绵阳市商品房地产市场研究报告.doc

秘密绵阳市商品房地产市场研究报告置信宏信房产五月二十三日前 言根据置信实业战略发展规划及宏信房产发展规划，宏信房产作出了向绵阳商品房地产市场发展的战略尝试。为了向公司高层投资决策提供参考数据，宏信房产策划部市场调研专员在充足享受置信投资公司原有资料的基础上，于2023年5月13日至16日对绵阳市房地产开发宏观环境及目的地块开发微观环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。本次调查工作中，我侧重对绵阳市房地产业的宏观情况进行调查，而把对几个目的地块开发的微观环境的调查放在了次要地位，需要具体情况有待于进一步调查；对于房地产消费者市场需求的调查，由于时间仓促，本次调查中使用了绵阳晚报房产版的二手资料，具体的一手资料有待于下一步具体调查，对于该项调查我已经与绵阳市城市调查队取得初步沟通。纲 要第一章 绵阳市商品房地产宏观投资环境研究第一节 绵阳市房地产投资自然、社会环境第二节 绵阳市城市规划概况第三节 绵阳市房地产投资政治、政策环境第二章 绵阳市商品房地产行业状况研究第一节 绵阳市商品地产交易及储备状况第二节 绵阳市商品房产（住宅）开发营销状况第三节 绵阳市商业房产（含商铺）开营销发状况第四节 绵阳市商品房产消费者研究分析及市场需求状况第五节 绵阳市商品房地产市场竞争态势第六节 绵阳市商品房地产业综合分析第三章 介入绵阳市商品房地产市场可行性分析及结论第四章 绵阳市目的地块房地产开发微观环境研究分析及建议第一节 绵阳经济技术开发区项目第二节 游仙区芙蓉溪项目第三节 滨江西路三个地块项目第一章 绵阳市商品房地产宏观投资环境研究第一节 绵阳市投资环境基础分析一、城市概况绵阳市位于四川盆地西北部，是四川省第二大城市，为副省级计划单列城市，作为三线国防建设的老工业基地，科研机构云集，国有经济普遍不够景气，经济结构仍属于“二、三、一”结构。2023年国内生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；绵阳市下辖1市（江油市）2区（涪城区、游仙区）6县，（高新区和科学城地区位于涪城区内，但是由绵阳市政府统一代管），总人口520万人。其中绵阳市城市规划区下辖属于4个县区的13个乡镇和7个街道办事处，市区现有面积50平方公里，常住人口48万，流动人口17万。根据城市发展略目的，绵阳市力争2023年成为达成中档发达国家城市水平的现代化城市。二、城市基础配套成绵高速绵广高速公路连通成都至九寨沟旅游黄金线路；宝成铁路复线贯穿绵阳；新建的飞机场已经开通了至北京、广州等地的8条航线，绵阳市对外交通便利，距成都市98公里，是绵阳个县市的交通枢纽，是广元、巴中至成都的必经之地。市区内修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；市区内现有47条公交线路1000多辆城市出租车，市区内交通通畅，很少有堵车现象。科教创业园区内双向6车道的迎宾大道、玉泉路、双碑中路北延线已经建成，二环路大部分路段尚未启动，全线竣工尚需时日，具体竣工时间有待于进一步贯彻，据说至少还需要45年时间。绵阳市近年来整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤共80多公里，使其达成了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了大型市政广场、公园，完毕了三江水利枢纽建设。已经成为一个环境优美的国家级卫生城市。市区有星级宾馆饭店31家；有西南科技大学等大中专院校21座；东辰国际学校、绵阳外国语学校、万博公学等私立高收费学校纷纷成立；中国电信则在大绵阳的范围内推出了 “小灵通”业务。城区内新建自来水厂3座，日供水能力58万吨。第二节 绵阳市房地产投资自然、社会环境一、 房地产开发自然条件绵阳位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区总体看来地势平坦，以平坝、浅丘为主。