2010年上半年中国房地产市场总结.doc

2010年上半年中国房地产市场总结提要中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国100个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增长100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。1.土地市场分析1.1 住宅用地供应持续增长，上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国100个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增长100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国100个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增长35%。2010年上半年住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、 1.2 全国住宅用地累计成交同比增长85%2010年上半年，全国100个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增长85%。从月度分布来看，成交量逐月下降，6月成交量为1385.2万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。2010年上半年住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、 1.3 土地成交量与同期推出量比值持续下降，5-6月流拍率有所上升自4月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，但成交量并未持续上升。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，总体来看，由于6月土地市场热度明显下降，成交推出比低至0.4，部分城市出现流拍流标现象。2010年上半年100城市住宅用地成交面积与推出面积比值数据来源：CREIS中指数据、 1.4 上半年100个城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨势头得到遏制2010年上半年，全国100个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。从月度数据看，4-5月住宅用地楼面地价低位运行，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年水平。2009年1月-2010年6月全国100个城市住宅用地楼面均价数据来源：CREIS中指数据、 1.5 住宅用地平均溢价水平在5-6月普遍走低，但热点地块溢价水平仍然较高随着住宅用地供应加大，开发企业根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。上海6月成交了2宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以5507元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达135%；广州6月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块均被中国铁建地产以123%、134%的溢价率拿下。2010年上半年重点城市住宅用地溢价率 1月2月3月4月5月6月北京141%126%123%无成交13%35%上海137%55%1%25%94%136%广州无成交无成交1%无成交4%129%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交杭州65%56%90%55%25%37%天津25%31%8%17%7%1%重庆28%9%18%91%6%6%南京112%82%82%62%35%15%武汉0%0%3%20%无成交0%成都32%21%0%81%18%0%大连64%58%29%122%34%26%数据来源：CREIS中指数据、 1.6 高价地普遍出现在4月新政前2010年上半年全国成交住宅用地总价前十位 排名城市区域地块名称规划用途建筑面积成交价楼面地价竞得方成交日期( )(万元)（元/ )1天津津南区咸水沽镇居住、科教用地、商业3010900.87050002341富力2010-4-28 2上海闸北区苏州河北岸东块1街坊商办、文化娱乐、居住用地132996.370200052783华侨城2010-2-11 3福州晋安区“福临东城”以南地块商服用地、居住用地12717606000004718江西正荣2010-2-4 4北京丰台区六圈A居住项目地块居住、学校348037.959700017153中海地产2010-1-21 5北京大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块住宅及商业39117052400013396中信新城2010-3-15 6北京朝阳区大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地公建混合住宅用地、托幼用地280789.950400017949保利地产2010-3-17 7佛山禅城区汾江南路东侧、前进路北侧居住、商业办公、文化娱乐1662461.84705002830新鸿基2010-2-22 8北京朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001A-005地块公建混合住宅用地462928.54540009807龙湖地产2010-2-24 9北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地住宅混合公建用地、医院用地、配套教育用地169537.240800024066远洋地产2010-3-15 10青岛市南区香港西路南、东海二路东住宅、商服227004404067.117800绿城2010-1-22 数据来源：CREIS中指数据、 据统计，2010年上半年的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。