签订房屋租赁合同时必须注意的事项(附房屋租赁合同范本)-租房和出租房前必看的法律攻略.doc

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签订房屋租赁合同时必须注意的事项
租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条：
　　步骤/方法
　　1、双方当事人的情况 : 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
　　2、住房具体情况：住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
　　3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
　　4、租赁期限 :由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
　　5、房租及支付方式:住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
　　6、住房修缮责任:出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
　　7、住房状况：变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
　　8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
　　9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
　 10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。当你与屋主签订租赁合同时很多细节需要注意。
下页附：房屋租赁合同范本

房屋租赁合同

甲方（出租人）：

乙方（承租人）：

甲方（出租人）：
性别（自然人需填写项）：
身份证号（或营业执照号码）：
法定代表人（法人需填写项）：
负责人（法人需填写项）:
地址：
联系方式：

乙方（承租人）：
性别（自然人需填写项）：
身份证号（或营业执照号码）：
法定代表人（法人需填写项）：
负责人（法人需填写项）:
地址：
联系方式：
【法务在线律师提示】签约主体部分详细写明签约主体的身份信息及地址等信息，其中甲方应与房屋产权证上登权利人名字一致。如是共有房产，应该把共有人名字一起加上。如是委托出租的，则应出具完备的委托手续，以公证委托为佳。欠缺身份信息的，如需要进行诉讼，会存在诉讼主体难以确定的风险；欠缺地址等信息的，会存在难以对对方进行通知等风险。

