加快广西楼宇经济发展的对策研究.docx

加快广西楼宇经济发展的对策研究 王安平摘 要：楼宇经济作为绿色环保、可持续和高质量发展的新业态，最早成功应用在一线城市和沿海城市，成为城市发展的动力引擎。现在楼宇经济逐步向内地延伸。回顾了楼宇经济发展的理论基础，分析了广西楼宇经济发展的现状和存在的问题，从自治区、市、县（区）、街道（社区）4个层次出发，提出了加快广西楼宇经济发展的对策建议，以供参考。关键词：楼宇经济;对策;精准招商;集聚发展：1004-7026（2020）18-0043-03 中国图书分类号：F712 文献标志码：A全球楼宇经济经历了1.0楼宇功能单一、产业无关联、无配套阶段，到2.0单体楼宇有功能划分、可实现入园租赁办公阶段，再到3.0产业聚合、建立专门物业管理团队的阶段。我国于20世纪90年代首次提出了“楼宇经济”的概念。历经近30年，楼宇经济发展至3.0阶段。广西楼宇经济起步晚，未来发展中必须盘活资源，形成后起优势，实现跨越发展，推进4.0阶段，即规划引导、因类发展、复合配套、产城一体、集聚发展1-2。1 文献综述学术界尚未对楼宇经济概念给出专门的、严格的、统一的定义和解释。目前大多数学者认为，楼宇经济是以中央商务楼、写字楼等功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发经营楼宇，引进关联企业，逐步形成资金密集、技术密集、服务密集、税收密集的经济板块，发挥集群优势，产生协同效应，进而促进区域经济快速、高效发展3。目前国外针对楼宇经济的研究主要集中在中央商务区CBD上。20世纪20年代开始，国外学者围绕中央商务区的概念、内部结构、发展演变规律和实践应用等主题，率先提出了城市同心圆理论、扇形模型、多核模型、“中心地”城市区位理论、土地竞租模式和中央商务区指数理论，这些理论奠定了世界中央商务区经济的核心理论基础4。国内针对楼宇经济发展的研究起源于20世纪90年代，研究方向主要集中在6个方面：楼宇经济发展理论、楼宇经济发展现状、楼宇经济发展模式、楼宇经济发展应坚持对策、楼宇经济发展与政府职能的关系、楼宇经济在中小城市的定位。姚中国（2005）提出楼宇经济发展应坚持共识共为、全方互动、科学规划和因地制宜四大原则。洪田芬等（2010）对楼宇经济发展“多核多中心”的模式进行了深刻解读。张拴虎（2014）提出老城区和新城区楼宇经济的不同发展模式。王军红等（2006）提出中小城市楼宇经济发展模式等。2 广西楼宇经济发展现状近年来，广西开始重视发展楼宇经济，以加强楼宇招商为重点，逐步加快楼宇建设。目前，广西楼宇经济在做大规模、做优服务、做强企业等方面取得初步成效。2.1 楼宇建设规模不断扩大，商办楼宇销售扩张2019年底，广西专业写字楼存量达410万m2，较2015年底增长超过50%。其中南宁存量最高，占50%，为204.1万m2，较2015年底增长超过150%。预计未来3年新增供应量超过200万m2，楼宇建设速度快，规模不断扩大。广西办公楼销售面积从2015年的38.83万m2增长到2019年的64.81万m2，5年年均增长16.7%，见图1。商业营业用房销售面积从2015年的197.72万m2增长到2019年的306.86万m2，5年年均增长11.1%，见图2。商办楼宇销售保持两位数增速的较快增长，销售规模不断扩张。2.2 配套服务规划标准高，管理服务机制完善广西城市楼宇经济具有后发优势，各市新区高起点规划、高标准建设楼宇，楼宇配套服务设计具有前瞻性。