写字楼物业管理规范样本.doc

小区管理第一章居住小区物业管理第一节居住小区物业管理概述一、住宅和居住小区在人类衣、食、住、行基础活动中，“住”居于关键地位。“住”以住宅形式 满足家庭组员共同生活、生理卫生、休闲娱乐等生活需要。住宅在人类历史上，伴随社会进步和生活水平不停提升，居住条件和住宅水平不停提升。中国自改革开放以来，城市住宅建设得到了快速发展，据统计，十年来，中国建成5万平方米以上居住小 区(又称住宅小区)2500多个。以后十年，住宅建设还会有一个大发展，大家说“小康不小康，关键看住房”，这首先表明了住宅建设在以后发展关键性，同时，也表明大家对新建住宅质和量及其管理要求。居住小区，是目前中国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成新住宅区 。1994年建设部令第33号城市新建住宅小区管理措施中，把住宅小区以概念形式作出以下要求：“新建住宅小区，是指达成一定规模，基础设施配套比较齐全新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。”在计划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级，其分级规模如表7-1-1。依据以上情况，能够看出，居住小区是含有一定人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要，为城市干道分割或自然界限制包围相对独立区域。依据统计，现在中国城市人口1/4生活在规模不等居住小区里。以后，这种 新建居住小区则是城市住宅建设关键形式。二、居住小区功效党十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到实现小康生活水平战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住标准具体有三个。那就是：(1)人均8平方米居住面积；(2)60以上全国住房成套率；(3)居住环境在总体上较大改善，依据以上精神，建设部城市新建住宅小区管理措施对新建住宅建设提出以下要求：“为居民发明整齐、文明、安全、生活方便居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必需含有多种功效要求，这些功效关键表现在以下四个方面。1.居住功效。这是住宅小区最基础功效。依据居民不一样需要，提供多种类型住宅，如多个类型居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功效中，最关键是它能够提供大家休息场所和环境，其它才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功效。 2.服务功效。住宅小区服务功效是伴随城市计划建设要求、房地产综合开发而来，即要求小区公用配套设施和小区管理应能为居民提供多项目多层次服务。包含：教卫系统，如托儿所、幼稚园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其它服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。3.经济功效。住宅小区经济功效表现在交换功效和消费功效两方面。交换功效包含： 物业本身交换，即开展住宅和其它用房出售或出租经纪中介服务；小区管理劳务交换，即业主经过协议方法将住宅小区管理委托出去。消费功效指是伴随城市住房制度改革不停深化，住宅小区中住宅将不停地商品化，并进行商业化管理。包含住宅在购、租两方面逐步商品化及小区管理和服务全部是有偿，住用人将逐步加大对居住消费投入。4.社会功效。住宅小区主体是居民，居民活动是社会活动，聚集在住宅小区多种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依靠，共同为居民服务，发挥各自功效。这些实体之间、实体和居民之间、居民相互之间组成了住宅区社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。三、居住小区特点居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善大家居住条件方面是含相关键作 用，它是集居住、服务、经济、社会功效于一体社会缩影，所以，它建设和以往城市住房建设含有不一样特点。这些特点是：1.统一计划，综合开发。因为城市建设发展和大家物质文化水平及居住条件提升，住宅区计划布局有了很大改变。在“统一计划、合理布局、综合开发、配套建设”标准指导下，全国广大城镇统一计划、综合开发新型住宅小区成片兴建起来。