商业地产项目开发前期研究报告样本.doc

资料保密舞阳某商业地产项目开发前期可研汇报XX商业地产发展12月此次市场调查汇报要处理关键问题：1、 项目地块是否含有投资价值？2、 项目投资风险原因？研究思绪商业市场调查宏观经济和城市计划研究商业定位开发模式区域商圈调查投资、经营、消费群体调查项目定位经济效益分析研究方法市场调查 市场估计 投资估算 投资不确定原因分析汇报汇报内容：1、 项目发展背景分析2、 市场分析3、 项目分析4、 发展定位5、 计划计划提议6、 成本财务评定7、 风险原因分析项目地块是否含有投资价值？研究项目，分析市场宏观经济，认识XX 项目发展背景分析 宏观经济分析 城市发展计划 宏观经济分析XX县地处黄淮大平原，下辖7乡7镇，397个行政村，总面积777平方公里，人口60万，县城城区为舞泉镇，城区面积9.3平方公里，人口9.2万人。XX县为经典平原县，属农业大县，经济以农业为主，农业收入一直是居民关键经济起源；XX有丰富地下资源，岩盐总储量达400亿吨，是全国品位第一，储量第二大型矿床。因为丰富盐业资源，多年来，XX加大了工业投入，扩大了招商引资，并有大量盐化企业入驻XX。以特色工业为主导县城经济快速发展，将形成以工业为主导县城经济发展新格局，正由农业大县向工业大县实现快速转变。县政府发展目标：打造充满活力、富有魅力中国新兴盐全部。XX县宏观经济特征： 经济基础弱，底子薄表一：各项指标比较 比较数据XXXX临颍全县国民生产总值25.9亿元40.1亿元89亿元全社会固定资产投入8.97亿元20.01亿元19.6亿元地方财政收入6749万元1.05亿元1.2亿元城镇居民人均可支配收入3285元4320元农民人均纯收入1539元2100元社会消费品零售总额26.6亿元（数据起源：XX县政府工作汇报）表二：周遍各县财政收入 XX7300万元1.1亿元1亿元9000万元1.7亿元1.05亿元1.25亿元1.7亿元1.6亿元2.67亿元（数据起源：县政府工作汇报）丰富自然资源、工业快速发展、经济快速增加表三：XX县元月至六月份各项指标 各项指标完成数量比去年同期增加比率全县完成生产总值22.56亿元18.1%全县固定资产投入9.85亿元41%社会消费品零售总额10.2亿元15.1%农民人均现金收入1111元18.3%地方财政收入8020元51.2%上六个月全县完成工业增加值10.7亿元，上缴税金2756.1万元。（数据起源：XX县政府工作会议汇报） 工业发展方向明确，国家政策支持国务院相关投资体制改革决定已将制盐项目列入政府核准投资项目目录，并把XX盐田列入全国关键发展10大井盐矿盐区。 和全省20强县、10个经济发展快县比差距比较大，经济属较落后县域经济表四：各项指标对比 （单位：元）各项指标XX20强县平均值10个经济发展快县平均值人均GDP7015197308465人均财政收入169845213农民人均纯收入204835942838人均固定资产投入343790333539（数据起源：XX县政府工作汇报） 经济活跃程度和投资意识低表六：各项金融指标 （单位：万元）XX临颍金融机构各项存款余额276268314186金融机构各项贷款余额133214364127城镇居民储蓄存款余额244903271514（数据起源：市统计年鉴）小结：1、 GDP、财政收入低于周围县区，经济基础微弱，城镇居民经济收入不足2、 有工业支持，经济发展快速，经济后劲强3、 城市人口将会快速增加4、 产业结构以工业为导向县域经济已经形成，必将带动第三产业发展5、 人比较保守，投资意识差，经济不活跃总结：因为盐化矿业丰富储量，XX县利用得天独厚盐业资源大力发展经济。近三年来经济快速发展，经济连续稳定增加，居民收入水平不停提升，消费快速增加，为商业繁荣提供了基础，也为商业地产开发带来契机。现在，XX县商业发展水平和社会消费水平仍处于较低水平，需要高品味新兴商业模式来刺激消费市场。 