长三角地区房地产市场比较分析.doc

长江三角洲地区房地产市场比较分析 摘要：长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，其房地产市场是我国房地产市场分重要组成部分。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文从土地市场、新进商品房市场、二手房买卖市场以及租赁市场比较研究，分析长三角地区的16个城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。 关键字：长三角；房地产市场；土地市场；新进商品房市场；二手房买卖市场；租赁市场引言长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，长三角区域的房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。近年来长三角区域投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射区域不断扩大，并沿长江进一步向中西部区域拓展，尤其是上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。传统意义上的长三角城市包括上海市，江苏省的8个城市：南京市、无锡市、常州市、苏州市、南通市、扬州市、镇江市、泰州市，浙江省的7个城市：杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市和台州市。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文所指的长三角地区16个城市包括上海市、江苏省的南京市、无锡市、苏州市、安徽省的合肥市，浙江省的11个城市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市、丽水市，与传统意义上的长三角城市不同。本文选择的16个城市经济发展水平参差不齐，城市规模各有大小，房地产市场运行也各有特点。分析这些城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。一、土地市场比较研究（一）土地交易总量比较分析城市土地市场包括城市土地初级市场和城市土地次级市场。由于次级市场的交易数据难以获取，并且我国的土地市场仍以初级市场交易为主，因此，在这里分析的土地市场是特指初级土地市场。1、 土地交易总量分为四个梯队 如前文所述，前三年的土地出让量对分析和预测房地产市场的发展有重要的意义。根据2006-2008年的土地成交总量，可以大致将16个城市分为以下四个梯队。上海属于第一梯队，2006-2008年，政府成交的土地面积有2521万平方米，在16个城市中遥遥领先于其他城市，居首位。其中，2008年土地成交面积945万平方米，居首位；2007年成交924万平方米，仅次于苏州居第二；2006年成交651万平方米，居第一。苏州，南京，宁波，杭州属于第二梯队，2006-2008年，苏州，南京和宁波土地成交面积超过1000万平方米，杭州土地成交面积接近1000万平方米。其中，苏州市2006-2008年三年间政府土地面积总面积达2080万平方米，居16个城市的第二位，2007年土地成交面积居首位。南京2008年土地成交仅次于上海，2006-2008年成交土地面积居第三。宁波和杭州2008年土地成交260万平方米。湖州，嘉兴，无锡和合肥属于第三梯队，2006-2008年，土地成交总面积超过500万平方米。湖州2008年土地成交183万平方米，嘉兴2008年成交面积58万平方米，2007年和2006年超过350万平方米；无锡2008年成交32万平方米，2007年成交273万平方米，2006年成交540万平方米，超过杭州。绍兴，台州，金华，丽水，舟山，温州和衢州属于第四梯队，其中绍兴2006-2008年的土地成交面积超过300万平方米，台州接近300万平方米。金华，丽水，舟山温州和衢州前三年的土地成交面积不足200万平方米，其中衢州成交土地面积最少，不足100万平方米。2006-2008年16个城市土地成交量情况见表2-1表2-1 