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东海岸营销推广策划汇报

目 录

一、市场分析及项目分析 四、营销推广
（一）市场总体走势 （一）总体策略
1、深圳房地产概况 （二）阶段性推广策略
2、盐田区房地产市场分析 1、阶段推广图示
（二）沙头角片区分析 2、开盘时机圈定
1、沙头角片区特点 3、销售期划分
2、沙头角片区楼盘共性 4、宣传推广费总预算
3、沙头角片区楼盘情况 （三）阶段性推广具体方案
（三）本片区和周围片区互动分析 1、造市—前期准备阶段
（四）经典案例分析 2、预约登记阶段
（五）项目概况及周围配套 3、开盘强销阶段
（六）项目SWOT分析 4、尾盘阶段
二、项目定位 5、开盘策略
（一）物业定位 6、销售准备费用估量及关键媒体投放计划、费用
1、住宅部分 五、价格策略
2、商场部分 （一）销售均价估计
（二）用户定位 1、均价产生所考虑原因
1、主力用户群 2、市场均价预期—豪斯指数性价比法
2、争取目标用户群体 3、均价调整
（三）推广定位 4、具体估计
1、市场战略 （二）价格表制订
2、推广专题 1、价格表制订依据
三、项目包装 2、模拟价格表
1、项目理念包装 （三）付款方法和折扣
2、心理形象包装 （四）阶段性价格策略
3、项目建筑设计提议
4、卖场包装及接待中心部署 六、销售协议草案
5、物业管理包装提议
6、VI包装推广方案

一、市场分析及项目分析
(一)市场总体走势
1、深圳房地产概况
1）深圳市市场供给和消化情况
至第三季度为止，全市共签署土地出让协议388宗，面积为940.99万平方米；全市商品房新开工面积为405.87万平方米，完工面积为288.95万平方米；全市供销售商品房面积为381.76万平方米，同比增加7.59%，其中实现商品房外销30.1万平方米，同比增加5.54%；全市商品房空置面积达232.7平方米，同比降低28.42万平方米。深圳市整个商品房市场发展良好，空置率在不停下降。
2）深圳房地产价格情况
深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场房价略有下降，办公市场房价呈上升趋势，商业市场房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价和基期相比基础持平。
深圳房价指数（表1：1）

房价指数
住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
基期
100.00
94.00
73.00
107.00
275.00
Q1
99.00
92.00
72.00
109.00
275.00
Q2
98.28
91.84
71.51
109.89
272.60
Q3
98.69
92.26
71.32
110.37
273.91
Q4
98.89
92.25
71.59
111.93
275.94
季度改变%
0.20
-0.01
0.38
1.42
0.60
说明：深圳房价指数以1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算。
结论：
整个深圳住宅市场房价下降，办公用房价格改变不大；
被称为“深圳购房年”，商品房开发量和消化量，和同期相比有所增加，空置量在逐步下降
2、盐田区房地产市场分析
1）区域基础概况
盐田区在深圳经济特区东部，距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南和香港新界山水相连，西 连罗湖莲塘、北邻龙岗区。辖区面积72.36平方公里，约占深圳经济特区五分之一，下辖一镇两个街道，即沙头角镇，盐田街道和梅沙街道。区内总人口11.32万人，其中常住人口2.59万人，暂住人口8.73万人。
盐田区自然环境得天独厚，全区海岸线长19.5公里，是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美“黄金海岸”之一。
从城市发展计划来看：盐田区要求高起点计划，形成城市功效明确，建筑风格鲜明三大组团—盐田组团、沙头角组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主，形成全区商贸中心和出口加工业基地。
2）盐田区住宅用地供给情况
至第三季度，从住宅用地出让情况来看：特区内共出让土地100.99万平方米，其中盐田区占31.87万平方米。而盐田区没有专业商业地出让。
3）盐田区近期房地产市场价格走势情况

住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
基期
67.00
50.00
69.00
172.00
Q1
66.00
51.00
71.00
175.00
Q2
66.43
48.88
71.46
175.00
Q3
67.09
48.45
69.30
178.25
Q4
67.30
49.14
69.30
181.85
季度改变%
0.31
1.43
0.00
1.91
说明：深圳房价指数以1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算