辖区内地势西北高，东南低，城东有富乐山、西北部岷山山脉和龙门山脉，东南部为平原和丘陵地带。以前绵阳市商品房开发重要集中在旧城改造，对自然景观的运用很低，近年来随着安昌河两侧和涪江西岸商品房产开发工作，房地产已经开始注重运用江河这一自然景观，三江汇合处以上河段，水面较窄，山脉景观单调；三江汇合处以下河段水面宽阔，三江水库湖面面积为6.06平方公里，背景山脉没有太多建筑物遮挡而显得更为清楚，自然景观运用价值很大。目前重要河段已经修筑了堤坝，该堤坝重要以防洪功能为主，景观为辅，堤坝顶端路面狭窄，绿化带窄小，缺少高大植物。绵阳市区西北高，东南低；市区沿江地带的地平面大大低于防洪堤坝；对于夏季的洪水灾害，重要是由于绵阳市区地处低洼，不能及时排洪而形成“内涝”，并不是江中的洪水漫溢出堤坝留入市区。对于2023年夏季特大洪灾，重要是由于在四个排洪抽水系统中，有三个系统是由于断电而无法运营。二、 房地产开发社会经济环境（一）、城市社会经济发展水平1、 社会经济水平：2023年涪城区和游仙区国内生产总值为146.5亿元，接近绵阳市总体的50% 。2、 就业状况：2023年城乡单位从业人员和在岗职工人数下降，而城乡私营及个体公司则上升幅度较大。3、 人口素质：绵阳市是一个科学城，有8万多各种科研技术人员，人口素质高；这些三线公司和大型国有公司职工中大多数人员籍贯来自于北方。（二）、城市综合治理状况1、 环境保护：近年绵阳市开展了以 “天蓝、地绿、水清、人和”为主题的城市综合治理，已经初显成效，城区绿化覆盖率32.48%，人均绿地6平方米。2、 社会治安：相对而言绵阳市商品贸易不是很发达，外来流动人口在总人口中的比例远远低于成都的比例。因此从社会治安状况来看，绵阳治安状况还不错，但是近来城区内治安状况相对较差。（三）、主体市民生活习惯及消费习惯1、 人均收入：2023年绵阳市职工人均工资收入7267元，事业单位人均工资收入8119元，农民人均收入2187元，城乡居民人均可支配收入6223元，城乡居民人均储蓄存款余额3455.8元。全市城乡人均消费支出为4844元，全市私人汽车共2.57万辆。总体来看目前绵阳市民总体收入不高，购买力有限。部分私营公司老板、个体经营者和拥有灰色收入的政府官员收入较高。（对比数据：成都市2023年职工平均工资12493元，城市居民人均可支配收入8128元，农民人均可支配收入3067元）2、 消费水平：2023年物价水平一直低位徘徊，进入2023年市场价格总体水平稳中略升，商品零售价格总体水平和居民消费价格水平略有上浮，但是明显低于成都消费水平。平常生活用品和交通成本都低于成都水平，公交车一般是0.5元，出租车3、 生活习惯：朴实，带有知识分子生活味道。由于滨江路上没有大树遮荫，所以游人较少，但是在绵阳市人大旁边的小广场和人民公园里游玩的中老年人就比较多。4、 消费习惯：中老年人消费比较保守，但是年轻人却相称前卫，这可以从兴力达百货商城的服饰、满街的品牌连锁店、众多的名牌产品广告牌中得出这个结论，这远远好于其他城市青年群体。5、 居住水平：绵阳市居民人均居住面积13.68平方米，刚刚达成成都的一半（成都市城区居民人均居住面积24.4平方米），力争在2023年达成人均居住面积20平方米，人口城市化80%。6、 作息时间：绵阳市2023年起实行“朝九晚五”工作制。7、 2023年绵阳市 Internet用户达2.45万户，比上年增长469.57%，此后绵阳将建成为中国西部信息港城市，2023年居民计算机入户率达成30%以上。（四）、地方文化、风土人情1、 地方文化：绵阳市历史文化悠久，有着2200数年的历史，在房产开发中有一定的文化底蕴值得去挖掘，而目前本地的房地产项目中还没有出现打“地区文化牌”的项目。2、 风土人情：虽然从某种意义上说绵阳是一个移民城市，多种文化在此交流，因此本地人对于外来新鲜事物并不排斥。第三节 绵阳市城市规划概况一、 城市规模 绵阳运用建设中国科技城的机遇，计划到2023年将市区面积由现在的60平方公里扩大到80平方公里，市区人口由52万增长到80万，继而在2023年增长到100万人。