房地产项目开发程序的研究报告样本.doc

相关房地产项目开发程序研究汇报 目 录第一章 资源整合第一节 房地产发展方向第二节 企业关键竞争力第三节 企业发展战略第四节 资源整合第二章 市场调查第一节 市场调查目标第二节 市场调查内容和方法第三节 区域市调汇报撰写第三章 用地潜力分析第一节 用地潜力分析内容第二节 用地潜力分析结果第四章 土地决议第一节 土地管理基础术语第二节 获取土地方法第三节 征地拆迁及其土地出让程序第四节 土地获取时应注意关键问题第五章 项目投资成本和费用估算第一节 项目投资成本和费用基础概念第二节 开发建设投资费用组成第六章 项目投资效益多方案比较和综合评定第一节 项目财务评价关键内容第二节 项目评价基础方法 第七章 市场定位第一节 市场定位依据第二节 产品品质第三节 面积配比和格局配比第四节 房型设计第五节 营销专题第八章 计划设计第一节 计划和设计关键点第二节 计划和设计应考虑原因第三节 中国居住区计划经历过程第四节 现代计划和设计发展方向第九章 工程建设第十章 营销推广第一节 价格策略第二节 广告策略第三节 营销策略第四节 销售实施第十一章 物业管理第一章 资源整合第一节房地产发展方向一未来十年中国住宅需求在未来5中，中国以住宅为主房地产业将保持强劲增加态势，而居民消费结构转换、城市化和加入WTO将成为推进房地产产业发展三大动力。（一）居民消费结构调整带动住房消费升级换代1978，中国GDP年均增加9.5%，人均GDP增加也超出8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元。城镇居民作为二元经济中消费主体，其收入增加无疑为消费水平提升和生活质量改善奠定了坚实基础。90年代，大家消费开始从温饱型向消费型转变，带动了居住、交通、通信、文化教育娱乐消费显著增强。依据第五次人口普查公报，中国现有城镇人口45594万人，占总人口30.09%，人均居住面积10.4平方米，建筑面积19平方米。根据国家住宅产业“十五”发展计划，到城镇人均建筑面积达成22平方米，仅城镇居民就需建设27亿平方米，平均每十二个月新建住宅5.4亿平方米，这么大住宅投资和需求将对国民经济发展起到巨大推进作用。（二）城市化步伐加紧带来巨大住房需求依据国际经验，当一个国家经济进入连续稳定增加时期，城市化也将进入一个快速发展时期。世界银行对全世界113个国家统计资料深入表明，人均GDP低于300美元低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元中等发展国家时，城市化进程加紧，水平将到40%60%，而经济高速发展，城市化水平达成70%以后，城市化发展速度将缓慢。，中国城市化水平已达36.22%，在未来十年内，人均GDP将从1997年860美元，提升到1200美元甚至1500美元，经济增加将加紧城市化进程，中国总人口自然增加率仍保持在9.6，城市化率以每十二个月1%左右增加，到达成46%，城市人口将达成6.4亿，净增加1.9亿，每十二个月增加1852万人。每增加1个人，将增加22平方米住宅建筑面积和100平方米左右城市建设用地，城市人口快速增加无疑会对住房和基础设施建设带来巨大压力。（三）加入WTO后开放步伐加紧形成对房地产巨大需求加入WTO后，中国将开放交通运输、金融服务、电信、法律服务、会计服务、信息服务、旅游、建筑业等多个行业，且开放速度之快也是前所未有，如银行业5年内取消对外资地域和用户限制，建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇，这些全部将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产品住宅、写字楼、中介服务等多个需求。即使未来5中中国房地产业发展总体看好，但现阶段，潜在需求和有效需求不足矛盾并没有得四处理，这在一定程度上抑制了房地产业健康发展。二房地产市场发展趋势从1998年起，中国摆脱了低速和负增加状态，进入高速发展阶段，尤其是以来，房地产进入欣欣向荣景象。前11个月，全国房地产投资4857亿元，比同期增加29.7%。伴随中国加入WTO，机遇和挑战并存，中国房地产进入一个全新发展时期。