地房地产市场调查报告及评估样本.doc

马山县房地产市场调查汇报及评定1月15日目录一、序言3-4二、马山印象5三、房地产市场现实状况6-10四、商业环境分析11-14五、投资前景估计15六、评定结论16-17一、序言此次市场调查关键针对马山县房地产市场，并将当地经济情况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。调查历时三天（1月11日至1月13日），汇报中所提及数据采集周期为1月份至1月份；此次市调采取深度访谈形式进行，采样标本包含到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等20多位从事各行业人员。因为受访人员面广、访谈度深，所以，调查所采集资料较为真实，分析也会较为正确。访谈不一样采样标本，目标是为了了解所需不一样层面资料：公务员：因为收入较为稳定，现在是马山县置业和高级消费主体之一，关键了解她们置业心态和生活习惯；餐馆老板：大多集中于汽车站一带，她们用户以当地有一定消费能力人群和外地人为主，关键了解当地消费习惯和餐馆经营情况，从而分析当地经济情况；美容院老板：用户多为在当地属于收入较高者，关键了解这部分人职业、收入起源及消费习惯；房地产开发商：关键了解用户组成及目前马山县房地产政策和走势；摩司机：因为她们天天穿梭于各条道路之间，对县城内各类大小事情全部耳闻目睹，有利于我们更了解马山；旅社工作人员：她们多为当地人，对马山县很了解，同时也能探询到用户起源；服装店主：马山有二十来个服装品牌专卖店，关键了解她们经营情况和用户群体，反应出当地商业情况；商铺铺主：从铺主出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。二、马山印象此次市场调查人员是首次到马山县，所得到调查资料来进行市场分析会更为客观；马山县城实质上属于一个小盆地，四面均被高山围绕，平地面积狭小，土地资源较为有限；因为地势限制，极难有更大城市发展计划，这将阻碍马山县城城市扩建，周围乡镇人口进不来，不利于经济增加，也影响到人口增加；马山县城常驻人口为3.3万人左右,人口达不到一定规模，此地商业就极难有起色，对于马山这么一个没有支柱产业小县城来说，财政税收必成问题，财政没有钱城市基础设施建设就会滞后，一样城市发展也会举步为艰。马山县还是一个缺水县城，在枯水期，三楼以上基础停水，一二楼水压也偏低；对外来投宿旅客极为不便，在冬天（枯水期），旅馆天天平均也就两三个用户，由此可见马山县流感人口极少，这也是衡量一个地域经济情况指标之一。马山县城区道路多为10米至15米宽，原因很简单：因为缺乏城市计划，全城清一色“天地楼”，在出让地皮时，政府为多收土地款，对道路均按最低标准计划；全城20米以上道路仅有两条，这两条大道是后计划，所以还没有形成较为密集商业带。三、房地产市场现实状况马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块，加上建设局下设一地产企业开发敢浪小区；这四个项目为现在马山县城在开发项目，其中前三家是开发商直接销售地皮，敢浪小区是全县唯一销售商品房项目。四个项目销售情况图所表示：同富新城：地块于12月18日取得（地价：280万元，支付50%土地款后即可办理销售手续），并于1月6日开盘（距取得地块之日仅19天）；此项目占地约22亩，划分地皮后出售，开发商负责建起地基，然后交付给用户；整个地块共划分为53块地皮（规格为8m13m即双门面），每块地12万至15万元，截至1月13日止已销售了51块地皮，销售业绩是当地最好；购地皮能够按揭，但只能按揭50%，按揭期限最长为；此项目标宣传物料极为简单：横幅、沙盘、几幅效果图和部分复印资料。销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼职。按正常销售进度，不太可能在取得地块仅19天就能达成销售96%业绩，从中肯定有一定原因；经调查，此地块出让前，土地局已经有通告，居民基础上知道此事；开盘当日就售出40多块地皮这一骄人业绩蒂造者为一名风水先生；土地局出通告后，这位风水先生就带着罗盘到地块看风水，此地块本是农机厂厂址，已经有数十年历史，没有墓葬，很洁净，是块风水宝地；此消息一经传出就吸引了很多居民前来看地，没开盘前就有大家预定了位置，所以开盘就出现了抢购热潮。