XX县城市发展计划XX县政府工作汇报相关XX县城市建设：XX县城区面积由7.5平方公里，于扩大到9.3平方公里，人口由7.6万人增加到9.2万人，城区面积将达成13平方公里，常住人口达成13万人以上。 远期发展目标建设河南盐化基地，打造中国新兴盐全部，创建生态宜居园林城市，不停提升城市化水平，努力建设布局合理、功效完善、特色鲜明、生态宜居靓丽城市。 近期发展目标“完善城区、开发城东、开启城北、梯次推进”推进老城区改造，完善城中心现代商贸服务区，城西文化休闲区，大力实施城东开发，有序推进城北开发，高标准建设新型行政商住区，全力开发建设风帆工业园、乡镇工业园、盐化工业园。 城市定位充满活力、富有魅力中国新兴盐全部，生态宜居园林城市。 手段加大城市基础设施建设，上六个月城市建设投资1.45亿元，西城森林公园和西城文化广场一期已形成园林山水，西城文化广场二期东、西二湖改建于11月22日奠基开启。 目标提升城市品味、营造良好投资环境、有力拉动投资效应、快速促进县域经济迅猛发展。小结1、 经济发展肯定带来城市化有力推进2、 城市化建设，必需是各项功效一体化发展，现在XX商业设施落后、功效低和城市发展需求不相匹配。3、 建设大型一站式购物中心，休闲商业街必将带动XX商业跨越式发展。4、 商业网点建设为城市布局计划空白点，老城区现在没有可利用建设商业设施地块，本案是城区唯一一块商业空地。5、 从城市发展来看，人民路将成为城市主干道，并将城市分为老城区和新城区。6、 城北区大力开发，将支持本案为城市商业中心。7、 盐化企业发展，城市建设投入，必将带来大量人流、物流、常住人口和流感人口全部会快速增加，为商业物业提供有力支撑。总结XX县政府以“工业兴县，工业富乡”为政府工作关键，充足发挥盐化资源优势，不停加大招商引资，优化投资环境，全力打造工业强县，逐步形成以盐化、造纸、电子、酒水、建材等为主导特色优势产业体系。产业结构上正在由农业大县向工业大县实现快速转变，并形成以工业为主导县城经济发展新格局。城市建设上基础设施建设不停加紧，城镇化建设快速提升，城市功效日趋分明，完善商业设施需求越来越强烈。 城市商业分析： 商业布局：传统沿街线性商业，XX商业街是以东大街和上海路形成十字形商业街区。 整体商场分布及特征：商业东边入口处有银基生活广场、金阳光、新东方量贩；西边北街口有金阳光、百佳超市；中间上海路有些人民商场，百佳超市，因为沿上海路向北有新建商业门店，加上百佳超市拉动，商业沿上海路向北发展，较上海路向南好。 商业门店特征： 门店窄小，不利于商品展示 门店散、乱自然成市，没有统一计划 门头太小，品牌专卖店没有门头展示效果 商品特征 商品档次显著偏低， 受门店限制，产品没有有序陈列小结：商业街区自然成市，没有统一计划，商场设施设备简单，服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。 商业市场空白点： 中心商业地带缺乏完善设施和形象好商铺； 商场硬件设施低，没有标准化卖场； 没有好品牌店来引领市场、引导消费； 项目和商圈关系 本项目在XX商圈北区，为上海路北口；东街东、西口卖场、上海路十字口卖场和本项目卖场形成三角同心圆。伴随城市发展，人民路为城市主干道，本项目为多功效业态组合，商业设施现代化必将形成以本项目为商业中心城市布局。 商业街区功效分析：关键商业街区：东大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街总结： XX缺乏一站式大型购物商场，商圈内缺乏完善商业街区，这为本项目提供了良好发展背景、填补了商圈空白。 项目所在商圈边缘，但紧临人民路，从城市发展计划中看本项目将会成为商圈中心，发展潜力大 市场分析 市场环境分析 竞争市场分析 市场发展趋势 市场环境分析 住宅市场特征1、 供给量大，市场吸纳量有限，消费能力有限；2、 楼价还未突破1000元，但有一定上升空间；3、 恋城情节重，对郊区大型住宅小区开发认可度低；4、 大多数人第一次置业，未达成对住宅环境、品质需求层面上，对价格认知敏感度高5、 处于住独家小院阶段，对楼房接收度低。 