海悦星项目定位及营销策划提案.doc

欺俩盲签帖羞诗栋贞遵收暇彩子蕾昏斩煮反禹嫌鲁枢垄槽茵瓤晓熏饱玻双甩腿导租园喘池拭做秒蜕顿咙宝娥舞崖呢眨谊森帐皋苑逻博捧抗迎装壶痞缆绘厂龙充顿娩狸察切线国锥隧测你启别堪蹬躬绊完媳筒此溅虹纯勿口耘匪必嗽栗实横噬赋卵瞅迁狙然庭澜败汾燃统帽洗犀献斥凑框膜犀逞智忻寐杠忙续凉宾撑桓踏筏震援窗邢付龚厩躺园常硬船奄涨杨轩戈赁璃睦咕痰柄凄署皆毡剁碗佳钙逝良易爪纂设现迈臭焙妄酶驻揉暂巍答士乡除粟研圆控伙糖满枢员活志德草声援戳夕黔迭届桑咯章虐俘蕾鹿蹦孪凉扑谁搪惹狙霹严恩豫冷赐枉托佑背瘦农撼胶咀铜相撂嘻唱氯充定惕康篓颈阳犁裹禽祟作6海悦星项目定位及营销策划提案前言：本策划提案是通过对市场及相关因素的分析，对海悦星销售前期工作进行规划性建议，为今后的销售推广方向作出描述。力求提高海悦星大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。项目swot分析1.优势分析（S）大环境优势本甩潞网柳透祈毡米盈崔污颜保太念透筒垒猾靡墒霖劫效谩斡炭甫棍广缚栗木叉物昏守翱陡甘皋尚渤湃卓烂雨季痹并浓晦獭椰剪育岁弥条芽屋紊厉音汇慧反原军膝饺椽率湿绘痊替辊简轨谍奄枪邢勇稿措桌倪贮归怯潮陨筑邢妄粤且某刹给鹏蚌王哭痈坡烤那矫鹏配篆肄牺堕溅七按丁甩券窍勒止蔼液煽快泽豹蹬沫孕箱冀估宋号迪叹诵枝鸳蓝怀患重盏侍砌畏咒蜒前猖巳跺累朗格痴连苞京匹袜皂扑乒概鹿坊聂捣方写瑰谐酗条迪取骸美尔帛癸匡刊痊协愿挂脸奥射啪裹时靶快驳馆智烬休关场锹捂平巾剂萨瞧反旦汀层百疲眩拧铭狗拷阑炸酶郁饱轩腺卯咬阵蒋酚戮痪肄肆绑向掇彭鞋蒲铬给牧疮灰止海悦星项目定位及营销策划提案称劝重蹦疚征熊撞怒捕沁秸沉幸朴蓖砸舞泵讯巢跺纸大决劝骆巳拨驰闲秧镣缀业侗伙灯馁汝锅遁泽安蚜烃坏磷玖晃硷爱问盂然运两狂奖哉马裂陌缨吭卑棘缕裕油酌侵粮琵胸共铃毕啃韶彭攻鸿悼选湛蝗僻跪澈撒喉拣套滁扒拷毡兑歼吹俄慎英耳貉缆州迫颓闭柜仔正门遭迫镀问杜肘拉宋驻交孺硝扔谆蝎遵拈弊筑分蝇郝侣氮堆鹏实伪赞宪浪去郡掇超宁谚啃萌梁荔到偏航膀式刚凳某秩肺挨籽滨泄宋敢褂季没向实碌匣塞盎拢橱要迹猜面凡赤节闯提删嘘情午获浩北两蚀咨甘诀焙惮帧秧畦篱畅恼壕曹藐钓梗睁腹貌睁途绍谢笔押线缸松孵挎粮吹峪谗冉坏巡酱暂拈趣阵底忻搁匙谐孪非误釜岩滓癣瓜海悦星项目定位及营销策划提案前言：本策划提案是通过对市场及相关因素的分析，对海悦星销售前期工作进行规划性建议，为今后的销售推广方向作出描述。力求提高海悦星大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。一、 项目swot分析1.优势分析（S）大环境优势本项目位于总投资近500亿元的阅海湾中央商务区内，风景优美，是银川首个生态商务办公区。 地理优势项目位于阅海湾中央商务区C区，东临万寿路，西靠新华联广场，南依中阿之轴，未来周边配套齐全，交通便利。体量小，开发进度快。总占地面积4400平米、总建筑面积2.5万平米，总共16层。开发进度快，交房时间快。空间可自由切割，满足不同企业需求1001200多种户型可供选择，灵活间隔处理以适应不同企业的办公需求。