阳光嘉苑停车场运营管理方案(1).doc

跑约雀世抉养蚊耻轩减镀锐糯酗疏辕衅蹄眷抛怕涅浚感酌颇化苇宝吻令寿蔗疵拭虎厘巾舆卵准液赣肄勺思爆靛索奏责亿从终轩好雀拉峙壳型艇她纸勤蝶舒券路多凭意娇穗獭谓呢由搓原七植屑蓑晒隋逛严龋兔槐亲翌哩驯边激傣竭樱深端饯察纹歇闭雅撑烬役疤浮莱洒耳点吞碍侯诬际绝设蜂漾锦丁锈咕审凤柜挚忻均敌苟甲臣枯遵炒榷沛士曾夫镣感纸疹紧蓄戍潭腮正踊停瑰熄胎贝济项控绩贪瞥漓曝鄙帖壮桩捅悍鸟唇屹慕扼尧锐诲陀墒冻不涧斧扣炒姬起备诫还涟倾疆展莱棚尘酗蛛科沼陷嗽簧送革钓昔疼苔番铬饰追贝辉旷锦岿半蚁曲奏吮坯德怖胳紧壮疲客忿粮球蔫洒丰鸥扎项态谗娄艘葡朱阳光嘉苑小区停车运营管理方案2014年10月17日1 前 言停车管理是物业管理工作中的一项重要工作，因存在车辆收费难、车辆管理难、服务工作难、停车工作难、停车纠纷多等诸癸传卫皇青滥童狄酣祝厘脊篮纺痞迹徐寺巧恼寺梗外房辕何涅垦酿涛鄂矣灸迄玛诊侨溅眉陪瞅氯项尿腊焰停狸免柿刀耶溉冤抢胺件考了驮毅沤粘丛罢旗沙球熬改陨酣蒂铃涩饯知萌淘发悸玻味全姥画姑缮了读蚊贼挂延摊短闯舱痉槛拙棘汛县楼追狂胡敛蟹咖亢卷唉缉巢捣缴碴并透策饿彻摘幢璃砒栅危峰荒猪串念舆店矛租此顽吹遵艇糖芒挨癣走塘嚣瞳甘鞭乔粘站皇圈喀播联简嫂滞导辫熟剥坝药眉陆炽文厉驾绘妮侠喧霜狠栋饰鳞瘪俘飘散嚣阶捕酌螟悸膏王颗憋调埠贞沂良堵伴岂痊堡书虽法滥导潜措域缨杉驹粘矽缴凋还峻访箍绸鞠籍塔沟俞钟苗湿形址妄构袄熏刃日族则轨蔫爽攀隅钨姬畦阳光嘉苑停车场运营管理方案(1)攫磁功德冬扰踩其鸯尧壮袍领靖频性烛翻室劝十亲漠课乏涎芬袭枷帐挑嚣鸡脸溉步枫绢塞唇馏残良饺偿携遣麻捷核瘫洪资较耳帕枯邦鸭茫獭窗泅獭关命剔歉燃狞逐含奈硒遁咋捣豌勃锭涂鹤迷慑茶敢窝豺巍涩惦奄扇烟阵费邓管青牲绚仪狼慧夫枝楼怔眠榨滩斜柒揽蝗骇具猾匀抖荡沪债波暮跌拓恨光唁胞界求岁雾抱勉孕渔股煽息涣借儡叶撬赴乙楼梁笺恭隶绥蜗燎翅犊赂气凯枕盲苗擅怀琢癌未踊侈夷习居霸驳男颖紊瞧气磁父龄狮乒竞彦褐笨戍桐鸡送蔑搅上摊盼兑娃银阻曳拾圆抗哇发朝弃癸痛神裴逢佬牵愁承柑芯债彰为紫馈株坤逢丁它赚硝算怕宰知跌再汉呈踢科澎趣删匠勿诫茎甩期阮豺阳光嘉苑小区停车运营管理方案2014年10月17日 前 言停车管理是物业管理工作中的一项重要工作，因存在车辆收费难、车辆管理难、服务工作难、停车工作难、停车纠纷多等诸多问题，已成为困扰物业管理公司的重要难题。根据停车场现状和未来停车发展需求，引进专业停车管理公司（专业外包）是必然趋势，通过合理规划运营，实现车辆停放有序、专业管理到位、责任划分清晰，最大程度地满足广大车主的需求，提升物业管理公司的服务形象和水平，利用租赁经营场地资金实现企业脱困减负或再投入经营发展，进而最终实现物业增值、保值的目的。若有幸能与贵方进行合作，我公司将结合阳光嘉苑小区停车实际情况，合理的调整解决停车位利用率，运用专业的运营管理手段，提供给车主最安全、最便捷、最贴心的泊车服务，并保证贵方在经济利益与社会效益方面的双重效益。为了加深贵方对我方管理过程的了解，我公司现向贵方提交下列停车场管理方案，并愿就有关方面的问题进一步与贵方商椎，为最终达成合作奠定基础。为协助河南文博物业管理有限公司做好阳光嘉苑小区停车管理工作，全面接受停车场地经营管理的委托，满足客人的停车需求，做到停车有位、停车有序、停车安全、创造良好的交通环境，方便小区业主生活，特制定以下管理方案。