广州莱泰制药有限公司等诉广州广从文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷案.doc

法律侠客在线lawbingo 广州莱泰制药有限公司等诉广州广从文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2014)穗中法民五终字第2051号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州莱泰制药有限公司。法定代表人：杨森山，该公司董事长。委托代理人：肖剑基、彭玥，均为广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州广从文化传播有限公司。法定代表人：谢军，该公司总经理。委托代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。原审第三人：从化市技工学校。法定代表人：吴镜平，该校校长。委托代理人：李健生，该校校长助理。委托代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。上诉人广州莱泰制药有限公司（以下简称莱泰公司）因与被上诉人广州广从文化传播有限公司（以下简称广从文化公司）、原审第三人从化市技工学校（以下简称技工学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2012）穗从法房初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案位于从化市街口镇河东南路139号的不动产权属莱泰公司所有。莱泰公司（合同称出租方）与广从文化公司（合同称承租方）于2008年12月12日签订了厂房租赁合同（合同编号为20080101-1），约定：出租方将位于从化市街口镇河南路139号的厂房或仓库（以下简称租赁物）租赁于承租方使用。租赁物包括厂区内土地和建筑物、山边仓库，后门外的一排旧宿舍、食堂及食堂楼及土地上的所有绿化设施，租赁物的使用功能为学校，如承租方需转变使用功能，须经出租方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由承租方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由承租方自行承担，未经出租方同意，承租方不得转租；租赁期限为17年，即从2009年元月1日起至2025年12月31日止；第1-4年的租金为人民币19.32万元、第5-9年的租金为人民币24.12万元、第10-14年的租金为人民币2_8.92万元、第15-17年的租金为人民币32.72万元，自出租方将租赁物交付给承租方之日起，租赁物上产生的一切费用（包括但不限于水电费等）由承租方承担等等。其中第12.1条约定：“在租赁期限内。若遇承租方欠交租金达到或超过60天，出租方有权提前解除本合同。在出租方以传真或信函等书面形式通知承租方之日起，本合同效力终止。”第12.3条约定：“如承租方在合同期内不当使用租赁物和或出现其他过错行为和或违约行为，则出租方有权向承租方书面发出通知，承租方需在接通知后的3个月内进行整改，并将整改情况书面回复出租方。如承租方不予整改或不予回复出租方或整改不合格，则出租方有权提前终止本合同，出租方提前终止本合同，应提前8个月通知承租方。”第13条约定：“合同双方如有一方违约，违约方应向守约方支付违约金50万元，如守约方另有经济损失的，由违约方负责赔偿。第14.1条约定：“若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或当地政府行为导致出租方无法继续履行本合同时，将按14.2款执行。”第14.2条约定：“凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在30日内提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，该项证明文儆由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责。”第20.1条约定：“在租赁期间，如租赁劲的场地或建筑物被政府规划为征用、动迁范围，致使本合同不能继续履行的，租赁双方各自承担己方的一切损失。政府补偿的任何费用按有关法律法规的规定归出租方或承租方所有。”