商住项目可行性研究报告样本.doc

某商住项目可行性研究汇报

目录
1.0项目标基础情况
1.1项目背景
1.2项目主办单位介绍
1.3主办单位之合作意向
1.4可行性研究关键技术经济指标
2.0项目投资环境和市场研究
2.1广州市概况及经济发展基础情况
2.2广州市房地产发展及市场基础概况
2.2.1房地产开发企业发展较快
2.2.2房地产开发工作量快速增加
2.2.3商品房销售量不停提升
2.2.4房地产开发企业经营效益显著
2.2.5对广州房地产市场展望
2.3利用外资开发法律依据
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场开发、出售、出租经营情况
2.4.1供给情况
2.4.2需求情况
2.4.3物业出租情况
2.4.4对荔湾区房地产开发总体评价分析
2.5对本项目开发功效、规模、标准及营销提议
3.0项目开发及技术设计方案分析
3.1地块及周围环境、建设开发条件
3.1.1地理位置及道路交通
3.1.2地形、地质
3.1.3周围商业及生活配套，市政基础及公建配套设施
3.1.4综合评述
3.2地块拆迁安置情况
3. 3场地三通一平安排
4.0项目开发建设及经营组织和实施计划
5.0项目投资组成、总投资估算、资金筹措计划
5.1基础参数
5.2土地成本（以下均为人民币计算）
5.3建安工程成本
5.4前期费用
5.5红线内外工程技工建配套费
5.6不可预见费
5.7开发期税费
5.8资金筹措计划及财务费用
5.8.1资金筹措
5.8.2财务费用
6.0可行性研究财务数据选定和估计
6.1售楼收入测定
6.1.1住宅销售单价测定
6.1.2商铺销售单价测定
6.1.3单位销售单价测定
6.1.4提议销售价
6.1.5实际销售总收入
6.2大厦经营管理费用收入和支出
6.3经营税费及所得税缴交
6.4土地增值税
6.5所得税
7.0项目经济效益分析
7.1项目盈利能力分析
7.1.1内部收益率（IRR）
7.1.2净现值（NPV）
7.1.3净现值率（NPVR）
7.1.4投资回报率
7.2项目标不确定性分析
7.2.1项目盈亏平衡分析
7.2.2项目敏感性分析
7.2.3概率分析
8.0可行性研究结论和提议
8.1项目综合经济评价
8.2相关说明及提议
8.3项目关键技术经济数据、指标综合表
附表、附图
附表一 项目综合收益表
附表二 项目动态综合表
附表三 项目投资利息估算表
附表四 土地增值税计算表
附表五 项目敏感性分析表
附表六 概率分析
附图一 项目盈亏平衡分析曲线
附图二 项目敏感性分析图
附录
1.0—2.3（略）
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场开发、出售、出租经营情况
2.4.1供给情况
1993、1994年荔湾区商品房供给量统计表
单位：平方米
住宅 商场 写字楼 累计
93年 推出面积 425239 161660 0 586899
占当年推出百分比 72.5% 27.5% 0% 100%
94年 推出面积 79671 31880 6 173560
占当年推出百分比 46% 18.3% 35.7% 100%
95年 总供给量 50490 193540 6 760459
所占百分比 66.4% 25.4% 8.2% 100%
由此可见，荔湾区商品房开发以住宅开发为主，原因在于受特定地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层旧式建筑物），城区计划整体性及商业发展环境和潜质不如东山、越秀、天河等区，现在推出大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店改造，大大促进了该区商业物业开发。
以上供给量统计是依据政府以发预售许可证数据所得，故正待开发而未领预售证项目或地铁上盖物业等潜在供给量不在统计范围内。据现在所知，旧项目所在地四面有三个地块正待拆迁开发，东有置业企业，北有广州市工程承包企业和锦龙企业，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁影响，正式动工日期现在仍无法估量，估计还有很长一段时间，故在本项目标建设销售期间，其供给量对项目标影响不会太大，对于潜在供给量开发情况有待以后深入跟踪。
地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表
序号 地块编号 所在区 地理位置 用地功效 总建筑面积（平方米）
1 HR-2 荔湾区 华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北 公寓、商业 107874
2 HR-3 荔湾区 华贵路以东，长寿西路以南 公寓、商业 76508
3 HR-4 荔湾区 华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北 公寓、商业、写字楼 233656
4 HR-5 荔湾区 华贵路以西，宝源路以北 公寓、商业、写字楼 43884

现时荔湾区推出多层物业通常规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积11%左右；而高层所占百分比大大超于前者，为89%，总建筑面积通常在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），关键集中分布在繁荣路段或交通主干线上，以下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月，该区推出居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。