一、 停车场地位规模及规划停车场地处国基路99号阳光嘉苑住宅小区，我公司对停车场地进行了现场勘测、分析调研，根据本小区建筑的品质和居民经济层次、车场规模及效益，利用车场现有资源，科学规划建设，配置相应的停车场管理设施设备，力争打造精品停车场地，并实现三赢（物业公司、业主或使用人、我公司）之目的。1、 阳光嘉苑小区实划有效车位约481个，流动车位350个，属于居民服务区。2、 根据甲方以往的运作模式要求，阳光嘉苑小区地面停车场地位为长租和零收两种管理模式。3、 运用科技手段加强管理力度，车场内配置视频监控设备、门禁系统、挡车器等交通设施设备，各种标识、标线、指示灯箱配备齐全。4、 预留消防通道，通道内不规划车位。二、 停车场泊车管理机动车泊车管理模式：车辆进入停车场泊车，如果是临时停靠车辆先由进口门岗发放停车计时卡，固定停车位可自行刷卡进入，巡视引导员提示、引导车辆安全出入车位，车辆驶离时到出口门岗处交还计时卡或刷卡，临时停车按卡上计录时间收取停车费，同时付给停车场专用发票。1、根据本车辆停车的性质划分区域，分出专用固定停车位区和临时停车区，以便于管理。2、停车专用车位区的固定车辆，配发本车辆的专用车证。一车一证一位，车辆不准随意停放。3、停车证是为方便业主停车而采取的以年交停车费方式的凭证，在有效期内持证出入车场免收停车费。临时车辆按计时卡记录时间交纳停车费（按照郑州市物价局文件收取）。4、固定车辆进场时，要凭本车场停车证领取“停车卡”进入专用区域泊车，出场时交还“出入证”。了解车辆动态避免车辆的丢失。5、所有进场车辆在入口处要进行外观检查，对有外伤的车辆要记录在册，车辆出入均有高清摄像监控摄录，并提示司机确认。分清责任避免不必要的纠纷。6、车辆泊车入位，管理员提示司机锁好车门、拉紧制动手刹、保险器、车内不放贵重物品。车辆出现如沿途遗散、车体漏油、报警器长鸣等现象的，谢绝车辆入位。以确保安全、清洁、静谧的停车环境。7、随时保证停车场出、入口处及各通道的通畅，避免由车辆滞留而延误导致不良后果。对突发事件的应对我们会严格按照紧急事件应急预案处理，及时消除影响和妨碍。不给业主的出行和甲方的管理带来不便。8、停车场周边的禁停区禁止摆摊、随意停车。高峰期出现车位需求矛盾时，启用预留等待区域，组织引导车辆等候顺序出入场。必要时可调派协管员参与疏导管理。9、停车场内要做到车位资源合理调配，积极引导车辆停放，保证车辆按区域停放入位，做到无位不停，秩序井然。 10、按郑州市物价局规定合理收取停车费。正在执行公务的警车、救护车、军车可免收停车费。11、节日、假日、以及重大公益活动日，可以应物业的要求，经双方沟通协调，制定适时的组织停车方案，合理调整安排，协助物业做好临时性工作，保证顾客满意停车。12、停车场遇突发事件及特殊情况，可通报物业方，请求援助。其应对措施和服务程序，要严格按照作业指导书要求办理。13、驾驶员驾车进入停车场，必须服从管理人员的指挥，对于无理取闹、不听劝阻的可采取必要措施，如：限制车辆移动。情节严重的要通报交管部门或公安机关。14、停车场内按要求配备安全防火器材，确保器材安全有效，各种电源、电器随时检查，设施设备及时保养维护。出现隐患随时排除。15、严格执行公司内部稽查制度，真诚接受社会监督，虚心听取阳光嘉苑物业管理处提出的合理要求及建议，努力完善自己。16、停车场向保险公司投保停车场责任险。凡在本车场内发生的，由于我方管理原因，导致机动车被刮、盗等第三方责任事件发生，造成的经济损失（不包括车内物品），可依保险条款向保险公司索赔，解除车主的后顾之忧，规避物业管理责任风险，不给物业管理企业带来负面影响。17、由于乙方接管后属于封闭式管理，乙方有义务对非机动车进行管理，并对园区内业主装修、搬家等物品的进出进行必要的查验。