签订店面租赁合同注意事项.docx

目录

一、调查商铺的档案 ………………………………………………………2
二、免租装修期 ……………………………………………………………2
三、租赁期限 ………………………………………………………………2
四、租赁合同保证金 …………………………………………………………2
五、租金、水电费、税费承担 ………………………………………………3
六、营业执照 …………………………………………………………………3
七、处置装修 ………………………………………………………………3
八、用水、用电、网线、电话线 ………………………………………………3
九、签订合同的意义 …………………………………………………………3
十、转租问题 …………………………………………………………………4
十一、提前解除解约 ……………………………………………………………4
十二、业主将商铺出售后怎么办…………………………………………………4
十三、影响转让费的主要因素 ……………………………………………………4

签订店面租赁合同注意事项

为保证自己的利益不收侵害，以下是一些签订店面租赁合同必知的常识，请供参考。

一、 调查商铺的档案
首先，调查商铺档案需做在签订合同之前，应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查，确认几个重大的信息。
1、 房屋的用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业房性质，土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质，否则，将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。  
2、  房屋权利人：即出租人的主体资格，房屋是不动产，房屋出租人必须具有房屋的所有权或者使用权。
3、 如果是所有权人，应依法取得房地产权证; 如果是使用权人，应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。如果是数人共有的房屋，还须经过共有人书面同意，以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。
4、 房屋是否存有租赁登记信息：若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。  
二、 免租装修期 
1、 商铺租赁合同中，免租装修期经常会在合同中出现，只要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情况之下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。
2、 但在“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间，免支付的具体费用，一般情形下，只能免租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。
三、 租赁期限
1、 一般签定租赁合同期限为一年、三年、五年，如租不到签订日期可与出租方协商进行转让。
2、 《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
四、 租赁合同保证金 
1、 租赁合同保证金即“押金”，用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺相应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，押金可能会适当高一些，以免不够抵以上的费用。
2、 需要特别注意，承租人在承租过程中，不断地拖付相应的费用，押金抵扣不够的情况下可以约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。
3、 如果出租人通知后一定时间内未补齐的话，则出租人可以单方解约。
五、 租金、水电费、税费承担 
1、 按合同签定的日期、金额、支付方式、支付商铺租金，明确租金金额、押金金额。
2、 按合同签定的日期、金额、支付方式、支付管理费、水费、电费。
3、 按照法律、法规、以及其他规范性文件规定，商铺的出租人或转租人应当承担相应的税费。   
六、 营业执照 
1、  承租商铺在开展商业经商活动的首要条件是必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照办理来设置。
2、 涉及营业执照的有：原有商铺地址已经用作营业执照注册，租赁登记信息没有注销或者迁移，从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记，故无法及时办理营业执照。
3、 房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；
4、 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证，卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
5、 因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。
七、 处置装修
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题; 
1、 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别约定的改建，搭建的，应当明确约定清楚，对于广告位置也可约定清楚。
2、 解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会等同押金，数额不高，往往不及承租人承租人的装修损失，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3、 明确租赁期满时，装修，添附的处置方式。
八、 用水、用电、网线、电话线 
1、 因商铺经营的特殊性，对于用水、用电、网线、电话线均有需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响。
2、 承租商铺前，先行考虑是否满足用水、用电、网络的使用需求，如不满足时应确定如何办理扩容或增量以及办理所需费用，并在合同明确约定相关内容，若无法满足需求情形时，承租人有免责解除合同的权利。
九、 签订合同的意义
1、 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，经登记备案的租赁合同，具有对抗第三人的法律效力，若出租人将房屋同时出租给两家租户，其中一家办理了租赁登记，另一家没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
2、 签订了合同就有了法律依靠，在履行合作期间，双方的书面承诺，有法可依，有据可寻，使所有的商务合作者，都能规范的承诺和履行合作的过程，从而使合作的结果合法化。
3、 《中华人民共和国民法通则》第85条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
十、 转租问题 
1、 商铺市场中经常会遇到许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题，俗称的“转租”其中涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”。
2、 依法律规定：“转租”是指上手租赁关系部解除，本手在此建立租赁关系，“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接代替原承租人与出租人建立租赁关系。
3、 需要注意以下问题： “转租”必须取得出租人书面同意。 “承租权”转让需解除原租赁合同，重签租赁合同，以上两者需要征得出租人同意。
4、  新承租人给予原承租人补偿费时，主要考虑装修损失等，此笔费用不适于法定承租人应承担费用，法律上也没用明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，也会受法律保护。
5、 建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批与转租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除时的情形依据。 
十一、 提前解除合同 
1、 在双方签定合同时明确提前解除合同、中止合同需承担的责任。
2、 经签订合同双方当事人协商可以提前中止或解除合同关系，只要是双方的意愿和行为则有法定效力。如果双方达不成意愿，提前解除属于违约，须承担违约责任。
十二、 业主将商铺出售后怎么办？
承租人完全无须担心此种风险，因为法律对承租人赋予了两种特殊保护。 
3、 出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。
4、 即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当继续履行租赁合同，否则，新的业主应当租赁合同中的违约责任。
5、 转让费是指在租赁期内,如果下家经营者希望获得店面经营权，向原经营者支付的一定转租费用。 
6、 转让费一般包含原经营者的装修费，杂费和其他相关成本。 店面转让不一定都有转让费，但多数转让费是一级转一级转下去。 
7、 转让费数额可以不告知房东，但新的租约合同必须房东、原经营者、下家经营者三方签订。 
十三、 影响转让费的主要因素 
1、原店面装修，即原经营者先期支出的装修费。 
2、地段、店面知名度、品牌等经营环境。 
3、原经营者的租约年限和店面可租赁年限，一般租约距离到期时间越短的，转让费越少。
 4、对原经营者的一些补偿 
5、其他附加费用（如带货转让的货款）

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