房地产项目可行性研究报告样本样本.doc

景皇房地产南宁良庆区项目
基地和市场研究

俊地润丰
2
第一篇 项目概况及地块价值分析

一、项目位置及概况
1、项目位置：
本案地块在南宁市良庆区，地处良庆区五象大道沿海大道交汇处，大沙田三角广场周围。
地块周围为良庆区历史遗留最繁荣三角商业中心，东南面是良庆区新商业区域，以五象大道、银海大道和金象大道为主轴，沿线展开，银行、学校、娱乐、菜市、商场等关键生活配套齐全，生活气氛浓厚。
东面是南宁新开发区——五象新区计划中关键区，是一个功效复合城市中心，也是一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区，更是一个融入自然生态城市典范。
南面是银海大道沿线商业走廊——沿海经济开发走廊、玉洞商贸城、五象新区物流中心（计划中），是五象新区未来物流中心，集物流、居住、休闲、娱乐为一体综合性城市隶属新区。
西面为江南客运站，是大江南进入市区关键中转车站，周围配套齐全，各住宅项目也已经入住，生活十分方便，生活气氛浓厚。

2、交通情况：
（1）五象新区是南宁新物流中心，交通网络十分清楚，有南宁通往沿海港口抵达东盟关键出口大道——银海大道，有大江南通往市区星光大道，有通往南宁市关键区域东盟商务区、南宁市第二条民族大道——五象大道。
（2）地块临近江南客运站、大沙田用户站，出行相对方便。
（3）银海大道扩建、五象大道完善等等，区域交通愈加便利。

3、周围配套：
周围生活配套：以物流、商贸、行政设施为主，良庆区各行政部门几百名集中在该区域等，生活配套齐全。
周围自然环境配套：东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园，北面有南宁母亲河——邕江，西南面为大片保护绿色山林，自然条件优美。
周围生活环境：因为历史遗留问题，大沙田上世纪80年代计划为经济开发区，但以后因为种种原因没有形成，计划用地多以宅基地住宅建设，形成了现在南宁郊区一个县城规模混杂城区，多种配套档次还是三线城市规模，而且人口以外来人口为主，尤其是周围乡镇进城打工族为主，集中了南宁市大部分无业游民，人员流动性大，素质层次低，成份复杂，存在治安隐患。

二、地块价值分析评定：
1、地块在良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心，商业、商务价值最高！
良庆区（五象新区范围内）中心城区分三大块：大沙田经济开发区、五象新区关键区（计划中）、玉洞商贸物流区。依据五象新区计划，大沙田经济开区关键定位为五象新区购物中心、娱乐中心、商业中心，以购物、商业为主，在五象大道、金象大道、银海大道围合区商业气氛已经形成；五象新区关键区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅居住中心、休闲娱乐中心，以办公、居住和娱乐为主；本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整，约 亩，由开发商以 万/亩价格拍入，地价成本相对较低，总体风险较小。依据城市历史形成商业中心，地块含有极高商业、商务价值！
2、片区交通发达，商业、商务含有硬件条件！
本项目地块临近五象大道、银海大道、星光大道，进入市区、出城上高速相对方便；西北面300米是江南客运站；北面为市区；东面为五象新区关键区。健全和通畅交通枢纽，为商业和商务定位大沙田开发区奠定了坚实硬性基础。
现在，以五象大道、银海大道为主轴五象新区商业、物流、商贸中心已经初具规模。
3、周围生活配套齐全，商业、商务、居住全部相对便利！
地块周围集中了良庆区大部分行政单位，而且银行、学校、娱乐、菜市、商场等关键生活配套齐全，适宜商业、商务办公和居住。
4、地块周围基础不受江南区工业污染，周围自然环境优越，宜居也宜商！
地块周围远离工业区，自然条件丰富，北有邕江，南有五象岭国家森林公园，宜居也宜商。
5、地块周围生活环境混乱，不宜开发高级次住宅产品！
地块周围生活环境混乱，人口复杂存在治安隐患，不宜开发，高级次住宅产品。