2. 新房市场分析2.1 供应：新房批准上市量涨跌互现，上海、深圳等同比降幅接近30%重点城市住宅新批准上市面积及累计增幅数据来源：CREIS中指数据、 从批准上市量来看，2010年上半年，8个可比城市中有4个城市上市量高于去年同期，其中武汉较去年增长超过1倍，北京、重庆、成都较去年增长幅度在10%以内；上海、深圳、杭州低于去年，降幅接近30%。2.2 成交：新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交量同比下降显著2010年上半年，13个城市中，除武汉和青岛分别增长10.3%和9.6%外，其余主要城市住宅成交面积同比皆出现下降：其中深圳、杭州、苏州降幅超过50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和广州的降幅在20-30%之间，重庆降幅低于20%。从不同城市表现来看，一线城市或房价较高的城市受新政影响更大，成交量下降幅度更多。一线城市（北上广深）5-6月的成交量同比降幅超过70%，二线城市（南京、成都等）降幅基本低于50%，表明一线城市受新政的影响更大。2010年上半年主要城市交易情况一览 城市2010年上半年2009年上半年套数面积同比均价同比09年套数面积均价(万)09年(元/)(万)(元/)北京40312483.29-43.73%2103067.81%73980858.8112532上海59840620.28-49.75%1313217.50%1151541234.2811176天津42283434.22-22.74%904632.31%535425626837重庆103857984.41-12.50%537932.61%12316611254056深圳14452126.53-67.10%2090371.17%40965384.6312212杭州11234132.11-63.23%2045660.08%33185359.1512779南京19709216.53-50.94%-40730441.36-武汉68437704.1210.27%626121.75%60919638.595143成都435.26-27.67%-69663601.84-苏州18686191.33-52.64%927337.49%33330403.966744青岛37991367.99.60%-33772335.66-厦门10295119.53-51.55%1110044.63%20631246.697675福州9536105.59-63.72%953840.74%26125291.076777数据来源：CREIS中指数据、2.3 供需对比：销供比普遍低于2009年，且多个城市销供比已低于1重点城市2007年以来销供比数据来源：CREIS中指数据、从销供比来看，8个城市上半年销供比普遍低于去年，且有上海、武汉、杭州、成都、深圳5个城市低于1，仅北京、重庆略高于1，表明上半年市场消化速度大幅下降。2.4 价格：5-6月各城市销售均价渐趋平稳，部分城市结构性下调1-3月，各城市成交均价继续上行。但5-6月，各城市均价渐趋平稳，且由于高端楼盘占比下降或远郊区县项目占比升高等原因，部分城市成交均价略有下降。如北京、上海、广州、天津、重庆5月的销售均价环比下降10-15%不等，6月又有所回升，整体趋于平稳。另据国家统计局数据显示，2010年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月缩小1.0个百分点；环比下降0.1%。2006年至今部分城市新房成交均价数据来源：CREIS中指数据、2.5 5-6月中房指数滞涨，部分城市下跌主要城市住宅价格指数走势数据来源：CREIS中指数据、4-5月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过2%下滑到0.5%左右。6月，十大各城市价格指数涨跌互现，更有北京、上海、深圳等5个城市小幅下跌，新开盘项目低价入市和部分老项目扩大促销力度是主要原因。另据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，6月，全国100个城市住宅平均价格为8419元/平方米，环比上涨0.35%，其中80个城市价格环比上涨，20个城市价格环比下跌，其中涨跌幅在1%以内的城市数量达64个。此外，从项目报价来看，100个城市的6743个样本项目中，71%的项目在6月维持上月价格不变，表明100个城市房价在5月后已渐趋平稳。3. 二手房市场分析3.1上半年累计成交量低于去年同期，4-6月多数城市成交量持续环比下降6月，主要城市二手房成交量总体依旧呈下降态势。北京、广州、深圳、南京环比下降皆超过30%，其中深圳降幅最大，达到44%。2010年上半年，除广州同比增长38%、北京小幅增长1%外，其余重点城市二手房成交套数皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。从二手房和新房成交对比来看，除上海外，今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明显小于新房67.1%的降幅。