地产项目研究报告样本.doc

米兰西海岸项目研究汇报 一、 项目了解 1、 项目概况 建阳科贸中心地处北京西城区北京建工学院北区，北临西直门外外大街南路，西临北京矿冶研究院。是由首全部创业集团阳光房地产综合开发企业和北京建筑工程学院合作开发，项目占地17300平方米，总建筑面积88079平方米，集写字楼、商业娱乐中心和大学生活动中心于一体，本案项目对象为B座主楼，关键经济指标以下： 建筑面积：61740.23平方米； 商业标准单层面积：3847.76平方米； 写字楼标准单层面积：2420.69平方米； 层数：地上19层，地下3层（其中商业6层、办公楼13层）； 层高：商业首层4.5米、六层4.5米，写字楼部分3.6 米； 电梯：8部（15层有扶梯）； 楼宇配设：双电供路、挑空大堂、自动烟杆喷淋消防系统、通讯等5A级智能化。2、 地段素质解析 考虑项目定位最优化和发展商利益最大化，捷成行对本项目标周围地块商业环境和商务环境进行分析，方便从项目标地段角度进行整体发展定位，寻求开发项目发展空间。 1) 地段现实状况 项目在西直门外南大街北京建工学院北区，处于动物园服装批发市场中心圈，这里商气、人气、财气聚集由来已久！从80年代路边地摊到以后铁棚子直到现在服装店、服装批发市场，能够说“历史悠久、上占天时”，现在动物园市场走大众化路子，面正确是城市居民，服装款式品种丰富，关键是以服装批发为主经营线路。 根据关键商圈500米半径辐射范围，对周围环境调研归纳以下： 服装市场：众和动物园服装批发市场、今名展服装批发市场、东鼎服装批发市场、天乐服装批发市场、天皓成服装批发市场、展览路服装市场； 餐饮娱乐：麦当劳、肯德基、永和大王、必胜客、面爱面、吉野家、大成永和、比格比萨、金鹏快餐、京鼎快餐美食城、艾德熊快餐、仙踪林红茶坊、愉快城堡休闲吧、罗曼俱乐部； 大型商业网点：无； 写字楼：京鼎大厦、凯旋大厦、中糖大厦、五矿大厦； 旅游文化政府：北京动物园、北京展览馆、北京天文馆、北京科技信息中心、中国植物研究科学学院、建设部建筑设计院、中国建筑技术研究院、中国建筑标准设计研究院； 金融证券：工商银行文兴街储蓄所； 文教卫生：北京建筑工程学院、北京教育学院、56中学等； 交通情况：103、15、19、27、716等十余条线路。 从上述看，本项目关键商圈地段属于一个特色地段，即属于一个孕育了多年服装批发市场成熟商业圈，又属于一个建筑部门集中地段，同时还是一个文化旅游展示区。 分析项目地段区域环境，向西直通中关村大街，向南有小商品一条街展览路，向西有正在趋于成熟金融商务中心金融街和西直门居住、商务黄金圈和新街口商业中心。 2) SWOT分析 优势分析（STRENGTH）： 自发性商气多年孕育使得地段功效性特征市场认知度较高，对于外地商家来说，动物园市场是打入北京衣饰市场平台，对于北京各地衣饰商家来说，动物园市场是产品起源地 地段蕴涵了较强服装批发业商气、财气、人气含量！ 东鼎、天皓成、天乐、众和、今名展近8万平米服装批发商业烘托和近乎100%高入住率使得项目地段养起了饥渴性商机和巨大投资需求欲望！ 占地90公顷北京动物园和占地20万平米北京展览馆吸引了各类巨大人流，人气养育、历史文化、旅游文化沉淀造就了良好市场支撑和开发潜力！ 特色食府、肯德基、麦当劳、必胜客、永和大王等快餐类型餐饮业聚集支撑起了完善商业配套和见证着商气信心！ 北京服装业等商业不成熟性和日益增加消费需求构筑了巨大商业价值空间，吸引着外地投资客和经营户，确保了商业开发需求性。 西直门交通交通枢纽、西外大街便利交通和计划中轨道交通路线，使得地段商业物流配送和商气渗透无障碍！ 以中关村大街为代表中关村商圈和以金融街为代表金融街商圈和西直门、新街口、阜景文化街构筑了本项目地段点线规模优势。 19层100.8米建筑高度和周围项目有着显著地标形象和较强广告对比效应！ 以西单商业街、阜景文化街、新街口大街和西外旅游休闲区等六大功效街区为代表商业点烘托着整体西城区商业区域气氛并保障了商业传输效率！ 劣势分析（WEAKNESS）: 周围现存企事业多为建筑行业，同时多属研究部门，关键圈内没有形成商务办公扎堆整体环境，所以缺乏写字楼办公商务气氛，东不及西直门地段，南不及金融街地段、西不及中关村地段。 