同日，广从文化公司作为合同甲方，莱泰公司作为合同乙方，双方签订合同（合同编号为2008010卜2），作为上述合同不可分割的一部分，该合同约定，乙方向甲方提供国家药品、卫生保健的相关法律、政策的咨询服务和物业管理咨询服务，甲方向乙方支付费用，履行期限自2009年1月1日至2012年12月31日止。年费用包括：政策法规咨询服务费：第1-4年每年为人民币19万元，第5-9年每年为人民币23万元，第10-14年每年为人民币27万元，第15-17年每年为人民币31万元。物业管理咨询服务费：第1-4年每年为人民币16万元，第5-9年每年为人民币19万元，第10-14年每年为人民币22万元，第15-17年每年为人民币26万元。支付方式：甲方每半年（即3月30日前和9月30日前）向乙方支付该半年的咨询服务费及物业管理咨询服务费，并由甲方汇至乙方指定的账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。甲方逾期支付咨询服务费用和物业管理咨询费的，应向乙方支付滞纳金，金额为：拖欠天数乘以欠缴咨询服务费用总额的万分之五。在履行期限内，若甲方拖欠支付乙方之上述咨询服务或物业管理咨询费达到或超过60天内，则乙方有权按照厂房租赁合同（合同编号为20080101-1）第12.1条的约定行使解除权，解除本合同及厂房租赁合同（合同编号为20080101-1），甲方应按照该条款的约定结清履行期限内咨询服务费、物业管理费及相应滞纳金等等。上述签订后，莱泰公司已依约将场地交付给广从文化公司使用。2011年上半年前的租金，广从文化公司均依约按时缴纳给莱泰公司，并由莱泰公司开具相应的发票给广从文化公司。技工学校是一家经国家批准成立的公立技工学校。2008年12月26日，广从文化公司作为甲方，技工学校作为乙方，双方签订了合作办学协议，约定：甲方将位于从化市街口镇河东南路139号土地红线范围内占地面积约22800平方（按红线图）房屋柒栋。已达到安全标准的建筑面积1010600平方米（按施工图拥有使用权的房屋（以下简称该房屋）及现在已经投入使用的办公办学设备设施（按甲方提供的设备设施表、办学租金投入明细表以及新增加的办学设施设备）与乙方合作办学，发展职业教育。合作期限自2009年1月1日至2025年12月31日止，等等。同日，广从文化公司向莱泰公司发出关于合作办学的函，告知莱泰公司其与技工学校合作办学事宜。2010年11月9日，莱泰公司向广从文化公司发出关于拆迁工作的函，内容为：“广州广从文化传播有限公司：收到政府部门的通知，因市政建设需要，从化市政府须对我公司位于河东南路139号的物业进行拆迁。贵公司承租我公司的物业在此次拆迁的范围内。因此，请贵公司在2011年2月1日前结束所有的承租物业内的业务，将物业交回公司处置，终止租赁合同。请贵公司及早准备，采取应对措施，以避免影响工作、生活。特此函告。”2011年10月12日莱泰公司向广从文化公司正式发出书面催款函催收租金。2011年12月12日，莱泰公司经广州市公证处公证，向广从文化公司邮寄送达了关于解除（厂房租赁合同、（合同的通知，以广从文化公司未在2011年9月30日向莱泰公司支付2011年第二期费用，已违约超过60天为由，通知解除双方签订的厂房租赁合同（合同编号为20080101-1）及合同（合同编号为20080101-2）。2011年12月29日广从文化公司向莱泰公司支付2011年第二期款项271600元（执行第1-4年的租金193200元、政策法规咨询服务费190000元、物业管理咨询服务费160000元合计543200元年的标准，一年分两期，每期271600元）。2012年3月9日；莱泰公司向广从文化公司提交合作方案，表示在双方上述合同解除情况下，愿意重新协商合作事宜。2012年3月21日，广从文化公司向莱泰公司发出复函，表示收到合作方案，但不同意解除合同。2012年5月，莱泰公司诉至原审法院诉讼请求：一，判令广从文化公司限期搬离原租赁场地并将租赁地返还莱泰公司；二、判令广从文化公司支付2011年第二期租金、政策法规咨询费用及咨询管理咨询服务费之滞纳金。三、判令广从文化公司向莱泰公司支付自厂房租赁合同、合同解除之日起租赁场地返还之日止的占用费；四、判令广从文化公司支付逾期部搬离、不返还场地的双倍租金；五、判令广从文化公司支付违约金人民币50万元；六、广从文化公司承担本案全部诉讼费。广从文化公司反诉请求：一、判令莱泰公司限期五天内交付租金及咨询服务费发票给广从文化公司；二、判令莱泰公司支付违约金50万元；三、诉讼费由莱泰公司承担。原审诉讼过程中，广从文化公司均按原合同约定期限向菜泰公司支付相关费用，在广从文化公司每次交款并发出出具发票函后，莱泰公司同意搁置交款性质的争议，并开具相应发票给广从文化公司。