二、 城市布局（详见附件：绵阳市城市总体规划（20232023）根据绵阳市建委2023年12月出台的绵阳市城市总体规划（20232023），城市以老城区为中心，向东南部平坝和西北部台地上均有发展，特别在西北部台地上采用跳跃式发展，形成组团集合型一区五园的总体格局：“中心区”以改善人居环境为主，建成金融商贸中心；“科技拓展园”（位于游仙片区，以科学城为中心，沈家坝富乐山为休闲度假基地）；“大学园”以城市北部的青义镇为中心，以西南科技大学为依托，本区域将设立高速公路出入口；“科教创业园”位于城市西北部台地园艺组团，将建成绵阳市的行政文化中心；“高新技术产业园”以现有的高新技术开发区为核心，涉及普明组团和永兴组团；“基础工业园”（既绵阳经济技术开发区）位于城市南部，由石塘、塘汛、小枧三个组团组成，重要职能为工业基地和航空港。为了带动整个城市重心向外迁移，绵阳市计划将市政府各机关搬到西山二环路边的科技创业园内，现在市政府已经征地2023余亩用于新市政府办公区及宿舍区的建设，但是据悉四川省委书记周永康同志认为在现有的行政服务中心新益大厦尚未完全有效使用的情况下，暂时不宜搬迁。成都倍特股份公司已经以“工程换土地”的方式介入了绵阳科创园的开发。绵阳经济技术开发区于2023年8月28日挂牌启动，而科技城建设工作于2023年年9月30日正式启动，现有的城市总体规划方案是在2023年3月批复的绵阳市城市总体规划（19972023）基础上进行调整的，因此现有的经济技术开发区方案存在与最新方案相悖的也许。在建设新区的问题上市政府下了很大决心，尽管如此，许多政府官员认为，要启动新城区建设至少需要两年时间。三、城市主干道、一区五园及大型居住片区布局绵阳市城市结构有点类似成都市的结构，一个“十”字轴线上套加两条环线，其中青义镇正北街长虹大道绵州大道为南北向干道，北接绵广高速公路；绵兴路临园路剑南东路为东西向干道，外加一环路和二环路。（此外在城市北部尚有一条新建东西干道：一环路北段迎宾大道）。（详见附图）第三节 绵阳市房地产投资政治、政策环境一、 政治环境 绵阳被国务院确立为中国科技城，这是全国唯一的国家定位的科技产业开发中心城市。国家将在资金、税收和城市规划等方面给予绵阳特殊的优惠政策。 为了加快办事的速度，提高工作效率，绵阳市政府在市中心新益大厦设立了统一的“绵阳市行政服务中心”，各职能部门在这里设立了办事办证机构，在一起统一办公，为公司提供了不少方便。在和政府相关职能部门的接洽中我们感到绵阳市的高层领导在吸引投资和为公司提供帮助中表现出很大的诚意，但中层干部工作推委、拖沓和效率低下等情况较为普遍。绵阳市现任市长黄学玖任期即将结束，其何去何从将影响到绵阳市市区重点发展方向，据悉他也许升任市委书记一职，但是也不排除外调的也许；现任常务副市长蒋仁富据悉很有也许担任下一届市长职务。现有的“绵阳经济技术协作办”和“绵阳经济技术开发区”这两个机关及其重要领导人在绵阳市政府班子中究竟有多大的分量和地位问题，他们的影响力有待确证。二、 政策环境（一）、鼓励发展房地产的产业政策 绵阳市长黄学玖明确提出“搞好绵阳教育，吸引周边地区的生源，带动绵阳房地产的销售，促进本地经济发展”的政策。 绵阳市政府采用了“工程换土地，材料换土地”等政策，体现了较大的灵活性。许多开发商、建筑商也由此获得了便宜的土地，汉龙集团、富临集团都采用了这种运作模式。（二）、税费优惠政策 对于投资项目和投资额满足一定条件的投资，采用“一事一议，特事特办”的特殊政策。可以由经济协作办公室等部门出面，召集相关单位协商，从快从简地办理相关手续。各项税费优惠政策比照省上的政策。（三）、房地产项目报建政策 项目报建与成都相比较，环节少，集中办理，效率高。具体报建流程及政策详见附件绵阳市行政服务中心建委窗口服务指南（四）、房地产项目规划限制政策1、 高于7层要配备电梯。（也有例外富临阳光新城临河多层建筑为8层，底层位于河堤之下）2、 总的感觉本地对建筑密度、容积率规定比较低，许多多层建筑容积率在2以上，甚至有个别楼盘接近3。（五）、房地产交易相关政策1、 由于绵阳市商品楼盘数量少，预售管理工作比较严格，对于准许预售的商品房，房管局会在媒体上发布公告，明确了可以预售房屋的期数、栋号、面积、套数、预售证号等，并提醒购销协议应在30日内在房管局备案。