项目投资价值可行性研究报告样本.doc

城市花全部、桃花岭项目投资价值分析
（预可行性研究）

一、 项目概况
（见项目调研汇报）

二、 项目企业基础情况
（见项目调研汇报）

三、 中国政策环境及当地房地产市场现实状况
（见项目调研汇报）

四、 财务测算及经济评价
（一）基础条件
1. 本项目经营活动所遵照国家相关法律、法规、政策保持连贯，无重大改变。
2. 本项目所在长沙市社会经济环境没有意外改变。
3. 本项目作为企业能够经过不停自我赔偿和更新，使其资产连续使用，经营保持连续，并确保其赢利能力。
4. 未来税率将在正常范围内改变。
5. 建设期内，全部建设所使用原材料价格不出现异常波动。
6. 资金回笼渠道通畅，销售收入完全实现
7. 无其它人力不可抗拒重大影响。

（二）项目计算期
项目计算期包含建设期和销售期，二者时间上有重合。估计城市花全部项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分 城市花全部项目财务测算

（三）关键技术指标

项目关键技术指标一览表
（城市花全部）
项 目
用地面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
小高层
6.7
21.5
1.8
多层
27.1
44.5
0.9
独立别墅
22.2
5.55
0.45
联排别墅
12.95
公建
5.6

绿地
42.1

道路广场
10.1

（四）项目总投资估算

项 目 总 投 资 估 算 表
（城市花全部） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资百分比
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
165,672.48
100.00%
1,960.62
1.1
土地开发费
57,231.58
34.55%
677.30
1.2
前期工程费
14,427.23
8.71%
170.74
1.4
建筑安装工程费
48,550.00
29.30%
574.56
1.5
公用配套设施及非营业性公建费用
12,675.00
7.65%
150.00
1.6
管理费用
1,500.00
0.91%
17.75
1.7
销售费用
5,949.00
3.59%
70.40
1.8
贷款利息
11,901.29
7.18%
140.84
1.9
不可预见费
13,438.38
8.11%
159.03
注：具体数据计算过程见第 页《城市花全部经济测算表》
（五）销售收入和经营税金及附加
1、 销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周围花园长沙按800元/平米出售，因为面积难以估算暂不考虑
2、 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购方法进行。
3、全部税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最终还须交纳3400万元税费。
销售收入和经营税金及附加估算表
（城市花全部） 单位：万元
序号
项目
累计
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
一
销售收入
237945.00
0
35691.75
59486
95178
47589
1
销售建筑面积
845000
0
126750
211250
338000
169000
2
销售百分比
100%
0
15%
25%
40%
20%
二
经营税金及附加
3400.00
0
0
0
0
3400.00
1
营业税
0.00
0
0
0
0

2
城市维护建设费
0.00
0
0
0
0

3
教育费附加
0.00
0
0
0
0

（六）项目盈利测算

利 润 测 算 表
（城市花全部） 单位：万元
序号
项目
累计
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
1
销售收入
237945.00
0
35691.75
59486.25
95178
47589
2
经营税金及附加
3400.00
0
0
0
0
3400
3
开发建设总费用
164106.39
40987.25
43720.76
32924.68
40795.10
5678.60
4
利润总额
70438.61
-40987.25
-8029.01
26561.57
54382.90
38510.40
5
所得税(33%)
23244.67
0.00
0.00
0.00
10536.24
12708.43
6
税后利润
47193.94
-40987.25
-8029.01
26561.57
43846.66
25801.97

（七）项目总体财务测算
城 市 花 全部 项 目 总 体 财 务 测 算 表
（城市花全部） 单位：万元
占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率0.82（其中小高层1.8，多层0.9，别墅0.45）
编号
项目
投资金额
说明
备注
一
土地费用
57231.58