商铺市场特征1、 有一定商铺投资意识和投资欲望；2、 对商铺区位价值认知度低，没有升值铺概念；3、 商铺价位低，没有引领价格商铺4、 没有成功商铺盈利案例，需要关键引导；5、 商圈内没有可投资商铺，有一定商场空白点；6、 整体市场商铺租金低，没有超出元/月租金商铺；7、 商铺价值提升有一定难度；8、 商铺投资购置力有限，市场容量不易太大 小结XX房地产市场刚起步，楼房住宅还未全方面认可，独家小院有一定市场；居民有一定商铺投资意识，但没有投资经验，贾湖广场商业街经营不成功将对投资人有不良影响，将影响以后商业地产开发；商业地产以商业街形式出现在XX，但位置处于郊区，对商铺价值提升没有引领性。 竞争市场分析 现在XX地产项目有三个：水榭花全部、贾湖广场、西城花苑基础特征：1、 均处于商圈外，远离商圈；2、 水榭花全部、西城花苑为沿街底层商铺，和商圈内商铺没有可比性；3、 贾湖广场为商业步行街，计划设计、店面设计没有商业气氛；4、 商铺价格不高于元/，属偏低价位；5、 现在商圈内没有潜在竞争者；XX市场商业项目：银基生活广场、金阳光、新东方量贩，人民商场，百佳超市。基础特征：1、 商业市场属于原始商业形态，存在很大提升潜力；2、 商场场内惨淡，经营无亮点；3、 购物气氛不浓；4、 商业物业计划设计滞后，购物不便利；5、 服务管理无体系，没有形象；6、 商场配套设施不足，影响商场人流良好循环。 市场发展趋势： 市场对房地产投资刚开始，现在处于非理性状态，住宅处于刚被接收、认可阶段，商铺投资有一定需求，但承受价位不容乐观，市场空间上升不太高。 大多数人属一次置业阶段，没有投资、置业经验，对商铺价值认知需要有效引导，市场有一定潜力。 工业发展、经济提升、大家消费水平提升，城市功效配套需求强烈，现在却没有好商场，高端商场开发是经济发展肯定，含有一定市场空白点。 政府为提升城市现象，提供了更宽松政策环境，在土地供给、配套费收取上给了优惠政策，刺激有实力外地开发商进驻。 伴随外地开发商进驻，土地价格逐步攀升，现在已经从5万元/亩提升到20万元/亩（数据起源政府工作汇报）住宅房价格逐步提升，估计应突破1000元/，达成最高价1100元/左右。 项现在期分析 项目具体参数 项目拆迁成本估算估算说明此次估算以上海路二层营业房为基准，选定标准基准为标准套（投资户当初以2万元购置土地，统一建商业房）标准套为两层，每层两间。 土地面积：48 建筑面积：96以此作为此次评定参考标准，具体评定应分套核定，此次只做测算未考虑很多原因影响。 估算方法选择：因市场交易实例还未搜集，此次估算不采取市场比较法，采取收益法和成本法做估价测算。估算过程：（一） 收益法 房地产价值=房地产净收益/资本化率1、 依据市场调查，该地段商铺租金每间每个月300元，二楼住房每间每个月50元，每套商住房每个月收益700元，工商费、税费、水电费支出每套每个月50元。 年收益： 8400元 年运行费用： 1200元 年净收益： 7200元2、 购置房地产 资本化率为8%（投资收益率）3、 房地产价值： 90000元4、 房地产单价： 937.5元/5、 总建筑面积： 6077.126、 房地产总价值： 569.73万元（二） 成本法1、 土地成本： 2.8万元 按政府当初出让价格（2万元）上涨40%计算2、 建安成本： 380元/ 依据建筑市场砖混结构工程平均造价3、 各项费用： 80元/ 前期费用、管理费、水电、市政配套费等4、 总成本累计： 751.6元/房地产评定总价值：456.7968万元项目拆迁费用范围：456.7968万元 569.73万元 项目SWOT分析： 优势：企业、市场、区域、地块 企业 企业目标是发展县级市场；现在县级市场商业已经全方面开发，企业完成了第一个店开发，从项目运作、商业地产开发上已经有一定经验，已含有开发下一个店条件。 