2、 对于预售证发放管理，个人感觉比成都更为严格，保证7层建筑主体断水才干发放预售证。3、 商品房销售房款专款专用，在销售现场，相关银行贴有公告，规定购房者将房款存到开发商指定的银行专用帐户上。4、 销售协议采用2023年3月份建设部发布的商品房销售协议示范文本（42条款），更为有助于消费者。5、 户籍费：取消城市建设增容费，只要总房款在5万元以上，人均新购买的建筑面积在20平米以上，就可以免去城市基础设施建设配套费直接迁入城市户口。第二章 绵阳市商品房地产行业状况研究第一节 绵阳市商品地产交易及储备状况一、土地交易情况（一）、土地交易总额 据2023年绵阳市记录年鉴，截止2023年终，全市房地产开发公司购置土地75.83万平方米（1137亩），其中直接从国家购买31.06万平方米（466亩）。2023年新开工土地开发面积224364平方米（336.5亩）。（二）、土地交易方式1、 土地出让：采用直接购买或者“城市基建工程换土地”的方式从国土部门获取土地使用权出让2、 土地转让：通过转让取得二手地或项目联建方式获取土地3、 “腾笼换鸟”：购买破产公司、搬迁企事业单位土地资产或参与旧城改造（三）、土地市场价格行情及价格构成 现在城区内土地转让价格一般在50万80万元/亩左右，中心繁华地段甚至高达300万/亩，郊区土地价格相对便宜，在820万元/亩左右绵阳市区商品地产地价（净地）对比地段市区中心（非商业口岸）市区临河安昌桥头高水高新区经开区游仙新城地价（万元/亩）250万元180万元8万元二、大规模土地供应及储备情况（一）、潜在适合的规模土地供应状况 随着近十年来城市的发展，老城区涪城区内的土地早已被征用一空，游仙区内的开元、沈家坝等比较繁华地段也拿不到一手地了。现在只有在五桥以外离中心区较远的地方尚有一手地资源。1、 游仙经济实验区2、 市政府规划的科教创业园内，紧靠市政府新办公区3、 绵阳经济技术开发区4、 永兴经济技术开发区（二）、其它开发商已经获得大宗土地使用权的储备状况1、 小枧片区： 恒信房产（成都恒宾园开发商）：1000亩；长兴房产：600亩；富临房产：1000多亩2、经开区： 浙江温州深港房地产公司：800亩；金杯汽车（尚未最后拟定）：600亩；富临房产（桃花岛）：600亩3、平政社区：（五一广场北侧） 富临房产：西蜀名居（400亩，1600户）4、高水片区 绵阳中房集团：中房世纪景苑： 400亩5、 科教创业园区： 倍特集团：以路换地，100多亩；汉龙集团：60亩；第二节 绵阳市商品房产（住宅）开发营销状况一、发展历程： 80年代末期绵阳市商品房开发重要集中在旧城改造和修建经济合用房，社区位置重要集中在韩家脊、御营坝及城市中心地带；近年来随着人民生活水平需求的提高，进入2023年初，绵阳的商品住宅开发重要集中在安昌河两侧和涪江西岸，房产开发开始注重运用江河这一自然景观，商品房开发开始由五桥以内（一环路以内）向五桥以外的开元片区（东方红大桥东端）、沈家坝片区（游仙区政府所在地）、高新区管委会背后的普明片区发展。 90年代初在城北西南科技大学旁边曾经开发了一个靠山面水的独栋别墅社区“宝塔山庄”，近年由于反腐败风声很紧，该山庄已经破败。二、发展现状：2023年是绵阳市房地产快速发展的一年，开发商进入市场的规模空前，10余家外来公司进入绵阳，为绵阳房地产带来了新的气象，绵阳的开发商开始讲究树立品牌形象，在营销策略上明显提高；同时市场竞争日益剧烈，市场出现重新洗牌现象。2023年绵阳市商品房上市量达成82.4万平米，实现销售面积在50万平米左右；预计2023年上市量将突破100万平方米。2023年绵阳市区经济合用房开发面积在20万平米，重要分布在高水和御营坝片区，2023年经济合用房开发面积22万平米。 近年来绵阳市陆陆续续出现了一些高层电梯公寓，。2023年在建的高层项目就有14处32幢之多，重要代表有富临大厦、金阳公寓、富临外滩花园、嘉来华庭、亚川桂园雅居、宏杰花园、长兴都市港湾、勇拓洋楼等。总体来看，电梯公寓销售状况很不抱负三、商品住宅投资、开发、销售及空置总量根据有关资料，绵阳市房地产行业已经进入了快速发展时期。