2006-2008年16个城市土地成交量情况2008年成交量2007年成交量2006年成交量2006-2008年成交量成交总宗数成交总面积可建设面积成交总宗数成交总面积可建设面积成交总宗数成交总面积可建设面积成交总宗数成交总面积可建设面积上海248945144921792413178965192955425213750苏州672973242211319135310046263238820802311南京5533664113181716766850371925416583134宁波722605581524726257840872630211411909杭州94263641984361156602134702529132267湖州6018331913644663410203322066501286嘉兴295898160388570482003822376471051无锡13324162160272115374539190566853合肥37179727572587821767180745061690绍兴32551025719529929113243118364645台州294995169187268155894213295458金华20649917751098366045176270丽水7253542136217881057169264舟山17521001370834121434134197温州7312912292929707048131130衢州10782061675172635851202、 2008年长三角土地市场土地交易普遍锐减2003-208年五年间，2003年土地成交量增长最大，16个城市同比增长率的平均值为558%。2006年和2007年土地市场交易增长明显，16个城市的同比增长率的平均值分别为165%和214%。2008年，长三角各城市的土地交易萎缩，土地成交量锐减。嘉兴，衢州和无锡的土地成交面积减少最多，同比减少了80%以上；湖州，绍兴，苏州，台州和南京的土地成交面积减少了50%以上；金华，舟山，合肥和宁波的土地成交减少幅度稍微小些，成交量减幅分别为14%，25%。31%和44%。这主要是因为2008年长三角地区房地产市场步入调整期，一方面，各地政府减少了土地供给量；另一方面，不少开发商资金在销售困难的压力下，资金严重短缺，拿地动力不足。从未成交率看，2008年的未成交率比2007年明显上升，其中衢州2008年有一半以上的土地未成交，台州有32%的土地未成交。2008年，上海和温州土地交易同比仍有小幅度增长。上海在2004年和2005年土地成交量分别同比下降了64%和13%，2006年2007年和2008年分别同比下降了64%，41%和2%，2008年的增长幅度明显减少。温州在2005年和2006年土地成交分别增长160%和164%在2007年减少了58%，在2008年恢复小幅度增长，增长率为5%（见表2-2） 表2-2 2008年16个城市土地成交量同比增长情况2008年土地成交面积2007年土地成交面积2008年土地成交面积增长率2008年末成交率2007年末成交率湖州183446-580.40嘉兴57388-85120.8衢州661-88620绍兴55195-71100.9苏州2971319-770.70.7杭州263436-3932无锡31160-8000金华6475-14210舟山5269-25120丽水24136-8101温州3129540台州49178-73322合肥179258-300.10.3南京336817-5841宁波260472-44161上海945924244(二) 土地交易结构比较分析1、 长三角城市普遍采用招标方式出让土地长三角地区城市土地出让以招标方式出让的地块宗数所占比重最大。无锡和南京2006-2008年所有的土地均采用招标的方式出让。上海和杭州2006年和2007年土地出让均采用招标方式，2008年房地产市场形势下滑，少量土地采用挂牌的方式出让。绍兴，苏州，金华，舟山，丽水，温州，台州和宁波城市土地出让也是以招标方式为主。拍卖是这三种市场化出让方式中市场化程度最高、竞争最激烈的，各城市土地出让中拍卖方式比重较低。2007年和2008年除了温州和合肥以外，其余城市都是以招标或者挂牌的形式出让的。由此可见，温州的土地市场竞争最激烈。挂牌是竞争程度最低的一种出让方式，在土地市场交易不活跃的城市，政府倾向于采用挂牌的方式出让土地。当在房地产市场不景气时，政府也倾向于采用挂牌的方式出让入地。湖州2006年-2008年挂牌成交的土地比重最大；衢州2008年和2006年挂牌成交宗数最大；合肥在2006年58.82%的土地成交采用挂牌方式出让，但是2007年挂牌的宗数减少到7.02%。由此可见，湖州、衢州和合肥的土地市场竞争比较缓和（见表2-5）表2-5 2006-2008年16个城市各种形式出让土地面积占比招标宗数所占比重拍卖宗数所占比重挂牌宗数所占比重2008年2007年2006年2008年2007年2006年2008年2007年2006年湖州184230000.8815770嘉兴96100100000500衢州407060000.6603060绍兴93635800063641苏州737985001262015杭州98100100000100无锡100100100000000金华95648700053512舟山94845000051550丽水576937000.4423062温州71669328330003台州758666000.2241333合肥09241270072758南京100100100000000宁波9499100000500上海72100100000.227002、 长三角城市成交土地规模比较 从2008年的土地成交平均单宗面积看，南京成交地块的平均面积最大。