这些新建住宅小区，计划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一、分散结 构和功效，向节省用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区通常是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功效齐全居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化物业管理企业实施统一管理、优质服务、合理收费。2.规模大、功效全。新建居民住宅小区通常为多层、多栋楼体建筑群，少几万平方米，多十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、超级市场、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。小区已不仅是大家避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代栖身之处；而且是学习、工 作、教育、科研关键园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活服务场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设基地。住宅小区多功效性，给小区物业管理工作带来了很大难度。3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇组成一个小区房屋系统；每栋楼房地上建筑和地下建筑组成一个整体；区域内供水、排水、供电、多种热力、煤气管网相互联络组成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大、复杂、多功效大系统。多种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、多种供水、供电、热力管网全部是统一设计计划，除住宅外，几乎全部是为全住宅区服务，是无法分割，使住宅小区变成一个小社会。这就肯定要求统一管理，统一经营。4.产权多元化、管理复杂化。因为住宅建设投资多渠道、住宅商品化及房改深入，使房屋产权结构发生改变。在市场经济条件下，房屋产权由单一全部制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不一样产权共存。住宅小区计划、设计、建设统一性、系统性、功效多样化、房屋结构和配套设施 系统化，再加上产权多元化，给小区物业管理造成了极为复杂局面，造成物业管理工作复杂化。四、现在中国住宅管理多个方法城市居住小区是一个“微型”社会，它管理好坏，反应一个地域文明程度。城市居 住小区出现，在管理上也是城市住宅建设新课题，在这方面，中国现在在住房管理上也存在从旧体制向新体制转轨时期。在这一时期内，首先旧管理方法仍然存在，其次，专业物业管理方法已经出现。各地在主动地进行探索，现在中国住宅多个管理方法有：1.政府房屋管理部门管理。建国以来，公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理，称为直管公房。这种管理方法是完全计划经济产物，房管所(站)是完全事业性质单位。应该说，多年来，房管所(站)适应计划经济体制要求，代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”作用，处理城市居民居住问题，做了大量工作，功不可灭。但这种管理越来越不适应体制转轨，其管理效率低、经济效益差弊端越来越突出，所收房租连房屋简单维修也维持不了。伴随住房制度改革深入，越来越多直管公房改变了产权性质。所以，部分城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业体制转变。但因为历史原因，这一管理方法在以后较长一段时间里还将继续存在。2.企业、机关自行管理。这关键出现在较大企、机关，尤其是机关开发建造用以分配给本单位职员住宅，由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行管理。这是“谁建造、谁管理”标准产物。在管理机构和管理运作上和房管所管理直管公房相同，其弊端也相同，一样需要管理体制转变。近些年来，部分较大企、机关已开始探索转变管理体制。一个是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质物业管理机构，对单位自管住房实施物业管理；一个是将单位自管住房委托社会上物业管理企业实施物业管理。3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造出售给业主或出租给用户住宅，这是现在常见一个住宅管理方法。本着“谁开发、谁出售、谁管理”标准，部分较大房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属一个部门。