我国保障性住房制度及实践的研究样本.doc

中国保障性住房制度及实践研究摘 要伴伴随住房制度货币化改革，中国政府为了处理中低收入阶层住房困难问题，从中国现有实际出发，参考发达国家住房保障政策基础上，推出了一系列保障性住房政策，包含实施经济适用房政策、廉租房政策和房租补助制度。住房保障性制度实施，在一定程度上处理了中低收入阶层住房困难问题。不过不可否认是：这三项住房保障方法在实施过程中均出现了这么或那样问题，使得现有住房保障制度实施效果很不显著，难以令人满意。这要求我们对现行住房保障制度进行全方位思索，依据中国社会经济和住房发展实际情况，构建一个更为科学、合理、高效、公平住房保障制度，以愈加好地处理广大中低收入居民住房问题，促进友好社会建立。现在，城镇居民住房保障问题引发了中国政府和学术界广泛重视，但研究多集中在怎样对现有住房保障制度进行改革方面，对中国住房保障制度进行深入系统研究，探索全新住房保障模式结果极少。本论文利用理论分析和实证分析相结合方法，对中国住房保障制度建立进行了系统性研究。本论文关键研究目标，就是经过研究中国外住房保障理论最新研究结果，对不一样住房保障方法进行经济效应比较分析，参考发达国家和地域在住房保障政策方面成功经验，结合中国住房保障制度实际，构建适合中国国情住房保障制度，最大程度地处理中国住房难问题。关 键 词保障性住房 社会保障 住房保障性制度 Our Affordable Housing System And Practice Research ABSTRACT With housing system currency reform, the Chinese government in order to solve the problems in the housing difficulties of low-income people, from our existing reality, the developed countries for reference on the basis of housing security policy, introduced a series of affordable housing policy, including execute economy applicable room policy, low-cost policy and system of housing accumulation fund. Implementation of the system of affordable housing in a certain extent, resolve the housing difficulties of low-income groups. However, it is undeniable that the three housing safeguard measures in the process of implementing all appeared of this or that kind of problem, make the existing housing safeguard system implementation effect is not obvious, not acceptable. This requires us to the current housing safeguard system for all-round thinking, according to Chinas social economy and housing development reality, to construct a more scientific, reasonable and efficient, fair housing safeguard system, to better solve the housing problem in the low-income residents, and promote the establishment of a harmonious society. At present, urban housing security problems aroused the Chinese government and academia, but the extensive attention