房地产市场表现出以下特点：（一）房地产开发投资高速增加（二）商品房销售市场供求两旺（三）个人购房比重继续提升（四）土地购置和土地开发投资高速增加110月，全国房地产开发企业购置土地面积达12803万平方米，比同期增加65%，同期完成土地开发投资282亿元，比同期增加34%，完成土地开发面积6563万平方米，同比增加36.8%。土地购置面积大幅增加，表明开发商对为了开发前景看好。，北京、上海、成全部、长春、武汉经过一系列运作，万科土地贮备达成近900万平方米。“假如保持今年速度，十二个月后，万科土地贮备预期可达1600万至1800万平方米”。王石报出数字令人咋舌。而中海也计划土地贮备量超出万科。大连万达土地贮备已达万平方米，业务发展到15个城市。首创集团总裁刘晓光接收二十一世纪经济报道采访时透露，首创已拥有土地贮备6000万平方米，且还会继续增加。鲁能集团在北京、上海、济南、青岛、重庆、成全部、宜宾、海南等地大量贮备土地，已达近1000万平方米。（五）房地产市场进入优胜劣汰时期伴随以地产大鳄为先锋新一轮圈地运动开始，然而圈地背后是一个等候整合市场。椐业内普遍说法，中中国地地产最快5年，晚不会超出，要产生出多个寡头，象香港一样。现在，中国最大房地产开发企业市场份额没有超出5%，而香港是30%至50%以上，新鸿基等几家企业占整个香港市场80%份额。中国加入WTO，势必有大量外资流向房地产市场，将加剧对市场冲击，使得市场进入优胜劣汰阶段。市场也将进入现房市场，真正买方市场将形成，房地产风险加大，门槛提升，更多开发商要在产品品质和企业品牌上竞争，但市场不拒绝好房子。（六）空置房面积不停扩大，开发风险加大。地产商以圈地为先导大肆扩张，无疑将带来新一轮地产开发烧。但中国商品房空置面积已达10000万平方米，而商品房价格却出现多年来少有一路上扬。实际上，新建成商品房如空置，每十二个月最少贬值10%，而在现有空置房中空置超出2年占50%以上，还有大规模开发经济适用房和正在开启房地产二级市场，全部在挤压现有商品房生存空间，故有些人担心现在出现开发烧潮是又一场漂亮泡沫。总而言之，未来是中国房地产发展关键时期，在经历了1999“龙抬头”时期后；市场进入整合发展期；将进入全方面发展期；房地产将进入最终调整发展时期。在各个时期，新发展动力集聚，将拉动内需，刺激市场发展。三房地产开发模式发展方向现在房地产市场已经迈过了比产品、比技术，拼环境、拼景观层面，而迈到了比品牌（包含品位、风格、素质、气氛、文化和生活方法）层面。所以房地产竞争已经超越了产品和项目标竞争，而是开发策略和开发模式竞争。1、规模化品牌扩张开发模式规模化品牌扩张开发模式，引导了中国房地产业走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合化。该模式开发比较成功经典是广州碧桂园、祈福新村、广州奥林匹克花园等。（1）郊区化居住模式。深圳、广州等经济发达城市为适应大家崇尚“5+2”生活模式，即市区工作5天，在郊区休息生活2天，在城市郊区开发。比较成功经典是广州碧桂园、祈福新村、深圳万科四季花城、深圳中海怡翠等。但伴随城市发展，尤其是大交通格局奠定，“7+0”模式（市区工作，郊区居住），已成为开发商着眼点。（2）大盘化（规模化）现在房地产开发商为了提升品牌（包含品位、风格、素质、气氛、文化和生活方法），而大规模圈地，单个项目标面积已越来越大，如广州祈福新村占地6500亩。（3）复合化大家日益增加而不停改变需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜时代已结束。复合地产概念将替换纯粹规模取胜时代，个性化差异也代表着未来之路。较成功经典是广州碧桂园、广州奥林匹克花园等。碧桂园和北京景山中学合办碧桂园学校及五星级会所建成取得巨大成功。“给成功人士一个五星级家”经营理念，已深入人心。广州奥林匹克花园以“体育产业+房地产”，“科学健身，健康人生”、“运动就在家门口”理念诉求，使奥林匹克花园含有了自己独特优势。2. 专业化连锁开发模式专业化连锁开发模式就是用一个强势企业品牌，加上一套CI系统（理念识别、行为识别、视觉识别），成功地将上一个项目所投放广告费及其所形成品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来项目上预留了“管线”。