公司物业管理标准之设备物资类样本.doc

n 更多资料请访问.(.)更多企业学院：./Shop/中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料./Shop/40.shtml总经理、高层管理49套讲座+16388份资料./Shop/38.shtml中层管理学院46套讲座+6020份资料./Shop/39.shtml国学智慧、易经46套讲座./Shop/41.shtml人力资源学院56套讲座+27123份资料./Shop/44.shtml各阶段职员培训学院77套讲座+ 324份资料./Shop/49.shtml职员管理企业学院67套讲座+ 8720份资料./Shop/42.shtml工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料./Shop/43.shtml财务管理学院53套讲座+ 17945份资料./Shop/45.shtml销售经理学院56套讲座+ 14350份资料./Shop/46.shtml销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料./Shop/47.shtmln更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段职员培训学院77套讲座+ 324份资料职员管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料1. 目标 建立宏泰物业统一管理标准，深入规范衡量企业管理体系。2. 范围 本要求适适用于企业所属各单位。3. 职责企业物业部负责本文件编写、修改、公布；并作为评选依据开始利用。各单位负责本文件具体实施，并可提出修改意见或提议。 4. 方法和过程控制宏泰物业管理标准包含五部分：宏泰物业管理标准-管理服务类、宏泰物业管理标准-环境管理类、宏泰物业管理标准-设备物资类、宏泰物业管理标准-安全管理类、宏泰物业管理标准-财务管理类。本标准是其系列标准一部分。宏泰物业管理标准-设备管理类（9月修订）1.人员素质1.1身体健康，经医生判定无妨碍工作疾病和缺点。1.2上班时间内，必需根据宏泰物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。1.3含有必需专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家相关规程，并经当地主管部门考试合格，取得对应工种政府部门颁发操作许可证实。2.设备房管理2.1基础要求2.1.1设备房门上有对应设备房标识。2.1.2设备房内地面洁净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；2.1.3备现场作业指导书齐备有效，各类设备维修检修统计完整。2.1.4配置足够灭火器和应急灯，通风良好。2.1.5设备房内开关、阀门、单体设备等要有显著状态标志。流体要有流向标识；关键和操作有危险设备、部件要有警告标识。2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到转动部位要有防护罩，原设备含有防护装置应维护齐全。2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。2.1.8全部标识安装位置合适、醒目，清楚、完整。2.1.9供配电设备房应在显眼位置设置“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及和管理无关物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：灭火器灭火等级1千克2千克3千克4千克5千克8千克24T千克35F千克CO2灭火等级2B3B4B10B干粉灭火等级1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积严重危险级58B58B58B58B105A58B中危险级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B155A7.54B轻危险级101B101B101B101B203A101B203A101B101B203A101B补充说明：a) 保护面积一栏中 为不能选择。7.54B7.54Bb) 保护面积一栏中 为可选择，保护面积为7.54=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。c) 保护面积一栏中 为可选择，但因为经济原因，不提议选择。d) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。e) 设有消防栓场所，可对应降低30%；设有灭火系统场所，可降低50%；设有灭火系统、消防栓场所，可对应降低70%。f) 一个灭火器配置场所内灭火器不应少于2只，每个设置点灭火器不宜多于5只。g) 灭火器设置显著便于拿取，并有显著标识。h) 严重危险级：功效复杂、用电用火多、设备珍贵、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延快速或轻易造成重大火灾损失场所；中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较快速场所；轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢场所。i) 以上未能尽列规范参考建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）要求。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似标识，并符合企业职员手册要求。2.4设备房中关键设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护方法，以确保关键设备使用。2.5关键设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参摄影应设备技术标准要求）2.6参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专员陪同方可进入。2.7无人值守设备房必需加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下最少工作半小时。2.9设备房排水通畅。含有防鼠方法。2.10专用工具、安全用具应放置在指定位置。2.11应制订维修工具管理维护措施，并确实落实，电动工具应定时检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现实状况良好。3.资料管理3.1新建物业接管验收应提交资料。产权资料：项目同意文件；用地同意文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料：（1）完工图包含：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和隶属工程有隐蔽管线全套图纸；（2）地质勘察汇报； （3）工程协议及开、完工汇报；（4）工程预决算；（5）图纸会审统计；（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包含质量事故处理统计）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观察统计；（9）完工验收证实书；（10）钢材、水泥等关键材料质量确保书；（11）新材料、构配件判定合格证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压汇报；（14）供水、供暖、管道煤气试压汇报；3.2原有房屋接管验收应验交资料。产权资料：（1）房屋全部权证；（2）土地使用权证；（3）相关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。4.供配电系统4.1属于三级用电负荷总配电房配电设备每日最少巡视检验两次并统计。属于二级用电负荷总配电房配电设备每日最少须四次并统计。属于一级用电负荷总配电房配电设备每两小时须巡检并统计。4.2管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功效完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。