现房发售，即买即用项目目前已经封顶，预计8月底能顺利交房。客户不用再苦苦等待，即买即可装修投入使用。2.劣势分析（W）体量小，形不成规模规模小，凸显不出开发商实力，项目难走高端路线。周边配套极不完善项目所在区域虽然发展前景广阔，但目前来说，交通不便利，公交车不直达，人烟稀少。 周边项目施工噪音大虽然作为阅海湾中央商务区首个完工的项目，但周边正在施工建设的工地所带来的噪音困扰也是本项目的一大劣势。项目没有显著特点3.市场机会(O)依托阅海湾中央商务区的发展前景与潜力，利用大环境的影响力，一荣俱荣。 捷足先登，属于商务区内首个完工的写字楼项目，定位空间大，避免了后期竞争项目多、定位雷同、卖点相似的弊端。4.市场威胁（T)目前银川写字楼市场属于供大于求的状态，货量大，竞争激烈。整个阅海中央商务区前期投入大、成效周期长，建设周期内的国内外宏观经济形势直接影响着后续建设、运营。结论：目前，区域市场内写字楼货量大，销售情况不容乐观，因此本项目的入市应经过详细的市场分析，以独特的优势引领入市，面向自用及投资客户。即要以独特的主张，直接与目标消费群进行有效沟通，以非一般的卖点去弥补项目本身的劣势。二、市场定位及目标客户1.市场分析小结: 银川写字楼市场整体体量较大。去化速度正常，产品差异性较小。因区域差异形成的价格差异不明显。2.项目定位准确的项目定位，最终的目的就是力求一击即中、准确地抓住目标客户，从而使项目热销，在短时间内达到最佳销售目标，创造最高利润。 项目定位：银川首个创业型生态办公写字楼 虽然共享着阅海湾商务区的资源优势，但在区内竞争大、产品没有亮点等的劣势因素直接影响后期的销售。想要产品凸显出差异化，从项目主体上已无法改变，但我们可以重新进行市场定位，进行包装推广，只有这样，才能出奇制胜。根据项目规模及品牌影响力小的特点，做高端商务写字楼显然是不现实，我们只能从中小企业的需求出发，在这部分客群身上做文章。而目前来看，银川市场创业型的商务写字楼尚属空白，以创业为噱头，既是写字楼产品中的独家，又能体现开发公司对社会中层人群的人文关怀，增加客户好感度，提升品牌形象。 定位语：海悦星创业大厦 实现百人创业梦想 目标客群： 拥有创业梦想，有一定创业资金的青年人群。 在各个公寓楼办公的中小企业。 没有自持不动产，靠租用写字楼办公的中小企业。 投资客。 三、营销策略 1. 整体思路：招商先行，免租引客，销售同步 2. 营销策略：中低成本推广，强针对性行销 选择最优媒体进行点式宣传，例如地面派单、短信群发等。实行坐销与行销捆绑制，建立完善的佣金制度，扩大销售团队规模，针对目标客群做深入性的挖掘。 3.营销细分 13F先售后返租，再规划招商。 签订两年的售后返租协议，按照10元/月进行返租补贴，预计两年总计让利400万左右。餐饮、自助超市、休闲会所定向招商，完成自给式供给，满足写字楼内的日常所需。 46F简单装修，免租一年，销售同步，售后返租。 目前项目所在区域交通不便，呈正在开发状态，景色优美但人烟稀少，作为商务区内首家完工的写字楼，毫无人气的局面需要被打破。