幸福家园物来管理方案(2).doc

幸福家园小区物业管理服务方案
2012年10月12日
金福地物业管理有限公司
一、物业管理项目的认识与定位
幸福家园小区是赤峰市房地产开发有限公司开发建设的、此区为赤峰市内最先建成投入使用的住宅小区。小区规模大，设施完善，住户以巴林石商户等高层次人员为主。这些业主文化素质高，法律意识强，客观上对小区的物业管理服务的要求高于一般客户群体，对物业管理服务的水准期望值较高。因此，注重小区管理的安全有序、环境的整洁优美和服务的周到、细致、高效是小区住户对公司物业管理的基本要求。金福地物业管理有限公司以“注重养成体现价值，追求卓越”的服务宗旨为指导，按照高起点、高标准、高效率的要求做好幸福家园小区的各项物业管理服务工作。金福地物业延承赤峰红山物业，松州园物业等多年五星级服务经验，将为未来的每一位业主提供星级的定制深层次服务，提供专业化、规模化、多元化的物业服务项目。
（一）项目名称：幸福家园小区物业管理
（二）形象定位：现代、高效、环保、安全
现代——展示智能化、生态园林化的高层小区形象；
高效——塑造创新、进取、高效的社区氛围；
环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象；
安全——建立安全、文明、有序的小区环境。
二、物业管理的范围
1、住宅楼建筑面积：4万 平方米左右；10栋楼；44个单元；住户502户；
2、8个绿化生态花园
三、物业管理受益人：幸福家园小区全体业主

四、物业管理的目标
1、做好物业小区的安全和消防管理工作，杜绝各类安全责任事故的发生；
2、业主满意率98%以上；
3、业主有效投诉处理率100%；
4、及时维修合格率100%；
5、保洁达标率98%以上
6；设施设备完好率98%以上。
7、人员上岗合格率98%以上。
五、 物业管理服务质量
（一）房屋外观
房屋外观基本完好和整洁。室外招牌、广告和霓虹灯等保持基本统一美观并进行定期检查。
（二）设备运行
1、、配备专职的水电工程技术人员维护设备设施，持证上岗；
2、制定配电运行和二次(加压)供水制度，实行24小时运行(市政临时停电、停水及日常维修保养所需之情况除外，但应提前通知)；
3、检查设备运行情况并进行记录，监管有关的保养工作，尽力确保设施的正常运行；
4、大型设备完好率99％以上，中小型设备完好率96％以上。
（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、公用配套设备、场所(地)规划标准，尽量避免违章擅改原规划要求和侵占设施或场地的情况，方便居民，公用设施完好率在95％以上；
2、道路通畅，路面平坦整洁，排水畅通；
3、供电、供水、供气、通讯管理及设施运行正常，二次供水环境整洁，避免二次污染及隐患；
4、公用排污、排雨水管线设施完好；
5、停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好。
（四）环境卫生
1、清洁卫生实行一体化管理，有专职清洁队伍，落实管理制度；
2、卫生设施齐备，有垃圾收集设施，生活垃圾日产日清；
3、整体环境及环卫设施保持清洁，定期杀虫灭鼠。
（五）绿化
1、绿化卫生实行一体化管理，有专职绿化员工，管理制度落实，有定期的修剪养护计划；
2、保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，减少病虫害及践踏折损现象，无大面积黄土裸露。
（六）交通秩序与车辆停放
1、落实停车管理制度，有专职人员检查巡逻；
2、落实办公区内机动车辆管理制度，规劝违章行驶及停泊行为；
3、落实非机动车辆管理制度，管理有序，停放定点整齐。
（七）公共秩序维护管理
1、实行公共秩序维护和车辆的一体化管理，设置专业化管理队伍，对园区进行巡逻值班；
2、加强对安保人员的思想教育和业务训练，管理人员统一制服，熟悉辖区情况，文明执勤。
3、物品出入必须提住户在物管公司登记的授权人同意并签字确认后方可搬运物品。
4、物品搬运出入时间为8:30—12:00,14:00—17:00
（八）消防
1、落实消防监控措施和制度，有专职人员管理；
2、尽力确保消防设施完好，每半年进行一次消防设施设备检查，以保持良好的防范状态；
3、可能危及业主及行人安全处有警示标识和防范措施。
（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、小修及时率达98%以上，维修人员十五分钟内到达现场。
七、物业管理的组织实施
（一）组织架构
业主委员会

金福地物业管理公司
工商、税务
社区、公安等

绿化浇水
修剪造型
消杀管理

物业维修
设备维护
节能降耗

治安管理
车辆管理
消防管理

客诉服务
便民服务
协调管理

楼道保洁
环境保洁
垃圾清运

（二）组织实施
1、各职能部门处在物业管理公司的领导下，接受社区和业主代表的工作检查和监督。
2、作为小区物业管理的实施部门，根据物业管理公司的授权，履行《幸福家园小区物业管理合同》中规定的权利、义务和责任。
3、各职能部门实行物业管理公司领导下的管理处经理目标责任制，内部实行垂直领导。
4、各职能部门人员按照精干高效、一专多能的原则设置，以服务业主为中心，实行以服务为重点的规范操作。
5、物业管理公司服务中心实行24小时值班，在值班期间值班员根据授权履行职责，确保物业管理工作的及时性、有效性和不间断。
八、物业的交验接管和管理服务承诺
（一）物业接管程序
拟定方案