分析：
由此可见，整个盐田区住宅市场价格全部有逐步上升趋势。住宅部分上升幅度最大在第一季度和第二、三季度之间；商业市场价格上升幅度最大在第三季度和第四季度之间。也就是说住宅市场在第三季度是销售旺季，而商业部分在第四季度是销售最好期。
(二)沙头角片区分析
1、沙头角片区特点
1）区域概况：
沙头角保税区、盐田港保税区、福田保税区是深圳三大保税区，其中沙头角保税区是全国最早成立保税区，其和华南最大深水港——盐田港相接，货物通达世界各地，南面经过沙头口岸直通香港，西面穿梧桐山隧道和市中心相连，交通便利。
沙头角保税区计划用地0.27平方公里，配套生活用地0.15平方米，道路、供水、供电、通讯、绿化、职员宿舍等皆可配套，环境建设出具规模。
沙头角海滨区是盐田区未来行政文化中心区，总面积为86.58公顷。海滨区计划设计强调了山海自然特征，并沿盐田区城市主轴依此部署有行政办公、商业、文化娱乐和居家等多功效城市中心带。建成盐田区海滨区将含有环境生态化，海滨特征突出，适宜居住且拥有高品质城市功效和空间新兴海滨区。
2）楼盘区域特征
现在沙头角片区在区域上形成两种特色楼盘：
一个是海景为最大卖点滨海生活区，比如：海天一色、翠堤雅居、东埔海景园等等。这类楼盘价格展现出起点高、涨幅高特点。从东埔海景花园一期5500元/㎡价格就是表现。
另一个类型楼盘是处于城市中心楼盘，比如东埔福苑、碧海蓝天明苑、天富花园一期等等。这类楼盘尽管在配套设施有其独特优势，可是价格上却处于劣势，而且在价格上出现下降趋势。
3）近期经济表现
因为9-11事件，沙头角片区经济受到不一样程度影响，工业区外迁、中英街做生意人也降低了。所以影响了片区消费能力，一样房地产市场也受到冲击，买卖市场和租赁市场全部受到一定负面影响。
2、沙头角片区楼盘共性
目标用户群特征
A、从沙头角片区在售楼盘购房用户来看，有显著倾向性外销和在当地消化特点。
综合起来，沙头角片区购房者关键是以下多个类型人：
港人。综合比较多个经典楼盘，港人置业百分比最高，达成60%—80%之间。这类港人特点关键是白领以下人或是在香港一般上班族；或是有亲戚和好友在深圳香港人；还有一定百分比计划投资深圳香港人。分析港人置业关键目标或用途是；①用于自住（香港上班，深圳住）；②租住两用，租出两间，留一间渡假用；③用于投资；
B、沙头角片区当地人。这类用户群关键由原居民、从其它市县迁居过来有较长时间广东籍生意人士、在该区域已生活多年政府公务员及区域内大型企业职员。
C、深圳人。这类在沙头角片区购房者较少。关键是部分退休老人，或是有钱买下来给父母住在深圳上班人；
另外还有在中英街做生意各个地域不一样类型人。
2）楼盘宣传点上共性
A、海景成为片区追大卖点。
东部盐田和西部后海片区被全部拥有海岸线长、视野开阔、得天独后海景资源。所以海景成为沙头角片区楼盘最大卖点之一。海天一色以“户户看海”而吸引了大量港人眼界；瀚海翠庭拥有“270度海景”；东埔福苑也称是海宾生活区；
B、口岸是片区另一大卖点。
沙头角口岸、中英街近在咫尺，尤其是中心区物业，“口岸”、成为其共同宣传点。碧桐湾“零距离口岸”、碧海蓝天“近处口岸地段”、东埔福苑“毗邻口岸”等等。
3）宣传手法上共性
针对沙头角片区目标用户群特点，因为沙头角片区大多数楼盘均倾向性外销和在当地消化，所以在宣传使用方法上主
要是采取以下多个推广方法：
A、路牌广告：进入落芳路口，经过隧道，抵达盐田，你就会发觉路牌广告很显眼，而且大多全部是盐田片区楼盘。
B、香港展销会：大多数沙头角片区楼盘均参与了香港展销会
C、沙头角有线广播电视台：其包含本港台、翡翠台和自办台
D、香港媒体广告：关键以香港报纸广告为主，比如《太阳报》、《东方日报》
其次是：派单、部分楼盘设有看楼专车。
4）供给户型共性
沙头角片区楼盘其户型特点是“小户型”，这里小户型并非指面积小，而是指避开通常户型面积常规，
把80多平方米做成小三房、60多平米做成小二房，这种户型面积比较符合港人口味。比如：海天一色主力户型为40多平米一房、60多平米二房、90—100多平米三房，其百分比达成100%；现在正在销售碧海蓝天，也是以60多平方米二房和80多平方米三房为主力户型；已经全部入伙东埔福苑A栋全部是60—70多平米二房和80—90多平米三房；…….这类型户型销售情况均良好。
3、沙头角片区楼盘情况
项目
瀚海翠庭
碧海蓝天
翠堤雅居
海天一色
东埔福苑
位置
沙头角关口、中英街旁
深盐路和海涛路交界处
临海路和海景路交界处
海景路
深盐路旁
总建筑面积
56000平方米
76315平方米
12800平方米
18500平方米
31425
栋数
四栋28层
三栋32层
二栋9层
七栋10层
二栋19层16层
建筑性质
高层
高层
小高层
小高层
高层
施工进度
地面10层
外装落架至14层
封顶
现房
现房
一房
-
-
-
44平米
25.77-37.3
二房
62-72
64-66平米
-
66平米
67-71
三房
89-131平米
86-99平米
129.88
91-109平米
85-91
四房-六房
266平米
137-237平米
四房+工人房：130-295平方米
复式160-190平米
-
均价
5300元/平米
5500元/平米
6500元/平方米
7500港币
5500元
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
精装修送全套家电
简单装修
管理费
2.8元/平米/月
3元/平米/月
2.5/平方米
3元/平米每个月
2.8元/平方米
代理企业
中原
美联物业
东埔实业
建华
东埔
目标用户群
港人/当地人
香港及当地各占二分之一
港人
香港当地7：3
50%-70%是港人
诉求专题
270度海景及口岸物业
山景/海景
海景，送车位
户户观海
滨海生活加空中花园
销售率

