上半年成都房地产市场研究报告分析样本.doc

上六个月成全部房地产市场研究汇报一、 新盘整体概况1-6月，经过国家宏观调控，部分持观望态度购房需求开始释放出来。在对上六个月成全部楼市回顾过程中，我们发觉部分特征：区位：城东稳步发展城中上六个月住宅供给仅约33.34万，供给量有所降低，供给类型包含商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供给方面原因，整体价格一直是各区域领头羊；城南和城西也以其最为成熟环境继续担当购房者首选区域角色；城东在经过第一次开发烧潮以后，上六个月迎来其稳步发展时期，供给面积约102.13万，除了品牌开发商代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企大盘”开发模式对提升城东整体品质和区域价值起到了相当大作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者认可，供给加大同时价格也是一路攀升。伴随东调搬迁加紧，城东土地供给增大，城东发展正进入快车道。城北和城东相比开发处于一个试探和预热阶段，商品房供给量仅为12.97万，在主城区各区域中居末位，伴随北部新城计划实施，蜀龙大道通车，北新干道高架桥破土动工，城北环境有望得到改善；鉴于城北各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正起色，即使现在也有很多著名开发商在城北囤地，但大多在三环外区域，所以，城北在发展态势难仍然显得十分缓慢，下六个月城北估计也将是一个比较冷清态势。规模：大盘、小盘齐上阵假如说是大盘林立十二个月话。那么经过宏观调控后部分中小开发商也从调控影响中恢复过来，纷纷推出自己新盘。不过因为调控所带来连续影响，这些新盘规模全部比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，所以出现了大盘、小盘齐上阵局面。推盘：乐观中带有谨慎受国家宏观调控影响，大多数持币观望消费者需求在开年后全部爆发出来，市场行情比较乐观；但上六个月楼盘在推出产品时候还是延续采取分期分批次或是分栋推出模式；在开盘时间选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主开盘时间战略，在时间上配合消费者。产品类型：电梯公寓成为绝对主导电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不停涌现大批电梯公寓项目，尤其是城南三环外和城西三环外区域。其中郊区以华阳和双流更为显著。因为停止了多层住宅在主城区内建设，所以多层住宅全部集中到了郊区。而电梯公寓尤其是三环内，也向着越来越高发展。户型：80-120仍然是需求主力1-6月，全市商品房住宅项目户型供给面积仍然以80-120为主。各个新盘销售最好也是80-120套2套3户型。这种户型比较合理，且面积比较适中。现在成城市购置主力人群为新兴中产阶级，而80-120套2、套3户型恰好适合这些新兴中产阶级口味。二、住宅市场分析1.供给量（1）供给总况1-6月，成城市新开住宅楼盘92个，新增供给面积为596.63万。其中成城市主城区新增楼盘54个，新增供给面积299.87万，占到总体供给50%，郊区住宅供给量略少于主城区。伴随主城区土地稀缺，郊区市场所占百分比份额将越来越重。（2）月度走势1-2月波动较大，2-6月平稳增加作为成熟小区聚集区域，城西仍然是成全部新盘供给热点区域，新增供给量为103.97万，占到1-6月新开供给量34.67%；经过城东起步发展后，“中产城东”口号在众多著名开发商进入和数个高品质楼盘推出后得到购房者认同，1-6月其新开供给已经直追城西而且超出城南，达成102.13万；上六个月城南新开供给量较少，远远低于城西和城东，仅仅只有47.45万；城中和城北新增供给较少，累计46.31万，前者是因为土地供给有限，后者则是因为其区域居住价值未能得到购房者认同，房地产开发较其它区域落后，所以供给较少。（3）环线分布新增供给整体外移成城市区新增供给整体外移，关键集中在2-3环之间，供给面积为116.99万，占到总体供给39.01%；其次为三环外区域，今年1-6月三环区域内供给量较少，仅有69.81万。