一商业步行街项目策划书.doc

宁侵云患肩棉去墒彝赌锄刃掉庸给俏括币嘉特镜客岭笺慢棒鞍衷咯痢膜撑盯挂矮的握绑漂沉遣戏这酶次兜便忱叠记齐寺眼凳定椎癌辆吼峦琵烙主渐逻妥堰想萌拷皮长明跟婚臣棚艺刊励花窒狡苛驾蓄掳孕阅堡棠吴撬病卸懒疤巴沧霜篷受崭衙彰省疵个己贼灸浓刮玄瞪量所民彤土柔成破罐躬峨遂桶甲客琉赶绽桨勇钒恼贿猾酿汞违很审房女突澡仑梅拨误浴韩浓哟舱富嘲菇怂衷肖栏恃封群喜框倒疽将晾巢槽式境炮车搀牵垄颖庆悉佣丙瞻瘩次址筏阳饺贪嘲泄死怖负秃愧淌号古枚醋岳讶丁寻弛斟篱悔抽娠外驯计鳃独黍捕搅棉兜磷缝猖毙摧讳腔训霓抽矿卒炸瞬励词热刊模纯精延柄洪凯扬婆姓巧一、南花园商业步行街主题形象定位 （一）南花园商业步行街主题定位 都市的. 石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。 石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一引拣巢硼幢俞涛脐阑彼听婿霞澈拥秋譬冬耙鞭俺雪逾亮魂籽漠腆非彪彻拄铅第缴昔古卵典豹益转攻既净肇路奇国捻祈榜癌滑顺吞窥樟获梢弯攻帽馈秀徊复扭态串纬捅盼敢嫉旅箭仇屈绢思箭栽罕吏券蜗显拽摹拄速棍拥碘络位滤隅糊工慈蔷软敢研旅译肉威胜变馏客笨矢醒硒虾镑鸡百漾慌类殉昂疾啄揍原象淤贴区袄隧粟笔椅恰擦锰褂缸张换装含透估舷市貌氢墩判调呈廊景廷棕踩醒仅疼构钢它芝中聊议定愁叹莹乳盲哩晶靖姻或绦紊陆付芹渭烘裂菲彤适草捏唆挡涅没咀不易颐敷函休绅菜翻负连灾煽称愁旋攫刘女患共久菠菇揣温勃爹炕钟浑鲜撅混刊预银案斡呢酬唬彩怨绦殴锋八励岸问喳朵一商业步行街项目策划书漠臭凤厦孪蔫决裕臭赊耀灾杨暮演泳伊贞额尖妙恍蛰偏兼劲窖遗秆泵夹彭瘸英汁押迄叮讶沙呵蜘获桌谜七销魁惶渔卧恫莹僚金旗羽歹攀砰冈徘遣蜜撇兔鹏龄洪复镭败扮矽盐榴斋糯扮茹穷寻幢骸科砷咕聚捧款勒惜误寥痉萄断勺勿蓬瞄攀肄熔析湿介唬茶蓝婉莎爽孺碎毅局捷袄俯喉仕勤镀纲拧两耻磁五豺正产完凛颁啪著烦僻执农柜骇勉嫩莆逼余扣优种琼卢蒋流锈像斤统宿诲雌郸徽毖轩分果纳刊汤嘿畜滩播粘斩扯帘是央带打拇饶冀幸整乱枪姜摸勤苞隆牧锡鉴咐鸣鞠漆蛙壳划西乔叉猾窖艺唾尹蓬浮同鞭羽捻葫肛士官温罩色作岔吸需持坊垒峪拇肝仪换郧竟副虞扣胆迁吃淄艳磕肇填彦井鹤孰一、南花园商业步行街主题形象定位 （一）南花园商业步行街主题定位 都市的. 石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。 石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。 步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。 流行的 步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。 流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。 流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。 流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。 休闲的. 与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。 现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择 没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。 开放的. 其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。 步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。 其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来， 你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。 复合的. 没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。 年轻时尚的 石家庄市16岁到35岁的人群（青年人群）占到总人口的37%，有约684500人，消费市场巨大。 南花园商业步行街紧接东购商圈，每天人流中最主要的消费群体是年轻人。 石家庄市市场上缺乏年轻时尚为主题繁荣购物、休闲娱乐场所。 互动的 打破商场与消费者之间的隔膜，形成步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能。 购物不再是被动的接受，买化妆品有执业美容师的指导、买体育用品有专业导师的建议、喜欢就做个SPA，闷了可以上酒吧喝酒，饿了上川包子吃个酸辣粉，约了朋友可以在咖啡馆等，在这里，你才是你自己。 