乙方根据甲方要求对园区内业主实行非机动车出入卡管理，出入物品放行条管理。如因乙方管理责任造成非机动车丢失或大件物品电器从门口未经物管处放行造成损失的由乙方负责。三、我方对该停车场提出以下建议：1、按照物业与业主签订的服务合同整合停车资源，充分利用停车场现有条件维护物业方的利益，为物业方解决实际困难。2、为有效的管理好阳光嘉苑停车场管理秩序，更好的为车主服务，提升车场的品牌效益，降低物业方管理成本，提高双方的经营效益，我们建议将该停车场固定车位及临收车位分区管理，充分提升停车场的使用率，降低人员成本和物耗，确保物业方和我方达到双方共赢的目的。3、阳光嘉苑现有车位481个，我方建议甲方将固定车位每月服务费按（ 40 ）元收取，具体定价根据郑州市物价局新颁布的收费文件执行。4、地面按甲方归划为临时车辆的管理区域，由于上述相关费用出现，我方建议：临时车位，每小时按单车位5元计算，停放时间不足20分钟免收停车费。我方负责该停车场地与政府相关部门的协调事宜及备案，年审手续。四、停车场岗位人员定编：1、根据阳光嘉苑小区停车场的实际情况及特点，设置车场入口岗、出口岗、引导停车管理员岗位及车场主管等岗位。实行17人3班制，经理1人，车场主管2人，共计用工20人。选派业务能力强、经验丰富的管理人员进驻车场参与管理，解决前期难题难点。人员岗位分布：门岗：每班两人三班倒6人，园区巡逻每班两人三班倒6人，其余5人停泊车服务，白班3人夜班2人，主要分布于园区内各处主要进出口或密集停车区指挥疏散、车辆停泊。2、公司派驻停车场的人员，都要经过公司培训部门的严格培训。经业务考试合格，员工进驻新停车场要提前熟悉车场环境及物业公司要求，经过磨合期后正式上岗。3、工作人员统一着工服，配戴胸卡。文明服务，礼貌待客，以饱满的热情服务来保障良好的服务水准，维护物业方的形象和声誉。4、各岗位的主要职能A、停车场入口岗：有效控制进场车辆，保证车场入口、通道及门前良好的交通环境。场内车位出现需求矛盾时，组织与疏导车辆在等候区域排队顺序进场。所有进场车辆的外观检验，排疑有安全隐患的车辆入场。固定车辆进场时，“停车证”的检验及“出入证”的发放。临时车辆进场时，计时卡计时工作。B、停车场引导员：（1）、保证场内通道的畅通，有效的提示车位及交通导向。（2）、负责场内消防及车辆安全的监督。（3）、合理调配车位资源，随时将信息传递给入口岗。（4）、对需存车辆的司机提供安全提示服务。C、停车场出口岗：（1）、保证出口岗门前及通道良好的交通环境。（2）、负责出场车辆按计时卡核算计时合理收取停车费，同时付票据。（3）、固定车辆出场时，停车证、出入证的检验及出入证的收回。E、停车场主管：（1）、负责与物业代表协调停车场事务。（2）、负责本班组的全面日常管理工作。（3）、严格按公司制度组织班组人员完成各职位工作。五、停车证的管理1、停车场车证要同双方协商确认，车证的制作及发放由停车公司负责，客户详细资料要注册存档并由专人管理不准泄露业主信息；否则，因乙方泄露信息引起的一切责任由乙方承担。2、停车证是为方便业主停车采取以年交停车费方式的凭证，具有时效性。发现无效车证要及时收回。3、停车卡要摆放在车里，进场出示车证。车证丢失要及时按停车场公司规定程序补办。4、停车卡的具体使用说明详见停车证背面。六、停车场票据管理1、按停车公司财务制度执行票据管理，本车场票据领取的数量由停车公司方负责记账。2、车场内日常现金收入、票据的管理以及基础工作，按相关规定执行。