小结：
基于对地块认识，我们提议是，本案不宜打造高品质住宅，而应以商业、商务为关键开发一般公寓产品适应该地市场刚性需求，这么既吻合市场需求，又降低风险，同时也可更大地表现项目价值。
三、项目SWOT分析
（一）、项目优势（S）
1、位置优势：
l 南宁大江南三大关键大道交汇处（银海大道、五象大道、星光大道）——大沙田三角广场。
l 南宁大江南关键枢纽中心——银海大道、五象大道、星光大道等关键交通道路已经修建、扩建通车。
l 良庆区商业中心——银海大道、五象大道、金象大道商圈已经形成，当地块为于该商圈黄金位置。
l 良庆区行政中心——良庆区关键行政机构全部集中在银海大道、五象大道、金象大道范围内。

2、规模、地标优势
l 该项目可拟建30层以上标志性建筑，总建筑面积可大5万㎡以上，拟建筑产品有商业、商务和住宅组成，含有优越规模、地标优势。

3、自然环境优越
区域拥有南宁绿肺——五象岭国家森林公园、南宁母亲河——邕江、大片绿色山林，自然条件优越。

4、生活配套优势
地块所在区域为良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域，周围相关配套齐全。

5、商业、商务、酒店式公寓条件优势
地块所在区域为良庆区行政、商业中心，商业、商务、酒店式公寓所依靠行政机构、交通条件、人口密度该区域全部相当优越，而现在周围大型中高级次商业、商务、酒店式公寓稀缺，这给地块计划商业、商务、酒店式公寓产品提供了市场机遇，既吻合市场需求，有能达成项目投资回报价值最大化。

（二）项目劣势（W）
1、形象劣势
地块本为大沙田关键菜市场，周围为大沙田民宅区，建筑以80、90年代一般住宅为主，现在已经陈旧，环境相对混杂，周围环境形象差。

2、人口分布层次劣势
大沙田人口以外来租房居民为主，人员流动性大，而且集中了南宁市区大部分无业游民，存在治安隐患；

3、区域计划和发展劣势
大沙田现在现实状况是历史计划遗留问题形成，在五象新区关键区计划建设开启后，大沙田发展建设已经有很大改观，但历史遗留问题还没有完全改变，城市改造有待加强，环境需要立即改善。

（三）项目机会（W）
1、市场机会

l 项目周围商业项目少，只有金盛财富广场、和鑫利华商城，现在也只有3万㎡金盛财富广场项目在经营，其它全部是部分零碎临街商铺经营，鑫利华商城还没计划招商。
l 项目周围商务项目少，周围没有以商务办公定义项目，全部是以住宅为主。
l 项目周围公寓项目少，上档次公寓更少。
l 项目周围上档次酒店稀缺，基础为部分私人宅基地式酒店。

2、政策利好
l 五象新区关键区建设开启，将大大提升大沙田区域价值。
l 良庆区中心区重新调整、城市改造，将大大改善大沙田现在城市环境。
l 五象岭国家森林公园计划建设开启、邕江下游整改工程开启，将大大改善生活自然环境。
l 银海大道扩建、五象大道完善，将全方面完善交通网络建设

（四）、威胁
1、资金链威胁；

2、受国家宏观调控大势影响，观望者多，后劲乏力；

3、商业、商务、公寓以投资型为主，市场消费不确定原因很多。
四、结论分析：
五象新区计划开启后，尤其是五象大道通车后，大沙田整体房价已突破3500元/㎡，商业项目价格突破2万元/㎡。本项目优势和机遇显著，而劣势和威胁一样突出，本项目成功关键在于，充足把握南宁市关键实施向南发展战略、开发新区——五象新区城市计划机遇，充足利用地块所处良庆区商业中心位置优势，抓住商业、商务、公寓供给市场稀缺和机遇，打造良庆区首个商业、商务、公寓大型项目，以新形象、性价比优势快速征服投资群体，抢占市场先机，同时也要借助五新新区建设对项目带来价格提升机会，整合设计、园林、策划、装修专业业企业资源，做到扬长避短，差异化产品、性价比制胜策略，快速实现销售回款。
第二篇 市场分析