南京、上海、金华、无锡、嘉兴、嘉兴、绍兴和衢州政府出让地块的平均单宗面积从206年-2008年不断减小。从成交土地的平均单宗金额看，温州的单宗土地成交金额最大，超过3亿元。20062008年16个城市平均每宗土地规模如下表 表2-4表2-4 2006-2008年16个城市平均每宗土地的规模成交土地平均单宗面积成交土地平均单宗金额2008年2007年2006年2008年2007年2006年湖州332380132935154嘉兴224156722945828衢州03381911748453绍兴1332096935413667苏州45468731730610176杭州24326704200682707无锡223242422034050金华344387741567170舟山353174285284748丽水3318356112623935温州422481963318730287台州113516520457706合肥44316025123827554南京667202362869915073宁波3358444496016991上海347123361979223856（三） 土地交易价格比较分析1、 城市土地交易均价分为三个梯队温州和杭州的土地价格高，属于第一梯队。200622008年，温州土地交易价格每年都是最高，土地交易价格均价超过1万元。其中，2007年土地价格达到1.3万元/平方米。温州2008年成交住宅用地3宗土地，平均楼面地价为2.6万元/平方米，2007年住宅用地成交1宗，楼面地价2.66万元/平方米，连续两年都是16个城市中地价最高的。20062008年杭州土地价每年都仅次于温州，位居第二。2007年土地价格达到1.2万元/平方米。湖州、衢州、绍兴、苏州、金华、丽水、合肥、南京、宁波和上海的土地价格在1000-4000元/平方米之间，属于第二梯队。嘉兴、无锡、舟山的土地成交价格较低，2008年这三个城市的土地均价都不超过1000元/平方米，嘉兴2008年土地出让中61.61%为工业用地，因此，总体土地均价比较低（见表2-7）表2-7 2006-2008年16个城市土地成交均价2008年2008年同比增长2007年2007年同比增长2006年2006年同比增长湖州1242231004-602534493嘉兴784-16944-321394衢州1172208380-842479331绍兴1208-552733-21348854苏州1546-46289831219821杭州9524-2112123498113-12无锡98515853-31124547金华120327941-391563202舟山569-64158561488-16丽水2340-323470-53669-21温州10811-1913430812423167台州3048641849-51966176合肥3299202727431900南京3304-284599125203536宁波2333461597-503245-19上海3237-3046464232572、 2007年-2008年各城市地价变化趋势相差较大长三角地区的房地产市场在2007年和2008年发生了非常明显的波动，不同的城市在这两年的波动差异比较大。其中，苏州、杭州、舟山、温州、南京和上海的地价在2007年同比增长，2008年同比减少。其中，舟山2008年地价降价幅度最大，比2007年下降了64.08%。南京2007年同比增长126%，2008年下降了28.15%，两年之间地价差异很大。相反，湖州、衢州、无锡、金华、台州和宁波2007年的土地成交价格下降，2008年上升。衢州2008年地价同比增长了208.44%，涨幅最大。丽水20062008年土地成交价格逐年递减。绍兴和嘉兴在2007年和2008年土地交易均价同比均减少。3、 商业发展空间大对比2008年商业用地和住宅用地的楼面地价，上海、宁波、南京、苏州和衢州的商业用地楼面地价低于住宅用地的楼面地价，表明了商业地产具有较大投资潜力。随着城市经济的发展，商业地产的投资价值必将逐步显现。台州、无锡、杭州和湖州的商业用地楼面价格已经高于住宅用地的楼面地价。丽水、温州、台州和上海2008年住宅用地的楼面地价同比有所下降，其中，丽水2008年住宅用地楼面地价为3160元/平方米，比2007年下降了47%，下降幅度最大。上海2008年住宅用地楼面地价为3854元/平方米，比2007年下降了28%，降幅仅次于丽水（见表2-8）表2-8 2006-2008年16个城市各种用途土地楼面地价2008年2008年同比增长2007年2007年同比增长2006年2006年同比增长湖州1242231004-602534493嘉兴784-16944-321394衢州1172208380-842479331绍兴1208-552733-21348854苏州1546-46289831219821杭州9524-2112123498113-12无锡98515853-31124547金华120327941-391563202舟山569-64158561488-16丽水2340-323470-53669-21温州10811-1913430812423167台州3048641849-51966176合肥3299202727431900南京3304-284599125203536宁波2333461597-503245-19上海3237-304646423257（四） 住宅用地市场供需比较上海、温州和舟山土地供应紧张，三年内的住宅用地可建设面积明显小于2007年住宅销售面积，可见这些城市土地供应较为紧张，土地比较短缺。