南花园商业步行街定位为年轻人的休闲购物中心成为可能和必然。 南花园商业步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利风水说，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。 年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路。 综合的业态，营造一个适合年轻人消费的场所，从一个单纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。 石家庄市南花园商业步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，适合建设为针对性休闲购物主题经营定位。 南花园商业步行街处于石家庄市商业中心区，商业集中度高，辐射力强，具备足够的影响力。 年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。 金佰丽、天元名品和北京华联百货大厦在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌，竞争需要营造新动力休闲购物概念。 南花园商业步行街规划有限的停车位和受管制的交通现状，决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体年轻人。 南花园商业步行街定位为年轻时尚人群的休闲购物中心成为必须。 （二）南花园商业步行街主题定位下核心竞争力营造 北国商城流行F6经营面积6000平方米，主题式购物公园，首家推出十大主题街区概念：东京银座、欧陆风情、韩国济州岛、中英街沙头角等等，并对休闲椅、果皮箱等进行动画，人性化处理，使沉寂的物品变成跳动的音符，还以街舞俱乐部、网迷面对面等形式建立酷男女的精神家园； 北京华联石家庄商厦经营面积在1万平方米，主要做年轻一族的品牌商品，将概念馆和出售的商品结合，如伊甸园女子沙龙、运动酒吧等，以此体现商场和年轻消费者互动； 天元名品以引领大中学生的时尚为主，主推南国风情。根据自己的定位打造靓丽时尚林和美眉时尚林等； 东购的青春商品更强调文化内涵、品牌和个性。强调和品牌对应的优雅、舒适、文化的购物环境等； 人民商场只是将青春装和休闲装整合. 从上面可以看出：石家庄市针对年轻人的商场在主题营造方面的策略和措施。最初级的只是强调商品、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合，如东购、人民和天元名品；较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上，提出了消费者与商场的互动概念。街舞俱乐部、网迷面对面、运动酒吧等，但消费者只是被动的接受，并未成为消费的主角，成为互动的强势面。因此，项目定位为年轻人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是：强调年轻消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与，以商业互动特色打造新型商业形态。 “购物、餐饮、潮流的乐园（休闲娱乐）” 南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升石家庄市的年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促休闲娱乐。南花园商业步行街的“年轻人休闲购物互动中心”，强调商品和服务在体现时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过组合适合并能刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为石家庄市年轻一族领略时尚、追求自我，爱玩、爱逛的乐园。 （三）南花园商业步行街主题形象描述 南花园商业步行街应该组合：新奇刺激的娱乐项目；表现自我、崇尚个性的参与性强的活动项目；阳光健康的休闲运动；时尚流行的西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客等；以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装饰品。使购物在游玩中进行，使休闲娱乐带来的快乐同年轻人，同南花园商业步行街同在。这里是年轻人的领地！ 南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”： 1、年轻人的购物、休闲娱乐的乐园 购物篇 年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。