一、 良庆区整体市场表现：
房地产市场还处于初级阶段
很经典城市新区房地产市场特征。区域城市化发展处于初级阶段，房地产刚起步3－5年，市场需求稳定，房价低但涨幅大，商铺价格大大高于住宅价格。通常开发摸式是品质低、成本低、售价低，项目开发依靠地段优势，本土开发企业缺乏大盘开发实力和经验，外来开发企业带来实力和经验，但开发摸式还是品质低、成本低、售价低。当地消费观念滞后于收入水平，口碑宣传很关键。

l 市场供求：
（1）、住宅：现在区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少，供给量少，上规模、上档次中高级产品更少，上规模、上档次中高级产品关键集中在邕江沿线和五象大道、银海大道沿线，如邕江沿线琴海·名厦园、滨江·丽景花园、新加坡城、慧谷阳光；五象大道沿线财富·锋尚、锦绣年华、阳光新城，银海大道沿线金地花园、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、五象·彩蝶居、秋月蓝湾。现在在售只有锦绣年华、阳光新城、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、秋月蓝湾、新加坡城，其它已经是尾盘销售。当地居民居住条件差，尤其聚集大量外来租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。不过，以后土地供给量大量增加，将造成竞争加剧。
（2）商业：区域内房地产发展几年来上规模、上档次商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区，现在在售商业楼盘更少，供给量也少，只有金盛财富广场商业在销售，能成功出售只有金盛财富广场、阳光新城，能招商经营成功也只有金盛财富广场，金盛财富广场引进了南城百货引发了不少轰动，也带来火爆销售场面，现在招商已经招满。伴随城市发展，各大住宅小区交付使用，人口不停增加，相关商业配套需求愈加强烈，尤其是上档次、上计划商业项目也将出现在该区域。不过，以后土地供给量大量增加、城市改造项目标增加，将造成区域商业地产竞争加剧。
（3）商务：区域内房地产发展几年来上规模、上档次商务项目没有，能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目，但这两个项目是小户型住宅项目，而不是办公商务公寓。伴随城市发展，各大住宅小区交付使用，人口不停增加，相关商务配套需求愈加强烈，尤其是上档次、上计划商务项目也将出现在该区域。
（4）酒店：区域内房地产发展几年来上规模、上档次酒店项目没有，能算得上公寓也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目，但这两个项目是住宅项目，没有酒店式物业管理，不能形成中高级次酒店。伴随城市发展，人口不停增加，尤其是商业、商贸不停发达，相关酒店配套需求愈加强烈，尤其是上档次、上计划酒店项目也将出现在该区域。

l 市场价格：
（1） 住宅：现在当地住宅在售楼盘主力单价在2800-4100元/㎡；只有集中在3300－3800元/㎡。
（2） 商铺：商铺价格在7000-25000元/㎡范围，以金盛财富广场价格作参考
（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域无参考，参考江南区金康天和时代、荣宝华两个项目。

l 产品特点：
（1）住宅：区域以品质低、成本低、售价低、规模小中低级项目为主 ，当地居民居住条件差，以居家型自住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以45-110㎡为主，适合中低收入居家型购置。
（2）商业：区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主，上规模商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区三个项目，能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已，这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。
（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主，该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目

l 市场趋势：
（1）城市化水平： 城建规模较大，城市化水平相对较高，依据“十一五”计划发展，估计以后城市化发展将进入一个快速发展时期，未来市场需求量和质将会稳步提升。南宁市城市关键向南发展，开发新区——五象新区，大沙田经济开发区定位良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域；集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区。
（2）消费趋势：当地消费观念伴随收入水平提升后需要合适引导，和很多城市区域房地产市场发展很相同，伴随房价上升对高层物业接收、商务公寓、酒店式公寓只是时间问题，所以我们产品计划需要合适超前，要为房价提升预留空间，但不能太超前开发高端产品（如高层大户高端大宅）。
（3）大盘开发：当地土地供给相对较充足，大盘项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大， 所以该项目即使地块小，但总建筑规模属中等以上高层项目。
（4）产品优化：现在区域消费关键以110㎡以下户型为主，而且有价格优势，所以提议本项目以小户型产品为主。
（5）商业、商务开发：商业、商务项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大，当地块开发要充足发挥地理位置优势，尤其是南宁为中国东盟商务中心城市地位，五象新区为南宁城市关键发展新区地位，大沙田为良庆区行政、商业中心优势，并挖掘区域优越交通网络、优越自然环境、成熟生活配套，依靠地理位置、交通、市场优势，开发大型商业、商务、酒店式产品。