七通一平
1
750亩苗圃赔偿费
20250.00
27万/亩

2
711亩农场、88亩学校赔偿费
23970.00
30万/亩

3
750亩苗圃出让金
6000.00
8万/亩，其中4万/亩返还给项目企业，返还时间未定

4
711亩农场、88亩学校出让金
6392.00
8万/亩，可抵扣建路、桥投资

5
防洪保安资金
123.90
800元/亩，可抵扣建路、桥投资

6
土地契税
495.68
4%，可抵扣建路、桥投资

二
火星北路、浏阳河大桥建设资金
0.00

用799亩土地出让金、全部土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最终仅应缴纳可抵扣项目中营业税3400万元

三
前期费用
14427.23

1
工程设计费
3000.00

2
工程勘察费
139.65
0.30%

3
工程监理费
302.58
0.65%

4
报建费
10985.00
130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资

四
房屋建设费
48550.00

1
建安费
46550.00
小高层700元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、通常塑钢窗）；多层500元/平米（砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户支管由住户装修时处理。

2
绿化工程费
.00

五
公用配套设施及非营业性公建费用
12675
150元/平方米
含托幼、中小学、医疗中心

六
管理费
1500.00
300万元/年

七
不可预见费
13438.38
10%

八
资金成本
11901.29

1
750亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本
7205.78
开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率5.49% ，复利

2
建火星北路、浏阳河大桥资金成本
4695.50
因投资成本逐步回收，考虑时间原因，做保守估量，3年，复利

九
销售费用
5949
2.50%

总成本（不含两税一费）
165672.09

销售收入
237945.00
小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。（独立别墅周围花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）

两税一费
13086.98

销售毛利
59185.93

单方成本
0.1961
总建筑面积84.5万平方米

单方成本（含税费）
0.2115

成本利润率
36%

（八）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（城市花全部） 单位：万元
序号
项目
累计
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
一季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
240945
0
0
0
0
38692
59486
95178
47589
1.1
出让金返还
3000
0
0
0
0
3000
0
0
0
1.2
销售收入
237945
0
0
0
0
35691.75
59486.3
95178
47589
2
现金流出
190894
6948
10097
9124
14819
43721
32925
51331
21930
2.1
开发建设投资
164320
6948
10097
9124
14819
43721
32925
40795
5893

750亩土地费用
20250
4948
8096.6
7124
81.4
0
0
0
0

711+88亩土地费用
23970
0
0
0
0.0
7191
10786.5
5992.5
0

建造桥路投资
27000

19000
0
0
0

建设费用
61225
0
0
0
9310
11638
13964.0
26313
0

其它费用
15680
0
0
0
3427
2988
3290
2988
2988

销售费用
6163
0
0
0
0
1232
1540
2158
1233

财务费用
10032
0
0
0
0
1672
3344
3344
1672
2.2
经营税金及附加
3400
0
0
0
0
0
0
0
3400
2.3
所得税
23174
0
0
0
0
0.00
0.00
10536.24
12637.81
3
净现金流量
50051
-6948
-10097
-9124
-14819
-5029
26562
43847
25659
4
累计净现金流量

-6948
-17045
-26169
-40987
-46016
-19455
24392
50051
财务净现值：33065.91万元 ； 内部收益率：29.8% ； 动态投资回收期：3.8年
第二部分 桃花岭项目财务测算
（九）关键技术指标
项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表
（桃花岭）

项 目
用地面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
生态住宅
项目总用地
156.6

住宅建设用地
49
100
0.78

公共设施用地
10
22

绿化率
77.6

道路广场用地
20

高尔夫球场
项目总用地
93.4
20
0.3
休闲农业示范园
建设建设用地
15
8
0.3

公共设施用地
5

绿地
63.4

道路广场用地
10

（十）总投资估算
项目总投资估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资百分比
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
303,321.33
100.00%
2,022.14
1.1
土地开发费
98,700.00
32.54%
658.00
1.2
前期工程费
24,892.40
8.21%
165.95
1.4
建筑安装工程费
106,700.00
35.18%
711.33
1.5
公用配套设施及非营业性公建费用
22,500.00
7.42%
150.00
1.6
管理费用
1,800.00
0.59%
12.00
1.7
销售费用
10,305.00
3.40%
68.70
1.8
资金成本
12,964.69
4.27%
86.43
1.9
不可预见费
25,459.24
8.39%
169.73
（十一）销售收入和经营税金及附加
1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周围花园长沙按800元/平米出售，因为面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购方法进行。