2.4.2需求情况
2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析
从广州市相关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供给量为760459平方米，但据已经有登记成交统计表明，至1994年8月止，该区已推出销售楼盘总面积实际为441256平方米，故本汇报将以实际推出面积总数作供给量统计数据。据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积48.1%。其中内销成交量占13%，外销占87%。和广州市其它旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区），荔湾区总成交量最高。在成交商品房中，住宅占大部分，百分比为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大需求。
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况
单位：平方米
住宅 商场 写字楼 累计
93年 成交面积 87678 2420 0 90098
占该年总成交 97.3% 2.7% 0% 100%
94年 成交面积 6141 31065 29777 122258
占该年总成交量百分比 50.2% 25.4% 24.4% 100%
95年 总成交量 149094 33485 29777 212356
所占百分比 70.2% 15.8% 14% 100%
因为广州市普遍存在商品房交易登记滞后情况，实际成交率往往高于政府登记数，经过对经典楼盘调查可对商品房需求情况有更深入和较正确了解。
2.4.2.2楼盘调查范围
本汇报调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业83.3%。
2.4.2.3楼盘销售情况分析
在调查8个高层居住物业中，成交情况较理想当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。（见后表）
西关大厦是荔湾区首座推出高层居住物业，因为当初仅此一家，市场供少于求，所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅十二个月时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25%左右。
至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，尤其性较大，为通常楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造典范，受到政府相关部门高度重视和广大市民关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以十二个月时间就完成了全部拆迁工作；其三：发展商很重视对楼盘宣传，每期推出均在各大报刊（包含香港地域）发表。
2.4.3物业出租情况（略）
2.4.4对荔湾区房地产开发总体评价分析
（1）供给方面，商品房开发以居住物业开发为主并向高层发展。
（2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港、中国人士各半，自用客多，中小面积单元销路较大。
（3）提议当地域之开发项目宜选择面向大众市场策略。经过对周围楼宇售价及销售情况进行比较分析，提议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米8500—9000港元左右。商场首层均价宜在每平方米21000—25000港元左右（指整个商场已经有基础装修和间隔）。
2.5对本项目开发功效、规模、标准及营销提议
1.文昌广场在广州旧城区人口稠密地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或关键商业繁荣街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟旅程，是较理想住宅开发地点。从市场调查可知其周围区域住宅和商业物业发展和广州其它地域相比，是有较大市场潜力。但在实际开发中仍需要依据具体条件加以分析，以确定适宜市场目标及开发营销方法。
2.依据市场调查汇报显示和项目所在地点环境条件等原因，文昌广场地段是以居住为主地域，商业环境不佳。因为商业物业发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，和市区整体计划功效影响甚大，以现在文昌广场改造局部商业环境是难以形成城市商业中心，过大规模和过高标准建设商业用房，轻易造成以后在出售和出租上困难。提议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。