A\引导当地住宅消费观念，消费升级提倡者。
B\引领当地市场房价走势，房价突破引导者。
C\填补区域商务、酒店式公寓稀缺市场空白，超前产品潜在需求供给者。
D\填补商业地产市场空白， 商业潜在需求供给者。

二、大沙田经济开发区板块市场分析
大沙田经济开发区计划用地面积6.5平方公里，计划居住人口约为30万人。现在良庆区城市规模只有大沙田经济开发区、沿海经济走廊开发区两个区，常住人口为10万，流感人口在5万左右。
l 区域功效计划：
生活便利程度:较高,生活配套齐全,交通便利。
居住环境:居住气氛重,生活便利，80、90年代自人宅基地建筑，旧城改造建设正在进行中.
用户群: 居住：周围中收入居家型居民为主；商业：周围中、高收入投资客。
区域价值点：南宁市五象新区新区开发、良庆区行政、商业中心。
片区定位：良庆区行政、商务、休闲、娱乐中心。
发展潜力：高等，南宁市城市关键发展区域，五象新区是一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区；地块所在位置为良庆区行政、商业中心，所以发展潜力相对高。
分区职能定位：行政、商业中心。
布局结构：“行政、居住、物流、休闲、娱乐”用地功效布局。
l 市场供求：
（1）、住宅：现在区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少，供给量少，上规模、上档次中高级产品更少，上规模、上档次中高级产品关键集中在邕江沿线、五象大道沿线，如邕江沿线琴海·名厦园、滨江·丽景花园、新加坡城、慧谷阳光；五象大道沿线财富·锋尚、锦绣年华、阳光新城。现在在售只有锦绣年华、新加坡城、阳光新城、鑫金怡园，其它已经是尾盘销售。当地居民居住条件差，尤其聚集大量外来租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。不过，以后土地供给量大量增加，将造成竞争加剧。
（2）商业：区域内房地产发展几年来上规模、上档次商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区，现在在售商业楼盘更少，供给量也少，只有金盛财富广场商业在销售，能成功出售只有金盛财富广场、阳光新城，能招商经营成功也只有金盛财富广场，金盛财富广场引进了南城百货引发了不少轰动，也带来火爆销售场面，现在招商已经招满。伴随城市发展，各大住宅小区交付使用，人口不停增加，相关商业配套需求愈加强烈，尤其是上档次、上计划商业项目也将出现在该区域。不过，以后土地供给量大量增加、城市改造项目标增加，将造成区域商业地产竞争加剧。
（3）商务：区域内房地产发展几年来上规模、上档次商务项目没有，能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目，但这两个项目是小户型住宅项目，而不是办公商务公寓。伴随城市发展，各大住宅小区交付使用，人口不停增加，相关商务配套需求愈加强烈，尤其是上档次、上计划商务项目也将出现在该区域。
（4）酒店：区域内房地产发展几年来上规模、上档次酒店项目没有，能算得上公寓也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目，但这两个项目是住宅项目，没有酒店式物业管理，不能形成中高级次酒店。伴随城市发展，人口不停增加，尤其是商业、商贸不停发达，相关酒店配套需求愈加强烈，尤其是上档次、上计划酒店项目也将出现在该区域。

l 市场价格：
（1）住宅：现在当地住宅在售楼盘主力单价在3500-4100元/㎡；只有集中在3500－3800元/㎡。
（2）商铺：商铺价格在7000-25000元/㎡范围，以金盛财富广场价格作参考
（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域无参考，参考江南区金康天和时代、荣宝华两个项目，4000-5300元/㎡。
l 产品特点：
（1）住宅：区域以品质低、成本低、售价低、规模小中低级项目为主 ，当地居民居住条件差，以居家型自住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以45-110㎡为主，适合中低收入居家型购置。
（2）商业：区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主，上规模商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区三个项目，能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已，这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。
（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主，该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目