其中关键是“理念”和“行为”识别系统，这是出人才、出机制、出效益、出品牌基础，这些为开发下一个项目奠定了基础。比如万科在深圳、北京、沈阳、武汉、上海等地开发万科城市花园、中体产业和发展商合作在广州、北京、上海等地开发奥林匹克花园。第二节企业关键竞争力关键竞争力是那些使企业比她人更强东西，房地产企业关键竞争力大致包含以下几点：把握房地产市场现实状况和改变趋势能力；进行市场细分和用户定位能力；依据市场需要进行计划、设计能力；对工程成本、进度、质量进行控制能力；针对特定用户群进行市场营销能力；提供优质物业管理等售后服务；和政府相关部门进行业务沟通能力；确保工程建设较强融资等能力。伴随房地产市场发展，市场营销手段、物业管理等极易被模拟，已是开发商必备能力，以后关键能力竞争关键是规模竞争，形成区域市场垄断。经过构筑企业关键竞争力，最终提升企业品牌。第三节企业发展战略一企业战略定义企业战略是在符合和确保实现企业使命条件下，在充足利用环境中存在多种机会和发明新机会基础上，确定企业同环境关系，要求企业从事经营范围、成长方向和竞争对策，合理地调动企业结构和分配企业全部资源，从而使企业取得某种竞争优势。它是企业战略思想集中表现，是企业经营范围科学要求，又是制订多种计划基础。二基础竞争战略竞争战略属于企业经营单位战略范围，是指企业正确地分析和界定本企业在竞争中地位后所形成战略。基础竞争战略是指不管在什么行业或企业全部可采取竞争性战略。美国哈佛商学院著名战略管理家迈克尔波特在其1980年出版竞争战略中，提出三种基础竞争战略，即成本事先战略、差异化战略和关键集中战略。1成本事先战略成本事先战略是指企业经过在内部加强成本控制，在研究开发、生产、销售、服务和广告等领域里把成本降低到最低程度，成为行业中成本事先者战略。2差异化战略差异化战略是指企业提供和众不一样产品和服务，满足用户特殊需求，形成竞争优势战略。利用该战略关键是依靠产品和服务特色，而不是产品和服务成本。但应注意，差异化战略并不是讲能够忽略成本，只是强调此时战略目标不是成本问题。3关键集中战略关键集中战略是指企业把经营战略关键放在一个特定目标市场上，为特定地域或特定购置者集团提供特殊产品和服务。企业一旦选定目标市场，便能够经过产品差异化或成本事先方法，形成关键集中战略。就是说，采取关键集中战略企业，基础上就是特殊差异化企业或特殊成本事先企业。三万科集团发展战略探讨万科集团发展战略：以房地产开发为主导产业，在全国大型城市近郊区开发以“城市花园”为品牌多层住宅。具体包含以下方面：1经营专业化，依据本身特点，以房地产开发为主导产业对有些行业进行整合；并将万科开发纳入国家建设部住宅产业化范围，但万科并不进入住宅相关部件、配件生产体系。2为有效利用土地资源、降低能源、材料消耗，成立建筑研究所。3住宅市场主流化，从住宅小区开发转向小区开发，在城镇结合部进行规模开发，开发新市镇。4建立新融资渠道，住宅证卷化、金融化，广泛和国外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，含有规模化开发、新市镇开发实力。5广泛吸收国际设计经验，和世界一流设计企业建立联络。6加强和建筑商、材料商信息沟通，形成协作网络，推进产业化进程，形成产业同盟。7为提升资金利用效率，建立财务结算中心，集中统一资金调度。第四节资源整合在项目拓展时，除考虑房地产市场情况，还应充足考虑企业人员、资金等多方面原因，在各方面情况全部许可情况下，再进行项目拓展。 项目开发应整体计划，包含全程策划、关键系统、增值控制、利润保障、战略领先五个方面，假如只落实这些方法中一个则任何试图改善经营情况努力全部难以奏效，应对以上原因整合。第二章市场调查第一节 房地产市场调查目标开发商和经济评价人员经过房地产市场调查，了解房地产市场过去和未来，把握房地产市场发展动态，估计其发展趋势，并据此分析开发项目建设必需性，确定项目标用途、规模、档次、开发时机和经营方法。第二节 房地产市场调查和估计内容和方法房地产市场有很深地域特征，所以通常市场调查习惯依据地域特征，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面到体（宏观环境），然后再从体回到面，从面回复到点，不停循环，融会贯通。现就从点、面、体三个层次加以介绍。