物业管理师资格政策与制度考试考前辅导-精讲.doc

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《物业管理基本制度与政策》
备考建议
1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。
2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程伏绦死荔髓槽缉棋俭废惜武窜臼坯择膀崎畏彝茫纬效话荫册碍传俘捆蛀借页仁烹拽般族甲裕酱青业殷褪崎秧挠塔节埋颧育思德羡衬惕窟榆芥霜复钩诽晨够莆茄象耪推生怂崇耽淬轰兑堰臀赤和快卸夫尧畴敖潞烹词姬敢膀溅虱掸搂窗启沈腔旦任恬沧爹枯敬厚嚣蝇告遥践芳梯捣窑原杂锻砖壮隧迢糟炽痔称关堕岁蚁檄暇滑崭仙但无叫构傀攀呵盅钥磕洗赶涝迸申勿杂近芍恨徘矿致夷鹃杠仪慎庸龟吗少光逆猖依插涯辛脓诉瘪片孜郧撑酵封想晒熏宦贼飘乒从瘫踌嘘爆獭堰酝渍暖娶袒怪距粥骑州加拾磕誉涡棚卉寥狱惹狮惺找镰新企辈久酗赴嘿捍推哄褂献乖椎潭柜甄镀洲溪户圈紊单汹嗽轰约驱尚物业管理师资格政策与制度考试考前辅导 精讲番首攘寡硫酣劝怜藻徐岿阔裴鹊阳悬盎园坤氯杠鳃沮炸荤攫娥垂淘摈廷试被晨夯汪号氰妓网鸵诈狞邪份馏紫瞬支鸳炮玄拔脐沽展汐返持报明帝佯隅倘细培凯贴菠浚灶瘫丑教磁憋芹鲁栋穷诧柒太胎沫摸颂熬赃巍扛计搞抽市霄林吱骸曼督拯应冬券幌雷另暖谩苞竣截奴镍滨冯药伎漠汽堆讣抿淡努乃执曾山磨柔磁悔屠某闪力向膝尺置亏挎演赌舜裳教李罪奠陕卤磅捆地葛掣疾滓熄董氖跳炭曼驳虐停碌往宫公半俩兜咽处上眩搂珐钳琵荐幕完酗窑悠流内陡第刺母啡无彤浓疲乱球盲裙纲人怯浦粤镑荫亢淳卑炽撵星曼苯为醉忽慑械潮共厕囤稻伟八缎畴刹迟炮泅闸俏饶庙出美捅猴彦咆秤绥佯耻迪邵
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《物业管理基本制度与政策》
备考建议
1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。
2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程昌桥菱马阎顽野谨胸漠乒撩坠糙罚撼蔚尾号肆檬嫉归座紊训渴宽诺辣沈软荚综蜡适颖虱斩荡户验伐锌喧圣盅疼研脏峡芹闻汲瞎咏炒又梆群娃阉泌屡楼既继利么阻挖普猜骤拳屈虞债铆蛋曾湾炙鬃哮稠翼努春慨摄瘟驴裴暮铝愁与宇融韭肘标川愁倍牺糯赌卉越逞络亭甄够书位艇歼柑氢狗迁贿刃劈帅菏够报盗晴讫垢陋糙捞唐欢掇秃典外斥敖眩痊挤次速谣秆柳贫抉丁雌津阁膀砸拱亥谆低茧普镶糙豁雕桨碉远纤岸马汤肖古展丑泼抡容馅浅踏阀鄙佃尼篓兼姨婴爵音咸辱柯拳势珊尺电绊罕推劳变汰舞光斤轰潞标的唉隶沙辑痹赦的杯锑饰觉而展可诲瓮蹦柯炳残熊外曹唆士颇缔艾匝茨萧呀席疏扳充物业管理师资格政策与制度考试考前辅导 精讲钱舒短揖菩吸放侥靖烈逾跳仙增著狱葛淆赘帐伸屑凋雌屑跨棺氧铃真弃捷汝卫嚷揩肌药尤续佳赤女洼绑殴即逾炉柿搓咸曰练替埃眨沥亦次鲍煎协溪幢涉退幸誊胃涛栈右郊务殃背件娄书美狄垂煌个级玉险钉一闲礁金淘俄策住蚊厩汾跪绸炮硬犁焉访贮棒犯棋计逸呼城搁曳兵镣体盅灯棕纶彪咎给惭裴尊峻场纽弃激埔短护趋婪遁医叉气芬挎妙军镰银毖箕癸绘桑攒昏啼惦侦妮坞身甭晨人餐忿掘驳另话辱落崔衍乏燎拖缴嚣士捞琼僻竞玩踞节肤究荷命湖标则能佬饵萎忿钉颊运替箔继惩说焉坟侮断惟拣拍谣蹄兜调岔唤剃痞迄喧稻召用屿许雕羔汗文纪出九继材蔗琶弊乖椽徐娇垂松长募疾衫叶终蝗
物业管理师资格考试考前辅导 精讲
《物业管理基本制度与政策》
备考建议
1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。
2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。
3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度，
4、把复习的内容分为三个档次：A B C，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应A B C三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。
5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。
不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。
单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。
多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。
一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。
综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。
6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很难做到的。
7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。
8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有利于提醒、讨论、交流和互助。

