物业管理经典案例及其分析.doc

1. 小区电梯内突然安装了电梯广告，本来狭小的空间更加局促，同时对劳累一天回家的人们形成视觉强迫。据说是业主委员会同意并已与广告公司签订合同，但其事先并未征求业主意见，物管公司也不太清楚具体情况。请问这样违反相关规定吗？持反对意见的业主应该怎么做？ 业主委员会只是业主大会的执行机构，对于小区的事情没有权利自己做主。针对这样的情况，持反对意见的业主可以要求召开业主大会，共同来商议解决此事！2. 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。 这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。 一是以建设项目国有土地使用证宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。 本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个国有土地使用证宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。 3. 罗庄区万通盛世馨园物业公司王经理可谓感受颇深。先后四次组织，竟然没有一位业主前来报名。王经理说，2009年，小区业主刚刚入住时，他曾经出面组织业主成立业主委员会，建议每个单元选出代表成立业主委员会，但是几个月过去了，没有一人前来报名。2010年春节期间，王经理在组织小区业主进行象棋比赛时，又一次提出组建业主委员会的事情，但是后来还是无人问津。同年5月份，他又在宣传栏张贴了多张通知，希望小区业主能够推荐出代表，组建业主委员会，但还是没有任何进展。为了让更多的人了解业主委员会，2010年11月份，他在每个单元门前都张贴了一张公开信，希望业主能积极主动成立业主委员会，更好地维护业主权利，但一直到现在还是没人前来报名。 许多小区之所以迟迟没有成立业委会，通常是被这样一个问题所困扰无人牵头。而许多有心成立业委会的业主，也由于对相关法律法规了解得不够透彻，将业委会的组建工作想像得过于复杂，因而无法付之于行动。首先在法律法规上要对业主委员会进行细化，让业主委员会有足够的权利和义务，在维护全体业主权利的同时，自身利益也能得到更好的体现。另外，要合理引导，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，进而投票选举出业主委员会成员。另外，物业公司也要积极协助和督促业主委员会的定期召开，让其真正发挥作用才是解决良方。4. 某小区分三期开发，目前三期项目尚在建设当中。考虑到小区一、二期已有大部分居民入住，业主经商量后，派代表找到当地房管部门，递交成立业委会材料，以规范小区的公共管理。但房管部门表示，由于该小区还未完成全部开发，该小区目前还不能成立业委会。 在指导规则实施之前，房管部门、物业主管部门的做法是对的。指导规则实施后，业主如果住在一个分期开发建设的小区，只要先期开发部分符合条件，就可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。5. 张先生在某小区购买了一套商品房，该小区共20栋住宅楼。开发商交房时告诉业主，由于工期等原因，还有5栋住宅楼未达到交房条件。不过，交付使用的住房建筑面积达到3/4。为此，不少业主提议，尽快召开业主大会，以规范小区的物业管理等事宜。 新小区什么时候召开首次业主大会，是很多业主关心的问题。除了物权法及国家物业管理条例对业主大会的召开条件的规定外，按该规则，物业管理区域内，已交付面积超过建筑物总面积50时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。据此，张先生所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总建筑物面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料。亮点之二：可先期成立业委会。一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。6. 服务于某小区的物业公司即将到期，是否让原物业公司继续服务，成了小区不少业主议论的话题。有部分业主认为可继续聘用原物业公司，有的业主则不同意，有的业主表示无所谓。因业主意见不统一，业委会决定发放征求意见书，同时贴出公告，要求业主在规定时间参加业主大会。不过由于一些业主工作忙，或者有的业主抱着“事不关己，高高挂起”的心态，不关心小区管理，导致业主大会的召开存在较多困难。 指导规则规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。不论哪种方式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。如采用书面征求意见形式召开业主大会，业委会应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，则应当在物业管理区域内公告。需投票表决的，表决意见则应由业主本人签名。至于商讨的议题是否得到通过，则需要对表决投票进行统计。亮点之四：“大业主”也只算一票。指导规则明确了“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”7. 业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们任期满了也不想放弃，仍大权在握。某小区业委会已任期届满，但原业委会主任不组织召开业主大会，此举引起部分业主不满。