一点单个楼盘通常单个楼盘市调从产品、价格、广告、销售四个策略加以分析1产品策略（1）区位分析大方面分析楼盘区域历史沿革、区域特征（商贸中心、工业中心、居住小区等）；了解区域交通工具、交通方法（高速公路、市政道路、地铁、轻轨、高架、公交等）和距离城市关键标识地域（如市政府、广场、火车站等）距离；了解区域公共配套设施（水、电、气、医院、超市、商场、公园、农贸市场、影剧院等生活配套）和人文环境等。小方面分析楼盘地块具体坐落方位、大小、形状、四面房产情况、道路进出口、关键展面临街情况等。（2）基础参数总占地面积、总建筑面积、容积率、覆盖率、计划形态等。（3）建筑类别应依据开发项目标用途、未来获取收益方法和所在地域具体情况确定，现根据用途可分为下列类型：居住类，包含一般住宅、高级公寓、别墅、内销房、外销房等。商业用途类，包含商场、商业店铺、超级市场、批发市场等。办公类，包含商务办公楼（写字楼）等。旅馆类，包含饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。餐饮类，酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。娱乐类，包含游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。工业类，厂房、仓库等。特殊用途类，包含停车楼等。土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，使其开发成为熟地房地产项目。（4）面积和房型建筑面积、使用面积、公摊系数、面积配比和格局配比、平面设计等。（5）建材装修是清水房还是精装修，建材品牌、数量等，如电梯、卫浴设备配置等。（6）公用设施一是指日常生活中最基础配套设施，如水、电、气、通讯、有线电视、车库等，二是指为小区配套会所、超市等。（7）施工进度和交房日期（8）开发方法了解土地取得方法，是独资、合资、联建等方法。（9）企业组成了解楼盘投资、设计、施工、物业管理等关键事项负担企业是谁？资质、资信怎样？2价格策略价格是房地产营销中最基础、最活跃原因，所以通常从单价、总价、付款方法三个方面深入调查分析。（1）单价单价基础上是区位、品质等原因综合反应，是衡量比较一产品关键指标。所以应对起售单价、最低单价、最高单价、平均单价、主力单价等方面进行了解。（2）总价相对于房屋单价给人直观印象是楼盘区位和品质高低，总价所折射出来更多信息是目标用户群层区隔，对于总价调研和对总价配比切实把握，会把握产品目标用户群定位、市场定位。实际上总价款是购置用户最直接、最显著分水岭。为此应从最低总价、最高总价、主力总价、平均总价、总价范围、车位总价、总价配比等方面详尽调查。（3）付款方法付款方法是总价在时间上一个分配，用以缓解付款压力，扩大购置层范围，以提升楼盘销售率，是一促销手段。通常有以下多个方法，一次性付款、建筑进度付款、时间付款、银行按揭贷款、延期付款等。3广告策略广告策略关键包含广告基调推敲，关键诉求点把握，媒体选择，广告密度安排和具体实施效果等。4销售对楼盘各项原因评判，归根结底是销售结果评判。它首先是指具体业务安排，如销售点选择、人员配置、业务实施等；其次是实际销售结果调查，如什么样房型最好买？什么总价是市场所接收？吸引用户最关键地方是什么？购房用户群有什么特征？等等。二线和面区域市场对单个楼盘详尽了解后，我们能够着手区域市场调查和分析。通常讲，区域市场调查和分析，关键包含区域分析、供给市场特征、需求市场特征三个方面。（一）区域分析区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市场交通动线、区域特征、发展计划三方面原因综合分析。区分于单个楼盘地理位置分析，在具体分析中，区域分析要侧重于整体分析和宏观评定。1交通动线交通是经济发展命脉，更是一个时代开创急先锋。经济要发展，势必需交流。要交流，自然会形成交通动线，在地域分析三大原因中，顺应人流、物流自然流动趋势而形成交通动线（江河、铁路、公路、机场等），是最活跃最具决定性作用一环，是形成房地产地域形态真正原动力。交通动线对地域影响通常表现在以下多个方面。（1）形成交通动线本身所含有物质形态，对周围地块直接作用。（2）由交通动线所带来人流、物流因数量、类别、质量差异给地域发展带来直接或间接影响。