项目面临西直门外南大街，夹在天乐和众和批发市场之间，没有把角效应，交通混乱，即使批发市场已进场，但大街商贩、叫卖声、扎堆103公交无法塑造写字楼办公环境品牌气质形象。 对于本案商业定位来说，因为周围多为老小区，同时又处于北京建筑工程学院割断北部，零售商业用户关键为外来“淘衣”人流和北建工等周围学校学生，缺乏地段地缘零售用户，辐射圈用户对当地段处于思维定势认知批发市场。 全商业市场借势定位可能产生是7层以上建筑弱势，关键是交通人流组织问题，缺乏商业扶梯，影响商业人流顺畅！ 机会分析（OPPORTUNITY）: 现在西直门外南大街公交枢纽工程建设和周围道路改造，将有效改造区域形象，缓解交通问题，有利于促进提升项目地段人气和商气。 西城区六大功效街区中“西外旅游休闲区”计划为本案地段赢得了商业聚集和效应传输便捷。 北京商业和上海、广州等地来说，还处于发展初步阶段，人均商业面积不及国外发达城市二分之一，北京现在各地商铺需求火热和外地商客不停北上，给了项目较强商业发展空间机会！ 各地商业圈中写字楼商业吞并发展趋势给了本项目商业发展生命力信心，顺势而上将是决定本项目走在商业地产发展前沿，增添了项目本身引导性和先驱性！ 周围天乐、东鼎、众和批发市场旺铺高出租现象和她们本身建筑设备、物流组织、商业管理不配套，给本案一定发展契机和脱群可行性！ 威胁分析（THREATEN）: 木樨园地带服装商业圈崛起和北京现在计划国际时装中心将是本项目商业发展有力竞争将是值得注意威胁！ 怎样处理高层写字楼建筑部分商业经营问题，同时大面积规模可能要求资金保障和经营管理保障要求压力较大！ 3) 价值解析 从上述地段素质分析看，本项目地块处于一个市场认知度较高服装批发商业中心地段动物园服装批发区。若从商务办公地段角度看，以建筑品质利用最优化看，要么属于“背靠大树好乘凉”隶属跟从企业物业楼，要么属于引导性标志性企业办公大楼，云集大中企业以吸引中小企业形成商务办公群。但项目地段缺乏大中主流行业支撑，同时也缺乏商务环境需求交通主干道、高中低级商业网点配套、娱乐休闲配套和办公需求隶属行业汇聚！周围写字楼较少，同时周围缺乏可利用计划土地且城市计划功效无法达成商务环境满足，作为商务需求会被中关村、西直门、金融街分解，很显著地段商务办公气氛不足，且竞争猛烈！从现在北京写字楼市场看，未来3年内北京写字楼是个竞争猛烈需方市场，而作三大板块“金融街”、“中关村”就紧邻项目标西北、东南。从现在北京写字楼租赁市场行情看，价格指数连续下降使得利益空间被压缩，和商业定位收益相比缺乏竞争力！ 从商业环境要素分析看，当地商气已经养成且市场著名度较高，借助西直门交通枢纽线路四通八达，但从零售商业人口特征、物流组织、计划发展、市政配套、交通枢纽、商业竞争烘托看，它缺乏地缘用户，缺乏零售商业地产所需要客源，当地段周围餐饮配套是方便利、快捷为主，同时本案并非直接面临西直门大街，无法借助西外旅游文化街区人流消化能力，能借势是宣传展示功效，另外周围停车位也无法满足一般商业零售地产开发需求。 所以从项目地段和周围配套环境分析看，本项目标地段属于一个成熟服装批发行业中心圈。写字楼商业吞并逐步推行，未来这里将是一个北京零售服装业和华北地域服装业批起源头。3、 项目了解 作为一个成熟服装批发业中心商圈，怎样运作一个近7万平米项目，通常手法有逆势操盘和顺势操盘，逆势操盘看是市场空白点和机会点，对本案来说市场空白点较多，如MALL购物中心、超市等零售业、展览业配合商务大厦综合体，分析市场机会看，从零售业需求流感人口量、居民量、需求模式、周围商业烘托、形象效应、竞争对手等原因看，本项目地段流感人口量较大、竞争性不强，但周围居民量不足，生活用具需求不足，否定超市，同时地域人流多为目标性活动，多数为批发经营商户，另外有一部分是零售目标消费，动机基础全部是“淘”廉价衣饰，也就是说实质消费能力不强，整个地域整体形象也就是市场认知度已经定势衣饰批发市场、有廉价货可淘！而且本案处于西外南大街，交通道路混乱，无法作中高级品牌MALL中心定位，若档次减低，则周围批发市场顺带零售业务价格竞争较大！另外周围缺乏有影响卖场烘托，实际属于孤立店状态，但又缺乏孤立店把角地位。 所以从项目发展空间最大化利用看，应该采取顺势操盘策略，借势打力！利用原有服装批发商业气氛再做拔高姿态，经过物流组织、质品管理等方面工作进行用户群体差异化定位，以填补项目既成不足之处！