项目开发之可行性研究报告书样本.doc

投资×××××自然村
项目开发之运行

可
行
性
报
告

福建省××投资榕树下撰稿
（参考文件）
二OO十二个月十月

目 录

第一章 总论…………………………………………………1
一、项目投资主体和意愿…………………………1
二、项目介绍及投资结构…………………………1
第二章 市场分析和估计……………………………………3
一、市场现实状况………………………………………3
二、需求估计………………………………………4
第三章 计划设计构架………………………………………5
一、基础方案确定…………………………………5
二、计划设计条件…………………………………5
第四章 项目实施……………………………………………7
一、建设工程进度安排……………………………7
二、投资估算和投入计划…………………………8
第五章 收入、成本和费用估计……………………………8
第六章 财务评定……………………………………………10
投资×××××自然村项目
开发之运行可行性汇报

第一章 总 论

一、项目投资主体和意愿：
为了加速以住宅开发为主房地产业发展，提升百姓居住水平和质量，是国家大力推行住房制度改革关键。而福建省××投资（以下简称本企业）集广州、深圳、北京等地开发楼盘实践和策划尺度和港台商务创意，在福州投资房地产开发本质意愿：
1、以一般百姓购房为意识，建造一个文明进步其人文自然环境适合人文自然性和社会性优化空间。
2、以改善福州市村民居住条件为目标，保持原垫付资金在不停循环周转基础上，实现资金增殖回流。
3、以合适优惠价销售策略组织运行，从投资经济、物质、结构、成本和财务计划动态决议入手，形成消费者权益为购房主导。
4、避免局部营利性和无序性干扰，强调整体平衡计划，突出功效多样和完整和小区服务周全和表现社会进步前瞻性。
5、欧式建筑风格和古城风貌、民族风格相吻合。在旧城改造时，保护好园林、名胜、古迹等。
6、采取新建筑材料，选择色调和隔音效果确实能靠近自然环境。
二、项目介绍及投资结构：
1、项目概况和有利原因
×××××自然村属福州市鼓楼区五风街道××村委会管辖。地处福飞路以北靠近铁路线，东临福飞路仅一条8米河道相隔，正对面为“丽景大酒店”，视野开阔；南接“湖前小区”，该自然村地块界定分布东面义井村，西面井尾村，现有旧危房300多间约160户村民，近35000平方米建筑物，居住人口近人。征地红线内现实状况：从北到南有一条小道弯曲穿过，为居民关键通道，楼房全部是几十年甚至一二百年前建筑物，还有部分是违章加层。这种老房，自建和加盖房，承重部位永远超出安全居住系数。但将该地块作为开发安居之有利原因：
①空气清楚。在四至范围500米内没有工厂和其它有污染源加工基地。东面和福飞路有一河相隔，西面有一小山突出，东西立体整体可形成高低错落自然景观。
②两条16米计划道交叉穿过该地块，将该地块分割成四片区，即A区、B区、C区和D区。计划时将形成大量沿街店面，有一定经济效益。
③有××村委会支持，做好居民思想及其配合工作使开发前期工作能顺利进行有了保障。
2、项目改建开发规模及经济指标
项目总征地面积48690平方米（按计划红线图测算），实用地面积37930平方米，在此范围内计划建设14座住宅，其中：17层1座，11层2座，9层7座，7层2座，小别墅2座。上部总建筑面积104100平方米，其中：公建面积2500平方米，店面8900平方米，住宅91680平方米。地下室6700平方米，估计可停车约140部；半地下室停车面积2850平，停车80部。设计有700套住宅约2450人居住。建筑基底面积13220平方米，建筑密度34.8%，容积率2.72，绿地率30%。
3、降低成本形成真实性
①利用计算机等办公设备和网络进行全程管理，能够缩短设计、订购、施工组织选择和施工进度时间；
②本企业和监理机构技术力量融合，能够大幅度降低基层管理技术人员和现场管理人员人工费用和办公费用；
③以优异楼盘促进销售可最大程度地降低销售广告投入费用，也可避免滥用广告和提供不真实信息给消费者；
④融合金融操作手法并合理投入资金，可降低资金占用和利息支出，使资金使用成本为足够支付最低要求形成资本收益。
另外，还可经过管理手段对施工企业施工操作技术和选材实施严格信用监督，将施工企业行为和其资信能力、技术能力统一调动起来，有效地组合真实成本。这种信用监督机制形成专业化住宅市场细化，突出表现在小区服务及业主权益上。
4、总投资、出资结构及项目建设内容
投资总额计划1.6亿元人民币全部由本企业以现金方法出资。融资方法关键由企业内部各股东集资，不占有国有资金和其它企业资金。全程计划融资肆仟万元人民币，出资额及其时间按工程实际进度要求分期逐步到位。银行配套资金是次要融资渠道。内部股份资金关键用于项目开发前期费用，施工建造费用、设备购置费用、公共配套设施费用及其它相关费用。开发项目除住宅、商场外，还包含办公建房、销售大厅、机房、老人活动中心、室内外健身场所和幼稚园和停车场等建设。