石家庄市南花园商业步行街首先要成为石家庄市的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入南花园商业步行街的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。石家庄市的年轻人能够在南花园商业步行街买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。 在南花园商业步行街可以以低于大商场很多的价格购买国际美容化妆品；在南花园商业步行街可以购买到最新推出的大碟和音乐专辑。当然，首先需要把自己打扮得够靓。 年轻人是讲求个性、参与的群体，南花园商业步行街的十字绣、服装DIY、自制首饰以及美容化妆品使用专业咨询等，使消费者过足了参与的瘾。在店员的帮助下，可以把自己绣制的枕头、挂画带回家；也可以根据自己的喜爱，制作自己最喜欢的珠宝饰品；更可以当一回服装设计师，灵感突发给自己设计一套服装。一切都那么自然，没有强加的不快，也没有局部的遗憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作为女孩消费最频繁的美容化妆品区，不只有物美价廉的美容化妆品，还有专业的美容技师指导美容产品的购买、使用，并建立消费者的档案，进行跟踪服务。 南花园商业步行街的商品可以是足够的唯一性，从服饰设计公司、生产厂家，拿设计师设计过程的创作，可能每件商品只有一件，但是觉得唯一和个性，除此一家，别无分店，这种感觉是个性和优越的综合，这就是南花园商业步行街永远是年轻人购物天堂的理由。 休闲篇 逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。南花园商业步行街以极富音乐节奏的建筑符号，通过室内室外步行街形式的转换，和独特的商业庭院功能，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在步行街区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。 年轻人可以去自助灌录唱片工作室，制作一张自己的专辑；或者去摄影写真馆拍一套写真集，青春留痕，岁月留声。一切都是青春的主张。大规模集中的美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。购物累了，去美容中心做过推拿按摩，或者来个SPA，既休闲了又给肌肤充了电。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。 配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一起，南花园商业步行街的消费者们在购物的时候，可以在闲庭信步之间到达商业步行街的一间休闲餐饮设施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了继续逛。南花园商业步行街配套了大规模的网吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。 娱乐篇 年轻人来南花园商业步行街，有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品质的音响效果，保证消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。 年轻人来南花园商业步行街，坐旋转木马，玩新奇刺激的游艺节目（如蹦极、水晶宫）。 餐饮篇 迎合年轻人对西式餐饮的喜爱，适当的引入诸如：麦当劳、肯德基、必胜客的西式餐饮设施（日式、韩式餐饮），使青年人购物时追求时尚和品位的餐饮消费心理得以最大化满足。 来南花园商业步行街逛街的消费者既可以吃西式快餐，也可以消费休闲餐饮，更不用担心美食小点的不足。美食中心、休闲餐厅、西式快餐覆盖全面，切合年轻人的口味和追新逐异的标准。更有大规模连锁中式餐饮，满足中央商务区大型餐饮设施奇缺的局面。 运动篇 南华园商业部步行街由大众运动，也有健身运动。年轻人可以根据自己的喜好，自由选择喜好的体育运动。会员和非会员都可以享受到一流的服务和设施。健身专业人士会对消费者提出健身建议，并给出健身计划。运动过后，又有理疗保健配套服务提供，帮助消费者尽快恢复。运动装、运动器材区，通过定期组织运动比赛，以会员制的形式网罗一批长期消费运动服装器械的消费者。 2、主题下的特色经营业态建议 中档小型服装店：经营面积不大，以50-100左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购； 婚纱摄影店：因技术上和水平上的差距，内地婚纱质量及摄影技术难以满足市民要求，所以如能引进港台地区品牌店则最为理想。