2008年至今各城市二手房成交量走势图数据来源：CREIS中指数据、 3.2全国大部分城市价格高位盘整，但价格环比涨幅持续回落2010年6月，除深圳外，其他10个城市的二手房价格指数依然上涨，但涨幅进一步回落。深圳指数下跌40个点，环比下跌1.35%。在指数上涨的城市中，上海、杭州和武汉的涨幅较小，均在1%以内，北京、广州、天津、重庆、成都和苏州的指数涨幅在2-3%之间。2010年上半年，北京、天津、南京、重庆和苏州的指数涨幅累计超过20%，其中北京的指数较去年底上涨超过35%。上海、广州、成都、杭州的累积涨幅相对略低，但也在15%以上。与价格上涨较快的09年下半年相比，大部分城市2010年上半年的涨幅有所回落。但与09年同期相比，仅深圳的涨幅出现小幅回落，其他城市涨幅继续扩大。2010年6月全国11个城市二手房价格指数变化表城市指数值环比涨跌幅（与2010年5月相比）同比涨跌幅（与2009年6月相比）相比2009年12月累计涨幅2009年6-12月累计涨幅北京41882.10%74.86%35.05%30.68%上海42550.95%41.50%16.64%23.37%广州20092.08%34.74%16.94%18.24%深圳2917-1.35%28.05%11.38%18.45%杭州36790.91%54.84%18.37%34.31%天津23422.45%49.17%23.13%24.72%南京22692.95%59.90%24.94%31.79%武汉10960.74%26.71%11.38%16.59%重庆10192.93%36.78%20.17%15.53%成都14692.16%25.45%15.31%9.17%苏州18382.17%38.40%19.66%17.79%数据来源：CREIS中指数据、3.3 新政后多数城市的价格指数环比涨幅持续收窄继5月环比涨幅显著缩小后，6月多数城市指数涨幅继续下降，其中，深圳和杭州的环比增幅缩小1个百分点以上。同比方面，多数城市出现回落，其中深圳同比增幅缩小5.69个点，缩小幅度所有城市中最大，其余各个城市的增幅缩小1-2个点。2010年4月、5月和6月各城市二手房价格指数环比增幅对比数据来源：CREIS中指数据、3.4 多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值数据来源：CREIS中指数据、2010年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升。其中，深圳的比值高达4.1，较上年上升1.8；北京和上海分别为2.4和1.7，较上年分别提高0.7和0.5；杭州为2.2，较上年提高0.5。天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8和0.4，与上年基本持平。4. 企业策略分析4.1 部分企业主动调整价格，5-6月销售均价下行“新政”实施以来，代表房企先后通过调整产品供应结构和实施优惠价格等策略促进项目销售，5月商品房销售均价皆出现下降。其中，中海地产销售均价环比下降超过3成，万科、保利、富力销售均价环比也均下降超过10%。进入6月，万科和富力销售均价环比分别下降6%和8%，其中万科是在5月下降超过10%以后的再次下降。绿城和保利因为结构性因素分别上涨29.2%和35.1%（房价较高城市项目成交占比上升）。2010年上半年代表房企商品房销售价格变化情况数据来源：CREIS中指数据、4.2 除世茂和富力外，万科等代表企业上半年销售额同比增长2010年上半年代表房企销售额和销售面积及其同比变化数据来源：CREIS中指数据、从2010年上半年企业销售业绩看，多数企业销售额同比保持增长。具体来看，万科实现销售额368亿元，同比增长19.5%，成为目前唯一一家上半年销售额过300亿元的企业。中海销售额也接近300亿（281亿元），同比增长7%。碧桂园、龙湖销售额同比分别增长50%和31%，保利、绿城分别小幅增长3%和4%。世茂和富力分别下降14%和2%。从销售面积来看，万科、世茂、富力分别同比下降8%、31%和22%，保利和碧桂园分别增长6%和26%。值得注意的是，万科6月实现销售额87.7亿元，是企业历史最高单月水平，环比增长71.6%。积极按市场需求定价、加大中小户型比例是万科5-6月跑赢大势的重要原因。（万科5-6月销售均价相比新政出台前下降约15%。5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%，较09年全年的3.5%大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8.2%；2010年上半年，万科90平方米以下和144平方米以下户型占比分别从上年的57%和86%提高到59%和89%）。4.3 银行和公开资本市场融资难度加大，企业资金压力日益明显2009年-2010年上半年企业各类资金来源增速数据来源：CREIS中指数据、2009年-2010年上半年企业各类资金来源占比数据来源：CREIS中指数据、2010年上半年，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，开发企业资金来源增速持续放缓，资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比逐步上升。今年1-4月，开发企业获得的银行授信额度也大大降低，仅先后有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额合计不超过500亿元。“新政”出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。此外，截止到6月底，仅有中骏置业一家房地产企业于2月成功在港上市，太古地产宣布搁置原定5月14日进行的200亿港元IPO计划；国内A股本年未有房地产公司获批上市。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责