例如，南宁五象新区楼宇由企业总部商务区和金融街两部分组成，建设123栋楼宇。其中200 m以上超高层16栋，数量比南京江北新区多;车位配比为1个/100 m2，比上海浦东新区高。重点市、区创新管理服务机制，如桂林市积极为总部经济园引入会计事务所、专利事务所、银行、投融资机构等专业服务机构，为企业提供“一站式”服务，有利于推进楼宇经济加速发展。2.3 企业入驻楼宇数量不断增多，财税贡献较高广西通过服务、扶持和引导企业入驻楼宇，企业入驻率不断提高。据不完全统计，截至2019年底，广西楼宇入驻企业数超过32万家，为广西楼宇经济增长夯实了基础。广西通过楼宇吸纳、集聚企业，推动楼宇财税贡献不断提高，目前已形成了华润大厦、万达大厦、龙光大厦等楼宇经济品牌。2019年南宁华润大厦入驻企业缴纳税收超11亿元，占青秀区财政收入（209亿元）比例超过5%，超过南宁市部分县1年的财政收入，被称为“立体开发区”“垂直经开区”。2.4 南宁楼宇经济成效突出，区域发展水平不平衡2019年，广西第三产业增加值10 771.97亿元，增长6.2%。现代服务业优质高效发展以及产业转型升级步伐加快，有利促进了广西楼宇经济发展。南宁首府效应显现，楼宇经济发展一枝独秀，处于楼宇经济2.0阶段。柳州、桂林、北海、玉林处于楼宇经济1.0和2.0的过渡阶段，其他城市处于1.0阶段。其中，在城市东进的带动下，柳州河東片区正成为高端写字楼的主要集聚地。桂林市高新区按照产业集聚、产城融合的空间发展布局，实施“四城四带”空间发展战略，打造总部经济园区。整体来看，广西楼宇经济区域发展水平相对不平衡。3 广西发展楼宇经济存在的突出问题3.1 楼宇存量偏高目前，广西写字楼空置率在35%以上。其中南宁写字楼空置率处于54.3%的较高水平，五象新区空置率高达77.97%。全区商办楼宇吸纳周期约60个月，无新增供应情况下，市场需要5年才能吸纳完毕。各设区市中，玉林、梧州、钦州、来宾库存周期较大，吸纳周期均超70个月。3.2 楼宇服务水平较低广西绝大部分楼宇在开发商推出后，直接将产权卖断给各个业主，再由大楼物业管理商提供物业服务。楼宇内部套间的租赁、买卖则由各业主自行通过中介渠道推向市场。楼宇服务水平较低，未能使用“互联网+”等思维掌握楼宇动态信息，给招商引资带来较大困难。3.3 楼宇竞争力较低楼宇经济具有区位空间选择的特征。广西在引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到楼宇落户方面，受到海南、湖南、四川、贵州等周边省份的中心城区及东盟地区的激烈竞争，楼宇竞争性不足。3.4 楼宇经济发展缺乏定位广西各地楼宇经济发展定位不明确，导致在资源结构、经济结构和招商引资政策手段上具有一定的相似性。各地楼宇的品牌特色不够突出，合作的互补性不足。4 加快广西楼宇经济发展的对策建议为了解决广西发展楼宇经济面临着的突出问题，要以问题为导向，建立“自治区市县（区）街道（社区）”四级联动发展机制。4.1 自治区统筹规划布局，引导发展一是成立楼宇经济发展领导小组。在自治区商务厅设办公室，牵头服务广西楼宇经济发展、制定政策规范及培育产业等工作。二是成立广西楼宇经济促进会。借鉴成都、杭州、长沙等地的先进经验，利用促进会统一對外窗口，做好楼宇标准化工作;整合行业资源，建立楼宇专家库，搭建行业交流平台，加强政企合作，助力楼宇定位产业化5。三是构建各地楼宇经济发展格局。根据各地市楼宇经济区域发展水平，划分为优势区（南宁市）、特色区（柳州、桂林、北海、玉林）、潜力区（其他地市）三大类，因类施策。