2012物业管理实务一形考册答案.doc

物业管理实务I形考作业答案作业1一、名词解释1物业-指正在使用或可投入使用的各类建筑物及附属设施、设备、相关场地等。2物业管理-指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定对物业进行维修、养护，维护小区的公共秩序和卫生，满足业主需求的活动。3建筑物区分所有权-多个业主共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各个业主对建筑物专有部分享有的专有所有权。4管理规约-全体业主就物业的管理、使用及所有关系以书面形式所作的自治规则。二、填空题1从物业管理角度，物业的内容主要包括物业公共服务、特色服务、中介服务等三方面。2物业的自然属性包括二元性、不可移动性、长期性、多样性。3前期物业管理阶段包括了接管验收、用户入住、产权备案和业主委员会等。4物业服务企业按业务性质划分，可分为委托服务型、租贷经营型、委托代理型等类型。5对一些专项管理和服务，物业服务企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘专业公司负责。但不得将整体管理转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人。6物业管理委托合同终止时，必须向业委会移交租用房屋，管理档案和财务资料、公共物，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。7建筑物区分所有建筑物的管理，主要包括复合性、专有所有权的主导性、一体化、登记公示性、主体身份多重性等特征。8现代区分所有建筑物的管理，主要包括物的管理和人的管理两大部分。9管理团体的模式，可以归纳为非法人的团体、法人团体、管理团体法人、判断实务上法人资格等四种模式。三、选择题1物业使用权是在推心行所有权的两权分离制度后形成一种子（C）A物权 B使用权C经营管理权 D房物承租权2目前我国已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（D）A城市新建住宅小区管理方法B住宅专项维修资金管理方法C城市住宅小区竣工综合验收管理办法D物业管理条例3物业管理的基本业务是（A）。A公共服务 B专项服务C社会福利类服务 D特约服务4（C）一旦完成，即由开发建设单位向物业服务企业办理物业的交接手续，标志着前期物业管理的启动。A竣工验收 B综合验收C承接查验 D选聘物业服务企业5委托服务型服务企业大多数从事（B）的物业管理服务。A写字楼 B住宅小区C商业物业 D工业厂房6委托代理型物业服务企业只能收取（D）。A管理服务费 B利润C代管基金 D管理员薪酬及服务代理薪金7加强物业服务企业资质管理的作用之一是（C）A限制实力不足的物业服务企业进入物业管理市场B有利物政府掌握物业服务企业的情况C有利于规范我国物业管理市场秩序。D有利物业服务企业的分级收费8（B）在区分所有权占主导地位。A共有所有权 B专有所有权C物业使用权 D成员权9（B）学说不属于界定专用部分范围的学说。A中心说 B边缘说C壁心与最后粉刷表层说 D空间说10管理规约的性质属于（D）A物业服务企业的管理规定 B物业的管理规定C行政主管部门的管理规章 D区分所有权人管理团体最高自治规范四、简答题1简述物业管理的基本特征。 物业管理的业主主导化 物业管理的社会化 物业管理的专业化2物业服务企业的组织结构有哪些基本类型？直线制-适合专业小型物业管理企业直线职能制-目前我国多采用的组织结构事业部制-分权管理、独立核算、自负盈亏。3简述建筑物区分所有权的特征。复合性 一体性专有所有权的主导性登记的公示性权利主体身份的多重性4简述区分所有建筑管理的内容。物的管理-建筑物、基地、附属设施人的管理-不当毁损行为、不当使用行为。对生活妨害行为。五、论述题1试述现代物业管理的特点。