2023年完毕房地产投资14.6亿元，比上年增长近三成；市区房地产开发投资11.68亿元，住宅开发投资6.5亿元；商品房销售面积54.89万平方米，其中销售给个人46.71 万平方米，占总销售的85.1%，市区商品房空置面积36.83万平方米，空置率为20%，已经出现了一定限度的空置现象。2023年绵阳市商品房销售面积45.24万平米，实现交易额5.72亿元。（其中二手房交易面积6.6万平方米，交易额接近1亿元）四、商品住宅开发水平（一）、开发理念1、 东辰房产（东辰现代花园）教育地产，借助东辰国际学校实现“教育与地产互动”2、 武引房产（怡馨园）采用16种建设部新型建材和新技术运用3、 花园房产（春芽绿地）以物业管理（全国城市优秀物业管理社区）带动项目营销；同时先行修建学校等配套设施，带动社区建设。4、 富临房产（在水一方）推出使用面积大于建筑面积，单层面积55105平方米。5、 高层建筑专设残疾人通道，号称“爱心房”（二）、规模1、 目前绵阳市规模最大的三个社区分别为：凯厦花园：680亩，总建面积42万平米；花园社区：305亩，总建面积30多万平米；长兴21世纪花园：150亩。2、 目前绵阳市一次性开发量最大的社区：凯厦花园三期良庭美宅（经济合用房）：8万平方米；富临阳光新城：25栋，万平米；富临外滩花园三期：万平米。（三）、建筑外观及社区环境1、 富临阳光新城外立面设计借鉴了万科城市花园的风格，在本地独树一帜。2、 长远花园借鉴双楠谊苑的外立面和环境，环境上在本地独领风骚。3、 富乐城市花园占地40亩，耗资80万元打造景观园林，这在本地已经算是很高的、值得大肆宣扬的投入。（四）、户型设计1、 桂园雅居是绵阳第一个采用电梯公寓采用无“异形柱梁”的楼盘。2、 盛鑫苑、勇拓洋楼每户推出22平米的空中花园。3、 户型设计上还停留在简朴的追捧错层设计，并作为豪宅的象征。（五）、社区配套及装修标准1、 中低档社区普遍没有什么配套设施，只有花园社区、东辰现代国际花园修建了小学；长兴21世纪花园之世纪名苑修建了游泳池，但是没有运用；山江花园、亚东山水御苑配备了业主会所，富临外滩花园运用涪江上的豪华游艇作为移动会所。随着五桥以外大中型楼盘的开发，总的看来绵阳的商品住宅社区越来越重视社区公共配套设施。2、 本地中高档住宅普遍实行厨房卫生间装修，具体差别在标准不同而已。（六）、成本控制地价：150元/平方米（按10万元/亩计算）报建：50元/平方米城建配套：40元/平米人防工程：20元/平米三通一平：50元/平方米设计：15元/平方米建安：500元/平方米环境：50元/平方米营销：60元/平方米管理：35元/平方米财务税金：60元/平方米不可预见：30元/平方米单方造价：1060元/平方米此外：天然气配套费：3800元/户五、商品住宅销售价格及营销手法水平（一）、价格水平1、 总的来看绵阳市商品住宅价格水平大体情况是：（1）、低档住宅：8001000元/平米（2）、中档住宅：10001500元/平米（3）、高档住宅：15002023元/平米（4）、豪华住宅：2023元/平米以上2、亚东山水御园屋顶花园销售价格为450元/平方米，其大多数楼盘的屋顶花园并不销售。（二）、销售现场及销售手法1、 相对而言本地房地产楼盘中，由成都进入的房地产公司比较注重销售现场的布置，销售资料比较齐备，销售人员素质较高；在绵阳的本土公司当中，只有富临房产、长兴房产在销售现场布置作得比较好，但是与成都相比还是有很大的差距。2、 亚东山水御苑借鉴丽都花园，先做环境后卖房；3、 山江花园先修豪华会所山江名士会所作为销售卖场，大气蓬勃。（三）、营销宣传广告手法1、 广告投放本地房地产项目营销费用大约为销售收入的0.52% ，基本上没有超过2%的，但结合本地经济水平来看，这些项目广告投放还是比较多的，三份报纸每周的房地产专版广告基本饱满，但是在其它时间其它版面广告投放较少；城市中心交通枢纽地带户外广告牌大多是房地产广告和其它时尚服饰广告；而在楼盘现场附近却缺少项目广告牌。