丽湾明珠剩余房源销售方案.doc

丽湾明珠A栋剩余房源销售方案鉴于目前丽湾明珠A栋进入三月份至今销售月绩一直处于下滑状态，销售量的下降主要是国家政策调控以及各项银行新政的出台等市场环境的影响较大，同时主要本项目目前可销售房源十分有限。目前可销售房源一览表：在售房源二房（71-85）三房（89-107）总计南面6612北面15015总计21627根据上表可以看出，项目目前可销售房源紧缺，可销售房源共27 套，其中三房房源最为紧缺，北面89平米房源目前脱销，基本处于无房可售状态；二房房源基本上以北面房源为主，客户可做对比选择性不多，而北面本身从景观和朝向方面都不占优势 。为了促进“五一”期间加推A栋13层以上房源销售量，就新推房源销售及推广工作做出以下计划：一、新推房源销售策略1、提前公布栋高层价格稳定客源目前栋客户很多都关注高层加推时间，在高层销售之前建议提前公布13层房源以上价格，让期置业顾问方便追踪客户意向尽量防止客户流失，等到13层以上真正放号可以采用集中定购的方式造成丽湾明珠热销趋势。2、特价房带动销售目前特价房剩余一套，建议再调出3至5套特价房，在价格上迅速吸引客户关注，增加现场来访客户量，带动其他户型销售。3、特殊销售优惠及销售策略首付款延期支付：由于新政首付比例的影响，部分客户存在首付款紧张的现象，建议给予客户延期支付首付款，延期的最长期限为3个月。分期付款的办法：鉴于部分客户不愿意办理按揭贷款，而选择分期付款的方式，我司建议采用该方式的客户第一次支付金额必须达到总房款的30%，其余可在房屋交房前一个月内缴足。4、外地团购客户寻求外地客户，特别南宁限购后投资客户向沿海三市靠拢明显，建议针对投资客户做出团购的具体优惠办法。办法一：在钦州360网站设立网上看房团购报名点通过以客户组团的形式给以具体办法优惠，如组织5人团购给以97折，10人以上团购96折等方式，报名团购人数越多给以折扣更低，通过“滚雪球”方式扩大中海企业知名度达到最高效应。办法二：网上设立特价房秒杀活动 针对一些低楼层设立部分特价房源，客户只有登录固定网址在固定时间之内点击抢购房源，通过抢购成功之后给以额外优惠，拉动售楼部到访人气。5、网络营销开通网上售楼部，借助互联网的优势，宣传产品及直接促进销售。6、销售计划四月销售计划按照三月销售形势并不乐观，主要考虑到清明期间及五一之前为多数项目推广的强势期间，故四月销售计划基本上是销售10-20套作为基本销售目标。二、推广策略（一）加强产品信息推广力度1、本地媒体推广建议增加报纸广告短信及尝试钦州360网站宣传和其他DM广告宣传，及时传递项目新推房源信息，让项目售房信息在不断放大，争取新推房源的快速去化。2、拓展客户源建议参加钦州灵山房产街进行为期一个月的项目展览，尽可能为项目A座剩余房源挖掘灵山目标客户，同时宣传中海品牌，为中海水东项目前期做好销售铺垫。或者参加灵山看房团活动。3. 推广计划及目标为了能够抢占客户资源，吸引潜在目标客户对本项目产品信息的关注，针对目前剩余房源进行促销，同时借助准现房发售以及13层以上房源即将推出的契机，建议在4至5月加大力度进行推广，促进A座产品销售。具体推广计划表发布日期媒体主题内容费用预算4月15日雄基DM1个整版、短信10万目前剩余房源准现房促销优惠信息5000元4月20至23日雄基DM、商域广告各1个整版、短信10万剩余房源准现房促销优惠信息强推7500元4月26至30日雄基DM、商域广告各1个整版、短信2期共20万条准现房加推房源及“五一”优惠信息12500元5月1至15日雄基DM、商域广告各1个整版、短信2期共20万条13层以上新推房源信息12500元5月18至28日雄基DM、商域广告各1个整版、短信2期共20万条13层以上新推房源信息及清盘信息12500元50000元（二）推广主题 1、推广主题关键词：准现房、年底交房！加推！一期交付入住，二期活力加推！市中心纯住宅！市中心景观精品户型！坐享赛格商圈，市中心纯住宅！年底交房！目前丽湾A栋进入内部装修阶段，年底即可交房，作为市中心唯一准现房项目，推广基本围绕地段及交房时间作为主打。2、“旧房换新房置业计划”全城启动，以短信形式发布、造势！考虑到五月特别是五一期间各大项目都会集中放量入市，推广方式及手段必须新颖别致才能吸引客户眼球，考虑到目前新政多二套房贷影响特别是考虑到改善型客户购买热情受到严重打压，本次A栋推广主题针对二次置业客户，采用帮助客户抵押已有住房换取房款在丽湾重新置业的目的作为噱头进行推广，以短信形式进行主要推广手段集中宣传造势。 3、外展配合推广 由于项目推广力度一直处于十分薄弱状态，13层以上房源在五一期间推出正碰上市场的高度推盘期，为了能够迅速抢占客户资源及时引起客户群体的关注，建议在人流量较大的市中心华润超市门口摆设咨询点。三鑫公司丽湾明珠项目部2011年4月11日按摩技师承包协议 （以下简称甲方) （以下简称乙方） 为适应市场需求，强化浴场内部管理，为浴场将来拓展铺下一条坚实之路，保障技师技能优异提高，效益双赢之目的，经乙方主动提出意向，经董事会考评，研究决定，同意乙方承包工作，并负责浴场内在场 技师日常管理、培训、服务、工作，对承包工作相关事宜，甲、乙双方本着自愿协商的原则，一致同意签订本协议，具体条件如下：一、 承包服务范围： 技师 等服务技术。二、 甲方权益：1、 甲方有权核定技师人数及整体素质进行考核，必须根据营业状况，甲、乙双方协商决定。2、 在本协议期内，甲方有权根据甲方规章制度对乙方进行指导、监督和奖励。3、 在协议期内，甲方有义务提供乙方人员食宿。4、 甲方有权要求乙方在一定期限内推出合法新项目，乙方必须遵照执行，以提高企业竞争力。乙 三、1、 乙方必须自觉遵守甲方的相关制度及管理人员的监督，如乙方违反甲方规定，则按甲方规定条款予以处罚。2、 乙方人员在与顾客沟通之间，不得诋毁公司生誉，违者甲方有权对乙方作出处罚（视情节轻重）3、 乙方有义务在与客人沟通中推销其它按摩项目，并了解客观存在的问题，顾客不满意的方面及时反馈给甲方高层管理人员，以便甲方不断完善内部机制，达到顾客满意。四、 其它事项：合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责