丽水、金华和台州土地出让增长速度快于住宅销售增长速度。上海和台州的土地成交额增长速度快于住宅销售金额增速。二、 新建商品房市场比较研究（一） 房地产投资比较1、 长三角城市房地产投资水平与城市经济水平基本协调房地产投资于城市经济间存在一定的关联性和带动性。房地产投资占GDP的比重反映了房地产投资与城市经济的协调关系，用于判断是否出现经济过热和市场泡沫。根据了解，房地产投资占GDP比重在15%以内是合理的，在15%以上说明市场有轻微的泡沫现象。台州、舟山、湖州、苏州、温州、无锡、衢州、杭州、南京、宁波和上海的房地产投资额占GDP 比重小于15%，这说明房地产产业与城市经济发展较为协调，房地产投资适度。丽水、嘉兴和绍兴的比重大于30%，说明房地产投资有轻微的过渡现象。合肥房地产投资额占GDP得比重大于30%，说明房地产投资过度，虽然当前能较快拉动经济的发展，但是过度的投资可能会导致未来较高的空置和房地产市场的泡沫现象。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产投资占全社会固定资产投资比重是直接反映投资活动是否合理的基础性指标。在发达国家，房地产投资一般占全社会固定资产投资的20%30%。据了解，房地产投资占全社会固定资产投资额的30%以内是正常的，超过30%说明市场有泡沫现象。从房地产投资额占全社会固定资产投资额比重来看，舟山和衢州的比重略低于20%，台州、嘉兴、南京、宁波、湖州、无锡、金华、绍兴和上海的比重占20%30%之间，基本属于正常范围。丽水、苏州、杭州、合肥和温州的房地产投资占全社会固定资产投资比重大于30%，这说明这些城市的房地产行业已经出现较为明显的过度投资现象。2、 房地产投资程度比较从房地产投资增长速度看舟山和台州房地产投资额出现负增长，增长速度分别为-56.81%和-16.43%。上海和宁波房地产投资额增长平缓，增速分别为2.5%和3.08%。丽水、温州、杭州、金华、南京和苏州的房地产投资额增长明显，增速均大于10%。嘉兴、合肥、无锡、绍兴、衢州和湖州房地产投资额增长迅猛，增速大于30%。将房地产投速度减去全社会固定资产投资增速得到房地产投资增速差，将房地产投资的增速与GDP指数相除得到房地产投资弹性系数，两者反映了房地产投资增长与城市经济增长的协调性。从房地产投资增速差看，台州、合肥、舟山和上海的房地产投资增速明显低于全社会固定资产投资增速，两者的速差对于10%。这主要是有些城市由于过去几年的高速增长，房地产投资开始放缓，如台州2007年房地产投资增速为-16%。有些城市受良好预期的影响，开发商过度投资房地产，导致了房地产投资过热。宁波和杭州的房地产投资以略低于全社会固定资产投资的增长速度增长。丽水、温州和金华的房地产投资增速略大于全社会固定资产投资增速，两者之差基本在10%以内。南京、苏州、嘉兴、无锡、衢州、绍兴和湖州的房地产投资增速明显高于全社会固定资产投资，两者增速之差大于10%，这些城市的房地产行业有一定的泡沫现象。从房地产投资弹性系数看，湖州的弹性系数大于3，有明显的投资泡沫，其余城市均在正常范围内。（二） 新建商品房销售比较分析根据商品房和住宅销售面积和销售价格，可以讲16个城市分为以下四种类型。上海、杭州、宁波和苏州属于第一种类型，这四个城市的住宅和商品房销售量较大，房价高、房地产市场发育程度高。南京、合肥和无锡属于第二种类型，这三个城市虽然商品房和住宅的销售量与第一类城市相差不大，但是其房价水平明显低于第一类城市。温州、绍兴、丽水属于第三类城市，这些城市与第二类城市相反，商品房和住宅销售量小，但房价却很高。嘉兴、金华、湖州、台州、舟山和衢州属于第四类城市，这些城市是浙江省规模较小的地级城市，商品房和住宅销售量较小，房价也较低，房地产市场发育程度不高。（三） 新建商品房市场供需比较分析1、 宁波和衢州的商品房市场供给轻微过剩，空置率超过15%。2、 绍兴商品房市场消化能力明显不足，绍兴2007年竣工面积是销售面积的16.67倍，说明未来一段时间内，绍兴的商品房市场将面临产品过剩的压力。3、 从住宅空置率上看，丽水、台州、嘉兴、合肥、金华、湖州、宁波的空置率小于10%，说明住宅市场是卖方市场。从住宅和商品房空置面积的增长率来看，大部分城市的空置面积变化较大，这说明了房地产的供给和市场消化波动较大。4、 宁波住宅市场消化能力不足。，宁波竣工面积超过销售面积的8倍，住宅市场消化能力不足，产品剩余现象明显。5、 各城市2007年住宅销售和竣工量增长起伏较大。