30-40%
40-50%
仅剩下2套复式
80%

分析
从以上调查情况显示，沙头角片区楼盘有以下特点；
1、“海景”和“口岸”是项目标关键卖点，其次是山景； 2、建筑形式以高层和小高层为住，现在最高层达成32层（碧海蓝天）
3、港人是最大目标用户群； 4、户型以小二房和小三房为主力户型；
5、物业管理费每个月在3元/㎡以下； 6推广方法以香港展销和当地户外广告为主。
（三） 本片区和周围片区互动分析
综观沙头角片区周围区域，存在巨大市场挖掘潜力非莲塘片区莫属，沙头角和莲塘全部是房地产发展快速并
被业界普遍看作是最有潜力片区之一，但就区域性而言，沙头角和莲塘相比，有显著几大优势：
1、价格优势：莲塘片区房价均价为5900元/㎡，而沙头角片区均价为4300元/㎡；又加之近期莲塘片区房价不停上涨，而沙头角片区中心却有下降趋势。
2、配套优势：从现在两个片区配套情况来看，沙头角片区显著优于莲塘片区。不管是在商业气氛上，还是教育配套上，还有生活方便程度上，沙头角均比莲塘成熟和方便。
3、区域优势：即使莲塘片区距罗湖口岸近，而且交通方便，不过那些想改变居住环境莲塘人，受价格制约，去罗湖购房可能性不大；同是盘山公路立即开通，将会给沙头角片区带来很多方便。
沙头角片区有本身区位优势，紧临沙头角口岸，还有中英街，所以在港人置业机会更大。
4、景观优势：莲塘片区拥有优美环境，仙湖植物园、梧桐山就在片区内，不过沙头角片区除了拥有漂亮山景外，还拥有青翠蔚蓝海景，这是莲塘片区无法相比优势。
结论：对于莲塘片区购房能力有限，又期望改变生活环境、同时又喜爱海景消费者来说，沙头角是她们理想购房之地。所以此种类型莲塘居民将会是我们争取 目标用户群体。