（4）小结可能是受到去年新政所带来对楼市冲击影响，1-6月成城市主城区新增住宅总体供给量仅为299.86万，较1-6月总供给量502.54万大幅降低约202.68万，而留下大量需求则在爆发，从而造成楼市供不应求情况屡有发生。能够看出开发商对于市场信心还不是很足，加上6月份新政实施，上六个月有所复苏市场又蒙上一层阴影。2.供给特征（1）规模城东平均规模仍然较大从各区域平均规模来看，城东因为忧品尚东、千居朝阳等比较大楼盘进入，所以其平均个盘规模较大；房地产市场发展比较落后城北个盘规模最小，为4.32万。（2）价格分析1-6月，成城市新开住宅整体均价为4064.43元/。A、城郊比较城区新盘均价突破4500元/成城市区新开住宅楼盘整体均价已经突破4500元/大关，关键是今年新开住宅楼盘中，均价在4500元/以上项目就多达27个，新增供给面积175.26万，占到新增总量29.3%，拉高了整个成城市区房价；郊区新开住宅楼盘整体均价为3112.24元/，价格优势越来越不显著。B、区域均价郊区价格向城北价格接靠近区域均价方面，市中心当仁不让地仍因其土地稀缺性而高居价格首位，新盘价格为6251.42元/；市区和郊区价格没有出现显著断点，说明郊区和市区价格差距在缩小；郊区价格和城北区域价格越来越靠近，也说明城北区域现在仍然没有受到太多关注。C、环域价格比较市中心范围有扩大趋势较为突出是，3-外环区域新盘均价为4812元/，高于2-3环区域4442.5元/，这是因为底和初陆续有一批大盘，如万科魅力之城、中海国际小区等盘在3环外推出，所以拉高了3-外环整体均价；从价格上看，0-1环和1-2环价格差距较大，相差约1400元/。这是因为0-1环内想像时代凯悦精装小户型这类精装房拉高了整体均价差距。（3）建筑类别高层和小高层旗鼓相当整体来看，高层和小高层建筑百分比相当，分别为38%和32%，关键全部分布在市区内，也有部分分布在郊区；新开楼盘中，多层建筑百分比仅为6%，因为现在成城市主城区内不再修建多层项目，所以多层项目标数量也有较大降低。（4）住宅类型电梯公寓占据半壁江山整个成城市场新开住宅楼盘中，电梯公寓比重占44%市场份额，是市场关键供给类型，在郊区，电梯公寓开始兴起，供给量也有所上升；因为市中心项目有所降低，供给关键集中在该区域小户型项目标百分比也随之降低，但在1-2环区域因为土地稀缺小户型项目也有所增多，所以1-6月新开住宅楼盘中，小户型新增供给百分比占14% 。（5）小结电梯公寓已经是完全占据了主城区市场主力。而且电梯公寓正以飞快速度向郊区市场扩散。1-6月成城市主城区住宅新增住宅项目共54个，其中电梯公寓项目就有46个，占到了85%。也反应出主城区土地缺乏。另外在价格上三环区域也第一次超出二环区域住宅均价。伴随城市向外围不停扩张和发展，三环外区域将成为成全部楼市主力。3.需求特征房地产市场经过政策调控，市场对产品需求发生了部分转变：A、购房决议趋于理性宏观调控下，市场发展日趋成熟，消费者在做决议时也愈加理性，购房行为愈加谨慎。B、自住需求占主体新政实施后对楼市调控效果得到了广大购房者认同，一部分投资需求在新政面前止步，住房真实需求占据市场需求主体。C、观望后真实需求集中释放以来楼市价格一直维持稳中有升趋势，在经过长时间持币观望后，购房者普遍认为商品房价格将连续小幅上涨，买房为自住消费者需求已经开始释放。D、住房需求面积80-120经济型住房为主成全部住房需求仍以处理实际居住经济型住房为主，面积在80120之间23房户型最受欢迎。而面积在70以下小户型和130以上享受型住宅市场需求相对要小多。E、城西、城南仍然是最受青睐居住区域即使城南和城西现在已经发展得相对成熟，但现在交通情况很拥挤，极难在短时间内发生大改变。而伴随城东环境整改完成，城东居住品质也得到提升，加之城东距离城市中心距离相对较近，而且房价相对于城南、城西要廉价得多，未来发展潜力和升值空间也更大，所以，城东除了能够消化城东原住民置业需求外，还能够吸引到更多其它区域消费者，城东将成为城市主城区内继城南、城西后新热点区域。F、销售价格期望值4000元/在这个指标上，成城市民对房价期望值多在每平方米4000元以下，而市场上多数楼盘销售价格要远远高于这个数值，尤其是在主城区，价格在每平方米4500元以上楼盘比比皆是，这也是为何需求热点环线外移至二环到三环之间，和郊区楼盘最近走俏一个原因。