销售收入和经营税金及附加估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
累计
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
一
销售收入
412200

41220
103050
144270
61830
61830
1
销售建筑面积
1500000

150000
375000
525000
225000
225000
2
销售百分比
100%

10%
25%
35%
15%
15%
二
经营税金及附加
19270.35

2267.1
5667.75
7934.85
3400.65
3400.65
1
营业税
17518.50

2061
5152.50
7213.50
3091.50
3091.50
2
城市维护建设费
1226.30

144.27
360.68
504.95
216.41
216.41
3
教育费附加
525.56

61.83
154.58
216.41
92.75
92.75

（十二）盈利估计

利 润 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
累计
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
1
销售收入
412200.00
0
41220
103050.00
144270.00
61830.00
61830.00
2
经营税金及附加
22671.00
0
2267.1
5667.75
7934.85
3400.65
3400.65
3
开发建设总费用
314657.60
46539.60
66644.00
60338.00
68341.00
66203.00
6592.00
4
利润总额
74871.40
-46539.60
-27691.10
37044.25
67994.15
-7773.65
51837.35
5
所得税(33%)
22142.26
-15358.07
-9138.06
12224.60
22438.07
-2565.30
14541.02
6
税后利润
52729.14
-31181.53
-18553.04
24819.65
45556.08
-5208.35
37296.33
注：高尔夫球场收益未计算在内

（十三）总体财务测算表
项 目 总 体 财 务 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
占地3750亩（250公顷），生态住宅100万平米，配套商业性设施：22万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：28万平米
编号
项目
投资金额
说明
备注
一
土地费用
98700.00

七通一平
1
600亩赔偿费
1.00
20万/亩

2
600亩出让金
3600.00
6万/亩，可抵扣建二环路投资

3
3150亩赔偿费
63000.00
20万/亩

4
3150亩 出让金
18900.00
6万/亩，可抵扣建二环路投资

5
防洪保安资金
300.00
800元/亩，可抵扣建路、桥投资

6
土地契税
900.00
4%，可抵扣建路、桥投资

二
二环路西侧建设资金
0.00

用土地出让金、全部土地税费和报建费逐步抵扣

三
前期费用
24892.40

1
工程设计费
4500.00

2
工程勘察费
271.60
0.35%

3
工程监理费
620.80
0.80%

4
报建费
19500.00
130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建二环路投资
抵扣后应缴纳报建费1
四
房屋建设费
106700.00

1
建安费
77600.00
生态住宅600元/平米，配套商业性设施800元/平米

2
高尔夫休闲、农业配套建筑
29100.00
高尔夫5000万元，高尔夫设计300万元，
休闲农业配套850元/平米

五
公用配套设施及非营业性公建费用
22500
150元/平方米
含托幼、中小学、医疗中心

六
管理费
1800.00
300万元/年

七
不可预见费
25459.24
10%

八
资金成本
12964.69

1
600亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本
7747.46
开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，
贷款利率5.49% ，复利

2
建二环西侧资金成本
5217.22
因投资成本逐步回收，考虑时间原因，做保守估量，
3年，复利

九
销售费用
10305
2.50%

总成本（不含两税一费）
303321.33

销售收入
412200.00
生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。（独立别墅周围花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）

两税一费
22671.00
可抵扣建路、桥投资
全额缴纳

销售毛利
86207.67

单方成本
0.2022
总建筑面积150万平方米

单方成本（含税费）
0.2173

成本利润率
28%

（十四）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
累计
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
一季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830