指导规则规定，业主委员会应在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。规则规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业委会任期届满的，其委员资格终止，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。并在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。 8. A小区的许多业主多次向业主委员会反映，物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，近期有些住户物品失窃，故要求解聘陈某。某日，业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。 业主委员会主任能否决定物业公司中保安人员的去留，这涉及到业主委员会职责问题。根据有关规定,业主大会负责选聘或解聘物业管理企业,监督物业管理企业的管理服务活动,业主委员会是业主大会的执行机构。据此可知,业主大会与物业公司之间是一种委托管理的契约关系,业主委员会与物业公司的具体工作人员不直接形成劳动关系,劳动关系形成于作为劳动者的保安人员和作为用人单位的物业公司之间。因此业主委员会无权决定保安人员的去留。对于不称职的物业公司人员,业主委员会可按有关规定履行监督职责,即向物业公司如实反映情况,由物业公司采取相应的整改或调整措施。9. 夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。 清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为，是基于上海市居住物业管理条例第十九条中“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：（一）住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的。 本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法的规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。 遵守业主公约、业主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 执行业主大会的决定和业主大会授权来主委员会作出的决定。按照国家有关规定交纳专项维修资金。按时交纳物业服务费用。法律、法规规定的其他义务。 10. 某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费。 物业管理服务是一种基于合同而产生的行为，物业管理服务合同中明确了物业公司和业主委员会双方的权利与义务。在实际操作中，物业公司和业主委员会可依据沪房地物（1997）986号文关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同示范文本的通知的有关规定，参照订立物业管理服务合同，对双方需履行的义务作出明确约定。物业管理服务合同的主要内容就是一方提供物业管理服务，一方支付物业管理服务费。 本案中，依据民法通则的规定，物业公司若未按合同约定提供物业管理服务的，即为未完全履行合同，应承担相应的违约责任；而业主委员会若在没有确切的事实依据的情况下，主张业主和使用人拒付物业管理费，也是不履行合同规定的义务的行为，也应承担违约责任。对此类问题，沪高法民一20026号文件作出了进一步的明确：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。 11. 某小区共有住房10万平方米建筑面积，业主近1000人，已符合成立业主委员会条件。在酝酿选举产生业主委员会时，业主夏某等人提议召开全体业主大会选举，以示公正；开发商则要求推选业主代表，召开业主代表大会选举。 上海市居住物业管理条例第八条第一款的规定：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。”对此，沪房地物（1997）954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释中作出了“业主人数超过100人的，应当召开业主代表大会。”的规定。本案中，该小区业主人数已达1000人，已逾法定的100人的界限，故业主委员会成员的产生应通过业主代表大会的选举，夏某等人的提议不能采纳。 由于业主大会代表着全体业主的权益，全体业主的权力行使是通过业主大会来实现的，因而，物权法及国家的物业管理条例对业主大会的召开条件作了较为严格的规定。即业主大会必须要同时达到两个1/2以上才能有效，即拥有建筑面积过半、人数过半的业主参加大会，才能算有效。比如，某小区住房建筑面积10万平方米，业主1000户，那么必须要有500户以上的业主参加、且这500户业主的所拥有的住房建筑面积要达到5万平方米以上，这样的业主大会才算数。12. A小区出售已满两年，按规定应当成立业主委员会：业主要求出售单位提供售房名单，但出售单位拒不提供已售住房的购房人和小业主名单。时至xx年6月，小区内无法召开业主大会，而业主委员会也因此一直无法成立。与此同时，小区内的物业管理服务越来越差。 根据上海市居住物业管理条例第7条的有关规定，房地产管理部门应会同出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。