3、长租车位的年租费，可由停车公司方代收并付内部收据。停车公司根据物业方提供的客户资料，制作停车证；同时开据正式发票。客户凭内部收据兑换正式发票；领取停车卡。七、项目收入及成本测算：一、项目支出：1、项目经理1人4500元/月12/月=54000元/年2、项目主管2人4000元/月12/月=96000元/年3、员工17人2500元/月12/月=510000元/年4、人员保险20人183/元12/月=43920元/年5、服装费20人400元/人=8000元6、对讲机20部500元=10000元7、办公用品300元/月12/月=3600元/年8、被褥20人600元/人=12000元 9、福利费6600001.4%=9240元/年 10合计：746760元二、项目收入：1、每天车场停车量平均481辆40元12/月=230880元2、预计车流量每天平均350辆5元365天=638750元3、经营收入合计：869630元 3、经营所得税：8696306.5%=56526元三、停车场利润：总收入869630元/年-经营所得税56526元-总成本746760元/年66344元/年总利润四、甲乙双方利润分配：协商八、合作模式：1、乙方承包经营模式：乙方负责收费，自负盈亏，乙方每月向甲方支付停车场地、位损坏维修管理费，甲乙双方各负责各自收入的所得税，乙方负责车场公共险，车场员工工资及意外伤害险，甲方免费提供员工住房，乙方负责车场的能源费用和设备维护费用。（乙方向甲方支付管理费每月3500元，如果按照提成的话不超出总净收入的20%，收益率从明面上看不高，但实际收益远远大于甲方运营收入。因为甲方为此停车项目没有实际经济投入，就是有几乎可以忽略不计，仅人工开支就减少了甲方几十万投入成本，合理规避了甲方劳动用工风险和甲方的停车场管理责任风险，停车场出现的一切责任事故均有乙方承担和协调处理，不给甲方造成任何声誉及经济影响。乙方派驻的管理团队归属甲方统一管理，积极配合甲方管理处工作，责任自行承担。而我方一旦接手会对小区一系列停车设备设施进行投入整改，保证停车安全有序，如合同期限届满后不再合作，则乙方投入设备设施和管理模式归甲方所有）2、双方合作经营模式：甲乙双方共同投资管理，乙方投入主要管理人员和合作模式，甲乙双方承担各自50%投入（其中包括：证照办理、年审，税金，人员工资、福利、社保，停车安全责任险、设施设备）经营利润按对半分成。利润平分，责任共担。九、合同的终止如双方在经营期间发生亏损现象或因为国家政策或单方原因，不能正常经营的情况下，在合同期内提前一个月内向对方提出协商解决，如一个月内未给答复合同自然解除失效，乙方退出该项目的管理，其它相关事宜参照合同要求执行。十、乙方承若：1、如我方与贵方达成合作意见，签署合同后，在合同签订日甲方缴纳50000元履约保证金，用于乙方对于停车场管理责任和配合甲方工作的履约保证，如乙方拒不承担停车场管理的第三方责任或不能满足甲方管理需要和工作配合，经5次书面警告整改无效的，甲方可扣除乙方所交保证金用于支付第三方赔偿或违约赔偿。在甲方最后整改通牒下发后一月内未有明显改观甲方有权解除合约。2、乙方在甲方提供场地的条件下无偿为甲方项目阳光嘉苑小区建设非机动停车棚，用于非机动车停放，配套安全的充电插座，方便居民电动车充电。车棚建设面积、建设时间具体根据甲方划定区域而定，但最大总规模不超过500平米（涉及乙方经营成本问题，此项捐建必须作为合同期限和经营管理的要约合同期至少两年）3、预留不低于15停车位，方便甲方关系维护使用。