2、 投放内容及平面形式就报版内容来看，缺少系统的、明确的广告诉求卖点，大多数中低档楼盘诉求点为价格，高档楼盘为地段环境；项目自身缺少能打动人心的卖点；就广告平面设计水平上看，大多数楼盘直接委托三大报社代理广告公司（既房产版承包者）设计版面，水平一般；只有富临房产、中房等少数大公司会委托专业的广告公司进行设计，如富临房产委托单位是“陈波设计所”。第三节 绵阳市商业房产（含商铺）开营销发状况一、 商业大厦及商业街绵阳本土主力房地产开发公司都有商业地产开发经验，他们凭借城市中心商业地产开发，一为公司带来了长期的广告效应，二为公司带来了稳定的流动资金进帐。几个重要项目有：公司商业地产名称位置规模售价/租价富临房产富临百盛广场涪城路富临大观园警钟街兴力达集团兴力达商场安昌路樊华集团樊华商业城绵阳住宅公司金阳公寓建材城安昌河大桥头花园投资集团美一天百货安昌路二、 住宅社区商铺1、 总的看来本地住宅社区还是注重商铺销售带来的利润，凡是能修建商铺的口岸都修建有商业铺面，这些商铺总的面积不大，大多在100平米以内，开间小，进深大。2、 临城市主干道的商铺销售价格大多在1万元/平米左右；临江河的商业铺面由于铺面低于河堤，绿化带狭窄，铺面销售价格大约在5000元/平米左右。第四节 绵阳市商品房产消费者研究分析及市场需求状况一、 商品房产消费者自然特性及购房特性研究（一）、购房者自然特性1、 年龄特性： 调查显示商品房购买者中80%的人年龄在2540岁之间。2、 地区特性：随着经济的发展，绵阳市日益成为川北地区的中心城市。良好的交通、市政和教育等条件吸引了相称多的周边郊县人们来绵阳居住和生活。据绵阳市房管局市场管理科科长透露绵阳市外地购房者比例是28%，而媒体大多认为在30%多一点，这个数据与成都相比要低一些。在外来客户群中，特别以绵阳市郊县、广元等地的政府、企事业单位官员为多，他们一则是为了子女读书就业，二是为了转移资金；此外一部分客户为阿坝、平武、广元等地矿场、药材、私人建筑施工老板。这部分人重要特点是一次性付款，后者还容易出现群体购房现象。80年代后期绵阳市旧城改造中向外扩建了三个大型拆迁社区御营坝、韩家脊、高水。目前这部分人已经产生了强烈的换房需求。3、 停止福利分房后很多单位通过集团购买方式为职工解决住房问题，集团购买是绵阳市商品房的重要购买力量。（二）、购房心理需求及行为1、 购房目的： 随着二级市场的逐步激活和开放，以改善居住条件为主流的二次置业者将成为主流。2、 影响购房因素： 调查显示绵阳市民收入普遍不高，价格成为市民购房时第一选择要素。很多消费者认为社区的环境是大家的，花了钱但看到社区绿化的时间很少；家里的环境是自己的，自己可以随时享受。所以他们宁愿买便宜的房子，省出钱来做装修、买家电或者买轿车。与2023年相比较，居民对环境的需求大幅提高，与户型、面积因素基本相同，而以前排名第二的地段因素已经下降到第六位。 “好地段”的代名词不再仅仅是城市中心，而逐步向更广的范围扩展。3、 住房评价因素： 调查显示居民对住房的采光问题非常看重，而对朝向问题不是很敏感。开始讲究开窗见景。4、 功能规定 调查显示广大居民需求配备储藏间和洗衣间。5、 消费心理 绵阳市也有很多消费者具有购买高档商品房的经济实力和意愿，绵阳市目前还没有真正的高品质的高档房产，因此没有具体的对象引发他们的消费欲望；同时由于消费观念的束缚，导致他们主观上对高价位，而不是高品质的排斥。二、 绵阳商品房产市场需求分析1、 价格：80%的购房者对房价的需求在1400元/平米以下，但是选择1400元/平米以上的购房者比例比2023年上升。购买超低档和超高档住宅需求减少，中档住宅需求增长。2、 户型：三居室最受欢迎，面积在110平方米以上，错层、跃层户型较为流行。3、 配套：老人、小孩社区活动场合需要增强4、 区位：由于绵阳旧城改造和综合治理工作相称成功，城区街道整洁，环境得到极大改善，相对成都市而言，城区住宅的吸引力越来越大。绵阳本地居民由于地段观念更倾向于选择老城区，不乐意出五桥居住；而外来置业者倾向于选择新开发的、配套好、环境好、房价更便宜的一环路以外的区域。