规范房产测量规范的制定原则及适用范围。随后详细分析了规划测量与房产测量建筑面积计算标准之间的差异，并借助案例具体剖析差别。最后提出了统一建筑面积计算标准的方法，可供相关单位参考。参考文献：章耘建筑面积在两个规范中的差异探讨四川建筑，（）：（下转第 页）测绘与空间地理信息 年 结束语每次监测后，应尽快完成监测成果的计算与整理，及时进行监测成果的分析，当天内向有关单位提交监测成果及分析报告，根据变形监测的警戒值判断监测对象是否发生了变形，并分析发生变形的原因。发现超出警戒值的情况，及时书面或电话通知有关单位，以便及时采取措施，确保建筑物安全。本文根据监测项目情况制订了详细的监测方案，设置了相关参数，监测结果表明了该建筑物的安全状态。本文介绍的内容为工程技术人员开展相关工作提供了参考。参考文献：郑刚软土地区基坑工程变形控制方法及工程应用岩土工程学报，（）：王双龙，宋军，吴伟理，等基于变形速率的深基坑工程监测精度研究工程勘察，（）：，湛晓伟基坑周边建筑物沉降监测与变形分析兰州工业学院学报，（）：宋楚平一种改进的 神经网络深基坑变形预测方法土木工程与管理学报，（）：，夏伟，艾波，辛文鹏，等基坑变形监测分析及预报方法研究北京测绘，（）：刘振宇，高雪峰，袁欣华，等 技术在变形监测中的应用和发展趋势测绘与空间地理信息，（）：王丹建筑变形测量标准化新进展工程勘察，（）：侯惠锦，赵凤岐，王晓玥，等某小区建筑物地基变形监测分析勘察科学技术，（）：，黄新民，郭树森，邓建林，等建筑物变形监测沉降与倾斜成果关联性分析现代测绘，（）：岳建平，方露，黎昵变形监测理论与技术研究进展测绘通报，（）：赵增鹏，张子文 与 数据融合在变形监测中的应用研究测绘与空间地理信息，（）：，梁周雁，赵富燕，孙文潇，等基于三维激光扫描技术的地表变形监测方法研究测绘与空间地理信息，（）：，李海启，郭增长，乐平，刘等数字近景摄影在建筑物变形监测中的应用 地理空间信息，（）：卫建东现代变形监测技术的发展现状与展望测绘科学，（）：编辑：张 曦（上接第 页）合探讨，发现参数为四时精度最高，然后使用该模型进行参数外的拟合，结果表明模型外拟合的精度在 以内，符合工程测量中的要求。该方法可以有效弥补同监测面沉降点中点位沉降值缺失的问题，避免了在施工中再次进行水准测量。参考文献：游洪，米鸿燕，李勇发，等 技术支持下的高速铁路沿线沉降监测与预测 测绘科学，（）：韩科明基于长壁采空区覆岩稳定性的地表残余下沉系数计算方法矿山测量，（）：周立俊，黄腾，王思捷，等基于 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