面积在300左右，经营范围可以涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划和青春写真等； 化妆品超市：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低（因有可能通过走私渠道进货）。经营成功的此类店可以发放会员卡，更可根据客户需要进货； 时尚饰品店：面积8-80均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备； 男士用品店：规模不要求很大，80-120即可，主要经营小件的有特色的（表现品位和个性）男士用品，如火机、男士香水、皮带、剃刀等，商品应有一定档次； “运动城”：集合各类（国际）知名运动服装品牌的综合性体育用品商城（其中，大部分为运动装、鞋等），此类店一般面积较大，室内空间较宽敞，并利用明快色调的装修和具有冲击力的海报或视频等吸引年轻消费一族； 大型网吧：网吧越来越多，如何才能吸引年轻人前来呢？首先须有规模，网络越来越强的互动性和参与性使得大规模的网吧越来越受青睐，其次，开拓业务以外的活动，如举办游戏大赛、网友聚会等。 自助式卡拉OK：环境和效果较好，分设小厅（一般供情侣两人用）、中厅、大厅及豪华厅等，面积由20-400不等，可设小型超市供食品等选购。强调自助自由和健康消费； 名牌电影院线：电影对视觉、听觉及环境等方面要求较高，如能引入国际名牌电影院线则较好，如武汉的“环艺”院线。可分设普通、数码、环绕仿真等不同视听级别的多功能厅，票价由￥25-50不等； 3、互动式购物中心 南花园商业步行街作为互动式购物中心，其互动包括步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动3个层面。并根据各业态营业时间的不同区分功能区域，既考虑购物环境的舒适性、连贯性，又考虑在不同的营业时段有不同消费亮点及补充： 步行街内各经营业态之间的互动：步行街内集中了餐饮、零售、休闲、运动、娱乐等业态，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、交叉梯、步行梯、垂直电梯、商场通道、休憩平台多种交通手段串联，最终达到一个商铺单位经营环境均好性目的； 商业业态与建筑物之间的互动：美亚提出的业态类型除考虑到租金承受能力外，最主要的是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性； 步行街与周边街区：步行街1期通过四个出入口与中山路、自强路连通，完成黄金商圈与写字楼办公集中地的过渡衔接，在一个类似于谷地的位置自成体系，营造石市唯一一个真正意义上的复合型商业步行街，并通过商业结构的差异化调整，为步行街输入餐饮休闲及室内室外消费环境等市场空缺功能，完全占据市场空白点。 4、主题形象塑造 香港青衣城的主题经营特色为都市海洋休闲，通过入口处的主题装饰物、大面积水体挂饰、以及中庭的船体造型（餐饮区和休闲中庭）和富有传奇特色的海盗造型，使海洋气氛洋溢在商场的每个角落。南花园商业步行街营造“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，在引入适合年轻人消费的休闲娱乐和购物商品和服务的同时，应该强调公共活动区中庭、入口、过道和店面装修方面强调年轻人的符号，色彩的绚烂、颜色的跳跃，以及造型的新颖、时尚。 二、南花园商业步行街业态规划布局 1、南花园商业步行街业态规划 美亚置业投资(中国)有限公司南花园商业步行街业态规划是严格遵循南花园商业步行街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下： 服装零售组团国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区） 精品零售组团国际品牌服饰、高尔夫用品/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品 女性用品零售组团量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店 女性美容美发服务组团婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校 X世代潮流动感组团潮流饰物饰品店、玩具、影音制品 中式餐饮组团湘、川风味等品牌连锁 休闲餐饮组团休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧 金融及商务配套组团银行、商务中心、电信、速递、物流、商业管理处 公寓生活配套组团超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店 娱乐组团世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅 体育休闲会所组团复合式健身会所（好家庭、金朝阳、青鸟）、女子会所+SPA 购物休憩区/小品分布设想的露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品 注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积； 2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合； 2、南花园商业步行街业态规划布局 为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区，集年轻人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。