5、物业类型： 在绵阳市临江住宅很受欢迎；认为住高层电梯公寓价格高、公摊高、物业管理费高而不乐意购买高层电梯公寓排序价格需求户型需求配套需求区位选择区间比例套型比例项目比例区位比例11000120046%3室2厅42.5%医院23.3%老城区24.8%21200140038%3室1厅29.2%健身设施22.6%沈家坝22.9%31400160011%2室2厅18%学校21.1%平政高水20.4%41600以上5%4室2厅10.4%商业网点17.6%高新区14.3%51室1厅1.3%御营坝11.3%6未考虑6.3%备注：本组数据为二手资料，直接来源于2023年1月9日绵阳晚报房产版（C2版），该资料是由该报记者在其购房俱乐部资料基础上整理得来的。以上数据不能保证真实，但还是可以看出一种趋势，如需要一手资料，需要委托本地城调队进一步开展随机抽样调查。第五节 绵阳市商品房地产市场竞争环境一、公司竞争环境（一）、总体概况绵阳城区现有房地产开发公司近104家，其中具有二级开发公司10家，三级公司65家，外地公司2家。其中有开发项目的公司近50家，年开发量5万平方米以上的局限性20家。2023年房地产开发公司资产排位前10名依次为：富临房产、樊华集团、绵阳市房产总公司、花园房产、通达房产、汉龙小岛开发公司、愿望实业、三江房产、长兴实业、兴力达集团。2023年绵阳房地产公司销售收入排位前10名依次为：长兴实业、富临房产、兴力达集团、益多园房产、樊华集团、绵阳住宅开发总公司、凯厦房产、亚川房产、亨利房产、宇隆房产。（二）、重点公司分析1、富临房产（1）、实力雄厚富临房产是目前绵阳市最有影响的房地产公司， 1994年成立，二级资质，荣获“2023年四川省房地产开发公司综合实力20强”和“2023年四川省房地产开发公司市场占有份额20强”。自成立以来富临房产开发总面积超过30万平方米，先后在绵阳、成都开发12个项目，其中涉及三个商业地产项目，2023年在绵阳市同时开发、宣传、销售4个项目，5个销售点。近年来通过兼并厂矿企事业单位，在多元化发展的同时获取了大量的土地储备，通过修建经开区剩余部分市政基础设施建设获取了小枧片区上千亩土地储备。2023年销售面积总量排名第二，落后于长兴实业，但是利润率和销售额排名第一。（2）、品牌优势通过修建捐建人行立交天桥（富临天桥）、修建富临大观园、富临百盛广场，加上董事长“安治富”的个人魅力，已在本地确立了第一品牌形象。富临成功的秘诀在于注重房屋质量、市场营销和物业管理。富临率先在绵阳提出了建筑质量三大承诺：“房屋渗漏，双倍补偿；面积短缺，缺一赔二；质量不好，可退可换”。其物业管理水平在绵阳也属于较高水平，在营销策划上注重媒体关系维护，推出了“缤纷外滩美丽外滩花园一日游”业主联谊会，业主乘坐豪华游艇移动会所畅游三江。在这方面有点类似于我们置信实业，在短短的2年内迅速超过其他房地产公司成为绵阳市房地产第一品牌。总的看来富临房产目前具有了土地储备优势、开发规模优势、社会形象优势、开发速度优势、高层领导人个人魅力优势。2、长兴实业长兴集团成立于1992年，从属于国土局，法人代表苗伟，1997年改制为民营集团公司，总资产4亿元，累计开发商住社区30万平米，安居社区15万平米，历年开发总量仅次于绵阳中房公司。该公司2023年是绵阳房地产公司十强第一名，2023年四川房地产公司综合实力12强，2023年四川房地产开发公司最大市场份额20强。开发面积近20万平米，销售面积10多万平米，排名第一，销售额近1.8亿元。长兴21世纪花园（名苑、景苑）和长远花园对带动整个高新区房地产发展起到了推动作用，带动了周边地段快速发展。2023年在绵阳市区开发了4个项目，并在安县投资了一个大型住宅项目。3、汉龙实业 汉龙实业资本雄厚，在成都也储备了400亩的土地，其购买的小岛村（桑岛）显示出强劲的发展势头，但是又获悉其由于资本运作关系，存在转让的念头。其开发的“益多园”在本地属于高档住宅的代表之作。4、绵阳中房 中房集团绵阳房地产有限公司成立于1983年，具有2级资质。公司组建以来累计开发量达110万平方米；樊华集团是绵阳市排名前几名的房地产开发商之一，具有房地产开发二级资质。5、其它本地房地产公司花园投资集团有点类似于成都的三泰物业，花园社区类似于成都的芳草地，开发速度缓慢，依靠时间和资历来销售房产。