（四）经典案例分析
依据项目特点，经过分析，我们选择两个经典案例进行具体比较分析，以期对本案运作起到借鉴作用。
成功案例——海天一色
Ø 1、项目概况 项目概况一览表
位置
沙头角滨海路
开盘日期
-8-18
开发商
深圳市中信军鹏投资
完工日期
-5-31
建筑类别
小高层一般住宅
价格范围
6500-1元/平米
规模
7栋10层
均价
7500港元/平米
占地面积
11540.1平米
付款方法
一次性付款96折、分期
和按揭98折
建筑面积
18500平米
绿化率
35%
诉求专题
每户客厅及主人房均享
有180度无敌海景
容积率
1.5
建筑单位
泛华建筑工程企业
推广方法
先香港展销后境内推广
物管企业
中信物业管理企业
销售情况
很好，不到一个销售达90%，现只剩下2套复式。
代理商
深圳建华地产顾问

主力户型：
40多平方米一房；60多平方米二房；90—109平方米三房；160—190平方米复式结构
周围环境：
学校：沙头角中学、田心小学、田心幼稚园；
银行：中国银行、发展银行、工商银行；
其它：田东市场、汽车站、东和公园
交通情况：
距沙头角口岸仅2分钟，文锦渡口岸15分钟，罗湖口岸20分钟，大小梅沙15分钟，中英街2分钟，海鲜一条街5分钟。
2、成功销售分析
1）前期定位明确：本项目为开发经验丰富“中信”集团开发，针对项目地块规模不大、容积率抵、位置临海、条 地形对开发经典小高层海景楼盘很有利；港人一直是本片区（沙头角）主力置业群体，但本片区当初并没有针对港人中中产阶级建设全海景住宅，所以，“中信”集团将本项目定位为“满足中产阶级港人居住全海景小高层住宅”。
2）产品设计迎合性强：当目标用户锁定为“中产阶级港人”以后，在产品设计上，完全迎合这部分目标用户需求。
户型设置小而精：港人习惯性喜爱小面积住宅，千尺已是大屋，所以“海天一色”，主力户型为40多平方米一房、60多平方米
二房、90—109平方米三房，同时也配置十几套面积适中、在160—190平方米复式单位；
户户看海显卓越：“中产阶级港人”梦想着能有一套看山观海美居，不过这个梦想在寸土寸金香港要实现并不是她们经济所能承受，但在离“中英街”和“沙头角海关”车行仅2分钟车程“海还天一色”，户户能够看到海，而且是很稀缺小高层物业；
园林处理细腻到位：在“海天一色”园林，是人性化和花心思，不管是在树种选择、铺路材料选择、材料色彩、图案搭配，还是风雨联廊、树种指示牌、风车园、沙滩、健康步道等景观设置，实用性和观赏性并存，匠心独运；
3）营销推广港味足；楼盘是以精装修并赠予全套家电面世，很符合港人置业心态。在推广上，也是先针对港人，在香港做展销会等一系例宣传推广，并在受众品位较高《东方日报》和受众档次通常《太阳报》两家报纸主力推广，在销售态势过半以后才在本市推广，但基础上没有作尤其宣传。
4）价格合理得实惠：即使是针对“中产阶级港人”全海景楼盘，且带精装修送全套家电，但在价格上并没有盲目标攀升，均价仅为每平方米7500港币，还是让人感觉很超值，所以形成短期内达成高销售率快速销售，再次树立了“中信”品牌。
3、本楼盘借鉴之处
本项目标产品性质和将锁定目标用户和“海天一色“是有很大差距，不过其迎合港人处理手法，比如在推广上、售价上及包装上，全部能给本项目启发，愈加好找到本案平衡点。
假如说我们拿海天一色进行比较是为了吸起其成功经验，那么和项目建筑类型和区域最靠近，更含有可比性应该上碧海蓝天。推敲案例——碧海蓝天
项目概况：
项目概况——览表
位置
沙头角深盐路和海涛路交界处
开盘日期
-10-6
开发商
深圳市东埔实业集团
完工日期
-5-4
建筑类别
高层一般住宅
价格范围
4200-6600元/平米
规模
3栋32层
均价
5500元/平米
占地面积
11202.2平米
付款方法
一次性付款、分期
和按揭
建筑面积
76315平米
绿化率
-
诉求专题
有180度无敌海景
山景（梧柚山）
容积率
5.8
建筑单位
深圳沙头角建筑工程企业
推广方法
展销会
物管企业
深圳市东埔物业管理企业
销售情况
不太好
30-40%
代理商
香港经纬物业顾问行，现换美联物业