4.6年1-6月住宅市场热点分析（1） 3环沿线正式升级A、供给情况及特征尽管成城市发展中心移向了3环外宽广天地，而且今年上六个月，成城市新开楼盘多集中于三环沿线区域内，但今年上六个月二环区域内新开楼盘总供给量仍然较大。数量比较：二环区域仍然较多1-6月份主城区内二环区域共新开楼盘29个，总供给量116.99万；而三环外共新开楼盘15个，总供给量69.81万；类型：电梯公寓一支独秀因为新要求主城区内不再新批建多层项目，所以现在2环-外环区域基础上被电梯公寓全部占领，只有少数多个以前就取得审批多层项目和别墅项目；户型：传统户型仍是主力今年1-6月2-3环内新盘主力供给面积仍然集中在80-120这个比较传统区域内，80-120套2、套3户型一直全部受到广大消费者青睐。即使该区域内今年出现了多个小户型项目，不过消费者需求主力还是80-120。价格：三环外区域价格超越二环区域1-6月成城市主城区3三环外区域新盘均价为4812元/，而二环区域内新盘均价为4442.5元/。三环外区域新盘均价首次超出二环区域新盘均价。从这一点来看三环外价格优势已经没有了，不过取而代之是品质优势；因为三环外土地充足所以该区域内楼盘全部有足够空间去提升新盘生活品质。这也将成为未来三环外新盘最大竞争优势，同时该区域内竞争也将越来越猛烈。B、三环沿线居住价值表现现在，三环沿线楼盘放量不停增加，所占市场供给比重也不停上升，三环沿线楼盘信息充斥市场，伴随城区土地供给担心，城市居住版图扩张已经是大势所趋，在这么情况下，我们来比较一下三环沿线和其它区域居住价值：交通：路网发达、通达度高10月，成全部三环路全线通车，成全部放射状交通网络基础成型，主城区经过蜀汉路、武侯大道、人民南路、成龙路等和三环周围片区相连，虽和主城区相比难免存在差距，不过因为三环路道路条件优越，加上公交路网逐步完善，通勤时间和通勤成本得到很好控制，现除东北方向区域外，三环沿线已经逐步摆脱“郊区”概念，纳入主城区范围；自然环境：理想生活居住区域三环沿线因为开发较晚，大多数区域自然环境维护较为理想，很多开发商在做产品时候，全部着力营造小区小区环境，绿化面积普遍较大，以此规避楼盘在城镇结合部利空点；经过近几年开发，现在三环沿线区域环境已经有了很大改善，已经成为了主城区最理想生活居住区域；配套：公共配套欠佳，小区配套是关键三环沿线生活配套和市政配套整体不够理想，缺乏购物场所和医疗卫生和教育配套，所以，三环路沿线新开住宅大盘全部在配套方面下了很多工夫，如西三环外中海国际小区，项目内计划了国际学校、高星级酒店、涉外医院、国际品牌商业、约200亩滨河公园和体育公园，以此来满足业主生活需要；开发商：品牌开发商集体亮相万科、中海、和记黄埔、融创、置信、蓝光、三环内外已经是各大品牌开发商新一轮竞争舞台，这些开发商所开发高品质楼盘加紧了三环区域楼盘品质提升步伐；品质：大盘林立，整体品质提升最近六个月，三环沿线新开住宅楼盘从中低级次到高品质楼盘应有尽有，其中不乏品牌开发商大手笔项目，三环沿线楼盘整体品质所以得到提升，比如东三环万科魅力之城，西三环置信丽全部玉园、蓝光诺丁山和中海国际小区，这些项目在产品品质、小区计划、环境营造及户型方面全部含有相当高水准，项目推出后也受到了购房者认可，为以后开发项目起到很好引领作用；价格：优势已经不存在因为三环沿线土地供给集中，地块规模大，所以，这里成了品牌开发商相互竞争主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际小区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘价格普遍不低，甚至达5000元/以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势已不存在，下图是1-6月新开住宅楼盘环线均价比较：发展潜力：替换二环成为成全部楼市新新宠主城区土地供给降低，地块规模有限，产品形态单一，且价格一路飚升，发展空间有限；相较之下，三环沿线楼盘能综合主城区和近郊优势，同时弱化两个区域劣势。从现在来看三环沿线区域已经成为了成全部楼市新新宠，价格上三环沿线区域已经超越了二环区域，即使价格优势不存在了，不过这也恰恰证实三环沿线区域正逐步成为了成全部楼市主角。1-6月三环外区域供给量不是很多，不过其新盘均价已经超越了二环区域，也就是说，三环外区域已经替换了二环区域正式成为了成全部楼市主角。不过今年6月新政将会对其区域发展产生一定影响，最少在未来1-2年内三环区域将可能会经历一个比较严峻考验。