现双方争议的主要焦点为：合同编号为20080101-1的厂房租赁合同及合同编号为20080101-2的合同是否已合法解除莱泰公司主张广从文化公司应在2011年9月30日支付2011年的第二期费用，但其在2011年12月29日才交，已逾期超过60天，根据厂房租赁合同第12.1条的约定，莱泰公司有权提前解除合同，并根据13条的约定，广从文化公司作为违约方应向守约方莱泰公司支付违约金50万元。且莱泰公司已在法定期限内以合法书面形式向广从文化公司发出解除合同通知，双方签订的合同已依法解除。广从文化公司则抗辩认为，由于莱泰公司在此前向其发出政府动迁通知，要求其在2012年2月结束学校业务，准备搬迁，双方一直为协商动迁补偿等事宜进行协商，在协商过程中，费用交纳才稍有延误，不存在恶意违约情形，不能成为莱泰公司单方提前解除合同的理由；且根据厂房租赁合同第12.3条“如承租方在合同期内不当使用租赁物和或出现过错行为和或违约行为，则出租方有权向承租方书面发出通知，承租方需在接通知后的3个月内进行整改，并将整改情况书面回复出租方，如承租方不予整改或不予回复出租方或整改不合格，则出租方有权提前终止本合同，出租方提前终止本合同，应提前8个月通知承租方；”的约定，莱泰公司未给予3个月时间整改，未提前8个月通知解除，双方的合同未依法解除。原审法院认为：莱泰公司、广从文化公司之间签订的厂房租赁合同（合同编号为20080101-1）及合同（合同编号为20080101-2），以及广从文化公司与从化市技工学校签订的合作办学协议是当事人的真实意思表示，合同均未违反法律禁止性规定，三方当事人对以上合同效力不持异议，原审法院确认上述三个合同均合法、有效。根据中华人民共和国合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”的规定，首先，涉案场地使用功能为学校，全社会均应推崇教育优先，尊重社会公德、不损害社会公共利益的理念来处理纠纷；其次，根据双方合同第12.1条及第12.3条的约定，两条款之间均为违约责任条款，前者所约定的“迟延交租”合同解除与后者约定的“过错”或“违约”合同解除，“违约”包括“迟延交租”内容上重合，但两条对于违约解除应提早通知的时间上却存在冲突，在莱泰公司负有先履行通知义务不清情况下，作为后履行交租义务一方的广从文化公司不存在主观违约故意；再者，考虑到涉案场地为学校之用途，学校的搬迁及学生、职工的安置客观上需要较长的时间，且莱泰公司在广从文化公司并未有违约情况下，对其发出动迁通知，一定程度上扰乱学校正常工作计划、安排，及影响广从文化公司在如何交租问题上无所适从。随后莱泰公司又提出合作方案，明确表示对于学校是否动迁、是否搬迁可进行协商，广从文化公司在接到菜泰公司合作方案及解除合同通知后及时表示了异议，同时在2011年12月补交了第二期租金等费用，并不存在恶意违约情形，不会造成莱泰公司出租场地换取租金收益的合同目的无法实现。综上，莱泰公司请求解除合同不符合中华人民共和国合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”等法律规定，广从文化公司以此提出抗辩有理，原审法院予以采纳，对莱泰公司主张双方合同已解除，要求广从文化公司搬离场地的诉讼请求，原审法院不予支持，认为双方的合同应予继续履行至合同期满或不动产被国家依法征收等一法定情形出现时止。对莱泰公司主张广从公司迟延交租构成违约，一并要求支付违约金的诉讼请求，原审法院予以驳回。至于广从文化公司提出请求莱泰公司出具发票反诉请求，由于莱泰公司在诉讼过程中已实际履行出具发票的附随义务，广从文化公司并予接受，双方该纠纷已解决，对该诉请，原审法院予以驳回，且广从文化公司未明确莱泰公司存在其他具体违约行为，因此要求莱泰公司支付违约金50万元缺乏事实和法律依据，原审法院亦予以驳回。原审法院依照中华人民共和国合同法第六条、第七条、第九十四条、第九十六条之规定，于2014年3月14日作出如下判决：一、驳回莱泰公司全部的诉讼请求；二、驳回广从文化传播有限公司全部的反诉请求。本案受理费5094元，莱泰制药有限公司自行承担；反诉受理费4400元，广从文化传播有限公司自行承担。判后，上诉人莱泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称一、一审法院认定我司依法解除合同的行为损害社会公共利益是错误的。根据我司与广从文化公司签订的厂房租赁合同第12.1条：“在租赁期限内，若遇承租方欠交租金达到或超过60天，出租方有权提前解除本合同。