突出了管理行为和组织体制的有机结合运作多种管理体制相结合，促进微观物业管理机制的良性化将物业管理与人居问题同等对待的观念的转变物业管理向综合化、专业化、网络化的方向发展物业管理实务I形考作业答案作业2一、名词解释1承接查验-指物业公司对承接的物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。2公共秩序-指维护小区公共生活所必须的正常的生活状态。3竣工验收-工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续，开发商经查验合格后接受物业的过程。4房屋维修施工管理-按照一定施工程序、质量标准和技术要求，运用科学方法对房屋进行施工的活动。5物业经营管理-以利益最大化为目的，以满足业主需求为目标的社会化、综合化的经营性服务与管理。二、填空题1一般而言，前期物业管理工作开始于收楼前的 36个月。2在物业交付使用之前，物业公司的服务对象是建设单位，而交付使用之后，则为业主及其使用人。3物业历经的第二次验收过程是承接查验。4前期物业服务合同是以开发建设单位为代表，与中标的物业服务企业签订的一份明确当事人双方权利与义务的法律文书。5前期管理与前介人的不同，以以下两点为标志是否拥有经营管理权、是否承担民事责任。6物业的竣工验收主要是有隐蔽工程验收、单项工程验收、分期工程验收和全部工程验收。7物业设备设施更新与技术改造工程就是为使其技术性能得到提高改善，并降低使用维修成本而进行的更新改造。8园林绿化的养护管理工作内容，一般包括浇水、施肥、整型、修剪、除草、松木、防治病虫害等工作。9停车场本身是一种特殊物业类型，同时又是大型物业建设的功能配套项目。10在环境卫生管理实际工作中，应采用员工自检、领班作业检查部门主管巡查和经理抽查进行监督检查。11“管理规定”是物业管理制度中的一份综合性的管理文件，是由一系列具体到某一方面的管理规定所组成。12物业经营管理的原则有：有偿原则、服务原则、竞争原则、质量原则、效益原则。13房地产委托一代理关系是由契约来固化的经济与法律关系。14房屋租金主要包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等八大要素。三、选择题1开发建设单位应将（ABCD）作为营销策略的重要组成部分，以推动物业的销售与出租。 A公关管理 B业主自治 C前期管理服务 D安全管理2前期介入的方式和工作有（ABC）。 A早期介入顾问工作 B中期介入监理工作 C晚期介入前期准备 D前期管理3物业的交楼工作的服务对象是（B）。 A开发商 B业主 C建设单位 D物业服务企业4房屋建筑物管理的主要内容有（ABD）A资料档案管理 B质量管理C运行管理 D维缮管理5房屋维缮管理的主要内容又包括（ABC）A房屋的质量管理 B房屋维修施工管理C房屋维修责任管理 D二次装修管理6房屋完损登记划分的依据是（ABC）A房屋的结构 B房屋的装修C房屋的设备 D房屋的面积7以下属于住宅内装饰装修活动禁止的行为有（ABCD）。A未经原设计单位或者具有相应资质等级单位提出设计方案，变动建筑物主体和承重结构B将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房间C搭建建筑物、结构物D扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体8居住区绿地系统的组成（ABCD）。A公共绿地 B公共建筑和共用设施专用绿地C宅旁和庭院绿地 D街道绿地9物业中介代理工作的性质是（AC）。A委托代理性质 B服务性质C契约性质 D生产性质10物业中介代理的主要内容包括（ABD）A房地产咨询 B房地产广告C房地产估价 D房地产经纪11城市房租的计算原则有（ABCD）。A以租养房的原则 B按质论价的原则C利益兼顾的原则 D调节供求的原则四、简答题1物业承接查验中应注意哪些问题？建设单位移交的档案资料是否齐全物业主体结构是否安全和满足使用功能资料与实物是否一致2简述房屋维修的责任。可以分为两种责任保修期内责任：由施工单位负责房屋的质量保修保修期满后责任：由业主及使用人承担责任并承担相应费用3简述预防性计划维修保养管理的工作要点。制定设备维修保养计划确定维修保养的类别、等级、周期、内容实施过程中的监督检查4物业设备管理制度主要有哪些？