建筑工程房产测绘中测绘面积的质量控制探讨.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期：2023 年 12 月 24 日 作者简介：郑文（1991），女，汉族，四川绵阳人，本科，汉中市四维测绘工程有限公司，工程师，研究方向为工程测量。-52-建筑工程房产测绘中测绘面积的质量控制探讨 郑 文 汉中市四维测绘工程有限公司，陕西 汉中 723102 摘要：摘要：随着房地产市场的持续发展，房产测绘工作作为房地产产业发展中的一个关键环节，其工作的好坏直接关系到业主权益的保护、房产买卖的顺利进行。为此，本文以房产测绘中的测量面积的质量管理问题为研究对象，对其工作内容、功能进行了阐述，并对其进行了分析。通过分析，探讨了影响测量结果精度的因素，给出了相应的评价指标，从而使我们的房地产行业能够稳定、健康的发展。关键词：关键词：测绘面积；房产测量；影响因素；质量控制 中图分类号：中图分类号：TU198 0 引言 近几年，国内房地产业出现了一些起伏不定的情况，这势必会给房地产行业的繁荣带来一些冲击。我们十分重视不动产测量中面积质量的控制，并期望通过改进测绘方法和质量控制来提高图件成果的准确性及客户满意度，持续改善测绘项目的品质，进而确保测量数据的完备性与专业性，促进不动产资料的备案归档工作。1 房产测绘概述 房产测绘实质上是一项对房产的测绘工作，它主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。不管是房屋的占地面积或建筑面积，都要经过实地测绘和计算，才能作为房产图绘制的基础，同时也是进行分层图和分户图的基础。为保证总体评估的总体成效，房产测绘需实行预测和实测两大步骤的测量，将实测数据与预测数据相比较，来评估房产修建的精确度。房产测量是目前我国房地产行业的一项重要工作，也是保证房地产市场平稳运行的重要保证。当前，我国的测绘工作正逐渐朝着全国一体化的发展，并已有一定的进步。近年来，我国房地产业步入新的发展时期，对测绘工作的需求也越来越大。因此，为了保证该产业的平稳、迅速发展，必须进行精确的测量。房产测量的质量监控可以加强房屋的质量管理，提高房屋测量的精度，有利于房地产市场的有效管理，对消费者权利的维护有着其他法律无法取代的作用。2 房产测绘工作 2.1 房产测绘工作的任务 房地产测绘工作主要是对有测量要求的房子和土地，进行位置、权属、质量和数量等多个方面的使用进行测量，在精确的测量数据的前提下，精确地画出相应的楼层，并对特定的建筑面积进行严格细致的计算。同时，也要将测量方法运用到实际中去，以达到高效率、高品质的目的。2.2 房产测绘工作的作用 2.2.1 提高各单位房产管理水平 因为房产测绘以城市房产的真实信息为前提，所以在测绘人员使用测绘仪器、理解规范细则等方面都有很高的要。测绘人员在对所收集的资料进行处理时，必须对所收集到的房产要素进行详细的调查与分析，最后将所收集的资料作为测绘工作的最重要的前提。而这份珍贵的数据和信息及最终的测量成果，将会是买卖的重要依据，也是物业管理工作的一个重要保证。同时它具有很强的专业性和精确性，所以可以为企业的经营决策提供良好的基础条件信息，进而提升企业的经营水平。另外，不动产行政注册机关还要求对不动产的各种资料逐一进行详尽的记录，这样才能在后期房产登记、房产管理中提供详细的帮助，同时它也是在发生纠纷时重要的凭证之一。2.2.2 提供各项交易和决策信息 房产测量是房地产行业发展的一个关键依据，它不但汇集了各种测量方法，还可以为房地产的各种交易与决策提供各种可信的资料。所以，不管是在开发中国科技期刊数据库 工业 A-53-阶段，还是在经营阶段，或者是交易阶段，房产测绘都可以发现很多有用的关键数据，这不但可以在交易中很好地防止由于信息不对称而导致的交易亏损，还可以通过房地产产业的表面现象来进行分析，看清它的核心与实质，体现其价值，并在此基础上进行投资决策。同时，房产测绘还可为政府相关部门交易收费、征收补偿、拆迁补偿等提供基础数据，还可为政府机关提供各种方针决策的帮助。3 房产测绘中测绘面积质量控制技术的应用价值 房产测绘活动中实施科学控制技术，具有如下几个方面的价值。3.1 保障财产安全及减少纠纷 房产测量不仅为以后的房屋买卖、拆迁和居民的安置提供了第一手的数据，而且也是城市进行科学化的行政管理的重要数据。由于建筑制图是一项非常专业且复杂的工作，现在房屋设计又非常复杂多样，很多非专业人员及消费者对房产面积测量不了解或存在一定的误解。所以部分开发商或中介会出现一些错误行为来误导消费者从而获得更高的经济利益。因此通过对房产面积质量进行科学的控制管理，可以使房产测绘工作更加标准化和精确化，从而推动整个产业的平稳、健康发展，保证多方的财产安全及减少纠纷。