4.4变压器出口线电压：范围内。标准上以进户电压220V5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确要求应根据此要求要求动作，设备规格无明确要求应根据上述要求动作。发展商未配相关装置应含有其它有效防护方法。4.5电容赔偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调整控制。赔偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。（2）赔偿控制手动、自动切换有效。（3）赔偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：大于.4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发烧变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚正确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别多种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池充放电保养工作，平时浮充电压通常为：235V255V。4.9蓄电池：4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，立即补充电解液。蓄电池不应发生以下现象：a) 电解液过少，露出部分极板。b) 蓄电池外部短路。c) 电池电压不正常。d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。e) 电解液内含有机杂质。f) 爬碱严重。4.9.2酸性蓄电池常常保持在浮充状态，定时作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不许可开盖。4.10发生停电事故后，最多不超出5分钟（特殊困难不超出15分钟），发电机必需能够开启运行，并最少能连续运行4小时。4.11发电机设备：（1）内燃机、减速箱、开启马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 （2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、开启电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。（3）备用柴油量保持在容器容量80%周围或确保电机连续工作二十四小时贮备量油。冷水箱水量保持在容积80%以上。四滤应按体系文件要求立即更换。（4）必需配置符合要求两套蓄电池，最少每2个月轮番切换使用。备有符合要求切换开关装置。（5）蓄电池组电压保持在24V左右。（6）柴油贮备房敷设足量消防灭火沙或配置二氧化碳灭火系统。（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每七天开启试运行一次，每次运行时间为20分钟。（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活发电机房应有隔降噪音方法。5.给排水设备设施5.1水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。5.3限水、停水按要求时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应含有有效预案。5.4高层变频供水电气系统变频器、压力调整器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。关键管道上压力仪表每十二个月定时进行校验。5.5排水设施污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处于自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。5.6下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。多种井盖面板完好，安装牢靠，无晃动。5.7管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。6.消防设备设施系统6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配置齐全。消防室内设有报警统计。6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统含有任意时间开启不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功效良好。水流开关、水压力开关动作正确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵最少每两个月试运行一次。消防水泵每六个月进行一次带载试验一次、并做统计(或按消防要求实施)。6.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定时检验并统计。6.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，多种模块。处于良好工作状态。设施功效完备无损坏。6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.6消防监控中心：（1）录像画面清楚；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专员负责保管。（2）音频视频线路接线牢靠，布线规范，标识清楚。（3）监视摄像镜头洁净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。（4）监控控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。6.7管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。7.电梯系统7.1电梯准用证、年检合格证、维修保养协议完备。非维修保养人员不得私自进行维修作业。7.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层正确，轿厢通风，照明良好。7.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确定从开启到平层皆无异常震动、冲击和异常声响。7.4平层状态检验：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。7.5曳引机制动器检验：检验曳引机转动时闸瓦制动带和制动轮之间是否有相磨擦现象。检验制动时工作可靠性和是否有不正常撞击声。闸瓦和制动轮间隙.7毫米。制动器线圈温升应不超出对应电梯温度要求范围。7.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。最少每十二个月更换新润滑脂。7.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标要求范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应和箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处许可产生少许润滑性渗油（每滴/35分钟）。减速器机件和轴承温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。7.8曳引轮：预防钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳和槽底间隙大于1mm。7.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关可靠性。7.10安全触板动作应灵敏可靠，其碰撞力小于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200300牛顿范围内。7.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为58毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应大于7毫米。