设备承接查验制度计划维修保养制度设备运行管理制度值班制度交接班制度报告记录制度5简述环境卫生管理的工作范围和主要内容。工作范围：室外卫生管理。楼内卫生管理。垃圾清运。预防污染等工作内容：建立卫生管理制度。加强卫生设施的建设。严格监督与检查。加强卫生宣传工作。6物业租赁的特征如何？租赁标的物事特定的房屋不发生所有权转移，只是使用权的让渡。主体要符合法律规范租金合理是物业租赁的核心租赁关系是一种法律关系五、论述题试论述前期介入的作用。完善物业的使用功能改进物业的具体设计更好地监督施工质量为竣工验收和承接查验打好基础有利于今后物业的管理物业管理实务I形考作业参考答案作业3一、名词解释1物业管理招标-物业所有权人为物业选择管理者时，向社会公布消息，由物业服务企业公平竞争，从中选择满意物业管理者的活动。2物业管理投标-指符合招标条件的企业按照规定要求提出投标申请，参与竞争管理者资格的活动。3物业服务费-物业企业提供综合服务，按公摊面积比例分摊到业主的管理服务费4住宅专项维修资金-用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造的专项资金。5激励-通过物质和精神刺激，使人发挥内在潜力，为实现组织目标而奋斗的活动二、填空题1根据我国有关法律，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力的特定法人发出投标邀请书。2物业管理招标的意义是推动物业管理现代化、推动物业管理行业整体水平的提高、明确责任、减少纠纷、促进物业管理企业提高竞争能力等。3投标书编写的要求包括针对性、可操作性、体现企业的优势和专业水平、深刻理解业主的意愿等。4物业管理资金的筹措应实行谁所有、谁负责的原则。5员工招聘的程序主要有：发布招聘法、初步资格审查、面试、测评、录用、签约等六个步骤。三、选择题1评标委员应由（D）组成，成员为5人以上单数。 A业主代表 B由业主代表和行政主管部门人员C业主委员会成员D招标人代表和不少于成员总数三分之二的物业管理方面的专家2下述（D）不符合编制招标文件的原则。 A公平性原则 B明确性原则 C合法性原则 D合理性原则3按现行税法规定物业服务企业属服务业上缴的税金包括（ABD）A定价监督 B名码标价C收支监督 D审计监督4物业服务费的监督方式有（ABC）。 A定价监督 B明码标价 C收支监督 D审计监督5以下属于潜在素质标准的有（ABC） A学习能力、创新思维与能力 B工作中的方法论 C思想境界与价值准则 D专业领域的知识水平6（A）的基本原则是：员工的工作是多方面的，工作业绩也是多纬度的，不同个体对统一工作得出的印象是不同的。 A360度考核 B工作标准法 C配对比较法 D功能测评法7个人绩效的三个关键因素是（ACD）A积极性 B专业 C能力 D条件8属于需要型激励理论的主要有（ABCD） A马斯洛的需要层次论 B奥德弗的ERG理论 C赫兹伯格的“双因素”理论 D麦克利兰的成就需要理论四、问答题1简述物业管理招标投标的原则。公开的原则公正的原则公平的原则诚实信用的原则2简述物业管理投标书的编写要求。针对性可操作性体现企业的优势与专业水平深刻理解业主的意愿3简述物业管理资金的来源。物业管理费住宅专项维修资金共用部位、共用设施设备的经营收益物业企业对特约服务投入的资金国家财政补贴4简述不得从住宅专项维修资中列支的费用。依法应由建设单位承担的费用依法应由相关单位承担的水电等设施的维护资金应当由业主承担的修复费用依据合同应由物业企业承担的费用5物业服务企业应建立哪几种激励机制？目标激励精神激励物质激励福利激励荣誉激励参与激励考核激励五、论述题试论述物业服务企业的奖励艺术对不同员工采取不同的奖励方法将物质激励与精神激励有机结合适当拉开物质激励的档次树立适当的奖励标准掌握奖励的时机与频率物业管理实务I形考作业答案作业4一、名词解释1社区-聚集在一定区域中的人所组成的社会生活共同体。2服务-物业企业为业主提供的综合管理，并从中收取费用的活动。3质量管理模式-质量目标明确，由一系列相关的质量标准组成的一套质量管理的标准形式。