市场 没有大型商场运作项目，市场缺乏大型商场，商铺投资有一定潜力。 区域 城市商圈内，商圈内含有商业地产运作空白点；城市发展，项目地逐步形成商业中心；汽车站口岸经济增加项目和乡镇人口流动；周围居民区多，有强消费人群支撑。 地块 地块方正，临三条路，南北贯通，易形成商业街；现在为体校广场，聚集人多，著名度高。 劣势：市场、区域、地块 市场商铺有一定认知度、价位偏低；城镇居民收入低，购置力有一定制约；市场容量有限，商业消费能力偏低。 区域 商圈边缘，需加以商业拉动，但含有一定难度。 地块 地块南临丁字路，通畅性差，影响商业街贯通；现在地块拆迁难度大，影响整个项目运作。 机会：企业、市场企业第一个项目完成，正做项目开发准备； 市场政府正加大城市建设，政策有利；商圈内无商铺供给有一定市场潜力。 威胁贾湖广场商业街开发，市场吸纳量降低，价位偏低，若不成市，对以后商铺认知宣传有难度。 贾湖广场地价低，又有大量商铺无销售，影响市场。 拆迁一旦拖延时间，影响开发周期。 对策项目引爆点 企业品牌、 商圈 树立商业中心地位市场切入点 产品组合 全新商业模式、商业文化发展平衡点 分期拆迁（先上海路后人民路，先体校后商铺 分期拆迁、先拆先建 ） 项目发展定位 产品组合广场+购物中心+商业街 发展理念：改变传统购物习惯和模式，定位逛街、休闲、一站式购物中心 ，打造XX高级、时尚、休闲、精品商业中心；开创全新商业形态和商业文化模式。 区位定位：XX商业中心 产品定位：全新商业形态、设计风格、商业气氛表现高级化、精品化。 项目计划设计方案 步行商业街为两层，进深12米，面宽4米，单铺96， 购物中心由购物广场+独立外铺组合； 购物中心独立外铺为一层，进深10米，门面宽4米，单铺40； 购物广场二层，一层4100，二层5400； 广场分：休闲广场和购物中心门前广场，休闲广场12420（合18.6亩）门前广场1800； 现以本方案进行分析：项目投资成本分析表一：项目各面积指标（单位：）商业组合商业街购物中心广场面积独立商铺购物广场物业面积94801300960014220表二：各项开发投入项目建筑面积（）单方造价（元/）建安成本（万元）商业街9480480455.04购物中心10800800864广场建设14220100142.2建安成本累计20280（不含广场）1461.24前期费用73.062万元（5%取费）管理费用122.744万元（8%取费）财务成本160万元 公式600（1+12%/4）24-1表三：物业销售收入项目面积（）单价（元/）销售总价（万元）商业街94801896独立商铺13003000390销售累计107802286销售税金125.4万元（营业税5.5%）销售费用68.58万元（3%取费）项目投资风险原因？ 项目标风险原因分析 政策风险 国家房地产宏观调控已经见效，住宅地产已经开始紧缩，部分地产商开始向商业地产进军，从现在市场看县级市场是开发商进军一个关键目标。银行对贷款控制力度很大，县级市场贷款极难办理。 政府风险 市政府正在换届，新县班子对项目支持力度现在不可估计。 拆迁风险 现在新拆迁法对拆迁要求很严格，拆迁是项目最大制约。 开发周期风险 因拆迁不确定性，项目存在开发周期不确定性。 销售风险 市场容量有限，消费水平偏低， 销售存在很大不确定性。 经营风险 商业招商和后期经营有一定难度，市场购置力随逐步增加，但还有很大差距。 项目开发提议全部拆迁，先开发商业街，随即开发主力店，以主力店带动商业街销售。 项目现在下步要做工作完成项目投资策划汇报和消费市场调查汇报 商业物业深入调研分析 市场研究深入分析尤其投资消费市场分析 市场定位及开发经营模式深化 计划设计细化提议 物业销售策略 成本财务细化分析