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，订立本合同。
第一条 甲方出租给乙方使用的房屋基本情况：
1、租赁房屋坐落于 ；门牌号为 ；结构为 ；共 间。
2、租赁房屋建筑面积共 平方米。
【法务在线律师提示】：按房产证或购房合同的面积填写。如果面积不确定的，建议写上暂定，或绘制简单的平面图。
3、租赁房屋现有装修及设施、设备情况（如水表、电表、燃气表现数）由双方在合同附件中加以列明。该附件是甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。
【法务在线律师提示】：必须对房屋现状及相关水电表读数等进行确认，否则在房屋租赁期满收回房屋以及交纳水电费等问题时发生争议。
4、房屋权属：甲方持有 （房屋所有权证、公有住房租赁合同、房屋买卖合同、其他房屋来源证明文件），房屋产权证号为： （或房屋来源证明名称： ）。房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称： ，房屋 （是 / 否） 已设定了抵押。
【法务在线律师提示】：应保证甲方拥有出租房屋合法所有权或其他合法权利，并持有相关权利证书（含购房合同等文件），否则会存在合同无法履行等风险。如出租房屋在出租前存在抵押或者查封，则房屋存在租赁期间被司法机关司法处置的风险，可能影响到乙方的正常使用。
第二条 租赁用途、期限
1、甲方同意将房屋出租给乙方作 使用；房屋租期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年 个月。甲方应于 年 月 日前按约定将租赁房屋实际交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。
【法务在线律师提示】：（1）租赁期限应明确约定，且不能超过20年，超过20年的，超出部分无效。（2）租赁房屋的交付如果除了房门钥匙外还需要甲方的其他辅助行为或物品的话，应在合同中注明。
2、租赁期间届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前15日向甲方提出 书面 / 口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第三条 租金、保证金及支付方式
1、租金为 元/（月/ 季/ 半年/ 年），租金总计：人民币 元整（¥： ）。
2、租金以每 个月为一期支付。乙方应在签订本合同时交付首期 个月的租金 元及保证金 元给甲方。每月 日至下月 日为一个计租周期月。
【法务在线律师提示】：如租金起算不是从1日起，则建议约定一个计租周期的起止日。如从每月15日至下月14日为一个周期月。
3、乙方必须在每月 日前支付当月租金。
4、支付方式： （现金/转账支票/银行汇款）
(1)现金方式，交付地点为： 。
(2)银行转账方式，乙方转至以下账号：
开户名：
开户行：
账号：
【法务在线律师提示】：建议采用银行转账方式支付租金，且明确收款账号，以免双方对如何收款等产生争议。
4、保证金：人民币 元整 （¥： ） 租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
5、该房屋租金 个月内不变。自第 个月起，租金每 个月递增 %。
【法务在线律师提示】此条规定适合租期较长，且房屋租金浮动较大的租赁合同。约定租金上涨方式有利于合同的公平履行。对于租金上涨幅度的约定可如每年上涨10%。
第四条 租赁期间有关费用的负担
1、租赁期内的下列费用中， 由甲方承担， 由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费（13）其他费用 。
2、本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由 方承担。如一方垫付了应由对方支付的费用，应付方应根据垫付方出示的相关缴费凭据向垫付方返还相应费用。
第五条 房屋修缮与使用
1、甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。
2、在租赁期内，租赁房屋及所属设施因自然属性或合理使用所产生损耗的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。甲方提出进行维修的，甲方须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。因维修房屋影响乙方使用的，甲方应相应减少租金或延长租赁期限。
3、乙方应合理使用承租房屋及附属设施。如因使用不当造成房屋及附属设施损坏的，乙方应立即负责修复或赔偿。
4、乙方改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意，且费用全部由乙方负责。租赁期间届满或因乙方违约导致租赁合同解除的，形成附合部分的房屋装修无偿归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；因甲方违约导致租赁合同解除的，甲方应赔偿乙方剩余租赁期内装饰装修物的残值损失。
第六条 转租
除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。
第七条 合同的变更与解除
1、双方可以协商变更或解除本合同。如因甲方违约导致合同解除的，甲方应双倍退还乙方保证金；如因乙方违约导致合同解除的，乙方已交的房租和保证金，甲方可以不予退还。
2、租赁期间，有下列情形之下而致合同终止的，双方互不承担责任。
（1）该房屋占用范围土地使用权依法提前收回；
（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；
（3）该房屋因不可抗拒因素而遭毁损、灾失或被鉴定为危房的；
（4）其他情形
【法务在线律师提示】：当前由于规划原因导致的拆迁经常发生，租赁合同也可对拆迁中相关补偿费进行详细约定，如一次性经营补助、搬迁补助等。也可一揽子约定动迁补偿费的归属。
3、甲方有以下行为之一的，乙方有权单方解除合同：
（1）迟延交付房屋达 日的。
（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。　　
4、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋；
（1）不按照约定支付租金达 日的。
（2）欠缴各项费用达 元的。
（3）未经甲方书面同意，改变房屋用途的。
（4）未经甲方书面同意，拆改变动或损坏房屋主体结构的。
（5）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。
（6）利用房屋存放危险物品、从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
（7）未经甲方书面同意，将房屋转租给第三人的。
【法务在线律师提示】：如果租赁房屋从事生产经营活动，则需要了解该房屋的商业规划和有关政策等。在无法确定租赁房屋的商业规划和有关政策的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解除合同的条件，以此避免不必要的损失。