伴随物业管理推行和开发量增大，部分开发企业物业管理部逐步扩大，形成独立企业或子企业形式，独立核实，自负盈亏，取得法人地位，转变为物业管理企业。现在在物业管理企业中这种类型企业占有较大百分比，大多数城市住宅小区均由这类物业管理企业进行物业管理。4.物业管理企业管理。由社会上含有独立法人地位物业管理企业对房屋及其隶属公用设施及场地进行管理，提供全方位多层次管理和服务。这一模式即使在中国出现时间还不长，但发展势头强劲，已得到了政府、房地产业界和广大人民群众共识，代表了以后住宅物业管理发展方向。五、物业管理强大生命力1995年1月1820日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会，对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对中国现在住宅管理多个方法进行比较分析，对物业管理方法优点取得共识。这种共识认为，不管是房地产管理部门直接管理，还是单位自管，或是街道办事处小区和各类房屋，全部程度不一样地存在着管理机构不健全，管理经费无渠道，管理工作不到位等一系列问题。尤其是这十年来建居住小区，即使居住条件和配套建设全部有了显著改善，不过因为缺乏有效管理，造成私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等问题严重存在，使小区面貌十二个月新，二年旧，三年破问题十分突出等等。实践告诉我们，原来那套行政性福利型房地产管理体制越来越不能适应形式发展需要，必需对旧管理体制从根本上进行改革。在各地探索基础上，深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外物业管理经验，结合中国实际情况，走出了一条适合中国国情适应社会主义市场经济物业管理新路。这种物业管理从观念上、模式上和管理内容、广度和深度上全部显著地域分于原来房地产管理。这种物业管理含有以下四个特点：1.变多个产权单位、多个管理部门多头、多家管理为物业管理企业统一管理。2.变过去那种单纯房屋维修为对建筑物隶属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位维修、养护和专业化管理和多方面综合性服务。3.变政府部门行政性、福利型管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。4.变管理单位终生制为现在由业主选择而且经过协议方法在协议要求期限内聘用制。以上这种集高度统一管理、全方位多层次服务、市场和经营为一体充满生机和活力 物业管理出现，越来越显示出其强大生命力，成为以后住宅物业管理发展方向。六、居住小区物业管理概念以上分析，居住小区物业管理概念可概括为：住宅小区内房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目标维护、修缮和整改，由物业管理企业依据物业管理协议统一实施专业化管理，并向业主和使用人提供综合性服务，从而使物业发挥其最大功效。七、居住小区物业管理特征和旧管理模式相比，居住小区物业管理模式含有以下特征：1.社会化。这种管理模式摆脱了过去那种自建自管分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、相互扯皮、推诿种种弊端，从而有利于提升整个城市管理社会化程度。2.专业化。这种管理是由专门物业管理企业经过委托协议签署，根据产权人和使用人意志和要求去实施管理。这种模式，将过去行政性管理终生制变为企业经营型聘用制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必需靠自己良好经营和服务才能占领这个市场。这么，将从根本上促进服务态度改变，服务质量提升。3.企业化。物业管理是一个经营型管理，它推行是有偿服务、合理收费，并经过多个经营，使小区及各类房屋和设备管理走上了以业养业，自我发展道路。4.建管结合。物业管理使房屋建设和管理相结合，表现了这一管理模式强大生命力。这一模式使以往小区面貌十二个月新、二年旧、三年坏情况得以改变。大家说“三分建设，七分管理”要求在物业管理模式中得以表现。这一管理模式，既理顺了建和管关系，又有利于发挥投资效益，使得宝贵社会财富、人民财产得到保值和增值。第二节住房和居住小区物业管理现在，中国住宅物业管理因住房产权不一样，可分作不一样产权物业管理和居住小区 物业管理。以下分别叙述。一、不一样产权性质住宅及其物业管理现在，中国住房按产权来说，可分作以下三类：拥有全部产权商品房、房改中向个 人出售住房和还未实施房改租赁住房。这三类住房在物业管理实务中是有区分。分述以下：(一)商品房住宅及其物业管理商品房住宅指国家或开发企业投资建造，按市场价全额出售给购房者住用住宅，以 及其它以市场价格交易各类住宅。