l 市场趋势：
（1）城市化水平： 城建规模较大，城市化水平相对较高，依据“十一五”计划发展，估计以后城市化发展将进入一个快速发展时期，未来市场需求量和质将会稳步提升。南宁市城市关键向南发展，开发新区——五象新区，大沙田经济开发区定位良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域；集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区。
（2）消费趋势：当地消费观念伴随收入水平提升后需要合适引导，和很多城市区域房地产市场发展很相同，伴随房价上升对高层物业接收、商务公寓、酒店式公寓只是时间问题，所以我们产品计划需要合适超前，要为房价提升预留空间，但不能太超前开发高端产品（如高端大户大宅高层产品）。
（3）大盘开发：当地土地供给相对较充足，大盘项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大， 所以该项目即使地块小，但总建筑规模属中等以上高层项目。
（4）产品优化：现在区域消费关键以110㎡以下户型为主，而且有价格优势，所以提议本项目以小户型产品为主。
（5）商业、商务开发：商业、商务项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大，当地块开发要充足发挥地理位置优势，尤其是南宁为中国东盟商务中心城市地位，五象新区为南宁城市关键发展新区地位，大沙田为良庆区行政、商业中心优势，并挖掘区域优越交通网络、优越自然环境、成熟生活配套，依靠地理位置、交通、市场优势，开发大型商业、商务、酒店式产品。

A\引导当地住宅消费观念，消费升级提倡者。
B\引领当地市场房价走势，房价突破引导者。
C\填补区域商务、酒店式公寓稀缺市场空白，超前产品潜在需求供给者。
D\填补商业地产市场空白， 商业潜在需求供给者。

三、个案楼盘分析
（一）大沙田经济开发区
1、锦绣年华
地段： 良庆区大沙田五象大道15号
规模：占地面积 9999.90㎡，总建筑面积约90000㎡
计划： 两栋22层，一栋25层；其中商业3万㎡
户数： 774户
容积率：
绿化率： 35％
小区配套： 无
外立面风格： 现代简约风格
宣传推广： 小户型，
绿化景观： 无
户型： 一房（35－62㎡）、二房（81－92㎡）、三房（109－122㎡）、楼中楼（150㎡）
价格： 住宅3800－4100元/㎡；商业7000－25000元/㎡
销售进度： 住宅：尾盘销售，剩下三房、楼中楼大户型100套左右，滞销。商业：现在招商已经招满，只推出底层销售，内铺销售良好，外铺（临街）滞销。
分析：该项目小户型销售很成功，早早售罄，剩下大户型，商业部分也很成功，尤其是招商很成功。

2、财富·锋尚
地段：良庆区五象大道1号（大沙田）
规模：占地面积6079 ㎡，总建筑面积约69645 ㎡
计划： 31层,1—4层将建设成为综合性商场，5层为商务中心，6—31层是集办公、投资、居住为一体小户型公寓
户数： 900 户
容积率： 3.50
绿化率： 35％
小区配套： 无
外立面风格： 现代简约风格
宣传推广： 新城市 新生活 休闲新时代
绿化景观： 无
户型： 一房（50㎡）、二房（70㎡）、 三房（128）
价格： 3500－4100元/㎡
销售进度： 住宅：尾盘销售；商业：没计划推广。

分析：该项目小户型销售很成功，早早售罄，剩下少许大户型，商业部分也招商不成功，关键原因不是市场原因，而是开发商内部原因。

3、阳光新城
地段：良庆区金沙大道269号
规模：占地面积30 ㎡，总建筑面积约 550000 ㎡
计划：多层，一梯两户、一梯四户
户数： 4800户
容积率： 1.6
绿化率： 31％
小区配套：近55万㎡超大小区，小区内各大学校、银行、邮局、超市、公交车站一应俱全。一期商业街铺、幼稚园、菜市、会所
外立面风格： 现代简约风格
宣传推广： 4800户 幸福一座城
绿化景观：
户型：两房（72－82㎡）、三房（95－115）、楼中楼（169－177㎡）
价格： 3650元/平方米
销售进度：住宅，尾盘销售；商业：现在推出美食街
分析：该项目规模为良庆区最大项目；建筑形态为多层一梯两户、一梯四户建筑，南北朝向，和区域市场需求吻合；户型以实用型小两房（75-85㎡）、 三房（95-120㎡）为主，户型设计和需求吻合；推广以大小区为根本，强调小区配套完善；现在在推盘。