on how to study for existing housing system reform of the housing system, further system of exploring new housing safeguard model results rarely.This paper use normative analysis and empirical analysis of the method of combining the establishment of Chinas housing guarantee system on the systemic research. This thesis mainly research purposes, is through the study of domestic and foreign housing safeguard theory latest research results of different housing safeguard way economic effect comparison analysis, from the developed countries and regions in housing policy in China, combining the successful experience of the actual housing system, constructing suitable for Chinas national conditions of housing safeguard system, utmost ground solve our housing difficult question. Key wordsAffordable housing Social security Housing indemnificatory system目 录1 绪论11.1 课题选择背景及现实意义11.2 研究方法21.3 研究思绪22 中国保障性住房制度概述32.1 中国保障性住房产生和发展32.1.1 住房保障制度产生经济社会背景32.1.2 中国保障性住房发展32.2 中国保障性住房内涵及其内容42.2.1 保障性住房内涵42.2.2 保障性住房内容52.2.3 中国保障性住房制度设计依据及理论基础63 中国城镇现行住房保障制度分析93.1 中国不一样省份部分地域保障住房制度比较93.2 中国保障性住房建设模式及发展趋势103.2.1 中国保障性住房建设模式103.2.2 中国保障性住房发展趋势113.3 中国保障性住房制度取得结果及不足123.3.1 中国保障性住房制度取得结果123.3.2 中国保障性住房制度不足134 国外保障性住房经验参考及启示164.1 澳大利亚住房保障政策及启示164.2 美国住房保障政策及启示194.3 新加坡住房保障政策及启示265 对建立中国保障性住房制度政策提议335.1 建立住房社会保障制度政策选择335.2 住房社会保障制度政策实施345.3 住房分类供给保障政策可行性36结 束 语38参考文件39致 谢401 绪论1.1 课题选择背景及现实意义20世纪90年代以来，中国实施了住房商品化政策，伴随住房改革政策实施及住房投资建设快速发展，使中国居民居住条件得到了大幅度改善，城市人均居住面积从1978年3.6m提升到30m。不过，住房改革后形成经济困难者往往也是住房困难者事实，使得住房困难情况在低收入者家庭中仍然存在，住房弱势群体面临无房可住尴尬状态。现在，全国城镇还有1.5亿危旧房屋需要改造，156万户家庭缺房，35万家庭人均面积在8平方米以下。若以发达国家相比，中国居住水平更显落后。1990年，新加坡和日本住房人均使用面积就已达成20平方米，而华盛顿和巴黎这两个城市人均使用面积更是达成了68.65平方米和32.4平方米。所以，研究中国住房政策尤其是对广大中低收入者息息相关住房保障性政策含相关键现实意义。首先，将会促进住房问题有序有效处理。逐步实现住房供给层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地处理全社会住房问题，促进社会友好。其次，将会加紧低收入家庭处理住房问题步伐。去年1至8月份，商品住宅完成投资10161亿元，增加30.9%。