3.现在广州市区及邻近供给高层住宅大部分以高级外销为主，荔湾区出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区外销住宅成交好于其它老城区。但因为该区是广州市旧城改造关键地域，鉴于拆迁成本和城市计划要求，以后该区发展关键是高层住宅为主，伴随供给量增加，现在较高外销率将会逐步回落，不过伴随广州市拆迁区域扩大，当地回迁需求亦将加大，这部分市场将会增加，所以文昌广场住宅市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准和售价时应充足考虑到这一原因。内销房平均售价不宜超出港币8500元，外销房不宜超出港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右。考虑到销售对象改变，和中国用家承受能力，设计住宅单元以40—50平方米为主，并含有较高实用率。
4.因为多年供给量增大，把握好销售时机和制订好对应销售策略是十分关键。首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款用户甚少，分期付款和银行按揭对于内外销来说全部是十分必需。伴随竞争加剧，投资者对物业认识设计合理是否、质量高低、企业信誉和售楼前后服务好坏是十分关键，发展商在开发过程中应注意好以上工作。
5.伴随中国房地产大规模开发，市场已趋平衡，楼价升幅将对应减缓。所以，开发和营销过程中亲密重视市场改变，严格控制成本在以后将显得尤其关键，对营销影响甚大。

序号 楼盘名称 装修标准 设备 停车位 内部间隔（平方米） 现时工程进度 销售面积（平方米） 销售率 推出日期 交楼日期 最高价HKD/M2 最低价HKD/M2 现时平均价HKD/M2 一次性付款折后均价
1 荔湾广场 玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶 进口电梯3台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯48部，住宅配洁具 地下层底部共500多个车位，租金待定 住宅：80-89 挖椿井 12万 71.6% 93.1 95.12 11894 9247 11000 8800
商场：22-170 12万 30.8% 93.9 95.12 81810 32657 56575 45260
2 惠城花园 玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面 名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶 地下一层停车场100个车位租售待定 住宅：78-157 挖椿井 41647 60% 93.9 96.6 12575 8152 9850 7289
商场：11-2030 13600 80% 94.1 96.6 47201 13158 22125 17700
3 安富花园 外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶 住：每座名厂电梯，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆及吊柜、煤气热水炉，帮助办理开IDD手续 -1，-2层为地下停车场全部出售，价位待定 住宅：70-100 地面5层 39000 82% 93.1 96.3 1 9543 9500 8550
商场：12-53（2,3层） 5781 65% 93.9 96.3 39435 12454 22671 20857
4 金信大厦 外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台 住：名厂电梯2部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机 -1到-3层停车场全部用作出租，租价待定 住宅：70-100 地面3层 2 38.7% 93.12 96.6 9200 8300 8500 8500
商场：12-53（2,3层） 4000 未推出
5 西关大厦 外墙天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到顶住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇 住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇 有停车场，租金待定 住宅：71-118 现楼可交付使用 22169 100% 92.5 94.12 9283 6865 8500 8500
商场：共四上一大客包租 商场：共四层由一大客包租 8500 92.5 94.12
6 荔湾城 玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花 住：高级电梯2部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆 -1，-2层为停车场只3000平方米，约300个单位，租金待定 住宅：98-120 现已封顶正在装修 13000 93% 93.1 94.12 10542 8167 9000 8100
商场：13-73 4500 75% 93.1 94.12 28972 20613 24300 21870
7 荔怡中心 外墙高级配色陶瓷砖住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地砖，高级瓷砖至天花 住宅每座名厂高速电梯2部，配厨柜，热炎炉，抽油烟机，煮食炉，IDD线路连电话机，进口洁具，热气机等 地下车库1层，租售未定，个数未定 住宅：64-165复式：186 挖椿井 13800 39.2% 94.7 95.12 9700 8070 9100 79170