根据销售与竣工的涨落情况，将城市分为以下三类:第一种类型：销售面积和竣工面积均增长的城市，包括杭州、合肥、金华、舟山和上海。第二种类型：销售面积增长、竣工面积减少的城市，包括绍兴、嘉兴、湖州、宁波、衢州、温州和南京。第三种类型：小树面积减少、竣工面积增长的城市，包括台州。（四） 新建商品房价格比较分析1、 各城市新建商品房价格分为四个梯队温州、上海和杭州的商品房和住宅价格属于第一梯队，。温州排第一位主要是因为温州市民营经济发达，居民收入高，直接推动了房价的上涨。绍兴、宁波、丽水和苏州属于第二梯队。丽水经济发展水平处于浙江省的下游，但是商品房销售价格却在16个城市中排第六位，主要是由于丽水大量海归人士纷纷投资房地产，导致了房价脱离了社会经济的发展水平，不断高涨。台州、舟山、南京和无锡属于第三梯队，均价在50006000元/平方米之间。嘉兴、湖州、合肥和金华属于第四梯队，均价低于5000元/平方米。2、 部分城市房价收入比偏高房价收入比是反映居民购房能力的指标，本文中房价收入比的计算公式为：房价收入比=（住宅销售均价90）/（人均可支配收入3人）表示拥有城市平均收入水平的三口之家以城市平均售价购买90平方米住房需要的年限。房价收入比越大，说明居民的购房能力越弱；比值越小，说明居民的购房能力越强。根据房价收入比值的大小，将16个城市分为以下三类。第一种类型：房价收入比超过10，居民购房压力较大温州、杭州、丽水、上海。上海经济发达大量外资企业和内地企业进驻上海，来自世界各地的白领工作者要在上海租房或者购房，推动了房价的高涨。杭州风景优美，居住环境佳，且是浙江省的省会城市，对浙江省其他各地级城市和其他省份城市的居民具有一定的吸引力，外来人员前来购房置业和本地居民改善居住的要求共同推进了房价的上涨。丽水是浙江省经济欠发达的地级城市，但是近年来受当地海外归来人员购房热潮的影响，房地产市场投资过热，房价一路高涨，已经超出了普通居民的承受能力。第二种类型:房价收入比在8-10之间，居民有一定的购房压力绍兴、宁波、苏州。绍兴、宁波是浙江省经济较为发达的城市，2007年人均可支配收入超过杭州，房地产市场发展较快，房价也逐步高涨。苏州的城镇居民人均可支配收入超过南京，经济水平发达，房价收入比8.72，居民有一定的购房压力。第三种类型：房价收入比小于8，居民基本没有购房压力舟山、南京、台州、合肥、嘉兴、无锡、湖州、金华和衢州。这些城市房价收入小于8，其中，湖州和金华的房价收入比小于6，一方面说明城市居民基本没有购房压力；另一方面也说明这些城市的房地产市场还有待发展。三、 二手住宅买卖市场比较研究1，二手房价格与新建房价格不相上下从二手房价格与新建房价格的比较中看出，两者水平相差很少。温州，杭州，宁波，丽水，湖州，嘉兴，金华，上海，苏州，和无锡的二手住宅挂牌价格与新建住宅价格的比值在0.9-1.1之间。其中，温州，杭州，丽水，嘉兴的二手住宅价格低于新建住宅价格。宁波，湖州，绍兴和苏州的二手住宅价格高于新建住宅价格。2，大部分城市供应以60-90平方米的中小型为主 由于“90/70”政策的实施等方面的原因，90平方米以下的中小型是当前二手住宅市场的主力户型。在所有的户型结构中，60-90平方米的中小户型的市场供应量最大。除了温州和苏州以外，其余城市各种户型的住宅供给以60-90平方米占得比重最大。四、 住宅租赁市场比较研究1，部分城市租金，房价背离严重 上海和杭州的租金价格最高，月租金超过30元/平方米。宁波，温州和无锡的月租金价格分别29元/平方米，26元/平方米和21元/平方米，租金较高。其他城市的月租金价格均不到20元/平方米，衢州租金水平最低，月租金仅9元/平方米。2，大部分城市60平方米以内的小户型租金水平最高 我们将住宅面积划分为60平方米以下，60-90平方米，90-120平方米和120平方米以上这四个范围，分别统计其租金。大部分城市小于60平方米的小户型住宅的租金均价最高，60-120平方米之间的租金水平较低，户型面积大于120平方米的租金均价最低（除无锡，合肥，杭州，宁波和温州）。五、 结束语长三角区域的房地产市场是中国房地产市场的重要组成部分，对房地产市场的发展有着重大意义，对其分析与研究可以为开发商选择城市进行投资开发提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴，对于我们在校大学生来说可以提前掌握重要市场的发展特点和规律，学以致用。参考文献1樊文兴，任超群 长三角地区重点城市房地产市场比较研究 经济科学出版社 2010-1 25-68.2张云，胡新智等 中国房地产发展与金融调控论 中国金融出版社 2011-111-12.3王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究J，价格理论与实践，2007（3）：41-42.4张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说J，东北财经大学学报，2005（6）：40-43.12