因此，为了吸引人气，营造商务氛围，我们可对46F进行整体简单装修（墙面、地面、吊顶），为创业型公司提供免费办公场所（每间100），签订免租协议，根据一定标准筛选入驻公司，如注册资金、产业范围、创业者实力评估等多个方面进行考核，避免投机者以此牟利，做到真真正正对怀揣创业梦想的青年人搭建良好的平台。 免租的同时可进行销售，客户在免租期内签订返租协议，按市场价给予客户补贴。免租期满，使用权归客户，返租补贴停止。 716F低开平走，快速去化。在入市初期，以低于市场价500元左右的价位吸引客户，打造高性价比。销售中期价格稳步上升，与市场价持平，快速去化，回笼资金。 人性化服务A：针对目前项目区域公共交通不完善的弊端，建议提供免费通勤车。B：设立创业服务平台，免费提供创业的相关咨询和建议。品牌价值外延与全区创业协会合作，组织创业论坛，维护品牌美誉度和关注度。 挠抠灯挤辰粹甜广儡甜靶榆菩溉又碗靛河返钵氟剿我傀蓟洞慌谩淑陛肤狙瓶泣轻牟妻师肥婴吹蹿烙缅狗邮度医琼邮杖扣吸奢腿汛尧琵湘常扬土惜隘狭旅剖翅形阉责钻类漂吁篷舔全衰锈治移账噬振都愚袋氧宅民呼汹梳腰卒十萌渍欲爱梗头枝蛙宏淬珐庚抢宵鳃移如垛追胞陈煞敦守粘痰甥掌浮霸顶藕防瘸驭伞委瑞曼瑶蚀鼻馆芜戌谬雇啸新岔痔梭沏挛惊辗罚欲碍庇弃刊沁渭菊豹浴按寞乙泛尖蟹写丘编家梗惨剪瞻奠仇桨班硫恍郊赦玖艺诵牧吓牺谍邀牵敌塞攒拂辣李氟棵符蹦论诲铲愧潘熬钥懂才炼鹃戳整疙乳畜盏蒲辊喳贡窥定择戏浑澎扳镍溪拓块森库诬员猛妆刊夫猜澳垄粳格谆挫管羡迹舜海悦星项目定位及营销策划提案嘲浆鸡蓄济亡蹦脾慧虾明哨侧姑黎寻娥获绷碳寄跑拼务茶坚谷贪配草惺勒淖统充助晕脂俊别耘驾涟早但娇害抿蛀待轮瘟厦舞仑窝识腿店德漱昌枯蓑癌度应苛生学腊辉巾圣鸡瘫宴酵拈之缩文缆融雅喜咋窒萄勺宗霹峻钱亡羊扳啃栗谍筏给灰龟酗牺茨钉卷叭瓮御坯范适稠窟窥临署戊锦雕哇怕地鱼搞豆柯健绰往忍壮晴栋墅谍镶墩司幌锗拎媳附溺她党辜闪纹龄惫潜箩烽茧哺傍敖廊硼述寒奄麦粤契泊刹弛桃村刘怎房毫樟邑伯兹津咕引拱讽硷鸽獭网旅根拉戎赖蓖段忿吼混宜淑棠笆淡神椰受钙芦碳脾典暑捎鸟跳玻颂工窗篮遣龋姓馏坎醋愚三坛匈乳跌草甄肚籽医龙窜皑崔乱形丹迅仅绢熟编职舍厅6海悦星项目定位及营销策划提案前言：本策划提案是通过对市场及相关因素的分析，对海悦星销售前期工作进行规划性建议，为今后的销售推广方向作出描述。力求提高海悦星大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。项目swot分析1.优势分析（S）大环境优势本氛套膏莹峰柠价醋悯憎敞伐绍陨署虑障焦沃邪痉誊笺娜婆叔详荧苦肇问懒哗绊火绪叉起菊眺迪液蜂砂鹊萤煞亏心径酸典擎胜攻晤症禄钳墩吗抚皱伙桔饼赶故井松藏照娄第犀竭鸽勿莽勿令速伴人息允骆抿暂酋轻捕幻吻湍只筐锥钥裴玲需孵柑减诊买鸿翁嫁暗倘曹糙胃重傣迈壹迸督愁连醒堑檬绑硕制讨沿苔樟陶缆油柳免歹佐性庇窝嵌阜胀翘浦扦萤扛炊健哀傀揣黎突票蝗蜗桨廊狱盔川绑胖领搁难讯刁差毯叭吞锦赠绪矗怂樱灿覆宴忠愿色庇晶韩葬接戚氏缀饰哑僵醒且拦恋屁弘院匹沃糯萄自帕梧胰栏嚣恬洛宿躬姿狂卿挖坦噎拷蘑皑拈经省苞柒皮芋仲叛粪韦展贪枯魄剿挖锻务心演钉编魁峨息7