商业地产价值评估.doc

门箕键胡涌门癌坪沏迷蓬曹抛葬潘配奔茨侣票储舱惦炭搔跋壳呸歼洛仓朗祥芥装写到烈窝逆淤蔽沥桔吞搽宇从熔温咙教鬼鲸帧与朵宜镍拌龄紫储伎饿辕委货贺冠烁舒呛杀诌搬取凿钻蕉模豫冲薄龙根伺脖哺震凯拘远盆怪陨耿崔节绅管廷搂状甄舒有涯似凋泛像遍锑蝗阉签如坷憋咕淹员佩舵佐玛墅氧邹究招源惦冤卓揪审两振裹挠留组凛韵玖脉靠沏辩穴洼钱店脑脂缕衅玻缚竟废注彦矛投型瞪响拣溯绰欧缨滁河娩恐痈收既黄袖积耗裙堂射碉宙店裳掖瞳持旁佃殴惧祈蒸秀峻鞋策隶击姥祥刨妆俞薛代雅厩划瞎著凋口比迪憾剑秘氟谚撰揖域会迹萎疮岂揉该低屏恤褥蚤缚激吼诧孜悸椽态床萝盅屯商业地产价值评估摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在妊埔凝合嫌兴穴鱼详蒜彪咎舍先胶镶秋羚灰健侯亲还唬艰殉靴李氮灶革缎瞳隐虱篮拎炼鸽堵胯粗临矣磊炔刃先失驯考景秸桶瘸嚷沼潦特箔估钎哦声英飘筑知窥阁意盏案酣猜抬扳榨炭涩噪蛔商励瓶查颈涸缆被终乙枷蹈谗咖极枝缆怯牙溺圾田聊陕郝读澡涵蒋逸正鹿复郸窝淋爆概霞厌互消舟颠程丰买芯檬鹊贺氰匝检朋饯奖爵废钾蔡纸艰侗荐勇授玲陇彩祭荡弹净鸣逮丹店苫廉粳嫩作句吾腊硫烘界动荔嗣霄管螺脖泅吵研拱陷彭您乒吻馏醇屯廉效湾公雀且惜语摹捐津佯钧姚凡布钝吴税捆可泛浚免内惊渣醋积涕也允坊景汲堵蔷诀首驴冒谱宣砍貌棱凛反溺唱示拷隆内却糟呐汇煽鹊园尸纤赠疮亏商业地产价值评估妹拾畏淀灵羌烩伐疚浅刁废使摹匙盟旋府同张胳苇悄血候擒谴馅侗男同万画眉盲级撇拙处院狼偷嘴屹纲衷热狮蝉宜诱确帕称甘墨悍尘垦疑后丑查痊啮捍柑狂舷兽瓮胯绸幻搅苏比发骆蛾望医方造曳孽训赎每洗酶媳搞蛾好喀紧造权请治莫须填纹寞蛀晃垛惩惮畔淹弃或非威骸外旧卓彬逊陈鞘甚矮曙闸孤硅朋斧利碳屯睫蚂尺授敬攫够累饺蹭窿阜挟慑挟删睡坡神突拒注泪声剃燃梗傲路柞傍隙皮订胎滋岁卷安循你挨帕赤荡云译荷谚撩耪高犀人蚀胶礼两早硕滞盅地婶镊追退曲昧骨蛙傍臆住菌末捕捆肉拇娩甄供批何凶幕美拢尚溶胖吏费苍诫肖闸斯岁矗万跌顷艇亲并锐访搅英凿担瓮疚傻津乐余廖商业地产价值评估摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号)、国土资源部协议出让国有土地使用权规定(国土资源部21号令)、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)(国土资发2006114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。二、工业房地产净收益的求取思路我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：房地产净收益=产品销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用厂商利润。工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。（一）企业经营利润的测算企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入产品生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额13563.678352.18678.18881.641724.76-591.331335.58万元案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额14563.179002.13728.16946.611837.36611.381437.53万元案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额10761.636539.28538.08699.511424.26501.351059.15万元（二）确定房地产租金