商业地产开发项目休闲步行街项目可行性研究报告书.doc

目录第一章 总 论3一、项目研究概论3二、研究工作编制依据3三、研究范围与内容3四、研究的主要结论4五、项目实施建议7第二章 项目背景和建设必要性7一、项目提出的背景7二、项目建设的必要性10第三章 建设规模、规划理念和规划构想11一、建设规模11二、技术标准：18第四章 建设条件19一、区域位置和自然条件19二、工程地质条件20第五章 投资估算及资金筹措20一、投资估算: 工程总投资3609万元20二、资金筹措24第六章 实施方案24一、项目实施计划进度24二、建设施工条件及施工进度的保证24三、施工进度安排25第七章 环境影响评价25一、自然环境25二、雨水和生活污水的排放25三、大气污染26第八章 社会评价与经济评价26一、社会评价26二、国民经济评价28三、财务盈利能力指标分析32四、敏感性分析40五、经济评价结论40第十章 结论与建议4244第一章 总 论一、项目研究概论1项目名称：2项目承办方：二、研究工作编制依据（1）、委托合同；（2）、*县*镇城市总体规划；（3）、建设项目经济评价方法与参数（4）、2009年第14期*县人民政府常务会议纪要三、研究范围与内容1研究范围：本次研究范围为*县*休闲步行街项目。2研究内容依据委托方要求，我院对*县*休闲步行街项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论证，其研究内容包括：（1）*县*镇社会经济现状与规划（2）*县*镇城市布局现状及规划（3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准（4）建设条件的调查分析（5）工程的初步设计（6）工程量估算（7）投资估算及资金筹措（8）工程实施方案及工期安排（9）经济评价（10）环境影响评价3、评价年限评价期定为2010年2011年。四、研究的主要结论（一）建设规模*县*有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，*镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的*休闲步行街。1、场地平整土石方工程：根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。2、路网工程：1）商业步行北街长90m，2）商业步行南街长80m，3)商业广场3126平方米、商业广场路长74m；美食广场约1820平方米;休闲广场约3800平方米。4）消防路：长747m,3、停车位：地面21个小车车位； 4、房屋建筑工程：公共厕所、垃圾中转站（砖混结构）100平方米5、市政管线及绿化工程排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米道路绿化：4000平方米（二）建设方案1、规划布局休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。2、给水工程水源取自*县*镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。4、供电工程利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。（三）投资估算本项目投资估算主要依据湖南省市政工程消耗量标准、湖南省园林绿化工程消耗量标准和湖南省建筑工程消耗量标准确定，工程总造价约为3609万元。3经济评价（1）国民经济评价结果经济净现值：ENPV=1024万元经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2年（2）财务分析结果财务净现值：FNPV=341万元财务内部收益率：FIRR=19.7%动态投资回收期：FN=2年（3）贷款偿还期为：2年经济分析结果表明，本项目社会效益、环境效益显著，财务上可行，投资回收期短。五、项目实施建议本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。第二章 项目背景和建设必要性一、项目提出的背景*县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的“雪峰蜜桔”之乡，区域面积2200平方公里，辖22个乡镇，一个管理区，565个村，总人口83万，洞口是蔡锷将军的出生地、革命老区县，系全国500强产粮大县、商品粮基地、农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县、重点林区县、畜牧业五强县、省级金融安全区。境内矿产资源丰富、蕴藏矿产20余种，其中煤储量1680万吨，铁矿储量2.85亿吨，锰探明储量788万吨。2009年全县实现生产总值65.29亿元，增长12.7%;完成全社会固定资产投资58.61亿元，增长31%;完成财政收入2.66亿元，增长13.2%;实现工业增加值14.32亿元, 增长26.5%;新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。*镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。辖区面积41平方公里，人口约14万。*古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名*。*交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口、绥宁、武岗三县木材、粮食、猪禽集散地。仔猪远销云南、贵州、广东、广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，*县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。*的交通优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临*城区穿过，且在*镇设一出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间有一级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的*有着无限的发展空间。