总资产2.5亿元，拥有美一天百货。樊华集团是做建筑工程承包起家，其开发的项目涉及多层住宅、高层电梯公寓、大型商场等。前期开发的南河花园等楼盘销售很好，但近期操作的樊华商业城等项目销售情况比较差。在本地房产界逐步销声匿迹。6、其它外来房地产开发公司 目前进入绵阳发展的外地房地产公司大约有10家，目前最为成功的是棠湖屋业开发的海棠花园。亚东房产是是继“锦官城房产”后到绵阳发展的第二家成都房地产公司，其开发的亚东御水雅园在绵阳被视为房地产界的一匹黑马。位于芙蓉溪与涪江交汇处的“世家豪苑”以及由中盛公司开发的青年广场项目（财贸校项目）由于位置特殊，不出意外将成为绵阳房地产市场的亮点。二、项目竞争环境（一）、总体竞争状况 2023年初即将开工的、面积在3万平米以上的项目有11个。由于不同区域商品房针对的是不同的消费群体，所以不同区域之间的竞争并不太剧烈，但是同一区域内部楼盘之间的竞争比较剧烈，这些楼盘个体差异非常小，同质性大，价格差异又不明显，所以这些楼盘之间的竞争是一种苍白无奈的竞争。（二）、楼盘分布现状 （详见2023年绵阳房市导购图及游仙新城区精品楼盘分布图）（三）、重点楼盘简析绵阳晚报房地产栏目组织评选了2023年绵阳市房地产十大明星楼盘，它们分别是：长兴景苑、亚川桂园雅居、花园社区春芽绿地、凯厦花园、临园大厦、碧水公寓、富乐城市花园、富临外滩花园、金阳公寓、益多园。此外还评选长远花园为最佳环境社区，花园社区被评选为最佳物业管理社区，富临阳光新城被评选为最佳外立面，碧水公寓被评选为最佳户型。此外在2023年绵阳市新起的有代表性的楼盘重要有：海棠花园、亚东山水御园、勇拓洋楼、嘉来华庭等。已经完毕规划即将开工的大型楼盘有高水片区中房世纪景苑和游仙片区的世家豪苑。1、 亚东山水御园： 亚东山水御园位于游仙区涪江三桥侧，占地亩，总建面积万平米。规划设计在本地属于较高水平，容积率仅有1.15，社区建筑沿道路后退了65米；多层住宅仅修6层，和其他开发商都修到8层形成鲜明对比。社区规划了半地下车库，会所，超市等设施，这在绵阳是罕见的。亚东公司先做环境、后卖房子的销售模式在本地是开创性的，售楼处修建得比较精致，销售人员素质较高。吸取锦官城高开低走的教训，定价策略显得较为保守。2、富乐城市花园富乐城市花园位于涪江三桥桥头，占地40亩，容积率2.2。外圈为7层，内圈为4层联排别墅，多层均价为1450元/平方米左右，联排别墅为2300元/平方米（厨位精装修）。其宣扬的“欧式”风格只是在阳台、栏杆等细节上做了一些解决，显得名不符实。在营销方面聘请了成都阿佩克斯作为其项目全程营销，楼书制作精美，广告宣传形式精美。3、阳光新城富临阳光新城位于安昌河畔饮马桥头，引入了高档会所和社区幼儿园，主推健康运动和智能空间概念，均价为1400元/平方米左右。但仍然存在容积率高、楼间距小等问题。4、南河花园：南河花园是绵阳市较早开发的临河楼盘，99年终开盘， 8层公寓，25栋共700余套，均价为1400元/平方米，已销售完毕。社区临街底层为铺面，租金为25-30元/平方米.月。5、 其它楼盘： 详见附件广告第六节 绵阳市商品房地产业综合分析一、 商品房地产开发水平1、 绵阳市房地产开发水平相称于成都1997年左右的水平。大部分楼盘几乎没有环境建设，配套设施很少，很少有楼盘提供会所等服务设施；楼间距小，容积率高。大型楼盘偏少，小型楼盘偏多，很多楼盘占地仅十几亩甚至几亩。项目策划和营销水平已经处在初级阶段。物业管理意识和水平都较差。户型设计缺少新意，楼盘和社区缺少文化气息。2、 绵阳已有一些外地开发商进入，他们的项目策划和运作水平比本地开发商高。本地开发商开始注重“借脑”，聘请外地中介机构为其楼盘作建筑设计、营销策划和物业管理等。3、 新开发中高档楼盘都配备有宽带网、分段计价电表、单元防盗门等设施，中高档楼盘还流行赠送厨卫精装修。二、 商品房地产营销水平1、 价格水平：虽然绵阳市商品房地产价格水平远远低于成都商品房的价格水平，但是在四川省内所有的二级城市中，绵阳商品房的价格水平还是处在最高水平，与其省内第二大城市的身份是相符合的，总体感觉本地价格水平在1400元/平米左右，比其他二级