伴随住房制度改革深化，住房商品化推进，以后将逐步增加其在城市住宅中所占百分比。商品房住宅因为是全额出售，购房者拥有房屋全部产权，包含房屋全部权、使用机 、收益权和处理权。购房者是业主，在签署购房协议时，应同时签署物业管理委托协议和业主条约。商品房住宅应按国务院公布城市私有房屋管理条例和建设部公布城市异产毗 连房屋管理要求来实施管理，总标准是“自有、自住、自管”。在物业管理实施中，关键是划清自有产权部分和共有产权部分界限，责任及相关费用分摊，凡自有产权部分管理、维修和养护均由业主负责并负担对应费用；若干业主共有产权部分管理、维修和养护由共有业主负责或委托物业管理企业负责并按业权百分比分摊其费用。(二)房改中向个人出售住宅及其管理房改中向个人出售住宅是指在住房制度改革中，以优惠价格补助出售公有住房， 即公房出售。1.公房出售多个形式。公房出售现在关键有以下多个形式：(1)以房改要求标准价向已租住职员出售5年内只能用于自住公有住房。购房者含有部分产权。(2)以房改要求成本价向已租住职员出售5年内只能用于自住公有住房。住宅产权归个人全部，但土地仅有使用权，无收益权。(3)以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，相同条件下优先出售给离退休职员、老师安居工程住宅。权益同上。(4)在政府扶持、单位支持、个人负担标准下以住房合作社等形式建造合作住宅。 2.公房出售后管理关键点。公房出售后就属于自有住宅，但和商品房住宅又有所不一样，关键是房产处理权有限性。不管是以标准价或成本价购置住宅，5年内只能自住自用，不得出售；5年后，购置者如必需出售需经所在单位(补助单位)同意，所得出售增值部分，个人只能分得相当于原来所付房价占当初综合造价百分比部分。公房出售后，应推行社会化、专业化管理模式，实施业主自治和物业管理企业专业化 管理相结合，根据建设部第33号令城市新建住宅小区管理措施标准要求和城市异产毗连房屋管理要求及公有住宅售后维修养护管理暂行措施来实施管理。其基础标准是住房出售以后，实施住房全部些人“自有、自住、自管“标准，从物业管理角度来说，关键是划清自用自管和共用共管范围、责任和相关费用合理分摊。下述三个法规对此做了较具体要求。其关键点有：(1)住宅共用、自用部位和设备划分自用部位和设备，是指户门以内部位和设备，包含水、电、气户表以内管线和自 用阳台。共用部位，是指承重结构部位(包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。共用设施设备，是指共用上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干 线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。(2)公房出售后使用和管理权限界定对结构相连或含有共有、共用设备和隶属建筑，而为不一样全部些人所共有异产毗连房屋 ，全部些人和使用人对共有、共用门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所和院路、上下水设施等，应共同合理使用并负担对应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。全部些人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害她方利益行为。(3)公房出售后维修养护管理工作标准和关键点公房出售前，售房单位应该对其进行必需检修。公房出售时，应制订对全部购房人含有约束力相关房屋使用、修缮、管理等方面共 同行为守则业主条约或房屋使用条约。购房人在签署房屋买卖协议时，同时签署业主条约或房屋使用条约。公房出售后，业主委员会成立前，住宅维修养护管理由售房单位或售房单位委托 管理单位负担；业主委员会成立后，住宅管理，由业主委员会选聘物业管理企业，根据双方签署物业管理委托协议进行管理。公房出售后，住宅自用部位和自用设备维修养护责任，由住宅全部些人负担，住宅所 有些人能够自行维修养护，也能够委托物业管理企业维修养护。住宅全部些人负担维修费用。公房出售后，住宅共用部位和共用设施设备维修养护，由当地人民政府制订具体办 法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备维修养护基金。住宅共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏，由责任人负责修复或赔偿。住宅全部些人不得私自侵占住宅共用部位和共用设施设备，不得私自增加或降低对 该幢住宅共用设施设备正常运行有影响自用设备。电梯、高压水泵、供暖锅炉房等共用设施设备运行、维护和更新及其费用分摊， 按国家和地方政府现行要求实施。