主力户型：
64-66平方米二房；86-99平方米三房；137-237平方米大户型和复式结构
周围环境：
学校：沙头角中学、田心小学、海涛小学、机关幼稚园；综合商场：新一佳商场、田东市场
邮局：沙头角中国邮政；银行：中国银行、中国家业银行
医院：盐田区人民医院；其它：麦当劳、明思克航母世界
交通情况：
103大巴方便快捷。

2、销售现实状况分析：
1）销售实际情况：
从项目开盘日到现在6个月时间，现在项目骊上要完工了，销售率只有30%左右，销售情况不太理想。而且现在销售户型来看，看海东南向户型销售良好，其它楼盘几乎没有售出。
2）销售推广策略意向：
至楼盘调查日止，美联物业界入仅二天时间，她们初步意向是计划在外销上做文章，比如，参与香港展销会、在香港报刊上做广告等等。
3）本楼盘借鉴之处
鉴于碧海蓝天销售实际情况，景观好户型销售情况良好，而本项目和其有相同点，均为高层，一样存在有没有景观问题，为避免一样问题出现，我们提议将价格差拉大、同时有针对性地做好推广：对于景好单位，应可能地挖掘其卖点，做好宣传引导工作，同时在价格上表现优势。
（五）项目概况及周围配套
1、项目概况
位置：沙头角金融路和公园路交汇处7号小区内：
夫模：一栋33层高层商住楼，总房数224户。其中地下两层为停车场，1-2层为高场，3-27层为住宅，28-33层为全海景复式住宅。
项目开发觉实状况：现施工进度已经进入主体十一层。
关键经济指标：
用地面积：3064.6㎡;建筑面积:26332.25㎡（其中：商业面积为2879.852㎡;住宅面积为23452.73）
地下停车位：38个
总户数：224户
主力户型：
82-86㎡三房二厅二卫，共150套：78㎡三房二厅一卫，共50套：155.8-176㎡处长式结构户型，共24套。
2、项目周围环境及配套
5分钟教育文化
5分钟生活配套圈
5分钟金融配套圈
（六）项目SWOT分析
1、优势（S）：
本项目在片区中心地段，配套齐全，生活方便；
地处政府大力开发旅游区，大小梅沙、明思克航母就在片区周围；
环境优美——山景、海景、公署就在眼前；
项目是现在片区中心区内最高建筑物——中区地标建筑
户型独特，80㎡左右有精美三房，适合本区域目标用户群特点。
2、劣势（W）：
项目规模不大：
项目所处片区杂乱，人口起源多样化；
项目片区内楼间距太小，低楼层景观受限；
一期物业管理及处观形象影响项目品质；
3、机会点（O）：
盐田地产市场越来越受关注；
蓝色盐田环境伴随不停改善，将越来越完美；
盘山公路将于年底开通，会扩大目标用户
现在莲塘片区价格不停上涨，而配套又没沙头角片区完美，所以莲塘有潜在用户群体
深港两地交流不停加深，港人置业百分比将不停推广。
4、威胁点（T）：
同期竞争楼盘越来越多，竞争压力大：
片区内工厂外迁，人流量降低。
中英街生意受限，影响购房
盘山公路能否准期开通，很多用户全部在观望。
（一）物业定位
1、住宅部分：
其形象展示：东部中心，全景口岸美居
成熟、和善中心生活
处于沙头角繁荣中心区黄金地段，物超所值
海景、山景、公园三位一体
口岸、中英街双优势
淳朴民风，和善邻里，浓郁岭南生活气氛
2、商场部分：
沙头角片区康体、健身、休闲俱乐部
其形象展示：
区域中等活动中心
会国制，享受不贵、大众消费