其中，经济适用住房投资即使有28.8%较大增幅，但仅为449亿元，占商品住宅投资4.4%，和低收入家庭需求相差甚远。伴随住房保障制度完善，这种局面将会加紧扭转。第三，将会从根本上有利于房价稳定和平抑。经过实施“分类供给”，减轻对市场性住房需求压力，缓解市场性住房供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑。改革开放以来，居民收入空前增加，而且收入水平逐步拉开档次。因为收入分组跨度较大，同一收入组内收入差距悬殊，高中低收入搭界地方出现所谓“夹心层”，造成现行对低收入户供给经济适用住房和对最低收入户供给廉租住房基础保障模式显现出不足。所以，必需对保障政策深入细化，建立多层次住房保障体系。现在，廉租住房供给己从“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”。而中等收入和低收入搭界“夹心层”住房供给政策尚待完善。处理住房问题，不能完全走市场化道路，政府必需介入，负担起住房保障责任。尤其是要利用社会再分配手段，缩小中低收入阶层和其它收入阶层居住水平差距，实现住房公平，建立起市场型分配和社会保障性分配两条腿走路，买房和租房两条腿走路，新房市场和旧房市场两条腿走路合理机制。1.2 研究方法本文采取理论分析和实证分析相结合方法，对中国城镇住房保障性制度建立进行系统性研究，经过对中国不一样省份城市进行比较，并从中找出各自住房保障性政策在实施过程中所取得成就及不足进行比较分析，总结中国保障性住房制度在中国现实情况；另外，本文还经过分析亚欧美等有代表性发达国家保障性住房制度及政策，总结和参考各自成功经验，结合中国国情实际情况，从而构建适合或完善中国保障性住房政策，为中国中低收入群体提供理想住房保障。1.3 研究思绪本文经过独特研究方法，将理论和实际相结合，以中国和国外住房情况为例，分析构建住房社会保障性必需性，并针对中国现行住房社会保障存在不足，探讨构建住房社会保障制度理论基础和制度完善构想。具体思绪为：首先是分析中国住房保障性制度实施现实状况及其存在问题。文章将从不一样省份住房保障制度出发，分析各自优点及缺点。其次，经过国外发达国家成功保障性住房政策，分析和研究其成功原因，从而结合中国实际，完善中国保障性住房制度。2 中国保障性住房制度概述住房保障制度是社会保障制度关键组成部分，含有社会制度通常要求性：但因为保障对象不一样，住房保障制度又有不一样于其它保障类型特殊要求性，有其独特内涵及意义。所以，在住房保障制度设计时须结合实际情况，侧重考虑其特殊性，在促进社会公平同时兼顾制度运行效率。2.1 中国保障性住房产生和发展 2.1.1 住房保障制度产生经济社会背景住房问题是社会发展关键民生问题，是城市化和工业化产物，决定于社会投资体制、生产制度、流通制度、分配制度和管理制度。现代城市作为经济效益聚集地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供给巨大需求形成了住房供给绝对短缺，造成住房价格快速上涨，然而住房价格快速上升远远超出了中低收入者支付水平和经济承受能力。所以，大批中低收入者生活在危房，甚至大棚中，并由此产生了一系列社会问题，影响了社会可连续发展及中国政治稳定。所以，保障性住房制度形成是政府在处理这些问题关键举措。2.1.2 中国保障性住房发展中国保障性住房发展大致能够划分为以下多个发展历程：1.1995年中国开始实施安居工程，为保障性住房雏形计划，在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。2. 1998年住房制度改革，正式提出建立和完善以经济适用住房为主多层次城镇住房供给体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购置经济适用住房，其它收入高家庭购置、租赁市场价商品住房。3. 出台90/70政策(即新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必需占总面积百分比70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称还未建立廉租住房制度城市，必需在年底前建立，并合理确定和公布以后两年廉租住房建设规模。4. 提出住房保障制度目标和框架，即以城市低收入家庭为对象，深入建立健全城市廉租住房制度，改善和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，努力争取到十一五(-)期末，使低收入家庭住房条件得到显著改善。