2区域特征区域特征是相对聚集而产生、依附于地域之间且是其所特有一个物质和精神形态。它取决于该地域经济发展水平、产业结构、生活水准、人口规模、人口素质、购置力水平、建筑种类、风格、规模、分布等原因。区域特征这一特征对房地产影响，首先表现为群体对个体作用，即所谓良币驱逐劣币，或劣币驱逐良币。在区域特征分析时要重视经过长久历史沉淀而形成无形部分。伴随发展速度加紧，城市有形部分很轻易被塑造，但无形部分却极难一蹴而就。区域特征分析是要和交通动线联络起来，将它看成是一开放动态小区。3发展计划政府为实现一定时期内经济和社会发展目标，而确定城市性质、规模、发展方向，城市土地合理利用，协调城市空间布局和各项建设综合布署和具体安排。（二）供给市场特征供给市场特征调研关键在于认真研究产品共同点和差异性，和她们市场反应强弱缘由。通常从以下多个方面调研。1供求情况。包含相关地段、用途、档次、规模、价位、平面部署等房地产供给情况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包含已完成项目、在建项目、已审批立项项目、潜在竞争项目及估计她们投入市场时间。2房地产商品价格、租金和经营收入、单价分布、总价结构等。3房地产开发和经营成本、费用、税金种类及其支付标准和时间等。4各类营销手法市场反应和市场空白点捕捉。（三）需求市场特征需求市场特征是指区域人口规模和密度、人口结构、人口素质和习惯癖好和家庭规模、购置力水平、用户需求结构和特征等。三体宏观环境房地产体宏观环境调查。该工作应在国家、区域、城市、邻里层次上进行。关键包含：政治、经济、行政法规、文化教育、自然条件、城市计划、基础设施等方面，对已发生或将要发生重大事件或政策对房地产项目标影响，要作出充足了解和估量。四、房地产市场调查方法要依据调查对象和内容，采取合适方法。通常采取方法有：普查法、抽查法、直接调查法、间接调查法。五、房地产市场估计通常分为定性估计和定量估计（一）定性估计。关键是经过对历史资料分析和对未来条件研究，凭借估计人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现性质进行推测和判定。（二）定量估计。在了解历史资料和统计数据基础上，利用数学方法和其它分析技术，建立能够表现数量关系数学模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能数量。第三节区域市调汇报撰写房地产区域市调汇报是房地产市场调查和研究一个表现形式。要确保材料真实性，同时针对性也是该工作前提条件，譬如有汇报是为投资地块选择而作评定，市调工作应侧重于经济、人文、环境、交通、市政、计划等方面，如汇报是为具体产品作企划，市调工作应侧重于围绕最近开盘多个楼盘及其销售情况进行分析。通常讲，区域市调汇报大致包含区域概况、目标区域楼盘情况、汇报结论或提议三部分。一区域概况区域概况是区域特征总结，关键是指对历史发展、政治经济、人文环境、市政交通、生活环境、发展计划等方面基础情况进行一个概括性描述。因为房地产地域特征尤其强，区域概况自然是任何一份市调汇报基础点和出发点。二目标区域楼盘情况该工作通常先根据为了说明总价、品质、区位等问题进行分类。再针对要研究课题，相关键进行详尽客观描述。通常，依据需要在大量详实原始资料基础上，筛选部分细项，或列表或叙述，努力做到既完整，又一目了然。为了更详尽说明问题，又不使汇报过长，通常选择一个和我们很相同楼盘，或现时销售很火爆楼盘，或对我们组成严重威胁楼盘进行具体分析。三汇报结论或提议对市调结果共同点和异同点（产品结构和需求结构）分析，和形成这种情况原因进行深究，是汇报结论关键部分。要对自己项目标目标市场定位作出初步提议。第三章用地潜力分析在项目开发前，全部对基地进行论证和评定，其中最关键是对环境、生态条件、自然系统有深刻认识和了解。第一节用地潜力分析内容通常对以下方面进行分析。一自然环境评定土地：包含地质情况、土壤、土地形状、边缘线、坡度、景观。水源：包含地面和地下水源、水质、潮汐情况、湿地水线情况。植被：包含植被情况、时间、区内树木描述。野生动物情况：包含定居和迁徙动物习性和栖息位置和情况。气候：宏观气候和微观气候，空气质量、噪音水平和发展趋势。二人为特色建筑：现存建筑结构和式样，隶属建筑、地基。交通系统：道路系统和网络，交通工具、出行方法、时间表等。