优势区发挥引领作用，重点支持实力强、经验足的大企业开发高端楼宇，打造区域级综合性楼宇经济发展核，大力扶持商贸、物流等生产服务业集群发展;特色区挖掘并强化楼宇建筑等特色，引导现有的楼宇内部调整业态分布，提前规划新投入使用的楼宇发展定位，倾斜性引进新业态新模式;潜力区重点引导中大型企业入驻，注重培育中小企业发展。同时，注重城市发展战略和产业特色，把楼宇经济发展思路纳入城市总体规划中，与周边市互补或错位发展。南宁楼宇经济以总部经济、金融等为主;柳州楼宇经济以汽车生产性服务业为主;北海楼宇经济以海洋装备制造服务业为主;钦州楼宇经济以大数据产业为主。四是完善相关政策机制。尽快出台促进楼宇经济发展的政策，完善关于楼宇经济投资环境、资金扶持、物业管理等方面的政策。建立广西楼宇经济发展联席会议制度，由楼宇经济发展领导小组定期组织相关部门召开联席会议，协调并解决楼宇经济推进过程中遇到的困难。五是创新建设智慧楼宇社区试点。抓住广西“六市一区一县”成为国家智慧城市试点的机遇，建立集成数字服务系统，将社区中原本各自离散的功能集成起来，实现设施和资源互联互通、共建共享，建设智慧楼宇社区试点6。4.2 地市精准招商，因类发展一是不同功能片区精准招商。各地市根据不同片区楼宇的发展基础，将楼宇划分为商务区、政务区、文教区、老城区、产业区五大类。根据不同类型楼宇精准招商，打破存量困局。商务区楼宇要加大闲置楼宇资源的整合盘活力度，关注商务区的整体规划、商务楼宇和标志性建筑的建设，配套具备购物娱乐、文化教育、社会服务等多种功能，发展高端的总部基地。政务区楼宇依托党政机关、行政办公单位，重点发展政府公共服务外包业。文教区楼宇依托当地的高校和科研院所，向创业基地、孵化基地方向发展，吸引人才创新创业，促进科技成果转化。老城区楼宇业态复杂，要结合旧城改造，向特色建筑发展，深化文化内涵，以主题化、跨界融合及互动体验为导向，将商业、娱乐、住宿等服务有机地结合起来。产业区楼宇以工业、高新技术产业为导向，进行专项扶持试点，丰富独立楼宇功能，配套产城一体化功能7。二是科学、合理制定鼓励和扶持政策。各地市应制定对重点产业倾斜的有关政策，明确当地楼宇经济鼓励发展的产业、产品和技术目录，出台导向性、刺激性的激励政策。对世界和国内500强、行业100强企业在行政审批方面开通绿色通道，对成功引进这类企业总部和地区总部的招商单位或机构给予一定的物质奖励，对税收新增贡献较高的企业采用“一企一策、一事一议”的办法予以扶持，对带动楼宇经济发展和产业升级有重大贡献的企业给予一定物质奖励。鼓励和引导自治区内高校教师和学生进行创新创业实践。对于在岗在编高校教师，可以允许其离岗35年进行创业;对于在校学生或应届毕业生进行创新创业的可以优先落户。4.3 县（区）引导企业集聚，配套发展一是盘活楼宇资源。确定楼宇基数，全面了解楼宇库存资源、各个楼宇的“入驻率”和“利用率”;通过产业置换、改造扩容、销售和转让等方式，鼓励和协调有关企业对产权清晰、资金运作困难的烂尾楼宇，产权复杂、长时间闲置的商务楼宇，位置未知、功能不明确以及产量低下、效益不高的商务楼宇进行盘活，使其重新焕发活力，提高楼宇存量的利用率8。二是建立楼宇经济信息服务平台。全面整合城镇、工商、税收、招商引资等信息资源，建立基于楼宇资源当前分布情况、功能定位、业务主体、物业管理公司，入驻企业的产业结构、经营动态、税收归属、平方税收，以及企业出入变更等信息动态监管的楼宇经济信息服务平台。同时定期分析楼宇经济的发展态势，实时共享基本信息，例如招商落户、企业搬迁、楼宇资源使用和空缺情况等9。