凡需要对住宅进行中修以上，应该依据城市房屋修缮管理要求实施。凡改变原 房屋设计结构大修、改建工程，应报请当地房地产管理机关审批。完工后，经验收合格，方可办理房屋现实状况变更登记。当事人因住宅维修养护发生纠纷时，应该协商处理，协商不成，当事人能够向当 地房地产仲裁机构申请仲裁，也能够向人民法院起诉。(三)租赁住宅及其管理租赁住宅是指使用人不含有房屋产权，经过房屋租赁形式取得在一定时期内使用权 住宅，包含公有住宅租赁和集体全部制房产和私人房产租赁。租赁住宅基础特点是房产全部权和使用权相分离，出租人出租只是一定时期内房屋使用权。房屋承租人和出租人必需以“契约”(租赁协议)形式，要求好房屋租赁双方权利和义务。从物业管理角度来看，出租人业主地位并没有改变，其享受权利和应尽义务也没有改变，而承租人做为房屋实际使用人，是非业主使用人，其基础权利义务首先受到租赁协议约束和限制，即业主做为出租人，将哪些权利、义务给予了承租人。在物业管理中，出租人和承租人首先全部应遵守租赁协议相关要求，其次也全部要遵守物业管理委托协议各项要求。租赁住宅物业管理关键应遵照以下几条基础标准：1.为房屋承租单位或承租人服务国家公有住房或房产经营企业出租住房目标，是为了不停满足人民居住生活需要， 私房出租是公房出租补充。所以房屋租赁后物业管理，必需把维护承租方正当使用权，为承租住户或承租单位服务放在首位，支持承租方正当要求，提升为承租方服务质量，搞好房屋维护和修缮工作，确保承租方安全、方便地使用房屋。2.制订合理租金标准公有住房出租，必需实施国家制订租金标准。房产经营企业和私人房产出租，用 于住宅，其租金标准制订也必需符合国家相关要求，并经物价部门审批，报房管部门立案。3.依法维护正常租赁关系房屋租赁双方必需依法维护正常租赁关系，立即处理租赁使用过程中发生多种问题 ，注意调解用房纠纷，要果断遵守国家相关法律、政策和要求，抵制违反法律、法规和租赁协议行为。4.严格控制租赁房屋用途改变租赁房屋使用要严格根据房屋设计用途来进行，严格控制租赁房屋用途改变。原 则是生活用房不能随意改变为工业或商业用房，因为用途不一样，房屋构件所能承受重量不一样。所以，随意改变房屋用途，将会影响房屋安全和使用。总而言之，租赁住宅物业管理总标准，是将出租房屋管好、修好和用好，要为房屋 承租单位和住户提供很好服务。在这方面，物业管理企业要采取主动有效方法，充足利用经济规律和法律手段，经过健全租赁立法，依法整理房屋租赁秩序，促进租赁住宅物业管理水平提升。二、住宅小区物业管理(一)居住小区物业管理模式探索和形式居住小区管理，采取“物业管理”模式，是对原来行政性福利型房地产管理这种旧 体制改革。这一改革是中国很多地域、各级政府、房地产管理部门、房地产开发企业进行了多种有益探索，不停总结取得重大结果，它有一个逐步发展、不停完善过程。就全国来说，1989年9月，建设部在大庆召开了第一次全国住宅小区管理工作会议。这次会议，表示着全国性住宅小区管理工作序幕。1990年6月，建设部又召开了全国住宅小区管理试点第一次工作会议。1990年，建设部确定广州市五羊村为国家级住宅小区管理试验点。1992年9月，建设部验收小组对五羊村住宅小区现场考评验收。综合全国各住宅小区管理，五羊村得分最高，被评为全国模范文明住宅小区。1993年4月，建设部在番禺、深圳召开了一次较高层次教授讨论会。在那次会上对住宅小区进行物业管理发展方向取得了共识。正是在这次会上，住宅小区管理用“物业管理”模式正式被确定下来。1994年 3月，建设部以“建设部令”形式在全国颁布施行。这即城市新建住宅小区管理措施( 以下简称管理措施)。管理措施作为一个部门规章，为房地产管理体制改革指明了方向。(二)居住小区物业管理特点居住小区物业管理是城市新建住宅管理在社会主义市场经济条件下出现新事物，它 含有以下特点：1.居住小区物业管理在城市管理中，把社会物质文明建设和精神文明建设融为一体。建设部颁发管理措施第一条，首先对居住小区精神文明建设和物质文明建设提出了明确要求。这即“为居民发明整齐、文明、安全、生活方便居住环境”。在物质文明建设方面，物业管理表现在对居住小区内、房屋及设备维护和修缮等管理上。这首先，在居住小区物业管理内容中要有比较具体说明。现在着重就居住小区精神文明作一说明。居住小区精神文明建设包含两个方面：一是精神文明建设基础内容；二是精神文明 建设活动方法。精神文明建设基础内容。依据中共中央相关社会主义精神文明建设指导方针决议 精神，居住小区精神文明建设具体内容包含以下方面：(1)结合居民实际情况，制订居住小区居民精神文明条约。(2)充实、完善文体设施和娱乐场所，开展丰富多彩文体活动，亲密邻里感情，协调人际关系，促进安全团结和社会稳定。(3)建设高雅小区文化，培养健康小区精神。精神文明建设活动方法。依据居民不一样情况，精神文明建设应以灵活多样方法进 行。通常活动方法有：(1)利用传输文化工具和康乐设施，开展联络感情活动。