基础设施：水、电、气、排水等系统，学校和商业网点等分布。三文化原因社会影响：邻里对于相邻地段使用、地段文化价值和考古价值。小区见解：法律限制：设施确实切位置：经济原因和情况：土地价值，税收结构，成长潜力，地块之外经济情况改变情况。第二节 用地潜力分析结果在用地潜力分析基础上，通常编制用地评价图，其通常做法以下：1分析水文资料，在地形图上画出再现期洪水淹没线。2画出地下水距地面1m、2m等深线。3画出代表不一样土壤承载力和其它工程地质性质不一样土层位置。4画出矿藏范围。5画出不宜建设陡坡、活动性冲沟、滑坡、沼泽地和遭受冲刷河岸范围和地段。6画出采取方法后可变为建设用地小型冲沟、沼泽地、采掘场和非活动性滑坡地段。7画出不能作为建设用地范围，如文物保护范围。第四章土地决议第一节土地管理基础术语为了正确把握土地管理国家相关强制性标准、规范要求，需对土地管理基础术语进行掌握（以下内容均参考重庆市相关要求）。一土地用途分类农用地：指直接用于农业生产土地，包含耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地：指建造建筑物、构筑物土地，包含城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地：指农用地和建设用地以外土地。二土地使用权和全部权土地归国家全部，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付一定出让金。土地使用权出让，必需符合土地利用总体计划、城市计划和年度建设用地计划。三农用地转建设用地在土地利用总体计划确定城市建设用地范围内，为实施城市计划或实施具体建设项目而占用土地，可根据要求办理农转建手续。并要缴纳新增建设用地有偿使用费。四土地价格1基准地价：是城镇土地分区域、分用途测算出平均价格（含出让金），是政府宏观调控价格，也是土地评定及相关部门制订多种土地税费政策依据，不是具体收费依据。2公告地价：是国有土地使用权出让，土地全部者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。3土地还原率：是用以将土地纯收益还原为土地价格利率（或比率）。重庆基准地价和公告地价土地还原率r=0.0873。4土地等级：是依据城镇土地自然和经济属性而划分出土地等级序列。5土地有偿使用费：是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳费用。其包含：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股股权权益等。6土地出让金：是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地使用权向土地使用者收取费用。其不包含征地或拆迁、土地整改开发费用。7土地收益：是指划拨土地使用权转让时，依据中国城市房地产管理法第三十九条第二款要求经同意不办理出让手续，转让者需向国家缴纳费用。划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。8土地出让综合价金：包含土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整改开发费和土地出让金。9基准地价应用；渝国土房管发315号文要求基准地价内涵为50年期城镇熟地成熟度：三通一平（通水、通电、通路、平整场地），容积率为1平均价格。利用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评定时，应依据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和部分原因、土地使用权类型及年限修正。综适用途宗地价格评定时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。利用基准地价系数修正法评定地价公式为：评定地价=基准地价1+（成熟度修正系数）+（区域和部分原因修正系数）+（土地使用权类型修正系数） 容积率修正系数年限修正系数期日修正系数。10公告地价应用（1）重庆市国有土地使用权出让金测算方法一：国有有土地使用权出让金为宗地价格和宗地出让金比率乘积。