3.2 保护住房交易的正常进行 在房产测绘工作中，测量区域的质量管理对建设单位的经济效益有着重要的作用。我们通过前期收集各种图件资料，精确分析，再精确计算各类建筑面积，最终获得较为精确的测绘成果，这成为了房子买卖的基础。加强对不动产测绘质量的监控工作，不仅能推动房屋买卖的正常进行，还能极大增强购房人的信心，起到维护买卖市场的稳定，推动楼市发展的作用。另外，还可以通过发放全国信用证明，将原始信息留存于不动产登记簿上，使用户在购房过程中能够感到安心。由此，也可以有效地解决错位的问题，提高企业的信息透明度，有利于有关机关更好地进行房产管理。4 影响房产测绘质量的相关因素 4.1 测绘标准和规范不够完善，理解不到位 尽管由国家质量技术监督局颁布了房产测量规范，但从实践来看，该规范与实际标准之间还存在着较大的距离，不够详细，在实际操作中发现很多技术规范并不具备可操作性，故又出了很多地方细则。但细则的衔接和房地产的发展不同步，后期处理时也会出现各种问题。究其原因，一方面不动产测量规范的内容及要求不能完全涵盖有关建筑类型和面积测算范围，另一方面也与测量方法的非标准化、不完备有关。由于其工作特点，既要有扎实的理论基础，又要有丰富的实际工作经验。要想把这项工作做好，就得有这两个前提条件。然后还是有部分区域未颁布细则或没有一个权威且一致的回复，这就导致各测绘机构和各设计院之间的测绘成果存在一定的差异，当出现冲突或纠纷时，由于在相关的政策和法律文件中没有相应的处理方法，从而阻碍了房屋测量中的质量管理方法的高效执行。4.2 测绘工作复杂，测绘过程不够严谨 与此同时,测量项目的复杂化对测量技术人员提出了更加严苛的要求。但在实际测量操作中,测量流程不严密的情况时有发生,精准性程度较低、成果图件化的水平也亟待提高、可依据信息量也多有欠缺,各种原因都造成了测绘面积的质量一直不能达到基本标准。同时，也会对交易和决策等重要经营环节造成重大损失。尤其是在新时期，我国房地产行业面临着重大的调整，如果测绘过程不够严密的现状未能及时改进，这无疑会加重测绘进度的难度，如果测绘员不能及时改正，不能给予测绘工作应有的重视，管理人员不能加强对测绘工作的管理程度，就会遗失测绘的效力和参考作用。4.3 信息处理效率不高 由于工作的复杂性，牵扯到很多行业和单位，所以对于测绘人员的专业性有很高的要求。特别是在新的时代背景下，国内房地产业和测绘行业都在推行新的政策，在房产测绘中，资料多，图件多，就会出现很多信息、政策交错的情况，这就导致信息处理的效率不高、方法不一、处理不及时，最终导致测绘成果图件信息不统一，测绘成果质量更是无法保证。特别是这期间又有很多人工参与的地方，人工的主观理解差别不一，导致出现人工误差，从而增加了房产测绘质量控制的难度。4.4 测绘人员专业知识不够 中国科技期刊数据库 工业 A-54-房产知识繁且复杂，现标准规范也多种多样，很多地方也模棱两可，若我们测绘人员和质检人员知识储备不够，理解能力不足，会导致项目停滞不前，也会对建筑面积范围产生歧义，从而在质量控制方面难以达到标准。4.5 测量仪器精度不达标 测绘工作的展开少不了仪器的加持，现在测绘仪器也多种多样，若仪器设备落后或精度不达标，这样测出的结果将远远超出限值。再加上若测绘人员无法熟料操作仪器，就会产生较大的误差，所谓“差之毫厘，失之千里”，最终测绘成果质量将会无法控制，给各方都会带来巨大损失。5 房产测绘中测绘面积的质量控制措施 5.1 严格执行一级验收、二级检查制度 在实际的测绘工作中，许多测量工作中存在的一些质量问题，只要认真进行检查检验，就可以及时地找到并进行控制。但是在许多方面，特别是关键的收尾阶段，检验工作并没有做好。为此，对房屋测量中的测量区域进行质量管理，必须要制定和完善严密的检查体系，严格按照一级验收、二级检查的检查制度进行，确保测量工作的准确性。测量机构要对每个制图者提出严格的操作规程，制图者要进行充分的自我检查和相互检查，能在最短的时间里，找到问题所在。而在此过程中，各测量机构应当设立一支具有一定专业技术水平的各部门工作人员，并以客观、公平的方式进行检查验收。经过二次检验，确认没有问题后，才能进入下一个步骤。在此过程中，还应建立相应的考核验收体系，使考核工作更加规范。首先，审核团队成员要做到公正客观，防止由于各种因素导致审核不力或有意漏考。其次，核查工作应当实行实名制，核查人员就特定的测绘工程，要出具相应的检查结论报告。另外，如果在检验过程中，发现了问题，应当在 12 小时之内提出，及时让专门的制图员进行纠正。5.2 控制前期收件图纸及资料的审查质量 首先，在项目开始前，一定要保证图纸收集的完整性。