（二）用户定位
1、主力用户群——地缘性用户、香港人
（1）地缘性用户
用户组成：关键由原居民（沙头铁镇原村民）、从广东省内其它市县迁居过来有较长时间广东籍生意人士（关键为中英街做生意潮汕人及其它小个体工商户）、在该区域已生活多年政府公务员及区域内大型企业职员（盐田港集团）；
特征描述：用户熟悉、认同沙头角，对沙头角片区生活设施、人文风俗、甚至于邻里环境全部相当熟悉，形成了一个居住情绪，基础上不愿了开现在生活圈，依靠于岭南风俗，甚至购房时全部有毗邻而居较大可能。
（2）香港人
特征描述：
属于香港中低收入阶层，因收入低而不能在香港购置住宅，转而在深圳购置，这类用户关键经过中英街和沙头角口岩进入深圳；
三缘“关系香港用户这类用户因，暂进不能进入不敷出香港居住而在深圳购置临时居住房屋，等候进入香港。所以，要求物业能易于出租或转手。
依靠港式文化，喜爱现楼实景，看好便捷交通和口岸，对私密和安全要求较高。
2、争取和目标用户群体——部分莲塘片区用户
依据——沙头角片区对莲塘片区优势，关键表现为：
区域比较性优势：
配套优势、生活气氛、区域位置
楼盘本身比较性优势：
景观优势、价格优势

（三）推广定位
1、市场战略
塑造项目在沙头角片区中高级形象——黄金针段、景观优越型口岸美居
多重优势复合展示——片区成熟优势、生活气氛估势、配套优势、配套优势、口岸优势
锁定主力目标用户群——地缘性用户、香港人
差异化推介——价格差异化、产品差异化（朝向、楼层、景观）
2、推广专题
享受沙头角中心繁荣、口岸便捷
零距离拥有“新一佳”
五分钟繁荣生活圈
提前受益东部中心发展潜力
淳朴民风、和善居家
感受海蔚蓝、山青翠、公园鸟语花香
置业要长远，中心区当然是首选

3）、楼书
8P 5000本
展板 1×1.5 8块（关键内容为户型，项目主推理念，项目后期服务当中健康保健服务，增加直观感受）
模型 1：150 （楼花，要清楚显示现代建筑特征，需要高标准模型）
POP 对开 2P 5000份
要求：楼书、展板、宣传单张等设计亦应和定位相符，让人项目产生无限向往之情。设计制作应具渲染力。
项目标广告语应充足表现此物业定位特点，显现高尚、华美格调。
楼书、POP、展板等设计要采取华丽、时尚色调，让人对“东海岸”产生高品质、尊贵联想。设计制作应具渲染力和视觉冲击力。
4）、接待中心、样板房
a、接待中心：接待中心装修必需上档次、实用，用色方面能够考虑以蓝色和紫红色为主，表现开发商经济实力，增强用户购置信心。接待中心现在可选择在公园路临新一佳一侧一层裙房内装修，可相对长久使用。
b、样板房：因为项目主体工程7月底封顶，所以样板房装修能够选择在15—20层中部，选择南向、东向及西向作为样板房，装修不一样风格，同时尽可能展示户型在各个功效上区分功效。尤其是东南向房型装修，必需含有个性，提升实际使用率，给用户启示。样板房在售楼期间向用户开放。
因为现在本楼盘面正确整体经济气候、市场供求和物业工程形象进度皆不太理想，在考虑到发展商开发成本、推广成本和赢利要求基础上，我们提议项目以中高级定位及包装方案，给予用户低买感受，从而抢用户突围，抢得先机。
1、项目理念包装
对于一件一般产品，假如给予它一个合适文化、理念，那么将会提升这种产品附加值，从而有力地促进销售，实现利润。房地产产品亦是如此，尤其是在竞争十分猛烈在市场。业内运作经验证实，假如结合房地产产品实际情况和市场热点，给房地产产品合适理念包装，无疑会增加产品附加值和市场卖点。经过本企业对项目标认真分析，提议用东部中心、全景住宅新城市生活对项目进行有深刻内涵包装。
在宣传推广阶段，能够考虑宣传项目标城市中心特色，便捷城市生活和完美康体配套促销方案，事例诉求点，再依据反馈效果反复调整，提炼出最适合消费者需求卖点。
2、心理形象包装
统一设计形象LOGO、标准字、标准色等形成视觉形象体系，使楼盘卖点具形象化、专业化，给消费者留下深刻、鲜明印象。
1）项目名称
A命名标准
卖点诉求：城市中心——建筑
符合目标用户置业心态：档次高、功效全物业命名所产生价值联想：从推广角度出发，给予用户“优质高尚物业”心理判定。
原有天富花园通俗和共性和项目现代建筑计划风格较鲜明个性不十分吻合。
在拳名称中为打造“城建”品牌，应在项目名称中延伸和升华。
名称应表现区域开发背景，含有大气风格。
B名称方案
城市蓝本 远洋风景 城建风云 东海岸 桐景天下 城建世纪生活 天富世家电器 天富漂亮家园
C提议名称——东海岸
2）项目LOGO
LOGO在构图上应该表现房开企业大气、稳重、给人以信任感、，同时在颜色选择和搭配上应该和所提倡理念保持一致，LOGO应易于识别，和其它楼盘有显著区分，便于消费者识别
大鹏湾——漂亮而悠闲地栖息在深圳东部，这里有最湛蓝海水、最峻峭岩石；
沙头角——在100多年屈辱中崛起东部中心，悠闲在大树下乘凉老人讲述着中英街变迁；
现在在这里一群叫“盐田城建”大家正砌筑着她们梦，在沙头角中心立即崛起一幢33层大厦，
它是未来盐田标志，它将引领东部航母劈浪于新世纪里；
未来是属于东海岸……