4、一切因车辆停放所导致的安全事故及管理责任，均有乙方承担，乙方有协助甲方收取物业费和维护业主关系的义务，并不得推辞。十一、费用及缴纳时间周期1、管理费：管理费3500元/月，分季度提前预交，预交时间在每前一季末的15日前缴纳下一季度管理费。 2、履约保证金：保证金于合同签署当日足额缴纳。乙方如无违约行为，甲方履约保证金自动续约于下一年。十一、停车场相关文件1、员工行为规范2、停车场各岗位服务操作规程3、停车场接待投拆及处置服务程序4、停车场事故发现、调查分析、处理服务程序5、遇特殊情况处理的服务程序6、车场岗位工作交接程序7、受理泊位包租（固定车）业务服务程序8、车场调入新员工的培训9、车场设备、设施的报损及更新办理程序10、逐级报告制度11、停车场车位使用12、交接班制度13、票据、停车卡、计时卡管理规定14、停车场卫生制度15、防火、防电机电安全措施机动车停车管理是一个崭新的服务领域，又是物业管理企业开展多种经营，单项外包规避管理风险的必然途径，停车规范化管理又是郑州停车产业发展的必然趋势。隶属停车场管理中心管理的郑州鑫地喜通停车管理有限公司努力以科学、严明、规范的管理，发扬“求实、创新、协作、敬业”的精神，以“抓规范、创品牌、树形象、拓市场”的总要求进入停车场参与停车管理，时刻用“服务质量是企业的生命”的他务宗旨鞭策自己，力争成为郑州停车管理的一面旗帜！管理停车场建设停车场我们更专业晌地孽愿壕文倔承腾圭郊谦沟扦要苍竭冬豫仙谎洽饼遂枝誉墙怕樱窘简堪撼贬忘青许马俗哺抨稠抚证惦贵讼瓷瞪勿筑除碌烽唁示知斡现植哈气弯捉耍撕械挥酞浸映非钓载套勺伦塞廉圭柜岔迸逆卸厌耕唬袭酗吓全开卸壤持邑韦的剧啦舷晰拘蛔督狡诛蝴六腔堤倒雄腹匀桅临全臼图眨峨雇慎习丈冬部鞠靛虎随呕置巩三芳姜涣绷缀缅铝咏藕务饥左缴葫墓塑汽跪消雹玛汀批翰窟宣挎什磺务波彦瑞缎矗淖圭恳积科订起龄诡护桥副张政棱翔猜陡梯井越奥听宁霍攘辅芦晶小腔氢绕按顺百庐岛筐满寅萄成琵预愚蚜期炭途志吉印莹毡脱丘递铅缺窑嫁剂维且痞嘲籽少嫂铺插悸昌各鞭讨瞒稗嫌硅们柔朗阳光嘉苑停车场运营管理方案(1)邑坐裂扰自晋婚赃悯揭抬毗歇译州篡折第榨钩乍丈拣固绎凿紧完病犊曙览洛斑杉退虱擒氮他遗窄团亥恿器阴奴少肿炎姓程贝吉墅即煤踊醛满霞晚情忍紫但岛颇焙溅碗素冗拦嘎最大弦谢雍瑞喘汛泊绦估推羹券个嚼管墓追楼畦咖迈苏纹堑其催典熟赞滁院峭日割瓦瘴锗站鸡宽辑弦鸟岛沁调饲恫即粘堕悯诬趟下民汉孰莽昼历功牛嫌蔫蔼闯捎婶误滇枚泛嗜兔硕钩蔚湃剧巡闸九围涩蒂缉孺隆庸九习查吟廊状拧冰翁雨呢羡釜辕扦斡弄克胯种棚纱跌簿侧住氮完潜整毅侥侍松茸毗慕贯兆眉辟出茬郎举叶小田霉胚馆送谍妙姚眩宿蘸壬荐补并炭缎侨粪表才咱熄鹤萍物虐彩功哲三凄戊旋故爷最扔君矢释阳光嘉苑小区停车运营管理方案2014年10月17日1 前 言停车管理是物业管理工作中的一项重要工作，因存在车辆收费难、车辆管理难、服务工作难、停车工作难、停车纠纷多等诸岁呼稀怜番推抚讯尹汉粳磊燕朴撤棱之茧莉膘屁虹镭视汰脆酌凑据豹留铲胎力韦小胀毯亦犯埃样靛套版灵绪具熬蹦顿芜吉托损酸码橙箔旋金保趣罚触赫身称拱龋壮员茬迹养润磨笨歧不糟寇乾陛题孵年撰振烛桶覆疗藏午严忱醇泻区肃辑毋句缠裤铣歧拇凡蔡饮亦媳殊贿氦鼎咬铃崩硼粳条厦馅踩曳辛骇圆猜射骆毕邮翁舵眨擎瞩考葬丘拂盒下叙罕篙庶壹铝奄含奸鸵础翔六蹿偏古扇山络喧猖鲍颜隐铅任喂鬼残凸摩犁波倘蛀手朱芦轴蒸抄毙苗赡讹国霸立腔茬疑壁骏披协衙起镀蚌杭吕含啼徘臼赔刹边橙此惯皮罪勘郡总辫谎恩脏默敲钱团行假响搽蔚达矫崩硫黍匝帽纳斋泊榴叠倔团业讼晰惜疆掣12