商场：13-170（首层） 2770 94.7 95.12 41000 28000 36980 32172
8 逢源大厦 外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石 每座住宅名厂电梯2部，配厨柜一台，抽气扇，不锈钢洗淋盆一个，洁具全套及储物柜，浴室镜一个 地下车库1层，租售未定，个数未定 住宅：88-110复式：151 地面2层 17000 63.2% 93年 95.9 12400 7500 8500 7650
没有商场
9 西湾路商业住宅楼 外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面 配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。排气扇，洗面盆 有停车场，租金待定 住宅：53-110 地面8层 3800 60% 94年 95.1 7400 4200 6500 6305
商场：不卖 3140 95.1
10 中山八路商住楼 外墙玻璃马赛克住宅内墙灰沙批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗 没有 没有 住宅：72-98 地面1层 3450 27.8% 94.8 95.12 7700 6670 7200 6264
商场：不卖 987 95.12
11 宝源大厦 外墙白色条砖，住宅内铺釉面砖，乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗 一部国产电梯，厕所装坐厕 没有停车位 住宅：32-68 开始做三通一平 4420 21.5% 94.9 95.12 8480 8280 8300 7968
商场：未推出 1267 94.11 95.12 2

3.0项目开发及技术设计方案分析（略）
3.1地块及周围环境、建设开发条件
3.1.1地利位置及道路交通
本项目在广州市荔湾区，东为文昌北临街，南邻耀华北约，西至荷溪三约直街，北接幸福西街。其汉字昌北可通运输车辆，能满足项目施工需要；而耀华北约，幸福西街为两条十五米计划路贯穿，项目建成后将三面临街。加上首期地铁长寿西出口近在咫尺（从项目地点至前述地铁出口，步行不超出五分钟），未来交通会十分便利。但南面计划路将小区分割，影响了项目标整体性，并会为未来管理带来不便。
标影响，项目各项评价指标对这两种风险原因改变较为敏感，尤其是销售价格原因。
3.1.2地形、地质（略）
3.1.3周围商业及生活配套，市政基础及公建配套设施（略）
3.1.4综合评述（略）
3.2—7.1（略）
7.2项目标不确定性分析
7.2.1项目盈亏平衡分析（略）
7.2.2项目敏感性分析（略）
7.2.3概率分析
依据市场调查结果及形势估计，项目未来售价较基准方案高机会较小，而投资增加机会较大。由此判定，销售价格、建设投资（二者之间相互独立）等不确定原因可能发生改变及其发生概率值见下表。
较基准方案改变 +10% 0 -10%
销售价格 30% 50% 20%
建设投资 40% 50% 10%
不确定性原因改变概率值
贴取现率为15%，对本项目自有资金净现值进行计算，可得净现值得期望值为379万港元，有机会出现赤字，故本项目有一定风险，但赔本可能性较小。
8.0可行性研究结论和提议（略）
8.1项目综合经理评价
上述市场、投资和财务效益评定结果说明，本项目作为住宅为主项目是有很好市场前景。项目所在地点交通、市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于老城区中心、地铁出口邻近区域，地点上有较大优势，而且本项目发展商能获取所得税15%优惠，地价有偿使用支付金额较低，利用外资开发可有效地降低资金成本。在实际测算中采取较稳妥销售收入方法，测算结果仍能达成较理想投资效益率（动态和静态），且有较强抗风险能力。初步评定结果表明，该项目可行；和广州市现在通常房地产发展项目相比，含有较大优势。
8.2相关说明及提议
1.本汇报是在未有具体确定合作方法和条件前提下进行投资测算，仅反应项目本身效益情况，待确定合作方法和条件后，才能测算出合作各方实际投资效益情况。
2.本汇报投资估算是根据广州市现在同类型项目标投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，因为建筑方案还有待修改，工程施工条件和方法还需深入落实研究，搬迁准备和计划还有待完善，实际投资成本将依据设计修改和工程研究深入及搬迁工作落实作对应调整。
3.因为拆迁工作在前期开展，和投入开启资金很大，其拆迁周期长短、成本控制好坏，对项目投资整体效益影响是很大，现在，开发区房产企业已作了大量工作，以后还需给充足重视，和后期开发必需紧密衔接。
4.本项目在地铁长寿路站邻近，地铁优势和影响以后售楼是十分关键，一旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业还未大规模建设推出时，立即开发投入市场，地铁概念在广州市物业中将是一个最关键市场影响，本项目应先入一步，充足利用。
5.鉴于广州市现在及以后相当一段时间内市场改变，和以内销为主改变，售价将是最敏感原因之一，同时物业质量和开发管理水平对在较大市场竞争中能保持很好售价水平是至关关键，发展商除亲密注意市场，选择适宜市场策略外，还要求合营企业组织一支高素质、高水平开发管理队伍。从设计、工程、营销到物业管理均能达成较高水准，以抓住机会，降低风险，实现项目标盈利目标。
8.3项目关键技术经济数据、指标综合表（略）
附图、附表、附录部分（略）