5. 底，提出争取用三年时间基础处理城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划到，全国平均每十二个月新增130万套经济适用住房，到年底，基础处理747万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题。6. 制订保障性住房发展计划，计划四处理750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民住房问题。7. 整年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。伴随社会保障体系全方面发展，中国住房保障制度也取得了长足进步，不过，不可忽略是，问题也是日益突出。2.2 中国保障性住房内涵及其内容2.2.1 保障性住房内涵住房保障制度是国家或政府依据法律要求，经过国民收入再分配，保障居民基础居住水平一个制度。它是一个在住房领域内实施社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会力量，经过行政手段为中低收入家庭提供合适住房，处理她们住房问题。其关键包涵以下多个关键点：1.住房保障制度责任主体是国家或政府首先，实施住房保障制度目标是维持社会安定和维护基础人权。这是一项社会目标，是一项广泛社会功效，应该由社会集中代表中央和地方政府来担当。其次，住房保障代价是沉重，非某个社会阶层或社会组员所能应付，只有政府有能力调配全社会资源去应付。再次，住房保障程序是复杂，必需以政府权威和系统组织能力来实施。这三个关键原因决定了住房保障责任主体只能是国家或政府2。2.住房保障目标是满足中低收入家庭基础居住要求政府经过住房保障制度缓解住房价值量大和中低收入家庭支付能力不足矛盾，维护社会安定。但政府经过行政力量处理这个问题，关键着眼于满足在住房方面弱势群体基础要求。和其它保障制度一样，住房保障制度含有较强“刚性”，所以保障深度不能太高。当然，中低收入家庭和基础居住要求全部是具体、改变，在不一样时期有不一样标准。基础居住要求全部是具体，改变，在不一样国家、不一样时期有不一样标准。3.住房保障得以实施确保和依据是对应社会立法现代社会保障制度是以健全、完备法律体系为支点，住房保障制度亦如此。必需以法律形式规范国家住房保障职能机构设置、编制、职能、责任和工作程序；国家、企业、个人等保障主体之间权利和义务；住房保障给付标正确实定和调整；住房保障管理和投资运行等众多方面，使住房保障运作制度化和规范化3。2.2.2 保障性住房内容针对住房改革带来不利原因，和经济体制转轨和大量住宅市场化后低收入者难买房问题，加之改革开放后中国整体综合实力提升，怎样保障低收入者基础居住权利问题越来越受到政府重视。其关键实施内容有：1.经济适用房供给体系。所谓经济适用房指是政府组织建造，面向城镇中低收入家庭出售，价格适中，含有社会保障性质微利一般住房。其保障性关键表现在：1）销售对象严格限定为广大城镇中低收入者2）销售价格相对于一般商品住房有较大幅度降低。所以，经济适用房供给体系是政府针对一般商品房价格过高而尤其向中低收入居民提供保障性住房供给体系，是住房保障制度一个关键组成部分3。2.廉租房供给体系。所谓廉租房是指政府以租金补助或实物配租方法，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质住房。廉租房分配形式以租金补助为主，实物配租和租金减免为辅。对相当一部分城镇最低收入者来说，在很长一段时间难以买房，而只有租住房。所以，我们住房供给体系中除用于销售一般商品房和经济适用房外，还应有向这部分居民提供廉租房，以保障其最基础住房需求。这类住房保障性最关键表现在租金低廉上，其租金水平公供维持房屋基础保养4。3.住房公积金制度。这是一个强制性住房储蓄制度，职员及单位全部必需按职职员资一定百分比向职员公积金帐户存款，增加职员住房资金积累。其保障性首先表现在增强了职员住房自我保障能力，经过住房公积金若干年积累，职员住房需求能力将在较大程度上得到加强；其次则表现在资金使用上，公积金管理机构用归集资金向公积金缴交者提供利率优惠购房融资，在减轻居民还贷压力同时增强了中低收入居民购房能力，有利于保障中低收入居民基础住房需求。4.房租补助制度。