宗地出让金比率表用途 商服业 住宅 工业 出让金比率 0.30.35 0.250.28 0.20.23 方法一关键适适用于企业改制、土地等级不明确、招标拍卖出让底价测算及建筑计划设计方案未明确或难以确定宗地土地出让金测算。（2）重庆市国有土地使用权出让金测算方法二：国有有土地使用权出让金为各楼层建筑面积和楼面价出让金标准、楼层修正系数、年限修正系数乘积之和。1999年重庆市国有土地使用权楼面价出让金标准 单位：元/平方米、50年用途类别 土地等级 商服业 住宅 工业 13 550237 420158 440178 46 212184 141112 152124 79 168136 9278 9677 1011 11292 6656 6345 1213 8365 4336 3628 1415 4828 2921 2015 1618 2624 1917 1413 1920 2220 1513 1211 方法二关键适适用于建筑计划设计方案已明确宗地土地出让金测算。（3）重庆市国有划拨土地使用权转让土地收益测算方法土地收益为土地出让金和土地收益系数之乘积。划拨土地转让土地收益系数用途 商服业 住宅 工业 土地收益系数 0.2 0.15 0.14第二节 土地获取方法第三节 征地拆迁和土地出让基础程序第四节土地获取时应注意关键问题土地是房地产开发基础，土地投资在开发成本中占百分比也比较大，通常在三分之一左右，有甚至超出二分之一，为此土地获取时，应谨慎。尤其要注意以下多个问题。1必需明确土地状态，是原状土地（毛地），还是熟地（三通一平土地），同时若是原状土地应明确市政设施配套有谁负责配套、何时配套、有何配套等问题。2应明确土地价格所包含内容，是否包含出让金、征地拆迁安置费、相关税费等。3应明确土地款支付和国有土地使用权证等相关手续办理进度关系。大宗土地出让，应明确出让金缴纳一定百分比即可办理国有土地使用权证或申请出让金缓交，以减轻项现在期投资。4应调查清楚土地权属，是农用地，还是国有土地；若是农用地应明确国务院是否同意转为城市建设用地，若未转为城市建设用地应明确新增城市建设用地有偿使用费支付（按要求土地使用者缴纳出让金后，不再缴纳新增城市建设用地有偿使用费，由区政府在报国务院同意农转建时支付），若是国有土地应明确土地权属单位、土地款（出让金、征地拆迁安置费、相关税费等）支付情况和是否在银行抵押贷款。5为使在土地价格谈判时处于主动地位，应在委托征地、拆迁前，企业内部搜集相关资料，按摄影关法律、法规，编制测算汇报。6在支付征地、拆迁款时，应尤其注意对安置问题控制，通常预留30%40%征地、拆迁费，在确实进行安置时分期支付。同时宜签定征地、拆迁包干协议。7在签定出让协议时，应注明开工日期在开工条件，预防因为某种原因延期开工，而征收土地闲置费，甚至两年不开发，出让方要无偿收回土地使用权。该问题对于大面积片区开发（分期滚动开发）项目有为突出。8对于毛地开发，按要求要分摊道路二分之一用地面积，所以在国有土地使用权证中要注明总用地面积、道路面积（划拨）、出让面积。第五章项目投资成本和费用估算第一节 房地产投资成本和费用基础概念一、房地产总投资包含开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入各项费用，包含土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用和不可预见费等。开发建设投资在开发建设过程中形成以出租和出售为目标开发产品成本和以自营自用为目标固定资产及其它资产。应注意开发建设投资在开发产品成本和固定资产和其它资产之间合理分摊划转。经营资金是指开发企业用于日常经营周转资金。开发期是指房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成时间。二、开发产品成本是指房地产项目产品建成时，根据国家财务和会计制度转入房地产产品开发建设投资。当房地产项目有多个产品时，可分别估算每种产品成本费用，但应注意开发建设投资在不一样开发产品之间合理分摊。三、经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本根据国家财务和会计制度结转成本。