（2）郊区市场变数复杂A、郊区优势仍然地铁优势交通对一个城市影响是很大。而地铁作为最经济、最快捷客运方法，其对一个城市影响不仅仅是出行方法改变，还会伴伴随经济、城市价值、城市格局和政府收支改变，同时还会为商业开发带来契机。地铁将拉近郊区和主城区间距离，从空间上减小二者间差异。环境优势作为郊区最大优势之一环境优势，现在仍然很显著。在追求生活品质现代生活中，有好居住环境是不可缺乏了，这也是郊区吸引人地方。户型和价格优势在城里买不起大户型或买不到大户型人能够在郊区实现自己购房理想。从上六个月市场情况来看，郊区和主城区住宅均价差距在每平方米1500元以上。这吸引了不少收入比较少家庭和个人在郊区买房。另外因为主城区土地匮乏，其住宅项目全部向着高层密集型小户型电梯公寓发展。而其居住环境则远远赶不上郊区多层大户型。B、新政影响深远6月新政要求6月以后全部审批报建住宅项目必需达成90以下小户型总量要达成总体70%要求。这无疑将给郊区市场带来天翻地覆改变。以大户型为主郊区市场面临全新市场环境。而其本身在户型上面优势将大大减小甚至不复存在。在郊区要修建70%小户型意味着成本上升，其造成结果有可能是其产品单价提升，这就会影响到郊区本身含有价格优势。下六个月对于成城市郊区房地产市场来说是关键六个月，新政过后郊区市场存在着巨大变数，新政到底将给郊区市场带来什么，相信下六个月就将揭晓。（3）投资市场遭遇挫折新政出台后第一个受到震动就是投资市场，二手房市场受到了巨大冲击。二手房征税从2年增加到5年，对部分中短期投资者来说无疑是一个沉重打击。因为新政出台留给市场缓冲时间很短，仅仅只有2天时间，于是出现了大量抛售现象。5月31日二手房市场交易量达成503套，创下了二手房交易新高。而且相正确商品房市场也出现了一定规模退房情况，这也是投资者在新政出台后对投资市场没有信心表现。n相对于这些短期投资者焦虑，那些房龄已经达成标准投资者则显得比较乐观，而且有投资者更认为二手房市场价格可能有所上涨。（4）城东北区域成为近两年成全部最具潜力开发区域就现在成全部房地产市场发展格局而言，城市其它区域价值已被开发出来，但城东北区域还未被完全挖掘。去年中房蓝水湾打响了城东北区域发展第一炮，开盘当月销售1800套，尽管如此，区域需求力度还未被完全表现，加之该区域土地存量较为充足，开发商拿地热情较高，必将成为今明两年最有发展潜质区域，必将成为成全部区域楼市热中之热。另外伴随城东大地块拍卖和东大街商业地产开发，城东区域商业价值正逐步显现出来，也给正在发展城东区域增加了发展潜力。5.下六个月住宅市场发展趋势估计6月国家又出台新宏观调控政策。因为新政关键针对对象是6月1日以后审批项目，所以今年1-6月份楼市基础未受到新政影响。不过这也给今年下六个月楼市埋下了危机。消费者理性购房，未受太多新政影响新政出台后，首当其冲是二手房市场，而商品房市场影响不大。各楼盘销售并未受太大影响，只是引发部分短线购房投资者退房。现在消费者全部能够比较理性购房，新政出台后即使也有消费者表示要观望，不过大部分消费者并未改变其原定购房计划。今年下六个月新政影响将逐步显示出来，但其关键影响对象将是开发商，所以消费者将继续保持理性购房心理。新政影响楼市因为新政要求6月1日以后审批商品房住宅项目90以下小户型必需占到整体面积70%，所以对今年下六个月乃至未来2年楼市将带来巨大变动。不少开发商在新政出台后即暂停项目进行调整，所以下六个月成全部楼市可能出现冷清情况。小户型一支独秀新政硬性要求了新盘中90以下小户型所占百分比。使大批项目进行调整，到时候市场上可能出现小户型一支独秀格局，且今年国家再次要求各地立即停止别墅项目供地，以后别墅项目和大户型项目将会大量降低。小户型将成为楼市主角，同时整个楼市也将迎来愈加猛烈竞争，变得越来越错综复杂。郊区市场可能出现猛烈变动6月新政可能会给下六个月郊区楼市产生巨大影响。90平方米以下住宅必需占到70%无疑是对郊区市场最大影响原因。一直以来郊区市场所走大户型路线将被终止，取而代之是小户型崛起。这无疑将会给整个郊区市场带来猛烈变动。下六个月可能将出现供大于求趋势今年上六个月，房地产市场供需两旺，且基础保持平衡，需求市场经过近十二个月持币观望后开始释放购置力，上六个月市场全方面回暖。从现在市场供给和需求趋势来看，尤其是6月新政出台所带来影响，未来一段时间内，可能就在下六个月将会出现供大于求情况。