城镇低收入居民，其收入水平有甚至难以应付正常租金水平，基础租房需求全部难以保障。针对这种情况，政府推出了房租补助制度 ，对这类居民给以一定租金补助，增强其租房能力以激励低收入居民租住政府提供廉租房或上市租房。2.2.3 中国保障性住房制度设计依据及理论基础住房保障制度建立是一项实践工程，但实践是以理论为指导，建立在理论基础之上。本论文认为住房保障制度设计关键是建立在住房商品性和福利性理论、共同富裕理论、社会保障理论、住房过滤理论等理论基础之上5。一、住房商品性和福利性理论在中国住房政策和住房制度改革讨论中，大家往往把商品性作为福利性对称概念来看待，有些人提出要用商品性去替换福利性，这种提法值得我们重视起来。实际上，住房商品性和福利性不是对称，它们是分属于不一样层面、不一样领域范围。商品性讲是住房生产、流经过程问题，是住房行为经济属性；福利性讲是在国民收入再分配领域对住房进行补助问题，是住房行为社会属性。我们说住房成为商品，住房行为含有经济性，其理由在于，住房生产和再生产是社会生产和再生产一个分循环，是社会总生产过程一个步骤。住房生产和流通要花费成本，所投入资本要按社会公平平均利润规律获取对应回报。在市场经济条件下，住房由其经济特征所决定，属私人范围，其生产和流通应该按市场法则要求，以商品来对待。住房因其固定性、耐用性、昂贵性、多样性而区分于一般商品，成为特殊商品，但它最终还是商品。我们之所以确定住房问题含有福利性质，是出于两方面原因：1）是住房行为社会性。住宅是家庭文明物质基础，是把居民和社会政治经济联络在一起超越物质“粘合剂”。良好住房制度和住房质量不仅能产生人和人之间友好关系和社会稳定，而且也能生产出大家对国家依恋和敬业精神。二是住宅市场调控失灵。因为竞争缺点、外部效应、不完全市场和信息不足等原因，住宅市场不能自动实现最理想化。正因为上述两个原因，各个国家全部把住房问题作为政府关键问题来对待。在住房领域经过政府再分配行为纠正现有生产、流通和首次分配机制对社会福利偏离，把经过住房政策处理中低收入阶层人住房问题作为自己关键职责。所以，从住房行为社会性，住宅市场失灵、政府职责和社会人道主义诸方面看，住房行为含有福利性质，住房在社会福利中占用关键位置6。由此看来，住房问题是兼容生产流通商品性和再分配领域福利性不一样层面二重属性问题。二者组合情况是决定住房保障政策成败关键。二、共同富裕理论共同富裕理论是建立和实施住房保障制度理论基础。邓小平伟大贡献之一是相关社会主义本质精辟叙述：“社会主义本质是解放生产力，发展生产力，消亡剥削，消除两极分化，最终达成共同富裕”。这条原理是我们进行社会主义建设、发展市场经济理论依据，是我们关键行动准则，当然也是住房保障制度理想模式设计准则及理论。我们为了实现共同富裕，才选择实施住房保障制度，处理中低收入阶层住房问题。尤其关键是，住房保障制度实施本身就是要消除两极分化，最终达成共同富裕。也就是说，住房保障制度正是这条原理在处理住房问题过程中具体应用。三、社会保障理论社会保障制度是在政府管理之下，以国家为主体，依据一定法律和要求，经过国民收入再分配，以社会保障基金为依靠，对公民在临时或永久性失去劳动能力和因为多种原因生活发生困难时给物质帮助，用以保障居民最基础生活需要。 社会保障制度是经过集体投保、个人投保、国家资助、强制储蓄措施筹集资金，国家对生活水平达不到最低标准者实施救助，对临时或永久失去劳动能力人提供基础生活保障，逐步促进全体社会组员物质和文化福利保持社会安定，促进经济增加和社会进步。现代市场经济不仅需要经济效率，而且需要社会公平。经济学告诉我们，市场追随是货币选票，富大家养宠物所喝牛奶，正是穷人孩子维持健康必需品。之所以发生这种情况，有些人认为是市场不灵结果。其实，根本不是。因为，市场机制正在做它应该做事，即把物品分配给有货币选票人。怎么办呢？只能经过公平进行再分配，处理收入缺点。处理之道：首先，政府经过转移支付，给低收入者提供补助；其次，编制“安全网”，保护不幸者免受困苦。所以，住房保障制度正是社会保障体系关键组成部分，它是确保民生，促进社会友好发展关键组成部分。总而言之，住房保障是社会保障关键组成部分，住房保障制度既是社会保障制度在住房领域延伸，也是住房制度对社会保障表现。所以，社会保障理论自然是住房保障制度设计理论依据之一。四、住房过滤理论住房保障问题之所以出现，其中一个关键原因是因为住宅本身是耐久性物品，而住房市场含有结构分层和互动关系。住房过滤是住房市场中常见一个现象。