销售收入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
2
现金流出
362036
6500
6540
4772
28728
68911
66006
86442
69604
24534
2.1
开发建设投资
314658
6500
6540
4772
28728
66644
60338
68341
66203
6592

600亩土地费用
15600
4000
4540
4000
3060
0
0
0
0
0

3150亩土地费用
81900
0
0
0
0
12285
20475
28665
20475
0

建造桥路投资
25500
2500

0

19000
0
0
0
0

建设费用
129200
0
0
0
16005
21340
26675
26675
38505
0

其它费用
52153
0
0
772
7663
11158
11158
11159
5699
4544

销售费用
10305
0
0
0
0
2861
2030
1842
1524
2048
2.2
经营税金及附加
22671
0
0
0
0
2267
5668
7935
3401
3401
2.3
所得税
24708
0
0
0
0
0.00
0.00
10166.54
0.00
14541.02
3
净现金流量
50164
-6500
-6540
-4772
-28728
-27691
37044
57828
-7774
37296
4
累计净现金流量

-6500
-13040
-17812
-46540
-74231
-37186
20641
12868
50164
财务净现值：24836.2万元 ； 内部收益率：18% ； 动态投资回收期：4.06
（十五）总体经济评价
从以上财务分析测算结果看，城市花全部项目和桃花岭项目均含有较强盈利能力。在全投资状态下（不考虑融资原因），城市花全部项目投资方只须使用快要5亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值3.3亿元，内部收益率高达29.8%，动态投资回收期3.8年；桃花岭项目投资方需投入资金7.5亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益情况下（投入已算），其全部财务净现值2.48亿元，内部收益率18%，动态投资回收期4.。若项目建设过程中能在银行或其它金融机构融资，则其收益率还将大大提升。所以，上述项目在经济上是可行。

五、 项目优劣势及风险分析
（一）项目优势分析
1、 项目采取垫资建设市政工程，政府给土地回报方法操作，满足了政府和开发商不一样要求，所以只要关系处理适当，政府支持力度会较大，基础可确保了项目标顺利实施；
2、 合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行业五百强企业”，含有一定实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多政府资源和广泛社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；
3、 长沙市作为湖南省省会和中南地域文化、交通、旅游和经济中心城市，其房地产市场容量较大，加之经济稳定快速增加，市区面积不停扩大，使得项目标销售前景很好；
4、 长沙市房地产市场现在仍处于发展早期阶段，房地产价格指数位居全国34个大、中城市倒数第二位，高级楼盘数量其少。估计未来几年市场将会快速向成熟市场靠拢，发展空间极大。现在正是介入最好时期；
5、 项目地块独立完整,规模较大,生态环境很好,地理位置优越，原生景观优美，含有很好基础开发条件，是开发建设高级楼盘绝佳场所。
6、 项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后，项目利润空间极大。

（二）项目劣势分析
1、 因为要垫资建设市政道路，项现在期需要投入较多资金，可能会在某一时段出现资金瓶颈，影响项目进度。
2、 项目地块所处地段市政、道路交通等各项基础设施现在还不够完善。
3、 地块所在区域生活配套设施相对缺乏，对项目本身配套工程提出了较高要求。
4、 项目规模大,开发周期较长，可能增加市场风险和资金压力。
5、 项目地质条件相对复杂，给计划设计和建筑施工带来很多不确定性风险。

（三）影响项目标其它关键原因分析
政府政策原因
1、政府对土地总体计划和年度计划调控原因
政府供给土地质和量，直接控制基础建设规模和结构。尤其是因为中国国有土地由政府垄断出让，对项目标发展更含有直接显著影响。
2、城市计划影响
城市计划建设十分重视统一计划、合理布局、综合开发、配套建设标准。政府在批租土地时还会附带部分约束条件，进行项目开发，必需十分重视城市计划限制原因。
3、税收影响
房地产税收政策是政府调控房地产市场关键政策之一。税收调整方法时效性强、突变特点显著，应引发高度重视。
4、金融杠杆作用
房地产业和金融业息息相关，政府经过信贷规模、利率水平、贷款方法等金融方法调整房地产市场。因为金融杠杆调整作用往往呈周期性改变，本项目应注意掌握和估计金融市场改变规律。
5、住房政策影响
只有市场和非市场相结合，才是处理住房问题有效路径。项目应注意加强和政府沟通，随时了解政府住房政策最新动向。

