市房地产市场预警预报指标体系研究报告样本.doc

上海市房地产市场预警预报指标体系研究汇报
上海市房地产市场预警预报指标体系研究汇报
《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年九月
　　进入新世纪，上海房地产进入了新一轮发展，和宏观经济形势同时，房地产市场各项指标全部达成历史最好水平，房地产业已经成为上海经济支柱产业之一。为了保持房地产业连续健康发展，客观分析房地产运行轨迹，正确评价房地产形势，估计发展趋势，把握发展机遇。课题组经过调查研究，编制了《上海市房地产市场预警预报指标体系》（以下简称预警预报指标体系）。
　　 一、编制方法：
　　 伴随上海房地产市场培育发展，已积累和搜集了十多年市场统计数据，各数据间内在关联性已初现，预警预报指标体系就是经过对源于市场数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或即时性好，或前瞻性显著等10余个项目或项目组合。依据其以往近十年运行轨迹或项目数据组合之间百分比关系，建立五级量化指标数值范围，分别显示市场“异常↓”、“基础正常↓”、“正常运行”、“基础正常↑”和“异常↑”等五种情况。现阶段经过每六个月或十二个月市场数据读入（伴随房地产业信息化程度提升，逐步过渡到现势性很好决议信息系统），依据指标数据在指标体系中分布区间和集中度，可反应市场运行基础情况，经过对其中前瞻性很好指标数据研判，可估计下一阶段市场趋势；而对其中即时性很好指标数据判读，可对目前市场特点作出评价；对部分离散性指标数据分析，可提醒宏观调控切入点。从而为房地产企业市场运作，消费者投资和消费，政府部门宏观调控方向、关键和力度，提供参考和依据。
　　 二、设计标准：
　　 1、全方面性。项目标选择不能仅仅考虑房地产开发经营某一阶段，而要覆盖整个开发经营全过程，包含土地供给、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作各个步骤。数量、数值和价格、金额并重。
　　 2、简捷性。项目标选择既要全方面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住关键矛盾，使复杂问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”摄影机一样便于操作应用。
　　 3、敏感度高。有些项目可能很关键，但敏感度不高就不列入。比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒话题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。要搞清房价收入比中房价是新房价格还是新旧房屋加权均价；货币、名义工资占实际收入比重较低是中国现实状况。
　　 4、可操作性。指标数据要有可靠和立即起源，不然只有理论分析意义而不能实际利用，现在所用年度宏观经济数据均源自上海市统计部门，相关部门未能提供或年中数据线性较差时，可采取上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。
　　 5、区域性。中国地域广阔，各地经济社会和市场发展差异较大，全国用一个指标体系极难覆盖，故指标项目可能含有通用性，但指标数据取值是依据上海市经济发展和市场现实状况设计，比如上海市房地产市场现实状况：存量房地产买卖交易量已和新房销售量平分秋色，还将继续超越；增量加存量买卖交易量（换手率）已超出房屋总存量10％；商品房销售金额已超出房地产开发投资额。
　　 6、时效性。房地产市场预警预报指标体系设计，中国外已经有理论研究和实践经验较难寻求。本研究汇报提出方案，有待逐步完善。预报预警指标体系设计以市场数据为基期，适用年限是至 ，依据实践检验，部分指标会微调。
　　 三、指标说明：
　　 房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、市场预期指标和价格贷款指标三部分。通常情况下，市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和估计房地产市场运行情况。
　　 第一、市场预期指标
　　 1、房地产开发投资额增幅：
　　 现阶段，适度投资有利于拉动经济增加，但假如房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如无需求匹配，造成供过于求。　　　　　（亿元）

　　2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额百分比：
　　 此项指标是直接反应投资结构是否合理基础性指标。全社会固定资产投资包含基础建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资通常占20％－25％。多年来，上海房地产业所占比重逐步提升，这是中国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所决定。但伴随经济发展和大规模旧区改造速度递减，房地产开发投资额所占比重会逐步回落。

　　3、新增土地可建面积和新建商品房开工面积之比：
　　 此项指标是表明一、二级市场是否协调发展关键指标。当比值大于1时，提醒开发商手中待开发土地数量增加。伴随本市土地供给机制逐步规范和完善，该比值大小既反应了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势预期，又反应政府管理部门调控市场政策效果。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（万平方米）

　　4、商品房新开工面积占施工面积百分比：
　　 前瞻性指标，新开工面积，反应1～2年后预售供给量和2～3年后现房供给量。而其占施工面积百分比高低，又反应了目前市场运行情况和房地产开发企业对市场预期信心。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（万平方米）

　　5、商品房施工面积和商品房完工面积倍数比：
　　关键前瞻性指标，依据本市在建项目标实际情况，施工面积通常为完工面积3.5±0.5倍，故施工面积反应了1～2年后现房供给量，其值小于3.0倍，会出现供给短缺，大于4.0倍，未来供给量将会放大。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　（万平方米）

　　第二、市场即期指标
　　 6、商品房销售额和开发投资额之比：
　　 此项指标是反应房地产投入和产出效益指标，比值小于1时，既反应该城市房地产开发总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来房地产投资规模和开、完工面积。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （亿元）

　　7、商品房预售面积和同意预售面积之比：
　　 即期消费指标。反应该前商品房预售情况，在通常情况下该指标不应大于1，只有在前一、两年小于1时，才会因市场好转而出现大于1情况。该指标合理值域0.8～1.2，小于1表明供大于求，商品房价格趋缓，大于1表明实际预售量大于当年同意上市量，市场可能会出现供给短缺，商品房价格将上扬。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （万平方米）