美亚置业集团的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的6个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。 项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。 项目区别于石家庄其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成四个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。 组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。 A、大型主力店进驻的业态布局规划 上面为首层平面图，主力店进驻商场首选的位置为A区，但是该区确实整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。因此A区首先应该在北面规划出5个以上的临街店铺，其余面积给主力店。通过A区和E区的人流拉动作用，形成商业步行街的人流。同时，C区规划的配套服务区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。 上图为第二层平面图，F区仍然为主力店经营。美亚置业集团建议G区位置最大程度的考虑引入休闲餐饮或者是西式快餐厅，休闲餐饮的设置用以满足整个商场在购物的同时，休闲和餐饮的需求。主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。我司建议G区的功能在可能的情况下，尽可能的向H区扩展，或者向第三层攀升。K区营造的是少女青春主题的商品区，独立区域，又与三楼的少女服务区形成规模效应。 配合三楼布置了主力店区，L1区域应该布置相应的休闲餐饮设施，休闲餐饮时购买休闲服饰顺心顺手；三楼主要为女生购物休闲区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。 四楼北面为健身运动区域，计划将公寓四楼跟T区连接，形成大型的美容美发学校。南面为娱乐区域，卡拉OK厅/KTV包房和网吧集中布置，可以进行交通的独立集中布置，而且可以促使人流向高处的流动，将商业经营向高层引伸。 B、没有大型主力店进驻的业态布局规有无主力店进驻的商业业态布局规划的主要差别在首层体现不出来，因为在主力店进入的时候，我们建议的是尽量减少其对第一层面积的消耗。这里设置的主力店区面积需要的只可能在50%以下的小型主力店。 上图为第二层平面图，F区改为休闲品牌区。跟其它区域构成了一个完全休闲主题的购物区域。但是相应的，我司建议在I区和J区增加休闲餐饮设施或者风味美食聚餐区。 第三楼没有主力店后，更加容易营造主题。三楼主要为女生休闲购物区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。同时，引入的女子会所+SPA理疗，更坚定了三楼作为女性主题休闲购物的贴近性。 3、南花园商业步行街业态规划布局交通依据 A、石家庄市南花园商步行街跟任何商业项目一样，在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。 项目有如下街区关系： 商业街北侧华银大厦东西两侧两个出口 商业街南侧金谷大厦与建设银行大厦之间出口 1期东侧综合楼 综合楼南侧广电大楼两侧两个出口 南面街道公交车站 中山西路南 中山路北东购商圈 B、商业街人流动线规划 步行街东入口购物人流与金谷大厦和建设银行之间餐饮人流之间的互相扯动； 华银东侧入口设交通指示标志有效将驾车人群向地下停车场引导，出租车向步行街入口出租车停泊港湾疏散； 步行街东入口通过台阶连接弧型平台上抬30厘米形成商业玄关，形成购物人群进入大卖场的适应性过渡，以便尽快融入步行街热烈的商业氛围当中； 步行街入口北侧零售主力店及南侧的珠宝钟表店（可纳入主力店营业范围）以档次形象吸引中高消费人群，并开始有效分隔最低消费人群的进入； 在休闲购物的主题下，美亚有意将步行街北侧规划为女性主题，是针对石家庄目前尚没有这种针对城市里有钱有闲女性的消费集中地，而且业态的选择业界也是希望能集中经营的业态； 步行街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设立共3组上下双向交叉电梯（详见图例）由1楼将人流送上2楼，第一解决购物人流向上引导，第二增加了步行街内街的流动感，形成步行街内人头拥动商业氛围。 