第二章 市场分析和估计

在市场经济条件下，房地产企业也面临着种种挑战，经营思维需要更新和提升。所以，本企业在决议开发前对市场分析由为关键。扬长避短，趋利避害。这种开发前期超前性思索，是不违反或超越自己实情实力。
一、市场现实状况
现在中国房地产住宅市场还处于起步阶段，但大家已开始意识到它优势。在北京地域已形成有相当实力开发商，开发规模和速度也相当惊人。福州成片开发地块相对较少，东扩南移计划实施缓慢，策划概念定位低，而各楼盘楼花预售相对好。所以，福州市住宅市场不是“热”问题，而是需要大力发展。在近二、三年内福州住宅市场走低谷可能性不大。
现实状况调查：
1、不管从数量方面还是在质量方面，城市住宅总体发展水平偏低，市场销售总体展现低速增加状态。老城镇格局有所打破，但和建设现代化城市要求相差甚远。
2、已生存几十年危陋简房还不少，有大量旧城和危旧房屋需要改造更新。
3、城镇住宅有尤其巨大需求潜力，和现实住宅供给能力有反差，表现在二环路之内现房几乎没有。
4、布局上早年以多层、低层为主，今年兴起多层和高层之间（称为小高层）系列。
总论：投资开发住宅建设还存有足够市场空间。假如能够建造一个标准示范小区形象建筑住宅和安装上真正智能化系统，是能够占有相当大市场份额。
二、需求估计
1、房地产开发关键分为住宅开发、商场开发和写字楼开发三大类。从多年统计数据看，销售热点多集中在住宅上，其次为商场。而从上六个月开始，福州人住高层或中高层思维已被锁定，尤其是在市中心一线中高层，高层销售情况良好，没有多少剩下房子。尽管现在开发企业全部有自己固定销售方法和手段，但只要做到切实降低了建造成本和销售费用，优异楼盘不管中高层，还是多层，仍然含有极大吸引力。
2、从现在房地产市场销售情况看，多层住宅即使销路良好，市中心楼房供不应求，但这部分商品房销售总量所占比重较小。大部分商品房竞争点集中在远离市中心（五一广场至温泉公园一线）地块上。而本项目恰好处于该竞争点上。由此，对于占有和维持一个稳定市场份额，低成本，高质量是本企业很感爱好。假如开发组织适当，吸引消费者成为可能。
3、因为加入WTO世贸组织确实定和福州市户籍政策放开，将以福州为中心贸易区，可能会有相当外商和全国各地流动商人来榕居住。尤其是农村居民，将可能大量涌入城市，这全部给福州住宅市场带来良好商机。

第三章 计划设计构架

一、基础方案确定：
1、规则平衡方案见表1。
计划平衡表
表1 单位：平方米
序号
项 目
建筑面积
比重%
备 注
1
总征地面积
48690

2
实用地面积
37930
77.9

其中：绿地
11379
30

区内道及其地
13331
35.2

建筑物占地
13220
34.8

3
总建筑面积
104100

其中：住宅面积
91680
88.07

店面市场面积
8900
8.55

公建面积
2500
2.4

其它住宅
1020
0.98

2、本项目4个区建筑风格相同，工程内容相同。
二、计划设计条件：
1、立面造型为全欧式风格，外墙面采取台湾“铃鹿涂料——陶瓷石系列”（ 主色为乳白色其它颜色相配按设计效果选择）永保十年不变色，以高格调优值感，外观独特为首选。
2、户型面积设计80~160平方米，复式180~220平方米，以一梯二户为标准。大于130平方米户型保持面积：主卧室15~22平方米、客卧室11~15平方米，客厅30~45平方米，餐厅15~20平方米，厨房和卫生间6~8平方米，阳台5平方米，每户全部有2至3个阳台。以三室二厅二卫或四室二厅二卫为标准。
3、鸟瞰计划效果：以多层为主，合适低层和高层散缀于多层之间。
4、立体采取永久性钢筋混凝土，剪力墙结构，七度以上抗震。室内墙面水泥砂浆找平，内部除剪力墙外不做分割，不摆设卫生洁具，窗户均采取韩国夏音木纹色塑钢门窗（含有隔音、隔热、防水性能）绿色中控镀膜玻璃。
5、单元分摊率控制在12%以内。
6、房内环境保护标准：保持良好通风采光条件，南向为大客厅和主卧室，北向为客卧室及厨房、餐厅。厨房间设有排烟通道，全部卧室和客厅不能有显著柱梁缺点。
7、空间组合：跃层式、复合式、阁楼式、错层式和一般式。
8、各单元入口配置进口名牌电梯（低层除外），每户入室安装名牌防盗门一次到位。区内配有优异智能化电脑控制服务系统，处理安全、通讯、资讯、防盗、消防、物业管理服务。
9、中心花园设计按德国园林和住宅区绿色风格分布设施，并配有雕塑、喷泉、绿地小道、健身步行道及健身用具。区外环境东面设计一条长达150米休闲步行道，符合住客欣赏品味。基础构思：借山、借水，使山水和建筑色彩共一体；在绿化中，把建筑设计百分比，尺度、色彩和感情投入融在一起。
10、拟采取双线路供电、自备发电机组。
11、建安工程按980元/平方米计划设计，包含消防、水电安装、宽带电缆、电线和保全系统、外墙面和入口大堂装饰等。
12、建设内容关键以商场和住宅组成。共用场所：幼稚园、老人活动室、棋牌室、接待室、室内健身房和室外健身场所。
13、区内实现人车分流，严格区分车行道、步行道和绿化道，形式无障碍通行交通组织形式。
本项目建后，将和北面新开发住宅小区连成一片，形成集商业、贸易、住宅为一体现代服务小区。