层门外面不许可能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为58毫米。门垂直误差小于0.5毫米。7.12 门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应大于7毫米。7.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。7.14轿厢导轨导靴。（1）导轨自动润滑装置储油盒油位，应保持最低要求油位以上。（2）检验滑动导靴衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。（3）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。7.15缓冲器（1）油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。（2）缓冲器全部螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。（3）缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。7.16安全钳（1）传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。（2）安全钳楔块和导轨工作面间间隙通常为4毫米左右。7.17钢丝绳（1）轿箱和对重侧钢丝绳应该张力均匀。（2）钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在一个拧距内最大断丝数不许可超出32根。（3）断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不许可超出16根。（4）不许可钢丝绳表面有较大磨损或锈蚀。磨损钢丝绳直径不得小于原直径90% 。 7.18赔偿装置赔偿链在运行中不许可产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。7.19电梯电气部分：（1）继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、多种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢靠，导线编号清楚无误。（2）接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。7.20盘车、救人设施置于机房显著位置。平层标志显著。7.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内抵达现场处理。7.22假如电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应含有对应资质证实，电梯设备责任人每三个月最少须向本部门责任人提交对分承包方维修保养工作评定汇报一次，并存档。7.23电梯轿厢内多种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。7.24电梯机房：温度保持在040度之间，电梯盘车操作作业指导书清楚、有效。室内卫生洁净，曳引机无油污、无灰尘。7.25管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。8.采暖及空调系统8.1采暖系统：锅炉、分汽缸和水泵出口压力数值恒稳定，供回水温度在要求范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定时人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。8.2燃油锅炉要求：8.2.1锅炉进水必需经过水处理，并对进水质量定时进行检测。8.2.2流量开关（或其它流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。（安全保护功效）8.2.3锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持020毫米水柱微负压状态。8.2.4正常状态下燃烧器自动一次开启成功率95%98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上安全排风延时。8.2.5火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压500010000V，点火电极绝缘不漏电。间距35MM。燃油泵输出压力达成额定值1030巴（BAR）8.2.6锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。8.2.7温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流和燃烧器电气安全联锁动作可靠。8.3热力换热站供暖：8.3.1对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢靠，接线有标识。仪表应最少应每两年定时请技术监督部门检验认可（特殊情况应制订要求定时到技术监督部门检验认可）。8.3.2.换热器应根据铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应依据水质和介质实际情况，定时检验和清洗。（13年）设备若长久不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中要求尺寸。使用时在按要求夹紧。每十二个月换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐步增加压力。8.3.3热水循环泵进口管路必需充满热水严禁泵在气蚀状态下长久运行，以免损坏泵密封装置。泵电机避免超出额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。8.3.4分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温情况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀。8.3.5对锅炉供暖时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气通畅。对市网供热时，为预防水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止。8.4空调补水装置：8.4.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采取闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵阀门和电控箱在正常状态。8.4.2变频补水系统要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定正确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、实施器、调整器工作稳定可靠。补水压力控制正确稳定。波动压力小于0.05兆帕。8.5循环水系统：8.5.1采暖循环水过滤器要求每十二个月清理一次，过滤网根据水泵和系统设备要求配置，通常要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。8.5.2 风机盘管设备要求：出口风速、温度达成额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。风机盘管回风过滤网每六个月清洗一次。8.6电加热采暖：8.6.1电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。8.6.2电热膜、空气开关、导线、接线端子无发烧、无变色、无焦糊气味。8.6.3空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。8.7冷空调系统： 冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫方法，滤网清洁，冷凝水通畅，转动部位无异响，冷却水、冷冻水检测汇报齐全。 8.8冷却塔设备：8.8.1电机、风扇联接良好。转速风量达成设备要求。