关于加强业主委员会管理的若干规定（沪房地资物2000167号）中规定：“凡符合成立条件的物业管理区域，物业所在地的区、现房地产管理部门应当督促房屋出售单位将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报区、县房地产管理部门。” 如发生本按所属的此类情况，业主首先可向房地产行政管理部门反映，由房地产行政管理部门责令房地产出售单位限期提供小业主名单；其次，业主也可通过房地产登记部门查证相关售房业主名单；第三，业主可直接向房地产行政管理部门主动提供证明业主身份的材料，以供房地产管理部门及时掌握。 13. 某商品房小区物业公司建议对大楼电梯进行大修，约需费用2万元。业主委员会为此进行了讨论表决，业主委员会7名委员中，4名赞成，主任及另外2名委员等3人反对。该业主委员会主任认为费用过高，于是决定召开业主代表大会，征求业主代表的意见。 根据上海市居住物业管理条例第九条及其应用解释的相关规定，业主大会或业主代表大会决定物业管理的其他重大事项，物业管理的其他重大事项包括物业管理区域内的建筑、构筑物建设，房屋改建、加层、大修，物业维修基金不足时再次筹集的标准，业主委员会活动经费的筹集方式、来源、标准，修改业主委员会章程和业主公约，撤销业主委员会不当决定等事项。 本案的2万元电梯大修费属于房屋大修范围，应作为物业管理重大事项，经业主代表大会讨论通过。因此，业主委员会不能对2万元电梯大修费的支用做出决定。对于业主委员会主任决定召开业主代表大会的行为，应予支持。14. 某商品房小区经首届业主代表大会选举产生的业主委员会成立后，业委会选聘了一家新的物业公司。而原物业公司则广泛征集业主的签名，要求保留原公司。原物业公司在征求大部分业主签名同意后，进而要求就物业公司的选聘问题征求全体业主的意见，由全体业主表决。 依照上海市居住物业管理条例第十二条的规定，业主委员会履行选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同的职责。故选聘物业公司是业主委员会的权利。条例第十六条规定，业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。当然，为维护全体业主的合法权益，本案的业委会选聘物业公司时，事先应广泛征求业主代表的意见。15. T小区的业主魏某向区房地局反映，本小区业务委员主任王某每月从业委会处领取津贴，王某整天大吃大喝，好不潇洒，魏某认为王某是在揩小区业主的油，要求处理。根据上海市居住物业管理条例第九条、沪房地物（1997）954号文及上海市商品住宅维修基金管理办法的相关规定，业主委员会委员可否获得津贴，应由业主大会或业主代表大会决定，如大会同意给予津贴的，应明确该经费的筹集方式、来源、标准。该经费可以由小区业主支付，也可以在物业管理服务用房的收益，其他收益或者物业维修基金中列支。16. 某新建商品房住宅小区欲召开业主大会，大会筹备组在小区内张贴告示称，凡业主均可参加业主大会。一日，小区X号302室业主朱某持产权证前往筹备组，要求按房产证上的共同权利人数登记参加大会人数（302室的共有权利人数为3人），对此要求筹备组予以明确拒绝。根据上海市居住物业管理条例第三条规定：“本条例所称的业主，是指物业的所有权人”。房地产权证上登记的人员为业主，可以是一人，也可以是二人以上。根据沪房地资物2000167号文加强业主委员会管理若干规定的规定，参加大会的业主身份认定，以产权证登记的人员为准。产权证登记的业主超过一人的，应当推选一人参加业主大会。故本案的筹备组的做法是正确的。17. 某小区成立了业主委员会。业主委员会主任李某认为，本小区的物业面积不大，如请物业公司管理开销太大，不如自行直接聘用退休工人任保洁、保安、报修工作。 根据上海市居住物业管理条例的规定，物业管理实行自治管理与委托物业管理相结合的原则。业主委员会应当委托一个物业管理公司管理所在小区的物业。小区里，业主的人身财产安全是业主最关心的问题，因此保安工作十分重要。退休工人毕竟没有经过特殊的训练，没有正规保安人员专业，很难确保小区里的安全。因此，本案中，保洁，保安，保修工作，小区业主委员会应当请物业管理公司进行管理更为合理。18. 某业主委员会经房地产管理部门核准登记,10月4日，决定另聘物业管理企业对本小区进行管理。负责前期物业管理的物业公司得知后，于10月10日开始对小区停止物业管理服务。 根据上海市居住物业管理条例第四十八条第二款的规定，前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。所以，在业主委员会未与新的物业管理企业订立合同前，本案负责前期物业管理的企业有合同规定的管理义务，不能弃业不管。否则，应承担相应的违约责任和赔偿责任。19.一小区业主委员会章程规定，业主代表、业委会委员、副主任均适用代理制。但主任必须由业主担任。业委会主任黄某当选不久，就将物业赠与其未成年的女儿黄某某。根据章程，因黄某不再是业主，黄某应及时辞去主任职务。可黄某欲继续当主任，故隐瞒事实。数月后，部分委员闻讯，联名向区房地办事处反映，要求黄某辞职。 根据沪房地资物2000167号加强业主委员会管理的若干规定的规定，业主委员会委员已不是业主的，企业主委员会委员资格终止，并由业主委员会提出，经下一次业主大会或业主代表大会确认。对于本案，房地办事处可建议由业主委员会副主任召开会议，对黄某的业主委员会委员资格进行罢免，并补选产生业主委员会主任。经业主委员会提请，黄某委员资格的终止可在下一次业主大会或业主代表大会予以确?。其中，涉及到主任、副主任人选变更的，业主委员会应及时到房地产管理部门和开户银行办理变更登记手续。 20. B封闭小区有住房计4万平方米建筑面积，公共设施共享。由2幢商品房，2幢售后公房组成。部分业主要求按商品房与售后公房的类型分别成立业主委员会以适用不同的管理标准。