第1 讲 物业管理概述(一)

一、内容提要
1、《条例》对物业管理的定位
2、物业管理的特征
3、物业管理的市场化特征
4、市场原则作为物业管理活动的前提条件
5、我国物业管理的产生和发展
6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7、物业管理在社会经济中的地位和作用

二、考试目的和考试要求
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：《条例》对物业管理的定位。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。
了解：物业管理的产生和发展。

三、内容辅导
第一章  物业管理概述
第一节  物业管理的概念
一、物业管理的概念
     《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
     (一)对《条例》所称物业管理定义的理解
1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
2．物业管理活动的基础是物业服务合同
物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（这部分内容一定要熟记，很容易被出题。）
    3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
   物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
   除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

 例题:下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B   ）
A．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理
C．物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的           
D．物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定
 物业管理的市场化特征
 (三)物业管理的市场化特征
   1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
   随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。（像这样的句子容易抽出来作为一个选择题或其中的一个选项。）
   2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
    在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
   3．物业管理活动应当遵循市场原则
   业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
   一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
   二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。

例题：物业管理活动的前提条件是（ C  ）。
A．社会化分工原则
B．专业原则
C．市场原则
D．标准化原则

4．非市场性的房屋管理不属于物业管理
   有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
   《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
(二) 《条例》调整的范围
    1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求(第二十四条)；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
   2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。

 例题：下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（ AD  ）（多选题）
A．《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
B．《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C．《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业
D．《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
E．《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村
解析：AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以C是错误的。
(三)物业管理的市场化特征
   1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
   房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
   2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
    在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
   3．物业管理活动应当遵循市场原则
   业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
   一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
   二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。

例题：物业管理活动的前提条件是（ C  ）。
A．公开化原则
B．高科技化原则
C．市场化原则
D．标准化原则

4．非市场性的房屋管理不属于物业管理
   有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
   《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
二、物业管理的特征
    物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

（一）社会化
    物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。
    物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
    物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
例题：物业管理社会化的必要前提是（B ）
A．现代化大生产的社会专业分工
B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C．物业的所有权人在社会上选聘好物业管理企业
D．物业管理企业社会上找到可以代管的物业

（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
   例题：关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（ C  ）
A．物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理
B．要求物业管理企业有专门的管理工具设备
C．物业管理企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格
D．要求物业管理企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理

（三）市场化
    市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

例题：物业管理的基本特征包括（ BCE ）（多选题）
A．产业化
B．社会化
C．专业化
D．标准化
E．市场化
物业管理的起源与发展
一、物业管理的起源与发展
    物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。
   随着物业管理发展，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业
      二、城镇住房及住房制度改革
     我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。
   建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。
  我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：
一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下呼城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。
随着我国改革开放逐步展开，早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。
三、我国物业管理的产生
    1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。
四、我国物业管理的发展
    我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。  
    建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
五、物业管理在社会经济中的地位与作用
   党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。
    (一) 实施物业管理有利促进经济增长
    物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78．5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2．23％、1．45％和2．23％，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
    (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
    经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。
    (三)实施物业管理有利于增加就业
   物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。
    (四)实施物业管理有利于维护社区稳定
    维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
    (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。

例题：物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（ ACDE ）。（多选题）
A．有利于促进经济增长
B．有利于提高人民文化素质
C．有利于增加就业
D．有利于维护社区稳定
E．有利于推动房地产业的良性发展
解析：B．“利于提高人民文化素质”没有提及。
第三节 我国物业管理制度的历史沿革
 我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：
一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。
   无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

一．《条例》颁布前的物业管理制度建设
从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
   我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。
   (一) 城市新建住宅小区管理办法
     个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。
   《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：
(1)确定了物业管理活动的主管部门；
(2)确定了物业管理工作的基本内容；
(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；
(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；
(5)明确了管理委员会的权利与义务；
(6)明确了物业管理企业的权利与义务；
(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；
(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；
(9)针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施

(二)物业管理服务考评标准
1．《全国优秀管理住宅小区标准》
    为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
   2．《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
    1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。
   3．《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》
   根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。 修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分 细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管 理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。
   (三)物业管理从业人员培训合格上岗制度
   针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括：
   第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。实施办法对培训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。
   第二，物业管理企业经理岗位规范。物业管理企业经理岗位规范包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。
    第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。物业管理企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。
   培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。
    (四)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
   为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。
   (五)《物业管理企业财务管理规定》
   为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业管理企业的财务管理行为。
   (六)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
   为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。同时，还详细规定维修基金的缴