组建机构
物业交验
日常管理

签订合同
岗位培训
重点整改搬迁计划

1、物业管理公司根据小区的实际情况，拟定分工明确和管理规范的实施方案；
2、与开发商委托合同签订后，成立物业管理各职能部门和组织人员的培训；做好开展物业管理服务的各项准备工作；
3、按照规定的时间开展前期物业管理、物业交验和规范的物业管理服务。
（二）服务承诺
1、清扫保洁率达98%以上，做到定时清扫，无卫生死角，坚持保洁人员自查，管理员巡查、抽查相结合，确保管理区域内外环境整洁；垃圾分类存放，日产日清；化粪池定期清掏，无溢出，无环境污染。
2、房屋、设备、设施的日常维护维修质量合格率达98%以上，做到定期维护检修保养，实行维护人员自检，管理人员抽检和住户回访、评价相结合，确保维护维修质量。
3、消防设施、设备完好率达100%，做到定期维护检修，保证消防档案完备，消防预案落实。
4、业主有效投诉处理率在100%以上，回复率100%。建立住户投诉回访制度，定期征询业主意见，对投诉反映的问题及时处置反馈。
5、制定和落实年度员工培训计划，采取公司培训和管理处培训相结合的方法，确保各类管理人员专业培训合格率达100%。
6、业主对物业管理满意率达95%以上，建立定期回访制度，加强与业主和住户的沟通，定期收集意见和需求，确保业主对物业管理工作的满意程度。
九、保障措施
物业管理属于劳动密集型、服务性较强的三产行业。坚持以人为本的管理理念，实行人性化的企业管理，充分调动全体物管员工的积极性，是做好物业管理工作的根本保证。为了确保幸福家园小区委托范围物业管理工作目标的实现，公司的保障措施是：
1、组织物业管理处各类人员的全员培训。为了确保物业管理的专业水准和服务质量，公司计划用15天的时间组织完成物业管理员工的职业道德、岗位技能和礼节礼貌的培训以及委托范围物业的卫生开荒工作，做到新招员工不经过培训不得上岗。
2、员工工资不低于省市规定的最低工资标准。公司遵守国家和省市关于劳动工资的有关规定，在不低于省市最低工资标准的基础上，根据员工的工作态度、工作年限、工作技能和管理能力制定不同的酬劳标准，充分调动物业管理员工的工作积极性。
3、建立符合公司实际的员工劳动保护和劳动保险制度。公司定期为员工配发统一的工作服和手套、口罩等劳保用品；为保安员、维护维修人员购买以外伤害保险，尽可能解决物管员工的后顾之忧。
十、人员配置和人员的素质要求
物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；
重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
十一、物业费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 
（一） 管理人员总计: 4 名/ 6200.00元/月
1 、经理 1名/2000.00 元/月 
2 、经理助理 1名/ 1500.00元/月 
3 、财务员 1 名/1200.00元/月 
4 、维修主管 1 1500.00元/月  
（二） 普通员工 总计6名:9000.00元/月
1 、维修员 2 1500.00 元/月
2 、保安员 1 1200.00元/月
3 、绿化员 2 1200.00元/月  
4 、保洁员 2 1200.00 元/月 
（三） 工作人员共共计支出费用: 11名 / 15200.00 元/月
 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算
（1） 工作人员基本工资 15200.00元/月 
（2） 福利费(包括三险费用;暂按14%测算) 2128.00 元/月
（3） 合计 17328元 /月 ×12个月=207936元/年
注：社会保险占工资总额的14%。
（四） 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
（2）公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有10盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×10盏×12小时×30日/月）÷1000×0.75元/千瓦/小时×12个月=1944元/年
B、智能化网络运行等综合：300.00元/年
C、共计为：2244元/月
（3）绿化管理费：
1 、绿化工具费 150元/年   
2 、绿化用水费  400.00 元/年 
3、 农药化肥费   200.00元/年 
4 、景观维护费 0.10元/㎡.年 200.00  
5 、合 计 / 950.00 元/年
（五）清洁卫生费
1 、工具购置费 300元/人.年  
2 、劳保用品费 200元/人.年 
3 、化粪池清掏费 2000元/年
4 、垃圾外运费  1000.00 
6 、合计 / 3500.00 元/年
注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用收取。
保安费：1、 装备费 300元/人.年 
2、 人身保险费 （暂不计） / /
3、房租费 （暂不计） / /
4、社区联建、治安费 100元/月  
5、合计 / 1500.00元/年 
6、 办公费：（全年开支办公费约1万元）
十二、幸福小区物业管理费用
总计：226130元/年÷502户=450.4户/年÷12月=37.5元户/月(约合0.40元/㎡)2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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