(2)创建文明单位，重视文明居住。2.居住小区物业管理关键特点之一，突出表现在管理重于建设这一特点。和以往城市新建住宅管理不一样，它重视物业建成后管理。物业一旦建成，各方面条件就基础定型。专业物业管理，不仅能够使居住小区房屋、设备各项功效充足发挥，还能够填补物业建造过程中多种不足和缺点，从而为广大居民提供一个整齐、安全、友好居住环境。3.居住小区物业管理表现了在小区所在地人民政府监督和指导下行政管理和专业管理相结合特点。建设部“管理措施”第三条要求：“房地产行政主管部门负责小区管理管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和经营小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中相关工作监督和指导”。居住小区是相对独立区域。确保小区内社会治安，既是“管理措施”关键指导思想，又是对居住小区物业管理高标准要求。在居住小区内，迁入新房民，含有不一样阶层和职业差异，又有来自不一样地域在生活 习惯、爱好方面区分，经济收入等差异又决定了她们对居住环境和居住行为差异。这此差异有时会产生多种多样问题和矛盾和纠纷。同时，新建居住小区又是区内居民共同家园，是大家共同生活场所，有必需在自治自律基础上对大家居住行为做出一些限制和约束，制订一个大家共同遵照居住行为规范，即业主条约，使每个人在享受一定权利同时，也负担对应义务。居住小区行政管理是住宅小区所在属地政府对该小区实施政府职能管理。直接管 理机构有：街道办事处、公安派出所和政府各分管部门职能机构，如城市计划、城市监督、市政管理、房屋产权管理、环境卫生、防疫、环境保护、工商行政、物价、税收、民政事务、社会治安等机构。居住小区物业管理具体内容，将在下面专门叙述。这里着重指出，居住小区物业管 理行政管理和物业专业管理结合，是在社会主义市场经济条件下，社会分工肯定产物，是社会进步、经济发展和社会文明表现。4.居住小区物业管理复杂性。较之以前旧管理体制来说，这种管理带有相当复杂性。关键表现在以下三个方面：首先，小区内房屋产权多元化要求管理权威性和统一性。不一样产权性质住宅在物 业管理上侧关键不一样，怎样针对产权多元化实施统一物业管理含有一定复杂性。其次，小区物业管理在实施过程中要包含到市政各部门、公安、街道办事处等多个部 门和单位，怎样协调好相互间关系和利益，明确各自职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关关键。第三，物业管理经费筹集复杂性。不一样产权形式下物业管理经费筹集渠道不一样，物 业管理服务收费计算标准不一样，收缴方法不一样。目前，中国物业管理关键是在一般住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费筹集既要考虑到物业管理实际运作成本费用，又要考虑到人民群众经济收入实际水平。这种费用和支付能力矛盾组成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集复杂性，给经费具体筹集带来了比非住宅物业更大困难，需要认真加以研究，制订稳妥可行收费标准和措施。(三)居住小区物业管理具体内容居住小区物业管理是城市管理现代化和在社会主义市场经济条件下，经济发展社会 化分工产物。其物业管理具体内容：1.确保小区原计划意图实现，阻止多种违章行为，并深入完善、补充原计划不足之处，督促指导住户和业主实施计划法。2.房屋定时维护和保养。依据协议对业主委托所管辖物业定时维护和保养。尤其是房屋公共管道、公共设备，全部必需有一个众多业主协调管理服务机构，作为全部产权者利益维护或代理人。为了加强管理，为每一单元和各栋大楼建立房屋保留档案。3.供水、供电、公共照明、电梯等动力设施维护管理。小区总泵房、配电房或自行发电机房均应由专业技术人员操作管理，确保正常供水供电和安全用电。4.市政设施维护和管理。在小区红线范围内，除明确要求属大市政管理外市政配套设施，包含楼宇内公共排水、化粪池等设施，均应由物业企业进行管理。5.环境保护、绿公管理。这种管理目标在于为广大居民提供一个良好居住环境。现行小区计划要求：绿地面积不少于总占地面积30，绿化覆盖率不低于25。环境保护关键是控制噪音、控制空气和水质污染，严格实施环境保护法，治理、清除住宅内污染源。6.清洁卫生防疫工作。除对小区公共卫生设施进行维护外，还有小区楼宇内外及公共场所清洁工作。要加强防疫、灭鼠、灭蚊绳孽生基地，要认真根据城市卫生条例做好小区内卫生清洁工作，坚持以“拾零”为主清扫制度，严禁乱张贴、乱涂写，对小区经营商点应严格实施门前三包制度，物业企业应争取工商行政管理部门支持，依据年审制度，应视经营者遵守小区管理制度优劣而决定是否继续发经营业牌照。7.防火、防盗及公共秩序管理。在小区内，不许可乱放车辆，不许可占道堆放物件，不许可占道作业和摆摊设档。