所谓“住房过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造住房， 伴随时间推移，住房发生老化，房价降低，较高收入房客为了追求愈加好住房，放弃现有住房，而较低收入房客则接着继续使用该住房这一过程。可见，过现象反应了住房生命周期各个阶段，是对住房经济行为全方面表现。考虑过滤现象住房过滤模型，能够对住房在市场中整个 “流动”过程进行跟踪分析，尤其是从住房等级和收入等角度来研究供求结构。所以，过滤理论概括了旧住市场部分必不可少特征，它描述了不一样住房子市场之间相互作用，和住房从一个用途转移到另一个用途过程。过滤过程含有两个基础特点： 1）住房服务降低。产生于特定住房住房服务数量在一定时期内降低。服务数量下降源于住宅物理性耗损，技术性无形磨损能及住房样式改变。2）居住者收入下降。房屋被收入降低家庭居住。当服务数量下降时，房屋被 这么部分家庭居住，她们对住房服务需求量逐步降低，尤其是那些低收入家庭。所以，过滤理论特点是住房在使用时间上持久性和住房所提供服务数量随时间推移递延性。反应在住房供给市场上是：在居民家庭住房供需基础平衡基础上，住房供给体系应从住房全方面更新改造或新建住房为主转变为长久利用旧房为主，提倡分层供给进行结构化梯度消费，为不一样收入阶层提供服务数量不等住房。反应在政府住房保障制度是：以旧住房为主渠道，为低收入阶层提供保障型住房；在补助上，从“补砖头”为主转向“补人头”为主，从而提升政府补助效率。在社会主义市场经济建设过程中，因为个人能力大小，机会不均造成了居民之间贫富差距，这是市场作用下肯定结果。所以，有住房商品市场中，比较富裕阶层购置得起面积大新住房，对应地，享受到了住房所提供服务质量；中等收入家庭购置面积小部分新房或面积大部分旧房，所得到服务质量也随之降低；而低收入家庭只能住在面积较小旧房，所能得到住房服务质量大大降低，且其中还有相当一部分家庭需要政府帮助，纳入到住房保障体系中去。所以，过滤理论优点是：以市场配置资源基础，充足表现了效率优先，兼顾公平标准，使住房耐久性价值得到充足利用，消费者总效用和生产者利润也得到了最大化，在住房保障补助上表现了成本最小化。3 中国城镇现行住房保障制度分析3.1 中国不一样省份部分地域保障住房制度比较自从1998年住房保障制度改革以来，中国各省依据省内实际情况，结合中央相关政策，纷纷推出了自己保障性住房政策及目标，比较有代表性有以下多个城市：1.惠州：廉租房住房采取货币配租和实物配租方法。货币配租是指政府向符合条件申请对象按要求标准发放住房租金补助，由其到市场上租赁住房；实物配租是指政府向符合条件申请对象直接提供住房，并根据廉租住房租金标准收取租金。其优点在于依据不一样中低收入群体采取合适方法，有效地处理部分中低收入家庭住房难问题，一定程度上缓解了部分穷人住房难问题7。2.上海：增加廉租房源供给，逐步扩大实物配租百分比。所谓增加廉租房源供给，是指有计划，有步骤地建设大量廉租房，以满足中低收入群体住房需求。其优点在于，经过增加廉租房建设，能够使广泛地照料到中低收入群体，为更多中低收入提供保障。3.南京：购房补助和申请共有产权两种保障方法。购房补助通常是单位给职员提供福利， 只要单位职员买房子， 单位就能够按一定百分比为职员提供一定数量补助。申请共有产权是指中低收入家庭依据自己经济条件，一次性购置廉租房部分产权，对于政府拥有部分产权则以租金支付形式享受使用权，待家庭经济能力达成一定程度后再购置全部产权。这两种方法优点大大缓解了政府对廉租房财政支出，从一定程度上来讲，能够将收入钱来保障更多中低收入群体。4.广州：住房货币分配，建立住房货币补助标准，提升住房公积金作用。住房货币分配是将职员过去工资收入中没有包含住房消费以货币形式直接纳入职职员资，从而实现职员住房实物分配到货币分配转变。这种方法优点在于加紧处理广大职员住房紧缺问题；有利于消除在住房实物分配体制下形成效率不高、分配不公、以权谋房等弊端；有利于合理引导个人住房消费，促进房地产市场活跃和发展，形成国民经济新增加点；有利于加紧整个住房投资、建设、分配、管理、融资、供给、流通等体制综合配套改革，建立起适应社会主义市场经济体制要求新城镇住房制度。5.武汉：廉租补助和配租相结合方法. 廉租房租金补助是指政府以租金补助方法，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质补助；实物配租是指政府向符合条件申请对象直接提供住房，并根据廉租住房租金标准收取租金。