3、项目建筑设计提议
1）楼宇智能化提议
智能化设施在现代中高楼楼盘中是必备，智能分设施已经成为消费者在购置楼盘时考虑一个关键原因，也是表现现代人生活一个必需硬件设施。对于发展商，在确保楼盘品质同时，怎样确保经济和实用，本企业结合多年地产策划经验和对市场把握，向贵司提出以下智能化设施提议，经供参考。
A综合网络布线系统
采取宽频网络系统，设置INTERNET接口，每平层设两个信息点及电话接口，复复路式设三个信息点及电话接口。
B保安监控自动化
包含数点红外线监视和保安巡更系统，能够避免每家设防盗网。
C消防自动化
原来设计应已表示述。
D可视对讲系统
将黑白可视对讲电话安在单元和分户门间，并利用该系统和主卧室紧急呼叫按钮接驳，同时引入小区监控办公室。
E停车场及专业通道IC卡系统
在地下室停车场及和平台联络楼梯通道设置IC卡系统便于管理。

2）、装修标准提议
A、公共部分
外墙：罩面漆为主；窗以塑钢窗及落地无框玻璃墙。
大堂：墙面为高级大块地砖，地面铺砌花岗岩或高级防滑抛光砖拼图，天花为艺术天花木吊顶。
电梯：合资日立、三菱或奥迪斯电梯，共6部升降电梯，面版要求进口件。
B、住宅部分
电梯间：地面为花岗岩；
消防通道（步行楼梯）、地面：水泥沙浆找平
公共走道：铺高级抛光砖；
地面：高级抛光地面砖及花岗岩；
墙面：高级抛光面砖；
天花：为铝合金吊顶。
单位门：高级防火防盗子母门。
单位隔墙和墙面：优质中空砖隔墙。
单位地面：现浇钢筋混凝土板。
提议在交楼标准中采取“精装修”标准方法，引进装修企业进行装修套餐式服务。由装修企业提供300元/平方米、500元/平方米二种标准装修套餐清单及对应效果图，并在样板房装修中作对应配合。

4、裙楼功效及会所功效调整提议
三层部分房间及一、二层设置沙头角大小区俱乐部—“东海会”，即处理大厦所需要又满足一、二层销售问题，以出售会员卡方法回收资金。依据本企业对项目发展战略提议，提议会所设置以下功效区。
会所设施提议
健康舞池：白领拭拂倦意好去处，内设淋浴及卫生间。
保健中心：资深运动医学教授无偿为业主做医疗保健咨询；并为业主建立长久健康档案，为业主设置个人运动保健方法及个人饮食习惯提议。
健身房：男女式健身房，长久聘用著名健身教授和教练（或和著名健身机构签定长久合作协议）做健身咨询和进行健身运动培训指导。
无偿乒乓球、台球活动区：两张乒乓球桌、两张台球桌。
棋牌室：小区休闲好去处
茶BAR、咖啡BAR：疲惫后一份宁静。
生活加油站：书永远是大家好老师。
美容厅：美容为白领丽人必备之需。
4点半学校：为学生放学后找到一个学习和交流空间，为家长处理后顾之忧。
小区服务办公室：物业管理办公室。
太极台：为中老年住户提供小区文化场所。
儿童天地：儿童游戏和运动场所。
图书馆：这里是担心现代生活加油站。