4、新加坡城
地段： 良庆区大沙田经济开发区亭江路南段
规模：占地面积10.5万㎡，总建筑面积约 20万㎡
计划： 分两期开发，一期为多层建筑，已经入住；二期为高层建筑
户数： 1500户
容积率： 1.68
绿化率： 35.4%
小区配套：
外立面风格： 新加坡式洋房
宣传推广： 二期，碧湾
绿化景观：
户型： 二房（78－81㎡）、三房（93－137㎡）、四房（131-140㎡）
价格： 3800－4500元/㎡
销售进度： 现在二期高层剩下三房、四房大户型。商业没计划销售。
分析：该项目规模为良庆区大型项目；
一期，建筑形态为多层一梯两户、一梯四户建筑，南北朝向，和区域市场需求吻合；户型以实用型小两房（75-85㎡）、 三房（95-120㎡）为主，户型设计和需求吻合，一期已经售罄；
二期高层以大户产品为主，出现滞销，关键原因是只依靠邕江海岸自然环境，而区域市场总体环境不成熟，而且该项目单打独捣打高端产品无法打造区域性高端产品市场，该区域现在市场和中高端住宅产品市场刚性要求不吻合。

（二）江南区：
1、玫瑰园007
地段： 江南区江南区星光大道238号（江南客运站旁）
规模：占地面积 :8674㎡，总建筑面积约 144520 ㎡
计划： 一期为别墅，二期为28层高层
户数： 770户
容积率： 1.02
绿化率：36%
小区配套： 小区内部配套:1、花园及健身设施 2、小区会所 3、商业设施 4、教育设施 5、安防系统 6、消防系统
外立面风格： 现在简约风格
宣传推广： 系出名门 富而不娇
绿化景观： 中心花园
户型： 一房（30－52㎡）、二房（62－92㎡）三房（93－110㎡）
价格： 3600－4100元/㎡
销售进度： 二期高层在售。销售良好，月销售50套以上。

分析：该项目规模为江南区大型项目；
一期，建筑形态为别墅，已经售罄；
二期高层以中小产品为主，销售良好。

2、金康·天和时代
地段： 江南区星光大道213号(和白沙大道交汇处，往江南客运站方向500米
规模：占地面积21333.12 ㎡，总建筑面积约 8万㎡
计划：   由3栋小高层住宅、1栋23层办公楼和4层近3万平方米大型商场及400个车位级成住宅、办公楼和大型商场建筑综合体。
户数： 户
容积率： 2.90
绿化率：37%
小区配套：
外立面风格： 现代简约风格
宣传推广：
绿化景观：
户型： 一房（46㎡）、二房（75－89㎡）、三房（103－128㎡）
价格： 4500－5100元/㎡
销售进度： 现在尾盘销售，剩下少许商务公寓。

分析：该项目规模为江南区大型项目；
一期，建筑形态为多层，已经售罄；
二期，产品为中小公寓高层，住宅、商务公寓销售良好，商业销售不成功。二期商业招商不成功，关键原因是商业所依靠人口密度不高、配套不成熟，商圈没形成。