售后公房:即原来是租赁的公房通过房改后 ，出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。上海市居住物业管理条例第六条规定：“一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，是由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定的。”对于物业管理区域的划分，沪房地物（1997）954号文中规定：物业管理区域范围划分，原则上以自然街坊成一个封闭小区予以确定。本案中，4万平方米建筑面积的商品房和售后公房已作为一个物业管理区域，故不能成立两个业主委员会。21. 某房地产开发企业建造一住宅小区，建筑面积十万平方米。2007年5月通过招投标选聘了物业服务企业，2007年10月1日开始售楼。请问建设单位应当在销售物业之前做好以下工作( )。 A、制定临时管理规约 B、选聘物业服务企业C、将临时管理规约向业主明示D、对遵守临时管理规约予以书面承诺22. 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？ 业主混淆了不同的法律关系。楼上跑水，可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水。无论哪种原因引起，都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。房屋质量不好导致渗漏，涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商应当承担赔偿责任。楼上业主过失导致跑水，涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错构成对楼下业主财产权利的侵犯。物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，因此，业主没有理由拒缴物业管理费。23. 某厂为安置职工住宿。在某开发商处单独购买一栋7层商品房做家属院。由于只有一栋楼房，业主人数较少，因此业主决定不组建业主大会。遇物业上的事情大家共同决定。是否可行？24. 某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。问：1、什么是业主大会？不是业主就不能参加业主代表大会吗？2、哪些人可以参加业主代表大会？3、如果可以，非业主如何参加业主代表大会？1（1）业主代表大会是由物业管理区域内全体业主（代表）组成，决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大事项的业主自治最高权力组织。（2）不是业主也可以参加业主代表大会，但是不能参加业主委员会。2 参加业主代表大会的应该由业主管理委员会选出的代表才有权力去参加。3 业主管理委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主管理委员会委员。哪些人可以参加业主代表大会？ 业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能，只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主（代表）大会。 25. 某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？ 1、首次业主大会召开的条件：（1）物业必须已竣工并交付使用； （2）新建商品房物业交付使用后，已出售的建筑面积合计已达到总建筑面积的50，或超过50； （3）共有住宅出售建筑面积达到或超过30； （4）本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年。2、业主代表大会临时召开的条件：（1）发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处理，经物业管理公司或业主委员会请求时；（2）经占全体业主一定比例（如20）的业主以书面形式说明召集的目的与理由并申请召开时。 个别业主他是不能够以个人的要求提出召开业主大会就召开业主大会的，这样是行不通的。如果我们实在是碰到了一些具体的情况或者是业主对物业公司的管理水平确实存在很严重的问题，那么他可以想一个什么办法呢？也就是说他可以去组织和动员其他业主，要达到一定的比例，一般是20%以上。如果他能够动员到这么多业主，以书面的形式来提出申请的话，业主委员会就没有理由拒绝这些业主的要求，就应该应这些业主的要求召开业主大会的临时会议。26. 王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约200平方米。在召开业主大会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为50平方米）住房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍，请问这合理吗？业主的表决权到底应该以什么为依据？ 对此，有两种代表性的看法： （1）以业主人数来计票。业主的人数越多， 越能反映小区业主的思想与权益。 （2）以物业面积来决定。应当按责权利相一 致的原则来计算业主的表决权。因为购买房屋 面积大的业主交费多，则其享有的权利相应增 加，反之亦然。物业管理条例中提到，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解决办法：将两者结合起来，在考虑客观现实的基础上，找一个最佳的结合点，力争保证可操作性。可以考虑为两者赋予一定的权重结合起来考虑。