8.8.2减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。8.8.3风机扇叶安装牢靠、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。8.8.4滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应以下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外许可有少许漂水。8.9冷却水、冷水系统：8.9.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其它类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应和冷水机组要求相匹配。8.9.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。而且在电气。控制方面水流量和冷水机组电气控制联锁。补水箱内应作到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。8.10冷水机组设备：8.10.1离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度。设备运行时润滑油应有103207KPA压力。8.10.2冷凝器压力范围：6901450KPA对应温度范围：15度41度。8.10.3蒸发器压力范围：410550KPA，对应制冷剂温度范围：1度8度。8.10.4螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15度， 运行时冷却水进水温度范围20度42度。出水温度范围 25度45度。8.10.5电气部分应保持干噪预防电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。8.11电机：8.11.1水泵电机绕组温度小于70度。正常状态下外壳温度：30度50度。电机轴承温度小于80度。8.11.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。8.11.3电机风扇冷却效果显著。8.11.4电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。8.11.5电机三相运行相电流和为零（许可不超出额定电流5%）。运行电流不超出额定电流110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。8.12水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。8.13管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。9.检测仪器仪表及安全设施9.1购置仪器仪表时，必需附有技术监督部门认可厂家生产检验合格证；并按摄影应仪器仪表使用要求定时由企业指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。9.2检验项目：配电设备电流表、电压表、功率因数表、功率表、收费用互感器、电度表、安全操作高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用摇表、万用表、气焊氧气乙炔表、空调用氟压力表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、消防设施等。10.弱电设备设施10.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清楚、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢靠，布线整齐。10.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路部署连接牢靠。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。10.3电话系统、有线电视：主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。10.4管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。11.隶属、配套设施11.1防雷系统：房屋本体防雷设施接地电阻值小于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。11.2外墙面、建筑小品外观完好、整齐，是建材贴面，无脱落；是玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；是涂料，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整齐统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。11.3建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶天花、檐等物业和高层墙体，应建立定时检验制度，对空、鼓、裂等腐损处立即修缮，严格落实施业相关要求。11.4屋面排水通畅，每十二个月开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况检验并统计和统计；每十二个月春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。11.5无违章乱搭建、乱悬挂现象。11.6无私自改变房屋用途，项目内栋号有显著标志，项目入口处和关键路口公共地方有引路标识图。11.7健全娱乐设施安全责任制度等各项规章制度，配置对应操作、维修、管理人员，建立紧抢救护制度。多种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。11.8儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐。11.9 操作较复杂或如操作不妥会引发伤害或设施损坏娱乐设施，应设置使用说明。11.10管理项目建立检验制度并给予落实，检验统计完整。12. 遗留工程12.1管理项目有遗留工程统计清单和跟进统计。12.2入伙六个月内，对重大遗留工程有处理方案。12.3入伙十二个月，已处理问题占总遗留工程50%。12.4入伙二年，已处理问题占总遗留工程80% 。12.5入伙三年，无较大遗留工程存在。13. 采购管理13.1有合格供方一览表，供方选择相关评定手续完整，每十二个月对供方进行评定。13.2物资采购含有相关申请手续和物品验收手续。13.3实施采购行为回访制度，有明确对各类物资抽样回访方法、频次要求。13.4对采购不合格物资应含有明确处理方法并得以落实。14仓库管理14.1仓库内物资摆放整齐，分类标识，轻易领取，质量不确定物资应隔离存放。14.2仓库应依据库存物资特征，配置对应温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，含有对应防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全方法。14.3易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应含有对应消防、灭火器材和防爆灯具。14.4大型氧气设备等含有爆炸危险加工维修设备存放地点离住宅窗户应最少30米，离人群聚集场所最少50米。乙炔瓶和氧气瓶必需隔离存放。14.5库存物资进出仓、领借用手续完整。14.6全部库存物资应建立库存物资台帐，定时盘点，确保帐物相符。14.7报废物资、待处理物资应含有相关手续。15. 资产管理15.1建立资产管理台帐，定时对全部资产进行全部实物盘点，确保帐帐相符和帐物相符。15.2固定资产机身上应有唯一固定资产标识。15.3资产购置、调拨、转让、报废应含有相关手续。16. 维修资金管理16.1按要求建立共用设备设施维修资金专门帐户，实施专款专用。16.2接管项目应和委托管理单位签署共用设备设施维修资金管理措施，或明确相关管理责任。16.3维修资金在支出前，按摄影关要求，应取得相关行政主管部门同意。16.4当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会维修资金使用应最少做到帐目清楚，并向业主公开。