（三）玉洞沿海经济走廊：
1、半山雅居
地段：良庆区银海大道中段（英华学校对面）
规模：占地面积:0㎡，总建筑面积:62341.50㎡
计划：8栋多层，一梯四户
户数： 672户
容积率： 2.33
绿化率： 35％
小区配套：篮球场
外立面风格： 现代简约风格
宣传推广： 称心一辈子理想家园
绿化景观： 简单绿化
户型：一房（45-55㎡）、两房（63-83㎡）、小三房（95-105㎡）、楼中楼（120-190㎡）
价格： 3300－3500元/㎡
销售进度：最终一期销售，剩下200套左右，少许一房、两房、三房，有100套左右楼中楼。
分析：该项目规模为中小型项目；建筑形态为多层一梯四户建筑，南北朝向，和区域市场需求吻合；户型以经济型小两房（63-75㎡）、小三房（95-105㎡）为主，户型设计和需求吻合；推广以安家根本，迎合区域低消费观念市场；价格定位为区域最高，能带动区域市场价格上涨，推进市场销售改变，销售很好。关键销售压力为楼中楼大面积户型和一房50㎡户型难销售，关键原因是以上户型需求有限。现在银海大道在修路，估量推盘时间推迟到6月份以后。
2、秋月蓝湾
地段：良庆区良庆区南宁市良庆区兴业一街（银海大道中段）
规模：占地面积: 26799平方米总建筑面积:55140平方米
计划： 多层，一梯两户、一梯三户
总户数：556户
容积率：2.06
绿化率：25％
小区配套： 无
外立面风格：现代简约风格
宣传推广：五象新区 湖境洋房
户型：两房（60—85㎡）、三房（90—110㎡）、楼中楼（110~200㎡）
价格：2800－3100元/㎡
销售进度：一期售罄；现在关键在售楼中楼，二期估量近期推出。
分析：该项目为中小型项目；建筑形态为多层一梯两户、一梯三户建筑，南北朝向，和区域市场需求吻合；户型以实用型两房（75-85㎡）、小三房（95-115㎡）为主，户型设计和需求吻合；推广以景观根本，提升区域消费观念；价格为区域最低，价格优势带动销售，销售很好。关键销售压力为楼中楼大面积户型难销售，关键原因是以上户型需求有限。现在银海大道在修路，估量推盘时间推迟到5月份以后。

3、金象绿城
地段：金象三区
规模：占地面积:46666.20平方米总建筑面积:180000平方米
计划：一梯四户11层小高层住宅 ，分四期开发
容积率：4.80
总户数：392户（一期）
绿化率： 35％
小区配套： 无
外立面风格：现代简约风格
宣传推广： 没开始推广
户型：单间、两房、三房
价格： 估量 3100 元/㎡
销售进度： 无
分析：该项目为中小型项目；建筑形态为小高层 一梯四户建筑，南北朝向，区域现在唯一小高层建筑 ；户型以小户型单间（38-55㎡）为主、两房（75-85㎡）、小三房（95-115㎡）为主，户型设计和需求吻合；价格为区域中等；以高品质、小高层为主，关键以年轻人为目标用户群。现在为形象推广，未正式推出市场。

四、市场分析结论
市场发展空间很大，尤其是商业、商务和中等住宅项目标发展空间很大。
（1）城市化发展处于初级向中级发展阶段，房地产市场开始向中级发展。住宅产品已经成功从多层向小高层、高层住宅转变，以居住型购房为主。
（2）房地产供需平稳，需求相对大。
（3）商业、商务所依靠刚性市场已经成熟，商业、商务需求很大，而且该区域商业、商务项目稀缺。
（4）消费者购房理念初级化走向成熟阶段，对品质、品位开始有所要求，但区域不适合开发高端产品。

五、市场总结
经过对地块及市场分析，本案定位方向深入凸显。
项目标地理位置优势无法复制，城市区域行政、商业中心、地块周围完善交通网络、地块周围完整生活配套为本案开发奠定了强劲支撑点。
以市场对商业认可，大型购物商场逐步被认可并发展成为一个趋势机会，主打大型购物概念以实现对市场突破。
以市场对公寓认可，上计划上档次商务公寓、酒店式公寓逐步被认可并发展成为一个趋势机会，主打公寓概念以实现对高层建筑市场突破。
所以本案进入此细分市场应该说含有风险较小、市场容量大、竞争力强特点。
第三篇 项目市场定位

一、 项目定位

（一）、项目定位

五象新区首席商务中心

（二）、档次定位

35－110㎡为主中等住宅、商务公寓和大型中等购物中心

（三）、产品定位
1、功效定位

投资型公寓和投资型商铺

2、关键产品计划
⑴、公寓部分：
①主力户型：单间、一房一厅、二房一厅、二房二厅为主，
②辅助户型： 三房二厅
③户型面积：
Ø 单间35－50㎡
Ø 一房45－55㎡
Ø 二房60－85㎡
Ø 三房90－110㎡