对于改善*镇城市人口的生活居住环境条件，发展*经济和社会事业，*休闲步行街建设具有十分重要的意义。*素有“小南京”之称，商业贸易活跃。自企业改制以来，原*酒厂的厂区长期闲置，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设*休闲步行街的设想。商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程。商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城镇聚集的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是一种升华和创新。*休闲步行街项目位于*老城区商业次中心区，紧临*经济开发区，地理位置优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨临蓼水河，主街全长300余米。二、项目建设的必要性1：*城区商业街的现状分析：1） *老城区的主要商业街道有：长裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。人民群众的生命安全受到严重的威胁；汽车噪声和尾气的排放，严重污染城市环境。2） *镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。纵观*所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍设计了。实际上，*镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。3） 建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。通过市场调查研究得出的结论：建设休闲步行街可以缓解*镇老城区的交通阻塞问题，可以营造*城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流的休闲场所。第三章 建设规模、规划理念和规划构想一、建设规模（一）建设规模*县*有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，*镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的*休闲步行街。1、场地平整土石方工程：根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。2、路网工程：1）商业步行北街长90m,宽度16m2）商业步行南街长80m,宽度16m3)商业广场3126平方米；商业广场路长74m,宽度12m;美食广场1820平方米;4）消防路东面：长280m, 宽度5m；面积1400平方米西面：长310m, 宽度5m；面积1650平方米中部：长92m, 宽度8m；面积736平方米 长65m, 宽度4m；面积260平方米3、停车位：地面21个小车车位；面积760平方米4、房屋建筑工程：公共厕所、垃圾中转站100平方米5、市政管线及绿化工程排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米道路绿化：4000平方米6、中央水景及绿化工程（二）规划理念、空间布局1规划理念： 正如哥本哈根的从工作出发1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开始。多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了一种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。 在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。重视人、建筑、环境三者之间的联系。运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。 游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。 不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。2空间布局：*休闲步行街可规划形成四区、二轴、二节点及多个景观点的空间组织结构。四个景观点区：根据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区商业购物区，以商业购物为主营造一种全方位的传统与现代相结合的商业街氛围；美食区：设在休闲步行街的中间部位，着力提升*饮食品位，鸿扬饮食文化休闲娱乐区：设置在项目的南端，二期临蓼水河修建沿河风光带，依水建设休闲健身广场。以休闲娱乐促进群众的交流，提高群众的身体健康水平，营造一种高品质的生活氛围。居住区：营造生态型的居住环境。二轴：一主轴和一辅轴一主轴由商业广场、北步行街、美食广场、南步行街和亲水平台组成。一辅轴：穿越商业广场的广场路一节点及多个景观点： 以南京路入口处商业广场为重要景观节点进行设计。根据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。3、规划设计构想1）道路交通和停车场规划： 地面设置交通绶冲区，在环形消防道旁设置地面停车位。2）道路空间的划分： 根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。在步行街中轴线中央水景区域设置休息，停留，观赏等功能的空间。在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。为购物的人们提供过往通道，还可以利用其支路引伸出一些步行空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形式。3）道路景观设计 建立与空间布局相适宜的城市景观。依据功能分区不同，对步行街道景观包括节点处，绿化，铺地设计照明等进行全方位的规划设计。