第八条 违约责任
1、甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约。
2、甲方未按约定时间交付房屋，则每逾期一天应向乙方支付原日租金 的违约金；逾期 ，则乙方有权解除合同。因甲方未按约定时间交付房屋导致合同解除的，甲方按照第七条第一款承担违约责任。
【法务在线律师提示】：建议对违约金的标准不宜过低或过高，宜设定在日万分之三至千分之一之间。
3、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金及保证金不退；若预付租金及保证金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
【法务在线律师提示】：此条是乙方单方解除合同，在甲方损失不易量化的情况下，建议也可约定其他额外的违约责任，比如额外多支付一个月租金作为赔偿。
4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金百分之 的违约金。
【法务在线律师提示】：建议可对交还房屋做详细约定，如约定经过双方验收才能作为正式的交还。
5、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前 日通知乙方，并 双倍返还乙方保证金作为违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
【法务在线律师提示】：此条是合同双方中甲方解除合同的情形，在乙方损失不易量化的情况下，建议也可约定其他额外的违约责任，比如额外多支付一个月租金作为赔偿。实践中有出现租金大幅上涨，房东提前解除合同的情况，能付支持租金上涨部分作为租房者全部损失，司法实践中需要大量证据来证明。故而建议尽量对损失有量化标准，以便好操作。
6、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
第九条 其他约定
1、本合同自甲、乙双方签署之日起的 天内， 应负责代表双方当事人按有关规定，向当地房屋租赁管理部门办理租赁登记，另一方应提供配合。因一方原因未能办理登记导致被处罚或发生其他损失的，应赔偿对方损失。
【法务在线律师提示】：根据法律规定，房屋租赁应办理登记，未办理登记的，可进行行政处罚；另部分法院认为，未办理租赁登记的，不享有可对抗第三人的优先购买权。如有的地方会有税费的规定，建议应约定明确缴纳责任。
2、本合同生效后，凡变更、解除、终止本合同的， 方应负责代表双方当事人在本合同变更、解除、终止之日起的15天内，向原登记机关办理变更、解除、终止登记手续，另一方应提供配合。
【法务在线律师提示】：如不是约定出租方去负责登记，则建议约定办理方在多少日内向出租方出示办理凭据，以免引起对出租方的行政处罚。
4、双方联系方式为合同抬头处所填写，如有变更，则及时需书面通知另一方。一方有任何通知，仅需按此地址发送邮件或电话通知即可。
乙方紧急联系人： ，联系方式： ；
【法务在线律师提示】：由于承租人的流动性，常常发生无法通知到承租人的情况，约定一个详细的通知地址，有助于合同的履行。建议可视情况约定邮箱地址，或QQ皆可。紧急联系人的约定是为了防止一些突发状况下，无法联系到承租人的情况。
5、租赁期满后，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前15天向甲方提出书面意向，双方可以协商重新签订新的租赁合同或将本租赁合同顺延。
6、租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方。如有留置的任何物品，合同期满后三天仍未搬走的，视为乙方已经放弃该留置物品，可由甲方自由处置。
【法务在线律师提示】：乙方遗留在租赁物内的物品一直是甲方难以处理的问题，建议在签订合同时就对此情况进行约定，便于日后处置。
7、租赁期间甲方出售租赁房屋的，甲方应提前十五天通知乙方，在同等条件下，乙方享有对租赁房屋的优先购买权。租赁期间房屋所有权发生变动的，甲方应保证租赁合同的效力及乙方对房屋的正常使用。乙方因房屋产权变动所发生的损失，甲方应予以赔偿。
【法务在线律师提示】：当租赁期间届满乙方返还房屋之时，出租方应当认真验看家具家电，检查是否有合理损耗之外的损伤；同时在出租方和承租方对租赁期间发生的费用进行结算时，双方应当留意是否有额外费用的发生。
第十条 争议的解决
1、本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则按如下方式处理：
(1)通过仲裁程序解决，双方一致同意以 仲裁委员会作为争议的仲裁机构。
(2)向 人民法院起诉。
【法务在线律师提示】房屋租赁合同产生的争议，合同双方可以选择仲裁或者诉讼，二者只能选择一种，需要注意的是既选择仲裁又选择诉讼的仲裁条款无效，需由双方达成补充协议同意仲裁或者由人民法院管辖。仲裁为一裁终决制，相对与诉讼较快捷，费用比诉讼略高；合同双方也可以选择向人民法院提起诉讼，其中被告住所地、原告住所地、合同履行地、合同签订地、房屋所在地人民法院均有权管辖。合同双方当事人可以根据具体情况进行选择。需要注意的是既选择仲裁又选择诉讼的仲裁条款无效，需由双方达成补充协议同意仲裁或者由人民法院管辖。
2、本合同的成立、效力、解释、履行、签署、修订和终止以及争议解决均应适用中华人民共和国法律。
第十一条 合同的生效
本合同（及附件）一式 份，其中甲方执 份，乙方执 份，交租赁管理部门备案 份,具有同等法律效力，本合同自合同双方签字盖章，且甲方收到乙方支付的租赁保证金款项之日起生效。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）签章：　 承租人（乙方）签章：　
委托代理人 ： 委托代理人：
联系方式： 联系方式：
年 月 日 年 月 日
签订于 市 区 签订于 市 区
【法务在线律师提示】：对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。

附件一
房 屋 交 割 清 单
房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔
名称 品牌 单位 数量 单价 损赔额 名称 品牌 单位 数量 单价 损赔额

项目 单位 单价 起计时间 起计底数 项目 单位 单价 起计时间 起计底数
水费 上网费
电费 车位费
电话费 租赁税费
收视费
供暖费
燃气费
物业费
卫生费

交房确认 对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。
交房日期： 年 月 日
甲方（出租人）签章: 乙方（承租人）签章：
退房确认 甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还 □无纠纷 / □附以下说明：
。
退房日期： 年 月 日
甲方（出租人）签章: 乙方（承租人）签章：

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