⑵、商业部分：

①主力类型： 1—4层综合性商场
②辅助类型： 商务办公。

（四）、价格定位
1、公寓部分价格定位
小户型公寓是现在市场稀缺产品，而需求相对庞大， 而且有价格优势，面积小总价低，银行按揭贷款首付款低，单价可达成高出其它项目300－500元/㎡目标。
良庆区现在在售小户型价格为3500－4100元/㎡。
鉴于项目存在众多本身优势、劣势及项目运作资金压力原因考虑，提议项目依靠户型亮点和价格竞争优势以性价比高作为入市切入点，住公寓均价以4000元/㎡高性价比优势抢夺市场，快速回款，处理项目运作资金。
项目规模大，二期或后期阶段项目住宅阶格有较强上升空间，估计在4500元/㎡以上。
所以项目住宅销售价格保守价4000元/㎡，乐观4500元/㎡以上。

2、商铺价格定位
大型商业项目是现在良庆区市场稀缺产品，而城市关键发展区域，良庆区商业中心位置，而该区域只有二个商业项目，而该地块本为商业中心黄金位置，这给本项目一个天机难逢机遇。
良庆区现在在售商铺价格为7000－25000元/㎡。
鉴于项目存在众多本身优势、劣势及项目运作资金压力原因考虑，提议项目依靠项目优势和价格竞争优势以性价比高作为入市切入点，商铺均价以1.5万元/㎡高性价比优势抢夺市场，快速回款，处理项目运作资金。
项目规模大，二期或后期阶段项目商铺阶格有较强上升空间，估计在2万－3万元/㎡左右。
所以项目商铺销售价格保守价1.5万元/㎡，乐观2.5万元/㎡。

二、目标用户群定位
（一）公寓部分目标用户群定位
从良庆区众多住宅项目成交用户看，当地用户约占近60-80%，其中当地用户以长久在良庆区居住市民、租客为主，关键以自住为购置动机。
（1）、当地用户
①购置动机：以居家型为主，目标是改善居住环境。
②起源：
l 区域市场：良庆区、江南区及良庆区、江南区管辖乡镇居民。
l 关键市场：良庆区、江南区。
③职业形态：
改善居住环境南宁大江南区市民
----良庆区、江南区私营企业中高职员、城市白领为主，包含南宁其它区长久在大沙田租房白领；
----良庆区、江南区行政、企机关职员；
----良庆区、江南区管辖乡镇居民；
（2）、外地用户
①购置动机：以投资为主。
②起源：
l 区域市场：南宁其它区域居民。
l 关键市场：青秀区、邕宁区居民为主。
③职业形态：
A、以投资为目标市民
----青秀区、邕宁区、兴宁区、西乡塘区职业炒家、经营业主。

（3）、目标用户收入界定
个人收入在-5000元/月范围。

（4）、年纪界定
投资客30-55岁为主。

（二）商铺部分目标用户群定位
从良庆区商业项目成交用户看，当地用户约占近60 %，其中当地用户以大江南各区居民为主，外地用户青秀区、兴宁区、西乡塘区为主，以投资为购置动机。
1、当地用户
①购置动机：以投资为主。
②起源：
l 区域市场：南宁市大江南各区居民。
l 关键市场：良庆区、江南区、邕宁区为主。
③职业形态：
投资型市民
----良庆区、江南区、邕宁区职业炒家、经营业主；

2、外地用户
①购置动机：以投资为主。
②起源：
l 区域市场：青秀区、兴宁区、西乡塘区居民。
l 关键市场：青秀区、兴宁区居民为主。
③职业形态：
投资型市民
----青秀区、兴宁区、西乡塘区职业炒家、经营业主。

第四篇 产品方向及思绪

一、产品方向及思绪
1、定位思绪
挖掘地块价值最大化，控制投资风险最小化，扩大有效用户层面，实现销售速度快捷是本项目标关键。
l 发挥地块商业、商务中心优势，发掘地块商业价值，实现地块价值最大化。
l 控制建筑成本，实现住宅户型最好配比，降低投资成本。
l 符合计划限制条件下，尽可能提升容积率，实现单位土地产量最大化。
2、产品定位
（1）计划提议
商业及公寓相结合，1－4层为综合商场，5－33层为公寓。
（2）户型定位 ：
Ø 单间35－50㎡ 25％
Ø 一房45－55㎡ 35％
Ø 二房60－85㎡ 30％
Ø 三房90－110㎡ 10％