街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要，确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。通过纵横两方面的统一，高度不同的绿色广场，街道分层立体相连，步行街的沿线，构成新型的都市森林。步行街的绿化以盆栽、乔木、灌木、花草为主。其优点可根据需要随时调整布局形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。设置更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为市民提供休息、交流场地。在步行街中设计优良的中心公共聚集空间或广场是极其重要的方面。广场的形状、大小有意变化，有充分的公共座位、室外餐座与表演空间，是人们最爱和停留的场所。提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。休闲步行街将会增添更多的生机和活力。地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适宜步行的地面铺装。充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。照明系统总体上分室外照明、道路照明、路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。注重亮化的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。商业购物的高峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。4）道路公共设施规划：统一规划设计街道公共设施的设置位置、色彩及形式。采用共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的步行环境。5）市政基础设施规划：先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及广告招牌线路作到线路隐蔽，规范，整洁。21世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强调发展的世纪。步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反映。其形态的演进反映了城市发展变动的历史。其内在结构又反映着城市形态的本质。虽然在许多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行环境，而不仅仅是商业，一条休闲步行街无论是改建或是新建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。街道有两种和形式直接关联的特性。那就是，街道在任何时候既是道路又是场所。正如森巴尼特所说：“公共开放空间设计的基本元素是认识到街道作为公共开放空间的构架的重要性。”休闲步行街的建设涉及到许多因素和领域。其建设规模功能形态逐渐大型化、多样化、立体化、综合化。要创造一个以人为本、舒适、宜人的步行街商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会生活中各种服务的需要，而且通过休闲步行街的建设，体现城市风貌和个性。（三）规划构想1、规划布局休闲步行街主街宽度不小于16米，沿街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积约1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。2、给水工程水源取自*县*镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。4、供电工程利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程休闲步行街的路灯沿路中线布置、消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。二、技术标准：房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范，工程量计算依据为湖南省2006消耗量标准，材料价格按现行市场价格，取费标准执行湖南省造价总站的相关规定。第四章 建设条件一、区域位置和自然条件*县位于湖南省西南部，地处东径1100 9，1100 57，北纬26 051，27 028，属丘陵地形，海拔高程约在305330m之间。*县地处亚热带，其东南属中亚热带季风湿润气候，而西北部的雪峰山区属典型的山地气候。年平均气温为16摄氏度，年平均日照1523.5小时，无霜期291天，年降雨1482.5mm，水源丰富，土地类型多样，适宜经济作物和农作物生长，自然条件优越。*镇位于县境南侧，城区距离县城17公里，东北与石江、黄桥交界，东南与武岗市的荆竹、弯头桥接壤，西与花园相连，北与洞口镇、竹市镇交界。*属丘陵地形，平均海拔280米，蓼水河由西往东穿越而过，境内全长22公里，在双江口注入赧水。二、工程地质条件*县处在四级构造单元湘中（涟邵）洼凹的西部，属于三级构造湘桂洼陷的一部分。西与江南洼隆之雪峰洼凸相连，东与湘桂洼陷之湘赣洼原相连。分布有第二、第三两个构造层，第二构造层由震旦系至二迭系组成，属地台型浅海相沉积，第三构造层由下侏罗系组成，仅分布在石江至*一带，属内陆湖泊相沉积。*县基本以第二构造层为主，*县城地层由盆泥系砂岩、页岩及砂岩组成。厚度13842024m，无明显不良物理地质现象，地震基本列度为6度。第五章 投资估算及资金筹措一、投资估算: 工程总投资3609万元1、场地平整土石方工程：24万元整个项目区的土石方工程估算2万立方米。