依据公安部门相关开展“群防群治”要求和谁受益、谁出钱措施组织小区保安队伍，配合公安派出所搞好巡查放哨。第三节居住小区物业管理目标和标准依据建设部城市新建住宅小区管理措施(以下简称“管理措施”)要求，居住小区 物业管理从房地产开发企业开始工作时就应该进行。“管理措施”第五条要求：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应该选聘物业管理企业负担住宅小区管理，并和其签署物业管理协议。住宅小区在物业管理企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”为了对物业管理企业选聘和对管理工作进行检验和监督，“管理措施”第六条要求“ 住宅小区应该成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。一、管委会组建及其权利和义务(一)管委会组建该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举 代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人正当权益。(二)管委会权利和义务管委会权利：1.制订管委会章程，代表住宅小区内产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人正当权利；2.决定选聘或续聘物业管理企业；3.审议物业管理企业制订年度管理计划和小区管理服务重大方法；4.审查、监督各项管理工作实施及规章制度实施。管委会义务：1.依据房地产产权人和使用人意见和要求，对物业管理企业管理工作进行检验和监督；2.帮助物业管理企业落实各项管理工作；3.接收住宅小区内房地产产权人和使用人监督；4.接收房地产行政主管部门、各相关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府监督指导。二、小区交付使用前物业企业关键管理工作城市新建居住小区物业管理，从计划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业企业专业管理前，由房地产开发企业负责管理；房地产开发企业和物业企业签署协议分别同时管理(以上管理为“同时介入”或称为“超前管理”)；居住小区物业管理。 其中，第二阶段物业管理含有一定特殊性，依据不一样管理项目，以下表：三、居住小区物业管理目标建设部“管理措施”制订，有两个关键目标：一是“为居民发明整齐、文明、安全 、生活方便居住环境”；二是“对住宅小区内房屋建筑及其设备进行维护修缮和整改”。这一目标，要求居住小区物业管理经过以下管理目标来实现。第一是社会效益。这表现为居民提供一个整齐、文明、安全、生活方便居住环境。这种安全、舒适居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体整个小区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结含相关键意义。第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来：一是从政府方面来说，不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其它公共市政设施上费用，而且还能够向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业专业和科学管理，对维护好房屋住宅及隶属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主经济利益。最终，从开发企业和住宅小区物业管理来说，居住小区社会效益有利于房产销售和资金周转。物业管理经过多种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定经济效益，从而增加管理费用起源。 第三是环境效益。居住小区物业管理，经过小区内绿化、上下水及用煤、液化气 专业管理，不仅有利于人身心健康，还将对城市建设产生主动影响。四、居住小区物业管理标准物业企业是一个服务型行业，它不仅含有独立法人资格，又是自负盈亏、独立经营、 独立核实企业，居住小区物业管理目标，应亲密联络服务和经营来进行。为此，它遵照关键标准是：1.业主自治自律和专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵照业主自治自律和专业化管理相结合标准。业主自治自律是基础，但住宅小区管理又含有技术性、专业性强特点，必需以专业化管理为主；住宅区日常管理工作，是大量、繁琐，离不开居民支持。所以增强居民群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律作用，是实施这一标准关键。