三是建立楼宇联动管理机制。为了提高服务水平，增强其有效性和针对性，建立“区街道物业楼宇业主”联动的管理机制，实行一站式跟踪式服务。四是推动楼宇经济产城一体化。按照政府职能改革权力清单、责任清单的要求，以社会服务管理系统和指挥平台为依托，创建满足楼宇经济需求、面向服务的智慧政务平台，建立一个完整的生产、生活、生态系统，促进楼宇经济产城一体化。五是完善公共服务配套设施。大力完善市政基础设施建设，优化楼宇停车场、会展、饮食、休闲娱乐及周边交通信息网等居住、商用、文化娱乐服务配套设施，有效提高教育、医疗卫生等社会公共服务能力，致力于营造便利、快捷、安全、舒适的办公环境10。4.4 街道（社區）提升服务水平，集聚发展一是提升物业服务水平的标准化。积极建设以街道或园区为单位的楼宇政务服务平台，建立以楼宇为单位的“楼宇服务站”。按照“1+X”模式配备相应的服务团队，协调处理楼宇装修改造、楼宇建筑培育、手续操作办理、企业招商引资等方面的问题，为楼宇企业提供“一站式”标准化服务，为城市商业地产提供更好的营商环境。二是建立楼宇配套中介服务体系。协调商业服务业、文化创意产业、金融业、会展业、电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业和其他相关服务业的发展，特别是咨询评估、法律服务、会计税收、人力资源等行业重点，创建现代中介服务体系。三是引导楼宇产业集聚。结合楼宇的位置信息，有计划、 有针对性地引导楼宇经济产业链发展，不断拉长、深化楼宇经济产业链，形成楼宇产业集群。四是促进楼宇多业态融合。不断优化楼宇存量、扩大配套增量，使楼宇经济向“楼宇+街区”“楼宇+园区”“楼宇+市场”等融合模式发展，不断增强创新创业平台的吸引力和影响力，推动经济结构持续优化和产业业态有机融合。依托互联网大数据平台，推动传统楼宇实现产业的集聚化、办公的生态化、管理的系统化以及服务的集成化。提高权益维护、社会交往、公共安全、政治需求、公共物品需求等区域综合服务水平，实现楼宇办公自动化实现楼宇办公的自动化（OA）、通讯的自动化（CA）、消防的自动化（FA）、安保的自动化（SA）、楼宇的自动控制（BA）等“5A智能化”。参考文献：1高嵩.咸阳市渭城区楼宇经济发展研究D.咸阳：西北农林科技大学，2019.2陈新国，褚兴森，葛海荃.推动区域楼宇经济健康发展J.山东纺织经济，2018（7）：34-35.3李明超.政府导向的楼宇经济社区化发展模式与提升策略基于政府经济学视角J.湖北社会科学，2017（11）：68-75.4刘晓红.探索新形势下楼宇经济的发展之路芝罘区楼宇经济发展现状分析J.财经界（学术版），2017（11）：23.5黄鹤群.“互联网+”：楼宇经济转型升级的新空间以南通市主城区楼宇经济发展为例J.现代经济探讨，2017（4）：77-82.6蔡建波.山东省会济南城区楼宇经济发展问题探究J.齐鲁师范学院学报，2017，32（2）：102-107.7曾宇平.对宜昌市西陵区楼宇经济发展的思考J.全国商情（理论研究），2010（4）：13-14.8姜煜华，甄峰，王春慧.楼宇经济空间布局的适宜性影响因子以潍坊市奎文区为例J.城市问题，2010（11）：56-60.9刘黎，徐逸伦，张敏.中小城市楼宇经济发展的可行性分析以浙江省海宁市为例J.现代城市研究，2009（8）：83-89.10姚先国，项永丹.从楼宇经济到楼宇社区：政府服务模式创新和发展战略选择M.杭州：浙江大学出版社，2011. -全文完-