我们在决定投票权、表决权的时候，我们可以为物业面积以及业主人数各自附上一个权重，然后按照一定的思路和方法进行投票权的计算。有关的专业人士对这方面做了一定的研究，通过这样的考虑，我们就可以做到尽量地公平，也尽量考虑到了广大业主的权益和利益。以产权份额为依据。当然,实践中,通常是一户一权。 27.2001年9月，南京某住宅小区数百名业主自发组成了“业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的，而且对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。l 1、从案例所提供的资料，你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产生的，原因是什么？ l 2、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”是否可行？为什么？ l 3、请提出一个合理的解决问题的途径。 1、产生矛盾的原因主要有两个： （1）小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产生，而是由开发商控制的物业管理公司临时指定的； （2）业主委员会并未按照正规的程序开展工作，对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序。2、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”不可行。 因为“业主维权委员会”是数百名业主自发成立的，未经物业管理主管部门的批准，也未备案，也就不能行使业主大会的职权。3、解决办法物业管理条例规定有20%以上的业主提议，业主委员会应组织召开临时会议，可以讨论由业主大会决定的相关事宜，因此，有意见的业主可以组织更多业主达到20%以上即可申请召开临时业主大会。 再就是还可在业主大会的年度会议上提出改选业主委员会的意见，进行改选。28. 某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会。 一部分业主的意见：开发商应该进入。该大厦共计39000平方米，目前开发商手里边还有近7000平方米未售出，数量较大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大厦。另一部分业主的意见：虽然开发商手里边还有近7000平方米未售出，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的委员。 请问： 开发商能否进入业主委员会？ 开发商能否成为业主委员会成员可以从三个方面探讨： 1、开发商已经把自己开发的物业全部售出，这种情况下，开发商已经完成了角色的转变，即从大业主到小业主，再到非业主的转变，作为非业主的第三方，开发商自然不能成为业主委员会的成员；2、开发商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再出售，而是留作自己产权，将来进入租赁市场。在这种情况下，开发商就是产权人代表，根据相关规定，开发商就可以进入业主委员会； 3、开发商目前还没有把自己开发的物业全部售出，但将会在较短的时间内将剩余的物业出售完毕。在这种情况下，由于还有较大数量的房屋未售出，在业主委员会讨论有关事宜时，有许多事情还离不开开发商，同时又考虑到随着物业售完，开发商就要离开，如果将开发商选为业主委员会委员，在其离开时，会出现真空阶段，不利于工作的开展。因此，可以考虑把开发商作为业主委员会顾问，出席业主大会，讨论与业主紧密相关的重要事情，这样既调动了开发商的积极性，又不影响业主委员会的工作。29. 李老师担任他所在小区业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业管理公司的帐户进行了审查，发现财务状况混乱，当即提出问题。但在第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主要求重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现物业管理公司并未按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。业主委员会对此非常气愤，决定行使权利解聘物业管理公司。请问，在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理公司？ 业主委员会要在与物业管理公司签订的物业管理委托合同中明确写明物业管理公司违反合同的行为条款。当物业管理公司出现合同中规定的违约行为时，业主委员会就可以按照委托合同的约定解聘物业管理公司。 1. 某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花，把几个花盆放在平台（即楼下居民的屋顶）上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙面为由，坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯，两家遂争执到物业公司寻求解决。 如果在平台或屋顶搭建建筑物、构筑物，则属上海市居住物业管理条例规定的物业使用中的禁止行为。在平台放置花盆不属于物业使用中应禁止的行为，但在平台上放置花盆应以不影响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则。 在处理上述案例时，物业公司应把握花盆的放置是否妨碍相邻方对物业的正常使用。