第四章 项目实施

一、建设工程进度安排
本项目全程开发期为30个月，即前期筹备阶段6个月，需要完成总平计划报批、选址、拆迁和建审等系列工作；建设工程期24个月。四个区分两个步骤进行，第一期开发A区和B区，首选安置好村民居住；B区和C区开发时间间隔不超出5个月。进度分析以每3个月为一序期，共分10个序期进行分析。全程运行计划见表2。

表2
序期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
前期研究

报批过程

拆迁

钻探和设计

A区和B区施工

C区和D区施工

销售计划

二、投资估算和投入计划
项目总投资由建设投资和流动资金投入两部分组成，经估算本项目总投资约1.6亿元人民币。其中：建设投资为15200万元，流动资金800万元。建设投资包含建筑安装工程费、设备购置费和开发前报批手续和相关税费及部门管理费等。资金分期投入计划见表3。
表3 单位：万元
序 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
累计
建设投资
1200
1000
1600
1900
2300

1500
1400
700
1600
15200
流动资金
30
50
110
90
130
100
80
80
70
60
800
合 计
1230
1050
1710
1990
2430
2100
1580
1480
770
1660
16000
建设投资具体清单以下：
1、土地开发费1500万元
2、配套建设费用1000万元
3、前期工程费300万元
4、建设安装工程费11200万元
5、其它费用万元

第五章 收入、成本和费用估计

1、据初步摸底有35000平方米回迁房，其中有店面功效约1100平方米。可销售面积见表4。
表4 单位：平方米
功 能
安 置 房
建 设 面 积
可 售 面 积
店面（一层）
1100
8900
7800
住宅
33900
91680
57780
地下停车面积

6700
3000
配套公建设置

2500

半地下停车面积

2850
2850
2、售房计划：店面和住宅可用于销售部分，依现有住宅市场定价标准，初步定价：店面4500元/m2，住宅2100元/m2。拆迁安置房实施“福州市拆迁法相关文件”扣除补助给村民每平方米120元和其它拆迁和过渡贴补外，更新费尚可收取350元/m2。相关销售收入计划见表5。
表5 单位：万元
序号
功 能
均价（元）
面积m2
金 额
1
店面
4500
7800
3510
2
住宅
2100
57780
12134
3
地下车库
3000
3000
900
4
半地下车库
3500
2850
997
5
累计
2456
71430
17541
3、营业税及附加按销售收入5.86元计算，故正常营业税金及附加为1028万元；所得税按税率33元计算，计422万元。
4、成本费用及投资计划见表6。地上建筑每平米1581元，含地下车库及半地下车库每平米平均造价1448元。
表6 单位：万元
序号
项 目
金 额
所占比重(%)
计算依据
1
征地拆迁费
765
4.59
12万/亩×63亩
2
前期工程费
315
1.91
5万/亩×63亩
3
建安工程费
10202
61.98
104100m2×980元/m2
4
基础设施费
350
2.13
估价
5
公共配套费
520
3.16
估量
6
机械购置费
708
4.37
估量
7
管理费用
386
2.35
3%×10202
8
资源费
441
2.68
估量
9
室外工程费
80
0.49
估量
10
地下室建安
1742
10.58
6700m2×2600元/m2
11
半地下室建安
542
3.29
2850m2×1900元 /m2
12
不可预见费
408
2.47
10202×4%

合 计
16459
100

第六章 财务评定

一、盈利估算分析见表7。
表7
序号
项 目
面积m2
金额(万元)
备 注
1
销售收入
71430
17541

2
计划成本（减）
113650
16459
含地下室
3
更新费（加）
35000
1225
350元/m2
4
税金（5.86%）

1028

5
销售毛利

1279

6
所得税（33%）

422

7
净利润

857

二、盈亏平衡总分析：
以房屋销售百分比表示盈亏平衡点为：
BEP=×100%= 87.71%
BEP为87.71%，抗风险系数不是太大。上述指标基础达成本企业期望指标，该项目从经济上和技术上分析是可能。建设成本和销售价格对经济效益指标影响最大，所以必需重视两点：
1、利用新创意和销售策划，加强市场促销工作和广告效应。
2、建设期间遵照早完工早销售就可早日发挥效益标准。在计划安排和施工组织上落实集中精力方针，分别轻重缓急，合理使用有限投资额。即在组织上、技术上、物资上做好必需准备。