环境原因
1、项目标自然条件
拟开发土地地形、地貌、水文地质条件等，对于大型项目显得尤其关键。
2、城市基础设施条件
开发商需要研究项目和城市基础设施网络连接点之间应负担费用，因为这些设施越来越复杂，建造费用也越来越多，应聘用相关教授进行分析。

经济原因
1、经济增加影响
经济增加速度对房地产市场影响很大，经济增加，房地产价格上涨；经济衰退，房地产价格下降。应该把握现时和未来社会经济发展情况，对房地产价格波动作出正确判定。
2、财政金融情况影响
政府为控制过快经济增加速度，可采取紧缩货币、提升利率方法，控制投资增加。这些方法肯定要影响到房地产供给和需求，反之亦然。财政金融情况是观察房地产市场情况关键窗口。
3、工资水平及物价变动影响
市场物价和工资相对水平形成实际购置力，影响房地产价格。
4、工业商业发展影响
工业和商业发展产生城市，并带动城市发展。工业和商业发展，吸引很多人流向城市，也提升了社会购置力，从而增加了房地产需求。但当工业走向下坡时，大家又开始离开，又使商业和其它行业下滑，房地产价格下降。

存在其它限制原因
该项目含有投资大、收益高特点，从项目标计划、立项、可行性研究、设计、施工，到交付使用、管理收费等，操作步骤多、难度大，项目开发周期长；房屋质量关键取决于施工质量，建设企业不能对施工质量直接控制，这些全部可能成为最终影响项目收益限制性原因。

（四）项目风险分析
本项目由企业投资开发，其风险关键来自以下方面：
1、企业本身原因。
关键指信远集团首次以控股方身份进入湖南市场，对各面情况不太熟悉，如公共关系、招商组识等，可能对项目实际操控能力带来影响。
2、当地政府及政策原因。
关键指政府优惠承诺，是否能全方面落实，政府是否全方位支持本项目。
3、国家大环境原因。
指国家财政金融情况、经济增加速度、工资水平及物价变动等，这些原因对项目投资是有影响，在上述大环境条件很好时，应加紧建设，不然碰到经济调整期，就会给项目带来风险。

（五）项目风险规避
1、 加强对国家宏观经济政策和各行业产业政策研究，主动把握国家政策动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策调整而带来风险。
2、 注意协调好和当地政府机构及人员关系，尽最大可能取得政府最大支持。
3、 加强人力资源配置，尽力完善项目开发建设组织机构；
4、 做好地块全方面勘查，摸清地质情况，尽可能降低投资不可预见性；
5、 科学安排道路建设和房地产开发节奏，尽可能保持前期资金稳定有序地投入，避免出现大起大落局面，以缓解项目融资压力，降低财务成本；
6、 探索新融资渠道，加强融资能力，确保项目建设后续资金；
7、 重视宣传推广，在项现在期和建设期即立即提升项目标透明度、可信度和著名度，以保障后期销售目标顺利实现。
8、 加强营销管理，采取完全公平收费策略，强化管理以期降低成本，同时精心策划组织营销工作，早日回笼资金，降低资金成本，争取最大利润空间。

六、结论
综合以上分析，城市花全部和桃花岭项目含有较强盈利能力，利润空间较大，经济上是可行；如能确保前期资金足额到位，并科学安排投入进度，则项目风险基础可控。所以，该项目含有较大投资价值。

北京管理总部：刘品
10月28日