由此可见当地人很重视风水，为了证实这一点，我们对多个采样标本人物进行了调查，她们对“同富新城”认知率为100%，并有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水事，风水大师话无人质疑。其次，从抢购地块此事来看，马山县应该有相当一部分收入较高人群；据开发商介绍，这部分人群关键是效益很好政府部门公务员、做生意人和部分不知为何职业人（以后经多方了解，推测出这部分人多为私彩“庄家”）。江滨新城：占地约120亩，分两期开发，一期于12月底开盘，共77块地皮，截至1月12日止，已销售了27块地，占一期35%；二期计划于1月15日开盘，推出约210块地皮；此项目共划分了280多块地皮，规格为8m12m、9m12m、8m10m、9m10m（均为双门面），销售价格为10万元至14万元不等，可按揭40%；此项目所在地在江滨路，紧靠姑娘江，环境很好，属于新计划新区；在一期和二期之间有一个约15000平方米广场和一座体育馆。宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、计划图、横幅；销售人员：天天仅一人值班；“江滨新城”开盘20天来共销售了27块地，属于正常销售进度，但和“同富新城”相比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中了解到，关键原因是一期地块边上有一块较高“烈士墓碑”，周围曾有墓地，所以口碑不是很好；一期销售了20多块地皮后就比较难买了，这可能就是开发商为了立即回笼资金才在一期只销售了35%时候冒险推出二期原因，也是这一反常不符合房地产销售规律做法唯一解释；因为通常只有在一期销售靠近尾声时才会推出二期，不然一期剩下部分将出现滞销现象，影响整个项目标销售进度（其实这类问题开发商在推盘之前就应该会考虑到，并做出应对方案；江滨区作为计划新区其实是个很好宣传包装卖点，加上这周围就只有这么一个房地产项目，这更是一张“王牌”，可惜没有利用）；酒厂地块：所在地块紧靠“同富新城”，占地约40多亩，约划分有110块地皮，7月份左右开始销售，现在卖了二分之一；规格为8m12m，售价约为10万元/块；此项目较为奇怪是，没有在任何地方做任何广告，也没有售楼部及电话，必需到地块现场问询才能得到部分信息；在调查中，对此项目认知人不多，所以具体资料不详；我们推测，地块可能有纠纷，所以推广有障碍。敢浪小区：全县唯一商品房，1月份开盘，至今整整十二个月时间，项目共有住宅64套，已售54套；其中三栋为现房，另一栋已封顶；售价为580元/，面积为104至137，全部为三房两厅户型；付款方法为一次性支付。敢浪小区60多套住宅花了十二个月时间全部没有清盘，这么销售进度慢得出奇；售价580元/，一套房子仅六七万元，在开盘前期是能够按揭，也就是说首付最多也不过2万元，马山县即使经济情况通常，但能供起几万元房子人还是有相当多，不至于销售这么惨淡；此项目是建设局下设单位开发，按理，问题不大可能出在开发商身上，以后我们在全部采样标本人物那里得到了一致答案：在当地人心里，只有占有地皮才是永恒不变，才是真正属于自己不动产；绝大部分人不愿意接收商品房形式，因为她们认为商品房只有房产产权而没有地产产权，一旦政府政策变动就有可能被收回去，所以心里不扎实。类似这么想法在马山县几乎全部些人全部有，不过据了解，从开始停止宅基地出让，开始以公开拍卖形式取得地块，并逐步向商品房形式过渡。此政策开始实施后，才能逐步扭转当地人思想，从而接收商品房形式；我们估计，假如开始实施，那么今年就是一个过渡年，商品房销售会开始升温，底至当地人会完全接收商品房，销售将稳步增加；不过对马山县这么一个小盆地来说，可供开发土地不多，发展潜力有限！四、商业环境分析4.1商业现实状况现在，马山县商业较为集中区域是同富路和江滨路交叉点周围（以新华书店为中心），关键经营是服装、建材、发廊和部分杂货店；这里每三天一轮“赶墟日”大家全部聚集于此；来赶墟多为农民和周围乡镇人，她们带来很多土产之类东西，卖出后所得钱再采购部分日常见具回去；乡镇居民和当地人也在这个时候来购卖她们所需用具。我们问询过几家服装店老板，“赶墟日”并不能给她们带来多大生意，因为到县城来赶墟大多买不起这些品牌衣服，倒是那些杂牌廉价衣服卖得不错，她们店只有在部分较大节日时生意才好，平时生意很通常，常常有整天不“发市”情况。另外，新兴路和汽车站前一带商业也相对较为集中；新兴路多为服装店、发廊和网吧，整条街商铺出租率为75%左右；餐饮和摩托车销售店集中于汽车站前一带，这里流感人口相对较多些，生意也还不错，出租率为100%。