12元/立方米*20000立方米=24万元2、道路广场工程：216万元1）商业步行北街长90m,宽度16m2）商业步行南街长80m,宽度16m3)商业广场3126平方米商业广场路长74m,宽度12m;美食广场1820平方米4）消防路东面：长280m, 宽度5m；面积1400平方米西面：长310m, 宽度5m；面积1550平方米中部：长92m, 宽度8m；面积736平方米 长65m, 宽度4m；面积260平方米3、停车位：11.4万元地面21个小车车位；面积760平方米4、房屋建筑工程：8万元公共厕所、垃圾中转站100平方米5、绿化工程：60万元中央水景工程：571.4万元6、市政管线：27万元排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米7、工程建设其他费用:2337万元1）土地成本: 2300万元2）建设单位管理费用、工程监理费用、招标投标管理费用等按照有关编制规定计算见附表。3）贷款利息：按照年贷款利率9.6%进行计算得192万元。工程造价估算表序号项 目 名 称长*宽面积（平方米）单价（元/平方米）合价备注(万元)道路、广场工程216 1商业北街90*16144018025.922商业南街80*16128018023.043商业广场312618056.2684商业广场路74*1288818015.9845美食广场182018032.766东消防路280*51400100147西消防路310*5155010015.58中部消防路99610010.0 停车位11.49地面车位76015011.410建筑工程81112公共厕所10080081314绿化工程消防路绿化40001506015地下管线150018027单价180元/M16水景中央水景571.415场地土石方200001224单价12元/立方米总计918 *休闲步行街投资估算汇总表 单位：万元序号费 用 名 称投资额估算说明1建安工程9181.1场地土石方工程241.2房屋建筑工程81.3道路、广场工程2161.4停车位111.5绿化工程601.6中央水景571.41.7地下管网272工程建设其他费用2337 2.1土地费用23002.2建设单位管理费用8.0 1*0.9%2.3勘察设计费用15 1*1.6%2.4工程监理费14 1*1.5%3预备费163 (1+2)*5%4建设期贷款利息192.0 5总投资3609 二、资金筹措本项目工程投资估算总额为3609万元。资金来源：1、自筹资金309万元，2、已付土地款资金2300万元3、争取银行贷款1000万元。第六章 实施方案一、项目实施计划进度12010年7月完成建设项目可行性研究工作；22010年9月完成控制性详细规划设计报批工作；32010年10月完成初步设计文件，报送审批；42010年11月完成施工图设计；52010年12月开工建设；62011年5月开始销售地基；72011年12月完成铺面销售任务。二、建设施工条件及施工进度的保证1施工条件和特点1）建设用地范围内的拆迁工程基本完成，道路交通便利，水电设施齐全，施工条件基本具备。2土石方量较小，场地平整工作易于展开。3地势平坦，交通便利。三、施工进度安排1为确保本项目工程的顺利完成，必须集中力量，应抓住控制进度的关键性重点工程，实施重点控制。2项目施工应全部采用招标投标制和承包合同管理制。3加强施工管理，本项目应实行全过程的项目管理制。4本项目工程地下设施，应按照各管线专业的规划统一安排，有计划地组织施工。第七章 环境影响评价一、自然环境本项目用地位于*镇老城区，属于原*酒厂生产厂区范围，地形北高南低，呈长条形，长约300米，宽度60米100米不等，北接南京路，南临蓼水河，西面有*粮站的库房，东面为居民区。由于企业改制，到处是残砖断瓦，地块内无绿地，自然条件较差。二、雨水和生活污水的排放本项目规划中采用了雨、污分流排水体制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需进行任何处理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入规划的污水处理系统处理。本休闲步行街规划项目内仅设商业、美食、与住宅，没有污染源，环境状况良好。三、大气污染本项目区内限制机动车进入从而限制了汽车尾气的排放，有利于提高城市环境质量。美食区内限制燃料的使用，采用环保型锅炉及环保型燃料，确保休闲步行街的空气质量达到居住区合格第八章 社会评价与经济评价本项目的经济评价以国家发改委、建设部发改投资（2006）1325号建设项目经济评价方法和参数，按照效益和费用计算范围对应一致和有无对比法原则，进行经济评价。一、社会评价1、社会效益1）步行街起源于欧洲，它是一种古老而广泛使用的交通方式，也是一座城市或街区历史进程的产物、更新演变的积淀。步行街的出现实质上是一场“步行者的革命”，倡导的是人在城市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史悠久的商业街在现代化城市中的巨大价值。在近代商业出现以前，乡村城镇商业活动的发展多为自然发展，以集市场开始，然后逐步发展成商业街，以至商业区的模式。步行街的研究和建设已由单一的解决功能而转向对更高层次上的人性复归和环境价值的重视。而现代休闲步行街力求构建一个安全、舒适、轻松、高效的购物环境与休闲理念，并对保护和延续城市历史文化资源注入新的活力。2）步行街是城市意象的重叠，是城市发展更迭的新思维，是维系城市发展和居民消费的纽带，是现代城市商业发展的新古典主义，为社会个阶层民众提供了互相交流的机会以及休闲、娱乐、购物的场所，为多种文化的共存、交融、发展创造了条件，也为城市带来了新的商业生机与消费活力。2、环境效益步行街建设本身就是对整体沿街及街道环境的再创造，是立体化、多方位的道路景观设计。步行街抑制了车辆，降低了噪声、废气的污染程度，净化了环境，街道上增添了人性化的服务设施，创造出一切以人为本的服务理念和和谐优美的都市环境，同时也对该区域内或周边的古建筑和历史文化风貌起到良好的保护和更新作用。本项目实施后，可以美化环境，改善区域内基础设施状况和投资环境，有利于加快区域内城市的市政建设的步伐。建成的休闲广场不但可以美化城市环境，供市民健身、休闲、娱乐，绿化还可净化空气、降低噪声、粉尘。3、经济效益随着环境质量的改善，步行街建设使废弃闲置的旧厂区变成繁华的商业购物区，周围的商业老街从原来单纯的商业零售拓展而融合为步行街的一部分，功能提升为综合购物、休闲、娱乐一体化的全方位经营服务；随着居住环境和人们生活质量的不断提高，行人被步行街所吸引，形成了以浏览、散步、购物为主要形式的商业场所，从而增加了消费，促进了临街商业形态的发展和更新，成为城市新的经济增长点。