4组织结构扁平化-通过减少管理层次，裁减多余人员，分散权力，提高下属积极性，从而提高组织效率的活动。5物业管理智能化-将信息技术和高新技术用于物业管理工作中，处理日常事务，全面提供信息服务并参与决策，达到提高管理效率和质量的目的。二、填空题1“社区”一词最初是德国社会学家腾恩斯在其1887年出版的社区和社会（另译名为共同体和社会）一书中首先使用。2物业服务企业是物业管理小区社区文化建设的直接组织管理者，主导着小区文化建设的内容、作用和方式。3服务的两大主要特征是无形性和不可储备性。4预期质量受下面的因素影响：企业形象、宣传沟通、口碑、顾客需求。5国内外企业管理学家提出的服务质量管理模式，基本上可划分为三种类型：消费者满足程度模式、产品生产模式和相互交流模式。6获得ISO9000质量证书后，企业会受到来自自己、顾客、认证机构等三方的评审和检查。7物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理。8目前在我国内地多采用房地产管理所的管理模式，在沿海地区已经出现了物业管理公司但多采用母子公司的管理模式。9物业服务企业不但要根据企业化、产业化、社会化的原则设计构建组织结构，并且要体现组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化的思想。10虚拟管理的发展是伴随和适应网络经济发展而兴起的一种组织观念和经营观念，是针对于虚拟企业所提出的管理方法。三、选择题1物业管理小区社区文化建设的原则有（ABCD）。A主体对象确定性原则 B大众参与性原则C活动娱乐性原则 D文化观念整合性原则E文化活动亲善性原则2文化的网络建设包括（ABCD）。A层次文化网 B观念文化网C社会阶层文化网 D硬件设施文化网3在影响服务质量高低的各种因素中，可以直接控制的因素为（B）。A企业形象 B宣传沟通 C顾客口碑 D顾客需求4在服务质量管理工作中，为了使服务规范和质量标准能有效执行，必须对管理工作进行检查与评估，所采取的方法主要有（ABD）。A内部检查 B消费者满意率调查 CISO内审 D投诉处理5当前物业服务企业推行的国标管理体系认证主要由（AC）构成。AISO90000质量管理体系 BISO18000职业健康安全管理体系CISO14000环境管理体系 DBS5750质量管理体系6按现行的做法，我国物业管理考评工作中国家级的考评主要对（A）项目进行考评。A全国物业管理示范项目 B全国物业管理示范/优秀项目C全国物业管理优秀项目 D全国城市文明住宅小区项目7无形资产管理把（C）作为管理要点。A信息 B技术进步C企业文化建设 D企业形象塑造8人本管理包括（ABC）等内容。A感情管理 B全员参与C权力分散与自我控制 D绩效管理9物业管理理论体系的核心理论是（B）。A建筑物区分所有权 B物业管理信息系统C委托代理理论 D社区管理理论10物业管理智能化的形式有（AB）。A智能大厦管理系统 B物业管理信息系统C信息通信设备系统 D楼宇设备监控系统四、简答题1物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？开展多形式、多层面、多元化的大众性文化活动。营造一个提高文化素养的氛围实现小区文化建设的目标2物业服务企业在社区文化建设中的作用有哪些？文化建设内容的选择作用文化建设的服务作用文化整合作用文化建设中的协调统筹作用文化建设中的稳定器作用3如何理解2000版ISO9000标准关于质量管理的原则？以顾客为中心，全员参与领导者的主导作用对过程方法实施控制系统管理，持续改进基于事实的决策方法互利的供方关系4组织结构扁平化和有机化在物业服务企业组织机构设置中如何应用？根据企业化原则，科学设置组织机构，建立柔性管理制度。根据专业化原则，尽量实现组织结构扁平化，提高员工的工作积极性根据社会化原则，既要合理分工，又要互相配合。五、论述题试述我国物业管理行业发展的趋势。物业企业服务企业化，强调规模经济和“一业为主，多种经营”专业服务社会化物业管理现代化合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责13