据了解，六个月前曾在汽车站前临街路上拍了几块地皮，规格为8m16m，最终卖价为26万每块，十分抢手，因为地段不错，临街，人流较多，租金也较高。以下为马山县各条商业路段租金比较：路段面积租金（年）同富路4510000元江滨路407000元新兴街656000元汽车站5011000元其它路段504000元马山县城最高临街商铺租金也仅为每个月20元/，其它绝大多数商铺每个月更低至5元/，由此可反应出马山县经济不景气，所以商业也发展不起来；据调查，超出二分之一商铺开张不到十二个月就关门了，然后又有新承租者继续经营，也就是说真正有盈利经营者不到二分之一。因为县城中清一色全部是天地楼，所以几乎全部街道两旁全部由独立商铺组成，商铺总数估量不下个，供给量远远大于这个仅有3万多人口小县城对商铺需求量，这些商铺经营商品自然是供大于求了，内需不足，竞争又过大，这也是大部分店主不盈利和租金偏低原因之一。4.2生活（消费）习惯对于一个资源贫乏、经济落后地方，当地人大多全部会选择外出打工，打工所赚到钱也自然成为当地最关键收入起源之一，仅靠这些拉动当地消费是较为困难；我们对服装店、美容院和餐馆进行了调查，每到节日，外出务工人回城时，她们生意才能算得上是“兴隆”；日常大多为熟客，这部分用户也多为有固定职业和收入人，还有另一部分特殊用户私彩“庄家”和“码仔”们。私彩，这个近两年听得最多词，它深深影响了大家，也成为当地经济“刽子手”；在马山县，有超出50%私彩彩民，上至党政机关干部，下至平民百姓，甚至以种地为生农民无一不成为私彩“俘虏”，大家沉迷于私彩赌博，将严重影响经济发展。现在，玩私彩已成为当地彩民天天必做事，有以此为娱乐，打发时间；玩上了瘾越玩越大，大赌全部设在山上，居高临下好“放风”又好“闪”；通常来说大多“庄家”全部盈利，有“码仔”也是小“庄家”，所以之前提及在购置地皮用户中，这些人占了很大比重；部分品牌服装店、美容美发店、餐馆和娱乐场所就成了她们常去地方（当然是赢钱时候）。马山县城内娱乐休闲场所不多，所以除了玩私彩之外就是看电视、打扑克这些一般“节目”，生活方法较为单一、枯燥。4.3购置力马山县经济情况不佳，整体购置力也肯定较弱；但局部却不一定，再落后地域全部总会有富翁，从“同富新城”用户抢购地皮事情来看，当地不乏有钱人。对当地进行房地产投资，假如不是经营性质话，短期来说还是有一定市场，必竟我们产品是房子，针正确用户是这批少数有钱人。五、投资前景估计马山县四面临山，土地资源少，可供开发土地不多，影响城市扩建及人口增加； 缺乏支柱产业，经济情况不佳，财政收入低，现在还看不到有改善迹象，所以不太可能有更多城市基础设施建设；生活环境和消费环境短期内不会有太大改善；私彩活动猖獗，如没有很好打击力度，将严重影响当地经济；政府没有出台任何优惠招商引资政策，这是影响当地经济发展最根本原因；大家对当地经济普遍不看好，居民总体收入偏低；房地产业处于刚刚起步阶段，做短线投资有利可图。以上种种迹象表明，马山县投资前景令人担忧，不含有长久投资基础条件；但在房地产方面，短期内还是有投资价值！六、评定结论短期内，能够考虑房地产投资，但提议不要有经营性质（不管是开发商经营还是业主经营）物业。现对马山县商贸城（步行街）方案三平面图及计划提出调整提议：1、将中央位置综合楼取消，增加两排15m进深天地楼，这两排建筑中间计划一条18米通道；2、对目标用户进行细分，挖掘更多能买得起单门面天地楼用户，所以将项目划分为单门面地皮，增加目标用户数量，提议划分规格为4m12m至15m，整个地块可划分为120块地皮左右；3、估计今年上六个月土地局还将继续许可宅基地开发，所以我们提供两个销售方案供投资者参考：一是直接划分地皮销售，这么操作简单，能够在六个月内完成一个项目标开发，投入小，资金回笼快；二是建天地楼进行销售，项目运作周期需要大约十二个月时间。投资收益评定（简明）：方案一：销售地皮销售额：65000元/块120块=780万元地价：18万（估）/亩21亩=378万其它费用：100万元销售利润=销售额-地价-其它费用=302万元销售周期3-5个月，销售利润率为39%，估计开启资金为200万元即可。方案二：销售天地楼（三层半）销售额：13万/栋120栋=1560万元地价：18万（估）/亩21亩=378万土建：504万元（当地建一层单门面天地楼需要1.2万元左右）其它费用：160万元销售利润=销售额-地价-其它费用=518万元销售周期6-10个月，销售利润率为33.2%，估计开启资金为300万元。