关键包含土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于分期收款房地产开发项目，房地产销售成本和出租经营成本可按当期收入占全部销售收入和租金收入比率，计算本期应结转经营成本。四、房地产项目开发建设完成后，可能形成一定百分比开发企业资产，关键包含固定资产、无形资产和递延资产。（一）固定资产包含开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，和自营商业和服务业用房等。（二）无形资产关键包含土地使用权等。（三）递延资产关键包含开发企业创办费和租入固定资产改良支出等。五、运行费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生多种运行费用，关键包含：管理费用和销售费用。六、资金使用计划房地产项目应依据可能建设进度和将发生实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在可研阶段，计算期可取年、六个月、季、月为单位，资金使用计划按期编制。编制时应考虑多种投资款项付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金和按工程进度中间结算付款等方法对编制资金使用计划影响。第二节 开发建设投资费用组成一、房地产土地费用是指为取得项目用地而发生费用。房地产取得土地方法有多个，所发生费用各不相同。关键有下列多个：划拨或征用土地土地征用拆迁费、出让土地土地出让地价款、转让土地土地转让费、租用土地土地租用费、股东投资入股土地投资折价。(一)土地征用拆迁费1、农村土地征用拆迁费关键包含：土地赔偿费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、拆迁费、其它费用。2、城镇土地拆迁费关键包含：地上建筑物、构筑物、附着物赔偿费，迁居费，临时搬迁安置费，周转房摊销和对于原有单位停产、停业赔偿费，拆迁管理费和拆迁服务费。（二）土地出让价款。关键包含向政府缴付土地使用权出让金和依据土地原有情况需要支付拆迁赔偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。很多城市全部制订了基准地价，具体宗地土地出让地价款要在基准地价基础上加以合适调整确定。（三）土地转让费。（四）土地租用费（五）土地投资折价。二、前期工程费用关键包含项现在期计划、设计、可研，水文、地质勘测，和“三通一平”等阶段费用。项现在期计划、设计、可研所需支出通常可按项目总投资一定百分比估算，也可按估量工程量乘以正常工日费率估算。项目水文地质勘测、土地开发中“三通一平”工程费用依据实际工程量估算。三、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外项目用地计划红线以内多种管线和道路工程，其费用包含供水、供气、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，和各项设施和市政设施干线、干管、干道接口费用。通常按实际工程量估算。四、建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。五、公共配套设施建设费用是指在居住小区内为居民服务配套建设多种非营利性公共配套设施建设费用，关键包含居委会、派出所、托儿所、幼稚园 、公共厕所、停车场等，通常按计划指标和实际工程量估算。六、开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核实单位在开发觉场组织管理所发生各项费用。包含工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其它费用等。七、管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目标开发经营活动而发生各项费用。关键包含：管理人职员资、职员福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职员教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费