这种方法优点在于有利于对不一样层次中低收入群体提供合适保障方法，能够加紧保障体系建立及向中低收入者提供更有力支持。所以，现在中国不一样城市全部依据自己实际情况，采取了适合自己发展保障性住房政策，也充足发挥了各自政策优点及优势，使住房弱势群体得到了一定权利保障；不过，任何事物全部是有两面性，各省市住房保障性政策即使在一定层面上取得了成效，不过，在实施过程中，因为操作混乱及管理机制不合理，造成了部分中低收入群体仍然无法保障自己权利，住房问题也远远没有得四处理。另外，政策不足及片面性也是不能完全保障中低收入者权益关键原因8。3.2 中国保障性住房建设模式及发展趋势3.2.1 中国保障性住房建设模式伴随经济不停发展，社会向前推进，现在，中国保障性住房试点工作正在主动展开。各地保障房建设模式展现出多样性，现在受到较多关注模式有：（1）政府主导供给模式该模式代表性地域为重庆。重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2中低收入人口提供租赁房。重庆土地贮备关键控制在政府而不是开发商手中。（2）多个融资方法并举供给模式该模式代表性地域为上海和天津。房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。以天津为例，除了主动探索发行房地产投资信托基金募集支持保障性住房建设外，还利用住房公积金项目贷款支持租赁型经济适用房建设，主动和全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设9。近几年来，伴随城镇住房制度改革和城市低收入家庭住房需求和供给矛盾日益凸显，中国住房保障制度建设在处理城市低收入家庭方面确实卓有成效。不过，和其它发达国家和地域相比，中国住房保障体系建设起步较晚，还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、相关配套政策不完善、监督机制不健全等方面问题。3.2.2 中国保障性住房发展趋势（1）保障房建设重新受到决议层重视中国保障性住房建设可谓一波三折， 尽管国务院在1998年房改中就已经提出要建立以经济适用房为主多层次城镇住房供给体系， 但国务院18号文件把房地产业作为了拉动经济增加支柱性产业，一般商品房同时也替换了经济适用房作为了市场供给主体，其在一定程度上造成了保障性住房建设和供给不足10。-经济适用房关键指标显示经济适用房完工面积在抵达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房价格却一路走高。1999年全国经济适用房开发投资额在商品房中所占百分比为17%，以后，此百分比不停下降，已降至4%。保障性住房长久供给不足，致使城市中低收入群体住房问题长时间得不四处理，引发了较多社会问题，在此背景下，国务院24号文提出要加紧建设多层次住房供给体系，加大保障性住房建设力度，和相继出台了一系列配套文件加大保障性住房供给和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性9。尤其是进入去年以来，中国保障性住房政策加紧了实施步伐。所以，中国保障性住房将会越来越成为政府和社会关注关键，其发展将迈入一个新台阶。（2）从国外经验看，中国大规模建设保障性住房时代已经来临从国外大多数国家房地产市场发展历程看，在住房供给总量不足阶段，政府需要经过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾， 如英国曾1946-1969 年间大规模兴建保障住房，并补助私有住房建设，保障性住房占住房总量百分比一度曾达成58%。而中国即使已进行住房改革十余年，但保障性住房建设一直滞后于商品房，广大中低收入人群住房困难问题长时间内得不四处理。政府出于民生考虑和保障性住房建设对经济拉动作用两方面考虑，政府将真正开启大规模保障性住房建设，中国将进入大规模保障性住房建设时代。表2 国外部分国家保障性住房政策变迁国家住房政策保障性住房百分比英国（1）1946 年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段不到10%（2）1946-1969 年， 大规模兴建保障住房，并补助私有住房建设提升到58%（3）1970-1979 年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化下降到48%（4）1980 年至今，直接补助中低收入家庭， 住房私有化大规模展开降低到20%日本（1）战后至1995 年， 大规模新建保障住房，补助住房建设者超出52%（2）1996 年至今，公营住房管理市场化，补助低收入家庭 下降至44%（3）国家和部分省市纷纷制订”十二五”保障性住房建设计划，保障房建设量大幅增加。