在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同效力终止。”；合同第6.1条：“在履行期限内，若甲方拖欠支付乙方之上述咨询服务费或物业管理咨询费达到或超过60天的，则乙方有权按照厂房租赁合同第12.1的约定行使解除权，解除本合同及厂房租赁合同，”。广从文化公司应于2011年9月30日前向我司支付2011年的第二期费用，但广从文化公司未按约定支付费用。2011年10月12日我司向广从文化公司正式发出书面催款函后，广从文化公司仍未按约定支付费用。2011年12月12日我司根据前述合同的约定向广从文化公司发出解除厂房租赁合同、合同通知，双方租赁关系已依法解除。我司依据与广从文化公司自愿签订的合同，依法依约与其解除合同，未损害任何一方的利益，更未损害社会公共利益。虽然该租赁场地用于开办学校，对社会有一定的积极贡献，该学校属于私营性质，是营利性的机构，若学生未能支付等价的学费，是无法享受就学机会的因此，该学校并非从事公共事业，对于违约行为的制约更非是损害公共利益。二、一审法院认定厂房租赁合同违约条款存在冲突是错误的。根据我司与广从文化公司签订的厂房租赁合同第12.1条：“在租赁期限内，若遇承租方欠交租金达到或超过60天，出租方有权提前解除本合同。在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同效力终止。”；第12.3条：“如承租方在合同期限内不当使用租赁物和或出现其他过错行为和或违约行为，则出租方有权向承租方发出通知，承租方需在接通知后的3个月内进行整改，并将整改情况书面回复出租方。如承租方不予调整或不予回复出租方或整改不合格，则出租方有权提前终止本合同。出租方提前终止本合同，应提前8个月通知承租方。”一审法院认为该两条款对于违约解除应提早通知的时间上存在冲突应当适用第12.3条。我司认为，该两条款是并列的违约责任条款，两条款之间不冲突。第12.1条是针对迟延交租的违约责任，而第12.3条是针对除此之外的其他违约情形的违约责任。两条款是不存在任何冲突和矛盾的。退一万步讲，即便该两条款存在冲突，根据条款的内容可知，第12.1条是明确、具体的违约责任条款，而且第12.3条则是笼统的违约责任条款。根据相关合同解释原则，应当优先适用明确条款处理纠纷。因此，一审法院认定厂房租赁合同违约条款存在冲突是错误的。三、一审法院认定我司向广从文化公司发出动迁通知行为不当是错误的。根据我司与广从文化公司签订的厂房租赁合同第14.1条：“若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或当地政府行为导致出租方无法继续履行本合同时，将按14.1款执行”；第14.2条：“凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。”本案中我司收到当地政府关于拆迁通知后，依前述合同约定告知广从文化公司，是依法履行合同的行为。并不存在一审法院所提及的我司向广从文化公司发出动迁通知属于扰乱学校正常工作计划、安排，及影响到广从文化公司在交租问题上无所适从的情形。一审法院擅自对我司依法履行合同的行为，作为错误的认定，是严重违反法律规定的。四、一审法院认定广从文化公司迟延交付“租金”的行为未造成我司损失是错误的。根据我司与广从文化公司签订的厂房租赁合同，对于迟延交付租金有明确的约定，也对其法律责任有明确约定。在广从文化公司违反合同约定的情况下，我司有权依合同行使解除权。至于广从文化公司违约行为是否造成我司的损失，以及损失的轻重，并非是能否解除合同的依据，而仅是支付违约金或赔偿损失金额的依据。一审法院以广从文化公司迟延支付“租金”未造成我司损失为由，认定我司解除合同违法是严重违反法律规定的。一审法院的行为严重助长了违约者的违约信心，损害了守约者的权利。另外，由于我司购买租赁场地费用是向银行贷款支付，广从文化公司迟延交付租金的行为，直接影响我司偿还贷款的行为。由于广从文化公司的迟延支付租金导致我司迟延支付银行贷款，最终需要支付高额的滞纳金和导致不良的贷款记录，该些损失同样是巨大的。一审法院未能调查，擅自认为广从文化公司迟延支付“租金”行为未造成我司的损失是错误的。综上，上诉请求：l、撤销一审判决第一项；2、改判广从文化公司限期搬离租赁场地，并将租赁场地返还我司；3、改判广从文化公司向我司支付其延期支付的2011年第二期（2011年7月1日至12月3l目期间）租金、政策法规咨询服务费及物业管理咨询服务费之滞纳金，计10049元（暂计算至2011年12月12日）；4、改判广从文化公司向我司支付自厂房租赁合同及合同解除之日起至租赁场地返还之日止的占用费，计57966元（自2012年1月l日暂计算至2012年4月18日）；5、改判广从文化公司向我司支付逾期不搬离、不返还租赁场地的双倍租金50985元（自2012年1月13日暂计算至2012年4月18日）；6、改判广从文化公司向我司支付违约金500000元；7、广从文化公司承担本案一、二审诉讼费。