2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区物业管理是一项服务性很强工作，关系到千家万户生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中服务工作，含有长久性和群众性特点：服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、改变快。所以，必需坚持“服务至上，寓管理于服务之中”标准，树立“为民服务、对民负责”指导思想。3.全部权和经营权相分离。实施全部权和经营管理权两权相分离，是现代物业管理和旧式房屋管理本质区分之一。这是针对城镇居民住宅小区，尤其是旧有居民住宅小区存在 “两权”不清问题提出来，目标在于处理分散管理和统一管理矛盾。房屋及小区环境内多种设备是一个有机统一体。若按分散产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。所以，必需实施全部权和管理权两权分离，在依法确定产权权属前提下，实施管理经营权集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实施统一管理、综合治理、全方位服务。4.企业经营、独立核实。必需改革原有管理体制，实施政企分开，使管理机组成为经济实体，含有相对独立经营自主权，逐步实现住宅经营管理市场化。5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实施优质服务，就必需有资金起源。资金关键起源是业主和用户，所以要实施有偿服务、合理分担标准，物业管理企业提供管理和服务是有偿，应该本着“量出为入、公平合理”和“谁享用，谁受益，谁负担”标准，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。第四节居住小区物业管理达标和考评为了落实建设部颁布城市新建住宅小区管理措施，提升城市居住小区整体管理 水平，推进居住小区物业管理，建设部于1995年3月11日建房1995120号文件公布了 全国优异管理住宅小区标准及相关考评验收标准。这一达标、考评工作，对推进房地产管理体制改革，提升城市管理水平起到了关键作用。为深入提升全国城市物业管理整体水平，依据建房1995120号文件布署，1996年4月1日，建设部颁布相关全国城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)达标措施通知。具体措施以下：一、小区(大厦、工业区)实施物业管理达标条件小区(大厦、工业区)实施物业管理达1年以上，已取得“省(自治区、直辖市)级城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)”称号，并经省(自治区、直辖市)主管部门根据我部19 95年颁发全国优异管理住宅小区标准和本通知附件全国城市物业管理优异住宅小区 (大厦、工业区)达标评分细则要求进行预评预验总分达90分以上，方可向建设部申报参与“全国城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)”年度达标考评活动。二、小区(大厦、工业区)物业管理达标申报各地申报时，小区(大厦、工业区)管理单位要认真填写全国城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)申报表，由省(自治区、直辖市)主管部门责任人签署预评预验意见并加盖公章，于每十二个月7月30日前申报到建设部房地产业司。中央各部门在京单位所属小区(大厦、工业区)申报参评工作，分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组成考评小组进行预评预验后报建设部。三、小区(大厦、工业区)物业管理达标组织和实施从今年起，达标工作在建设部领导下，以所在省市组织23名专业人员为主，本企业委派 12名人员组成建设部考评小组进行考评验收，考评达标工作每十二个月8月份开始。四、小区(大厦、工业区)物业管理达标考评和验收经建设部考评组考评验收后，总分达成90分小区(大厦、工业区)授予“全国城市物业管理优异住宅小区(大厦、工业区)”称号，总分达成95分以上小区(大厦、工业区)授予“ 全国城市物业管理优异示范住宅小区(大厦、工业区)”称号；颁发标识牌和奖状，建设部并在合适时候召开表彰大会。五、小区(大厦、工业区)物业管理达标后检验各地应根据标准和评分细则要求做好对已取得“全国城市物业管理优异住宅 小区(大厦、工业区)”称号小区(大厦、工业区)复查工作。对已获奖小区(大厦、工业区)，如管理水平下降，群众有意见，经省市主管部门检验，达不到标准要求，报建设部同意，取消其光荣称号。建设也将对其进行不定时检验。第五节居住小区物业管理经费起源和测算