在现场勘查后，如确实发现花盆的放置影响平台的正常排水，或者花盆底部渗水至楼下业主（使用人）墙面时，物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。 平台属于共用部位。上海市居住物业管理条例规定“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。”所以，根据上海市居住物业管理条例的规定，一旦平台发生任何修理，楼上居民应主动将花盆移去以保证维修工作的正常开展。 2. 某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺，因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为补偿，而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院。 外墙属共用部位，不是二楼该业主的自用部位，该业主无权将其出租。根据上海市居住物业管理条例的规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，收取的费用应纳入物业管理维修基金。若该公司需利用物业设置广告等经营性设施，且须支付相关费用的，则收取的费用也不应归其个人所有，而是应当纳入维修基金。若该公司在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了二楼居民的正常生活，可通过协商或诉讼来解决。3. 服务于某小区的物业公司即将到期，业委会用书面的方式向全体业主征求书面意见，即挨家挨户派发征求意见的表格，请业主填写是否让原物业公司继续服务。部分业主认为这种方式不妥，向业委会提出质疑。 解读：业主大会通常是在涉及小区公共利益的重要事务要讨论时才组织召开的，但由于不少业主抱着“事不关己、高高挂起”的心态，极少关心小区事务，因而目前业主大会的召开存在较多的困难，往往会因为会议达不到法定的条件而流产，特别是一些出租屋较多的小区，更难。 针对业主大会难召开的现状，指导规划规定，业主大会可以采用集体讨论形式，也可以用书面形式来召开。特别是一些物业管理区域很大且业主人数较多的小区，往往都会采用书面形式召开。比如，物业公司即将到期是留还是不留、屋顶渗漏严重需要使用多少专项维修资金、选聘物业公司是以招标还是以协议的方式等重大事项，如果召集业主同时到场集体开会讨论有困难，就可以采用书面形式召开业主大会进行表决，只要向业主发放业主大会议题的表决票，在规定的会议时间内，参与投票表决的业主达到法定条件，就可以视为召开了业主大会，当然议题是否能得到通过，还需要对表决票进行统计。 4. 某小区业委会任期届满，但原主任仍在操办小区的各种事务，既不组织换届选举，也不组织召开业主大会。有业主站出来想组织换届时，原主任还以各种手段阻挠。同时原主任还掌控小区的各种收入，引起了不少业主的不满。 解读：有不少小区的业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们到了任期满了也不想放弃，仍“大权在握”。对此指导规则规定，业委会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业委会的名义开展活动。并且在要任期届满前60日，召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导换届工作。同时指导规则还规定，由于刚开始入住小区时，业主之间不熟，所以对首届业委会的任期定为2年，新的业委会任期由业主大会决定，可以是3年，也可以是4年，但一般不超过5年。5. 某商品房小区成立了业主委员会，但居委会未建立。业主委员会主任认为，目前本市要求物业公司、业主委员会、居委会三位一体，因此，居委会不用成立了，它的工作可以由物业公司和业主委员会兼任。根据中华人民共和国居民委员会条例的规定，每个有一定规模的居住小区，都应该成立居民委员会。居委会、物业公司、业主委员会三方应该就小区的整治与建设达成共识。三方在职责分明，各司其职的基础上，通报情况，加强协调，共同为居民创造安居乐业的居住环境而努力。所以，居委会的工作不能由业委会和物业公司所替代。6. 一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。根据上海市居住物业管理条例第十二条的规定，选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，是业委会的职责之一。但是，业主委员会在选聘物业公司时，应广泛听取小区的意见，至于是否需要召开业主大会或业主代表大会讨论由业主委员会决定。另外，根据沪高法民一20026号文件中的相关规定，占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力。7.某小区有3幢大楼，由开发商自聘物业公司进行物业管理。98年10月，开发商为促销，应允一购房单位，在购买其中任何一幢楼后，即将该幢大楼移交该给单位自行管理。 1999年8月，该小区的业委会成立。购房单位提出根据开发商的承诺，自己单位购买的此幢大楼应由本单位管理。 上海市居住物业管理条例第十八条第一款规定：“在一个物业管理区域内，业主或业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。”本案中，开发商对该购房单位作出的可自行物业管理的承诺无效。物业管理是受托对小区内涉及到物业方面公共利益的事务进行统一管理，不能因产权界定的原因，造成一个小区的多家管理，应选聘一家公司进行全面管理。8. 98年4月，某开发商在楼盘开发时，聘请了一家物业公司负责前期物业管理，并与之订立了前期物业管理合同，合同期限为两年。该楼盘