本项目实施后，将从根本上改变目前*镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，为*经济社会的发展、*城市品位的提升和人民群众的生命财产安全发挥积极作用。本项目实施后，将使*镇区主城区交通通行能力大大提高，车流更为顺畅，从很大程度上解决*镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，有利于社会的正常持续发展。节约汽车运输成本，节约客货在途时间及减少交通事故费用、货损费用。本项目实施后，使*镇休闲步行街周围的铺面及房地产价值得到提升，有利于提高群众的生活水平和店铺等不动产的经营收入。总之，该工程的实施，将极大改善区域环境、基础设施状况和投资环境，对加快*的城市建设和*县社会经济的发展起到积极的推动作用。该项目作为经济评价，应考虑到社会、环境等多方面的效益，但由于情况复杂，涉及面广，难以用货币形式全面反映。二、国民经济评价（一）经济评价参数的确定1社会折现率根据建设项目经济评价方法和参数的有关规定，本项目经济评价社会折现率取定为8%。2评价年限评价基准年定为2010年，评价末年为2011年。（二）经济效益计算：1工程费用包括工程投资、年运行费用和流动资金。工程投资：根据投资概算，本工程总投资为3609万元，静态投资为3417万元。工程运行管理费：不计算工程年运行管理费指维持工程正常运行每年所需支付的费用，包括工程维护费、材料、燃料动力费、工资及福利、其它费用等。1）工程维护费考虑本项目的实际情况，在评价期内不计算工程维护费用。2）工资及福利：工资及福利包括管理单位人员标准工资、附加性工资津贴、职工福利及奖励工资。3）其它费用：其它费用以上两项以外的行政管理费等其它费用。本项目暂时不计算。2、费用和效益调整本项目评价期的费用支出包括项目建设的投资以及建成后的费用（年运行费及流动资金）支出。根据国民经济评价的要求应分别调整为经济费用。1）、项目建设投资费用的调整：项目经济费用是在项目投资估算基础上,调整主要材料价格，人工工资和土地价格，不含建筑安装工程费用的税金、其它费用的供电费、预留费中的价差、税金及物价上涨费等转移支付费用后所得的费用。A、影子工资：影子工资体现了国家和社会为建设项目使用财力而付出的代价，影子工资由换算系数体现。建设项目经济评参数指出：项目评价中可根据项目所在地区劳动的项目，影子工资换算系数可大于1。根据本项目及我县具体情况，本项目人工影子工资价格换算系数为1。B、主要材料的影子价格的调整：影子价格在主要生产要素及项目投入物、产出物以及市场偏差很严重时才加以调整，在市场机制已经发育比较完善的情况下，可以将市场价格等同于影子价格，作为投资项目国民经济评价的计算价格，本项目中主要材料价格不存上严重偏差，均以市场价格进行计算。C、土地的影子价格：国民经济评价的土地费用是以土地影子价格衡量的，土地的影子价格是土地不被本项目占用时所能创造的净效益。根据调查本项目所占用土地按市场挂牌价格计算。出本项目土地总价（影子价）为2300万元。经济建设费用的调整结果见附表建设期经济费用调整表项目单位财务费用（万元）经济费用（万元）税金万元1720贷款利息万元19202）、年运行费用调整因年运行费计算以工程投资为基础，故只需随投资的调整而调整，本项目年运行费用计算。3）、流动资金调整流动资金调整随年运行费调整，因流动资金较少，本次不再对工程流动资金作调整，也不计算流动资金。3、效益调整：效益计算过程中各实物指标价格均采用现行估算价格。本次效益调整系数按1.0考虑。评价采用的基本参数1）以工程开工的第一年年初为起点，工程效益和费用均按年末发生和结算。2）社会折现率8%。（三）费用的计算根据工程投资估算额和各年度工程费用情况，总投资额3609万元，（四）国民经济评价指标分析本项目国民经济评价指标，主要分析项目的经济净现值、内部收益率、效益费用比和投资回收期等。具体数据如下：经济净现值：ENPV=1024万元经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2年计算结果表明：内部收益率（26.1%基准收益率(8%)，国民经济评价可行。三、财务盈利能力指标分析（一）财务费用:192万元（二）财务收入: 4620万元1.销售收入4620万元1)商业铺面销售收入4557万元根据*的实际情况，预测*休闲步行街将发展成为*城镇的休闲、购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查结果分析得出*休闲步行街区铺面地价每平方米4500元至8000元。现按相对较低的价格每平方米4857元计算销售收入4858元/平方米*9511平方米=4620万元2、税费估算：1）营业税：4620万元*3%=139万元2）城市建设维护税：136万元*5%=6.95万元3）教育费附加：164万元*3%=4.17万元（三）财务分析指标的计算根据本项目全部投资财务费用和收益分析结果计算的财务盈利能力指标如下（财务基准利率取8%）：财务净现值：FNPV=341万元财务内部收益率：FIRR=19.7%动态投资回收期：FN=2年分析结果表明：本项目财务内部收益率大于基准收益率，项目财务评价是可行的。（四）借款偿还能力分析本项目按实际贷款额进行借款偿还能力分析。贷款偿还原则上除必须从收入中支付的费用外，其余收入均用于贷款的偿还。贷款利息率以9.6%年息计算。根据建设项目经济评价方法和参数的规定，利息按下列方法计算：建设期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2年利率；营运期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2年利率；还清年份应计利息=年初借款累计/2年利率。分析结果表明：贷款偿还期为2年。1、投资使用与资金筹措计划表 单位: 万元序号项目2010年2011年合计1投资330030936092资金筹措330030936093资本金2300023004借款1000010002、销售收入、税金与附加费等费用估算单位: 万元序号项目2010年