被上诉人广从文化公司答辩称，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，莱泰公司提出的上诉及理由是不成立的，其诉称的事实与法律依据不足，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。一，缓交租金的情况是由于当时特殊背景环境下产生的，责任不在我方，2010年11月莱泰公司发函通知我方要求在次年2月1日交回物业，由此提起租赁场地列入政府征用动迁的状态，依据租赁合同第20条约定按照政府有关法律法规予以补偿，这也是合同法规定的，双方当事人、学校及与政府部门之间协商的状态形成了，这个事实已经经过法院审理查明，在协商过程中，缓交租金及相关费用是莱泰公司允诺并予以接受的，莱泰公司发函的内容没有落实拆迁补偿的前提，对是否继续履行合同没有明确，既然要等拆迁，使用场地何时拆、拆一部分还是全拆、如何补偿、如何搬迁都是有待协商解决，缓交租金是在此背景下产生，并非我方责任，我方后来如期交付租金费用，即一年支付两次租金，没有发生欠费的情况，莱泰公司没有任何损失，租赁合同的目的完全达到。二，缓交租金具备合理的理由，依理依法不构成违约，更不构成根本性违约，莱泰公司提出解约理由不符合合同约定，也不符合法律规定，合同有整改和解约的条件，合同法也有对出租人行使解约权利的合理性进行规定，莱泰公司只是借题发挥，却违背了拆迁协商过程，意图使我方陷入被无理逼迁的境地，莱泰公司则达到提前升租的不当目的，尤为诚实信用公平合理的原则，莱泰公司若有升租理由可以提出进行协商，不影响双方合作关系。三，合同解约的后果有损公共利益，涉案场地的动迁关系到国家、社会、学生、合同各方当事人的利益，比普通社会个人利益更重。综上，莱泰公司的上诉不符合有关法律规定和合同约定，我方后来交了租金对方也接收了，双方没有不同的意见，我方缓交租金有特殊理由，法律规定有正当理由可以迟延履行合同义务，我方不存在违约责任。从化市技工学校述称，一，同意一审判决及广从文化公司的答辩意见。二，坚持一审答辩意见。经审理查明，各方当事人在二审中均表示没有新证据提交，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，莱泰公司与广从文化公司签订的厂房租赁合同（合同编号为20080101-1）及合同（合同编号为20080101-2）是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，故为合法有效。本案双方争议的焦点是广从文化公司迟延交纳2011年第二期费用的行为是否构成违约以及因此达到莱泰公司有权解除合同的条件。在本案中，莱泰公司与广从文化公司均确认，广从文化公司至2011年12月29日才交纳应在2011年9月30日交纳的2011年第二期费用。根据双方的诉辩意见、提交的证据，莱泰公司于2010年11月9日向广从文化公司发出关于拆迁工作的函，称收到政府部门的通知，因市政建设的需要，政府须对租赁场地进行拆迁，通知广从文化公司要终止合同。之后，双方就如政府拆迁补偿等事宜进行协商，广从文化公司因此迟延了一段时间交纳当期租金等费用，属于事出有因而非故意而为、或双方对租金标准有争议等原因，其行为不构成违约，因双方租赁期限尚未届满，莱泰公司向广从文化公司发出解除合同的通知，不发生法律效力，双方租赁合同是否解除，要由人民法院在审理纠纷中审查确定。结合涉案场地的使用功能为学校、属于社会公益事项等因素，原审法院对莱泰公司要求广从文化公司搬迁、承担延期缴纳租金等费用的违约金、支付逾期不搬迁的双倍租金、支付违约金50万元等诉请均不予支持，处理并无不当，本院予以维持。莱泰公司上诉理由不充分，其上诉请求本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。综上，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5094元，由上诉人广州莱泰制药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长吴国庆代理审判员姚伟华代理审判员李民二一四年七月日书记员张坤颜玉婵