我们一般包括建筑的平面图、节点大样图、楼梯大样图、门窗大样图、立剖面图、设计说明等。若有变更，还应收集变更说明及图纸。其次，对接收到的图纸文档和各种数据进行审核，是确保测绘工作顺利进行、提高测绘效率的一个必要的先决条件，可以对不动产测绘中测绘区域的质量进行有效的控制。第一，要保证所提交的评审信息符合规定，业主应提交经过有关部门审核通过的图纸；第二，要保证所提交的审核材料的完备性。审查图纸的完整性，为方便后期计算测量，图纸应尽可详细；第三、审核图纸时，注意隐藏细节，避免后期出现返工；第四，撰写专业技术设计书或测量方案，注明该项目的测绘难点和着重点。5.3 加强测绘过程中关键环节的质量控制 项目开始前，一定要对测绘人员加强技术培训。召开技术培训会，强调该项目的重难点。预测阶段前应组织图纸会审，绘图人员应对各部位建筑面积计算规则了然于心。同时，和甲方沟通计算规则，包括楼盘命名规则，分摊计算方法等。图纸初步绘制好后，应实行自检和互检，保证范围线的绘制精度。在实测阶段应提高测绘人员的重视度，按照 房产测量规范的测量精度去核查每条边的长度。房屋边长测量误差应符合下表 1 要求。5.4 测绘精度的质量控制 测量的准确性对测量技术、测量过程和测量仪器的各个方面都有很高的要求。所以，要想通过提高测量的精确度来达到对测量区域的质量进行管理，必须做到以下几点：必须在平时的工作中对测量人员进行专门的技术训练，并制定考核制度，纳入个人绩效。此外，还应注意提高自身的专业素养，完善测量程序；对测量仪器进行周期性鉴定，测量仪器的精度不达标，将会严重影响测量结果的准确性；确保数据测量的真实性及准确性。每个测量小组至少 2 名测绘人员，一人观测，一人记录，并且记录人员应重复观测人员的数字，保证数据的真实可靠；成立质量监管部门，对测绘人员及各部件成果进行监管，若出现不表 1 房屋边长测量误差要求 精度等级 一级 二级 三级 限差（0.014+0.0004D）（0.028+0.0014D）（0.056+0.004D）中误差（0.007+0.0002D）（0.014+0.0007D）（0.028+0.002D）注：同种测量工具两次量距读数较差应满足D 0.005 米。（D实测房屋边长值，以米为单位 中国科技期刊数据库 工业 A-55-合格产品，直接问责相应的工作人员。让测绘人员提高警惕，认真对待每次作业。通过对各个具体环节进行强化和改进，可以很好地规避潜在的映射风险，达到对工程质量的有效管理。5.5 科学实现测绘计算分摊处理 在房屋面积测绘之前，首先要确定计算建筑面积范围，根据房产测量规范和各地细则，确定计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围和不计算建筑面积的范围。其次确定共用面积范围及分摊方法。明确哪些是共用面积，哪些共用建筑部位予以分摊，哪些共用建筑部位不予分摊，哪些共有建筑面积应独立计算而不进行分摊，但应参与仅为本栋服务的其他共有面积的分摊等等。特别是一些设计复杂的图纸，要特别注意设计院的文字描述和规范定义不一致的地方、房屋各部位功能漏标识或图示数据错误的、共有部位服务对象不明的，可要求甲方补提交设计单位的变更通知单或说明书，才能更加准确的对该部位进行定义，从而准确计算建筑面积。确定分摊部位后，要明确共用建筑面积的分摊原则和分摊方式，比如幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊，功能区共有建筑面积由该功能区各单位按面积比例分摊。在房屋制图过程中，不仅要保证边界长度的控制符合规定，还要正确地评价计算面积的精度，只有如此，才能实现公用面积的计算分配的合理，这也是目前不动产测绘工作的重点和难点。当前，很多经营者对分担的计算仍有较大的争论，且因缺乏专业知识而导致的分配计算失误，这就造成了后面各种资源分配的不平衡。尤其是在完成了房屋面积的核算时，应当严格按照法律法规和建设单位的委托来进行分摊计算，可以保证整个不动产测绘的品质，获得比较精确的分摊计算结果。同时也要对相关的资料进行正确的分析和调整，使用户的权利受到最大程度的保障。6 结束语 在房产测绘工作中，应加大对测量区域质量的监控力度。通过对房屋的测量，可以更好的促进房地产工作的正常进行，对维护房地产市场的正常运行具有重要的意义。这就要求人们在解决实际测量过程中遇到的种种问题时，要加强自身的专业技能和职业素养。另外，特别要注意到，在测量工作中，那些会影响到房屋测量区域质量的关键因素，要主动地采用相应的对策，在管理和监管两个层面上强化工作，以此来推动测量工作的成功开展，从而保证测绘工作的质量。参考文献 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