，中国将建设保障性住房1000万套，建筑面积是全部住宅成交面积之和，占整个住宅市场比重将达成20%左右，中国住房双轨制将逐步形成，住宅市场结构也将改变。一大部分城市要求保障性住房用地要占到全部住宅用地二分之一以上，部分城市保障性住宅用地占到70%以上。所以，未来几年中国保障性住房占整个住宅市场比重将不停增加，保障性住房将会为广大中低收入群体带来最基础保障权利，保障性住房发展将有促进中国友好社会发展及建设，是民生工程关键确保。3.3 中国保障性住房制度取得结果及不足3.3.1 中国保障性住房制度取得结果（1）经济适用房建设取得成效 以改善城市中低收入阶层居民住房条件为目标经济适用房建设 ，受到了中国政府高度重视，经济适用房正成为新城镇住房供给体系发展关键。1999年全国经济适用住房完工面积超出1亿平方米，在较大程度上缓解了中低收入居民住房供给难题。依据国务院相关深入深化城镇住房制度加紧住房建设通知，建设部、国家发展计划委员会、国土资源部相关大力发展经济适用房若干意见，中国多省市政府及相关部门也制订了一系列推行经济适用房发展改革，包含资金筹措、税费减免、建设管理、组织领导等各方面。据了解，截止到12月，中国全国经济适用房住房完工面积已达成了12亿平方米，实现了飞跃性发展，有效地改善了居民住房条件。（2）廉租房建设取得成效伴随廉租房政策不停发展和完善,大家了解逐步深入，在认识到廉租房政策在帮助低收入家庭处理基础住房问题上取得了部分成效,截至底, 全国657 个城市中，已经有623个城市建立了廉租房制度，全国累计有200万户低收入家庭经过廉租房政策改善了住房11。（3）公积金建设取得成效中国住房公积金制度自1991年实施，至，全国已经有1.2亿职员建立了住房公积金账房，住房公积金累计总额达成一万亿元，发放个人住房委托贷款余额3000亿元，占归集余额33.3%。有效改善了居民住房水平。3.3.2 中国保障性住房制度不足从住房保障政策内容和实施效果看，现在住房社会保障较之以前做法更靠近于住房保障国际通行做法，其发展方向是和经济体制改革相适应，也在一定程度上缓解了城镇居民住房问题。但这些政策在具体操作上仍存在话多不足及问题，如要有效地保障中低收入全部享受合适住房权益，处理她们住房问题，则仍需要进下步完善。所以，我们有必需认清住房社会保障在实施中出现问题，就现在看来，关键问题表现在以下多个方面： （1）对住房社会保障制度建设重视不足，还未纳入到社会保障体系中。现在运行社会保障。现在运行社会保障体系关键包含社会保险、社会福利、和社会优抚，该体系中关键是养老、失业、医疗三方面保险制度建设，而城镇居民住房保障还未被正式纳入到社会保障体系建设中。住房分配制度货币化和商品化后，取消了原有福利分房制度，而对于保障住房弱势群体合适居住权益，社会保障体系在此方面则存在极大缺漏。比如，作为社会福利住房补助，其发放带有极强单位属性，并非人人全部能足额地享受；含有保险性质住房公积金收缴水平也一样带有单位属性。所以，对住房弱势群体住房权益怎样实施社会保障，应该引发相关部门高度关注12。（2）住房保障制度建设缺乏层次性。首先是住房社会保障目标缺乏层次性。目前住房社会保障目标和住房制度改革目标是一致，即经过经济适用房为主供房体系及只售不租政策，促进居者有其屋实现。其次，住房社会保障对象层次划分不明确，造成政策落实缺乏层次性。即使有最低收入、中低收入、高收入三种提法，但并没有界定具体评定标准和方法，所以造成实际操作中没有层次13。（3）关键配套政策实施有偏差，没有达成预期效果首先值得关注是普遍实施经济适用房政策中出现问题。在大力推广建设经济适用房同时，我们也不可忽略现在存在问题，怎样处理这些问题，是实现经济适用房建设和消费市场健康发展关键，也是这项民心工程和德政工程成功关键。首先是资金投入不到位。资金未能按计划投入，所以不能顺利完成国家下达投资计划指标。也难以按时完成项目标开发建设。其次是计划不到位。在总计划确定后，并非每个项目全部具体落实了计划和办理了开工手续。其关键原因在于只对经济适用房项目所享受优惠政策盲目追从，而未对项