　　8、商品房销售面积和完工面积之比：
　　 此项指标为统计局公布指标，表示现房供求是否平衡，其中商品房销售面积包含同意销售前已预售面积和该项目完工后当年现售面积，通常不能和完工面积直接划等号，比如地下室计入完工面积但有时不作为销售面积，因以后者略小于前者。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （万平方米）

　　9、住房买卖面积和社会住房总量之比
　　 反应住房买卖（新增住房销售加存量住房买卖）情况即期指标，即业内通常所述“换手率”。其比值既反应二三级市场活跃程度和流通频率，又在一定程度上反应市场成熟度。依据发达国家统计资料，该指标通常为15％左右（美国房地产市场挽手率约为17％～18％），值域选择要考虑上海房地产市场尚处于培育发展期和现阶段旧区改造力度较大两方面原因。（万平方米）

　　10、新建商品住宅空置率：
　　 反应新房供给和需求匹配情况指标（中国尚无统一计算口径，本项目指标是参考中国某课题研究结果设置，建设部房地产业司领导曾经引用过，本项目指标可和住房空置率指标比较权衡后择其一）。新建商品住宅空置率通常应保持在10—15％为宜，空置率过高过低既表示市场过冷过热，又将引发商品房价格波动。 （万平方米）

　　（注：最能反应住房空置情况指标应该是全社会住房空置率，但现行空置量统计，只有新建商品房，没有存量（二手）房，对于上海新建商品房和存量（二手）房买卖交易量各占半壁江山现实状况，空置量统计正确性会大打折扣。房地产市场越成熟，采取新建商品住宅空置率这一指标就越不能反应市场供求整体情况。参考香港特区住房空置率统计口径，全社会住房空置率应为年底空置量（即当年上市供给量-当年市场吸纳量+上年空置量）占当年底住房总存量百分比。香港在上世纪七十年代至九十年代近二十年内，空置率在2.04％～5.72％范围内波动。但采取本指标前提是要比较正确地掌握存量房空置量统计方法和手段，现在还有困难，我们计划在条件含有时用这一指标来替换新建商品住宅空置率指标。）
　　 第三、市场价格和贷款指标
　　 11、商品住宅预售指数增幅和GDP增加率之比：
　　 房地产价格是房地产市场关键问题，定量界定房价上涨正常区间，是建立预警预报指标体系关键目标之一。本研究汇报将实质利率值作为房价涨幅下限（实质利率＝名义利率-通胀率），低于此值，房地产投资没有效益；不过房价上涨也不能过快，我们将商品住宅预售指数增幅和GDP增幅之比值作为上限，依据日本、香港、新加坡房地产市场运行轨迹，并结合本市GDP两位数增加实际情况，当比值大于1.8时，应该预警。通常情况下，房价涨幅应和GDP增幅或收入增幅相靠近。

　　12、存量住房买卖价格指数增幅：
　　 存量住房买卖价格指数计算借用同质价格法，就是用数理统计方法，把不一样质房地产商品转化为理论上同质商品，并进行价格指数计算，得到价格指数，能比较真实地反应除了品质以外，纯粹因为外部综合原因（或称市场综合原因）等造成价格改变情况。计算基期定为12月底，基期指数为1000点。计算价格增幅应考虑利率和通胀率影响，设n为实质利率，则n＝名义利率-通胀率，指标数据取n+（0～10）。

　　13、个人购房信贷比：
　　 该指标是当年新增个人住房贷款占个人购房金额百分比。这一指标首先反应了个人购房现时支付能力，其次也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展信心，依据现在市场情况通常取值为0.4-0.7，过低表示市场信心不足，过高表示市场过热，银行风险随之加大。
（亿元）

　　14、房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额百分比：
　　 该指标是指房地产开发企业贷款余额占企业贷款余额百分比，是银行资金具体投向指标，反应了房地产企业和银行对未来房地产市场发展信心。因为受现在金融政策限制，银行对房地产企业贷款多属于短期贷款，而对其它企业除了短期贷款外，还有中期流动贷款和中长久贷款。所以现阶段该百分比应控制在10％～13％左右为宜；过高表示银行资金集中投向房地产市场，首先会影响宏观经济协调发展，其次也会过分激发房地产企业开发烧情，盲目扩大开发规模；反之会压缩市场规模，降低上市供给量。
（亿元）

　　（注：对于房地产市场敏感度较高指标还有市场租值增幅，即利用收益还原法，假设住房在指定日期出租或空置时，估量可得到整年租值。假如增幅过大，反应房价或利率上升较快，但因为现在本市并没有这方面统计资料，立即建立这个指标还有困难，所以考虑待条件成熟后再予纳入。）
　　 四、上海市房地产预警预报指标体系和判读方法
　　 设计预警预报指标体系方案时，曾设想过两种方案，一个是设三级量化指标，即“正常”、“过热”、“过冷”，另一个是五级量化指标，为增加预报估计空间，课题组最终确定五级量化指标。另外，在方案设计时，也曾考虑给量化指标设定“权重”，但现在较准论证各指标对市场敏感度和指标和指标之间关联度大小，权重数值确定尚不含有条件。课题组依据前各年度市场运行数据为基础，设定适适用于至数值量化标准（见表）。
　　 本课题指标判读方法，是将汇报年度（或六个月度）市场实际数据填入指标体季表格，依据各项指标数据在指标体系中分布区间，反应市场运行基础情况和市场运行中存在应予关注问题。
　　 因为近十年来本市房地产市场有一个经济体制逐步转轨过程，房地产市场政策也是逐步开放，1998年前数据受政策原因影响离散性较大，1998年以来历年数据基础反应了市场走势，所以能够引用近五年来市场数据，分年度进行验证。