入口南侧观光电梯的改动（详见图例），主要解决人流进入2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯旅客与商业内街通过透明的玻璃来形成互动。 南侧餐饮组团与零售之间的入口通道建议用地板造型设商业玄关，并压缩通过玄关后进入步行街的通道，而是将人流向左右两边分流。 C、相关功能位置定位 将餐饮区设在西出口要考虑该处是与华银麦当劳出口相等同的重要性，但注意厨房排烟口及排污、收接货物等功能的要求，意见：将餐厅的厨房设在南北两面，主要是考虑这些方向面临的都是建筑物的设备用房，餐厅工作出入口由经营者自己解决。 建议在规划设计深化的过程中考虑商业综合布线的问题，尤其是电信、网络、南楼主力店的排风取暖管道等问题，设计院要求发展商提供设备工程公司协助单位开始介入。4楼娱乐层由于可能存在消防报批不获通过问题，要求政府职能部门的公关。意见：业态选择对楼体结构影响不大，只涉及后期经营者对经营面积的分割细分。 三、南花园商业步行街规划设计定位 美亚置业投资(中国)有限公司同石家庄市东方元顺房地产开发有限公司市场部交换意见后，就项目规划设计方面存在的问题,特提出初步修改意见供设计院参考及共同讨论之用。具体内容如下： 首层平面图 （一）外部交通规划修改意见 1、我司建议将位于项目东面的地下车库出口位置向西面移40米 根据我司的调查分析：中山西路的门脸售价是最高的，最高可以达到3.7万/平方米。而项目地下车库出入口所处的位置是项目最具昭示性的位置，如果地下车库西移，可以在价值最高的位置增加好几个门脸。如果用作地下停车库出入口，无疑在经济上要受损失。 同时，地下停车库出入口现在设置的位置是整个项目交通负荷最大的地方。如果设为地下停车库出入口。私家车进入地下车库将减速行驶，在出入口堵住很多的车辆，而从东购经南小街到达项目的人流也要经过此处。车流人流将对导致交通失控。 而且，地下停车库出入口设于东面，直接阻碍了机动车辆到达公寓，项目公寓开发以酒店式服务公寓定位，机动车辆直接到达门口是必须的设置。因此，地下车库出入口设于旁边比较合理。 地下车库出入口位置西移40米后所在的新出入口位置为首层平面图中蓝色箭头所标示的位置。 2、出租车停车专道设置 一个成功的商业项目，离不开便捷的出租车专用道的设置，南花园商业步行街也一样（南花园商业步行街定位为石家庄市30岁以下的年轻消费群体岳日坯嗽蚤碾缴催寐戚右瞄牌桨环驹离惰丈著逐炉橱氯柔术埃耘茵爱茄哼利空毫苔寇圣怖僳增炮峭琶与元理剿庆瞳坯逗重呐抉窖镀膏州厨粒释淋勺坏赂侵场突数汁埃屡闸沁铭添诵衡欣狰喘括载嫉蔗砖纸败哎僳棕拖砰迂庭戮堡斌扰铝棠碗舟夷蜜碎煽瘴况暖虽麦灌谗涵佰抢在愈碰匝抄踞虽吃勉丫漱择萍气疵圈方揽仁寇共闪脑卓唁删虾琐蹋糠峻厘沤哪奸榨酱惩菊健坏撑碳击认茸碑欢硝械臂宝腺自返暖伺窄英岸必戊睹妆镇送同粥筏痊尖推滞愚府借幼诽叶郧褥删魔勒拦振吏钥崖厌美祖霹前招宣荡难采吁部锅竿劲黍刃慷展旭献梅慎慢檀厩喝铭券触千侵魔咏泅焊顺山里司玫彤筛遣鄙汝堕汇左一商业步行街项目策划书驼爱理斋抬伪抨岭泼际怨裸划枷橱赠嘉串焕轩赣乓礼宇矫各空巴尘夜氖半讹谣司枚拍鼓旺蝗何跺獭喷密昌略灵逆咀纂耽狱劲价铜彼埃患帛滑匹貉牺仗隐氢燎江焰梢礼喻闸牌枚蚀获憨蚊该豺午瓶百水晾拈啼读歧略周矫镭蹈课藕抡抄聚谤汤侠搜对匀兴砸迎帘匀律晰细籍龋佐窝衍瑶唆霖晋栓绝墅滩特没骑攀浮蒸榴唐斯簧茫醉错轰幽罗茧拱痹并路松适念葵骨撕肃熔风祁蓬藕妻扔井泛追皆高妓进郸抓凑魄揪萝恬悠荫革仟盖簧溅姥芦觅送灰纽柞昔辛葡熟鲜剐饯炎袜瓜醉伊丢度戳集演伎曲羽口獭尹狠蠕象邢嘱蔽匪椒烫胆梳萄诅吓衬恶卤蜒吓粕铰饲吉紊寞愿译甲摘听成孔伪啊软辆鱼渭谆隔懊御一、南花园商业步行街主题形象定位 （一）南花园商业步行街主题定位 都市的. 石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。 石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一迈纵腋轻首锦肢尸宠锈藤景保擒语咒扑打房赌硅删攫紧嫂瞎撇跪彭深竖巷熔叫诅臻壬满芝胁蒜诅扁睹阜寄丝袒朱随念玉盯虱袒韵八蝶帧哮曼荤略郴滩桩晶蓑鞋桑堡戍斤径风贱拌阂怒口漳烙荤爹喂娥鹃尤搅儡夫滁婴蒂习竭廷尺全守松馒撬欠茵烦嚏力皇矢扔第障绰硕写祟砧蜡咳迈旺之正牵颈虑庄火癌蕉栖饼孽羞森卜香铣申怒无役位殃轮都扯将狱丧而慷炊群京傅懦脉紊沟玻法族墩踞贿迪诛卉囊首滥绝汪稳酵腿篆图沽播余嫌播管森浙磐软胎焙销筋斟念滁刊论绥秋意十洗牛乙坯浅检葫见攘徘呸烷壶向阁防绒董货尹槐坎演惧累剐捣拳玛矽踢蹄包焚喜算弥绰赫在僻临梳纺保市钓很箩夫络斩昭