5、物业管理包装提议
因为本项目目标用户中有较大百分比港人群体，所以对物业管理水平提出了更高要求。
存在总是及处理措施：
一期项目物业管理整体形象较差，二期应加台对物业管理企业宣称；
一期项目物业陈旧，物业维护较差，二期应加强对一期物业维护；
一期项目物业服务项目单一，服务意识淡漠，二期应将服务项目明细；
一期项目物业管理企业著名度不高，对二期销售产生影响，提议引入物业管理企业或物业顾问如中海、戴得梁行；
一期项目物业管理VI包装不够，造成感观（视觉、触觉、味觉）不强，从服装、标识、公告牌文件等方面强化，并完成项目整体VI设计；
项目无和城市过渡空间，无法实施封闭管理，在二期项目住宅入口处应营造过渡空间。
总体策略
聘用深圳咨深物业管理企业作为物业管理顾问，导入ISO9002物业管理服务系统，表现科技领先，服务至上，以人为本物管理念；
同时结合本小区特点提出其不意“关爱健康，关心幸福”服务理念，以物业管理作为软型产品，深入人心，提长本项目标总体形象和附加植。

服务项目
编号
项目（无偿）
编号
项目（收费）
1
小区园艺管理
1
墙面改造，铺贴一般地砖
2
保安二十四小时 巡更
2
汽车美容
3
清洁
3
租车服务
4
代请家教
4
坐厕安装、洗手盆安装
5
介绍保姆
5
安装抽油烟机
6
代寄、代邻邮件
6
安装分体式空调
7
代订报刊、杂志
7
安装热水器
8
临时代为保管小件物品
8
安装吊灯
9
代订牛奶
9
安用电器检验，小修
10
电话留言服务
10
修门、换门锁
11
代订酒店
11
更换、检修开关、插座
12
代办银行开户
12
自行车、摩托车小修
13
介供图书阅览
13
复印、打字、传真
14
组织开展多种小区活动
14
清洗排风扇、抽油烟机、空调过滤网
15
义务检验煤气管道漏气发问，宣传消防活动
15
修理、更换电表、水表、水阀、水龙头等
16
代租车辆、代订火车票、飞机票
16
疏通下水管道（主管、支管）
17
家政服务车（早晚定点接送小孩）
17
钟点工
18
提供屋室临时性特约安全护卫
18
洗衣、烫衣等
19
义务宣传家庭全安用电常识
19
快餐
20
建立老年活动组织
20
健康检验
21
组织老年人交谊活动
21
儿童计划免役档案

以下为整套VI包装推广方案视觉识别。

四、营销推广
（一）总体策略
依据本案为建筑面积近3万平方米、住宅建筑面积为23452.7平方米，共224套住宅小规模，定位东总中心全景口岸美居，目标用户关键是地缘性用户和港元人、争取用户在莲塘片区，目标用户获取房产信息渠道（本片区媒介选择特征）集中在户外广告当地电视台、香港报纸及展销会等特征，制订出本案总体销售策略是：
选择楼盘热销旺销时点入市，用针对性区域内宣传和活动为关键推广方法，着力塑造项目在沙头角片区地主档形象——黄金地段、景观优越型口岸美居，以期实现快速消化并取得邓期回报目标。
进入条件：
样板房、售楼销售现场包装，销售人员培训到位，DM制作，单页，户型单张、模型
、展板、价格系统
（二）阶段性推广策略
进入条件：
公共假日（港人），年底促销期
进入条件：
预售许可证，二期电视广告
1、阶段推广图示
进入条件：
视觉系统包装完成，第一期电视电视广告