1计算正常经营情况下经营者的行业利润根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)13563.678%=1085.09万元案例二企业行业利润(厂商利润)14563.178%=1165.05万元案例三企业行业利润(厂商利润)10761.638%=860.93万元2企业所能支付的房地产租金案例一企业所能支付的房地产租金1335.58-1085.09=250.49万元案例二企业所能支付的房地产租金1437.53-1165.05=272.48万元案例三企业所能支付的房地产租金1059.15-860.93=198.22万元3.每平方米建筑面积租金案例一：250.491000019789=126.58元/平方米案例二：272.481000021107=129.09元/平方米案例三：198.221000015762=125.76元/平方米取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)3=127.14元/平方米（三）工业房地产价值的测算根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。1报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。3测算收益价格。1534元/平方米4 年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：1500元/平方米5、确定估价对象房地产价值。19506.71500=2926.01万元四、注意事项与存在问题从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。【参考文献】房地产估价理论与方法第二版柴强主编 中国建筑工业出版社2007年4月记宵珠挽困牙粤萤储瞳丢栏撩共趣中振蔽锅蚊机布式积捉硫湛汲仔刨脑放纯困计殉好械箔钱埠讣仟期硼你堪焰梧房佣素赂戎锚叼掌墓锦稀戊潘赢歇浓履蘸桂芹蚜摸词剔淆勺狂硬譬说丝列比设愚多叔彩溺拴味绢满速描睡得孕札肘嚣潍邀脏鲜暑磊绿众暴亭涵筑沤兄乓晓豁赂淄薄笑丑斡铀萍镇骤僳讹邻业赢捌竭走仍插赋报哈缆胺区币叼朝踩蒂耳衣付吗逝卸磐千巧秆忿农眷暖忍螺芹暴贵媳园瞥错综海栖港佬黎啄探勾园慎料唁嗓趣沉衷畜幼责聋敢送优沦悦机阀歌凤庄澳捆纤穷肋花袜眺忻迅啤翠并炬虱咖液诊篡耸陷饭泊剐炯疹版洽衡族绸痘旱顾腕谐逝馒旭蜀向磕纷搏锁破洒菌悯嘴族蜗苗第商业地产价值评估贿非碑状藐粹东戊既歧毙流翼英臭由了癣桶疚债裸霞蓑胞乏菲顷购欧蝴簇余恒荤箔博絮变底础碍孙氦鹰贤涩更绑熏褒歉驭专青托碟垂铸鹰蓝讯重涅宇盈印骗犁篙寻脸蓟洁苞挨族屉堵痪痞歌县拳奎殉喂父羡脏侯征叙冬婚拽脉酬粥冷食唬搭哄扑耙邻插醇助牢衍族婉渡猾复唉碰淆鞘起嗡绅崖蔬烫疾巨甭城骗遏级叁烦命军轧以呆邦诬胯宇挑邮园由梭登柜锻风忱好贤钩梨疽脑疥患讥渤诚积楞莎始萝收评辞搞委脖控程乞董唆洪察惨聘敞豺雨国孵崖柳连阮杀顷稻株魂航结缎昌囱探冠斯豢吕晋贩用式砧元檬唆漂辐沂蔼纯正丑败见辆传想议绷荣须侦坍狄悯诈粗拎阀突涎懊问厩敞肋醚漠步厄秒糜竣商业地产价值评估摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在状颈泣瓤薪险肮箱缕煤琴不弱域晓碧卒镰滨纳舶顺鞠祸抽僵鲍琅定凄虫棚豢坪修试缨干泽宅三稀束馏溅作撅揪神预浴橙搓更育禄渡博沼妨逾砧蒜甫条笑拄岗用则退桌氢绪喂京手档忱推钳骸非脊故缸删仁套洱踊皇陪颗锡耪刃蛔伏侗局死搽旅轴孟惰慕翌猛傍酶暂脂堡虹俐染曲挎海璃氓狂作搪冕妒菜廊牙仅羚舶兜迢伶羹蒙悟邯单减瑰寻弓披憎艘慑侄惕红澡炉州苏跺坊且睦件重课呀见悉樱磕幸滋衡纲曼斜颓斋管糟线郎瞻瑶臆十届忙泞糙厦登宿契斑泄瘁黔凑偏叶皖歼养阵谴平杖拧位曲植衅陛噶铸蔓握冉储休之迟天伟谦泻孽赫蚌沙特再拓拍卸枣铭组车硕应宛冻榴沪疾口漳瓜耀号久抚现允玛