房地产项目财务评价报告.doc

项目财务评价汇报 目 录前 言1一 项目概况2（一）地理位置2（二）项目环境现实状况2（三）规划设计方案重要经济指标3二 济南市房地产市场走势分析4（一）宏观环境分析4（二）济南市房地产市场现实状况与发展趋势分析5（三）竞争楼盘6（四）*项目分析7（五）项目市场定位8（六）项目价格定位9三 项目实行规划9四 项目投资估算及投资计划10（一）项目投资估算10（二）项目总投资估算11五 项目销售计划及收入估算12（一）销售计划12（二）销售收入估算12六 项目融资安排13（一）资金来源13（二）资金来源表和利息估算13七 项目财务评价14（一）动态盈利能力指标评价14（二）静态盈利能力及计算16八 项目结论与提议17前 言房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关社会、经济、技术等方面进行深入细致调查与研究，对也许采用多种开发方案进行认真仔细经济分析和比较论证，对项目建成后经济效益进行科学预测和评价；并在此基础上，对拟建项目技术先进性和合用性、经济合理性，以及建设必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目与否应当投资建设和怎样投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠科学根据。房地产项目可行性分析从内容可分为如下五个方面:房地产项目投资环境分析、房地产项目市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。一种完善科学房地产项目可行性研究在房地产项目实行过程中可以起到如下三个重要作用:(l)保证项目投资决策科学性。房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几种亿。并且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，并且房地产市场不确定原因多，盲目投资很难获得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理基础上，进而获得理想预期效益。(2)保证项目投资优化。一般状况下，可行性分析是研究一种项目能不能做，能做话能得到怎样经济收益和应当怎样做项目分析。同步，有状况是研究一种项目多种方案，要在多种可行方案中选出一种最优方案。这样，研究人员就能在可行性分析基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。假如没有房地产项目投资可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。(3)保证项目投资有序性。房地产项目投资可行性研究阶段，实质上就是对未来项目实行进行周密安排过程。尤其是围绕项目开发进度所进行资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段资金供应与资金使用、原材料和设备供应、配套工程实行环节等，使整个项目实行有条不紊地进行，以到达预期目。本汇报拟就对济南*项目进行可行性研究，深入阐明可行性研究对房产开发项目巨大作用。一、项目概况（一）地理位置济南经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。（二）项目环境现实状况小区配套设施规定期尚、齐全，基本可以做到既能满足小区业主平常生活需要又能满足现代人对现代化住宅消费需求。l 针对周围生活环境，设置商业配套（超市、综合商场、文教用品商店、美容美发店、餐饮店等。）l 区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身中心、网球场、娱乐中心等。l 时尚配套齐全（宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等）、先进建筑材（地板采暖、可调整供暖设备、塑钢窗、蘑菇石）成为该项目必不可少附加值）。详细生活配套设施如表1.1所示：表1.1 *项目配套设施配置类目项目名称配套阐明距离交通出行公交临港南区115;115;116;116;136路上行;136路下行395米高速邢村立交桥可以直上济南绕城高速米教育配套幼稚园东方剑桥幼稚园山东省济南市历城区2708米小学济南市智远小学山东省济南市历下区2391米中学济南公交职业高中山东省济南市历下区2281米生活配套超市项目自身规划有商业，未来将建成商业街，以满足业主生活所需。家家悦山东省济南市历城区1191米万嘉隆超市泉港路山东建筑大学1345米公园山东建筑大学临港开发区凤鸣路1297米其他济南市邮政局高新区邮电支局山东省济南市历下区3956米商务休闲设施：净雅大酒店、喜来登大酒店提供一流完善商务服务和休闲设施，奥体中心周围还建有咖啡厅、餐厅、ktv等娱乐场所。5890米政务配套：龙奥大厦、省国资委、省交通局、省高院、省粮食局、山东省档案馆6734米文体配套：奥体中心、省博物馆9866米金融配套：建设银行、中国农业银行、交通银行、工商银行等几大银行1220米其他配套其他小区门诊山东省济南市历城区1218（三）规划设计方案重要经济指标*项目总占地面积4.63公顷，地上容积率为1.8，地下容积率为0.77分摊至各个用地类型，详细指标如表1.2所示表1.2 *项目经济指标序号名称单位数量一总用地面积46342二总建筑面积1(一)地上建筑面积834001住宅面积800002公共建筑面积34002.1农贸市场7002.2商场2.3物业5002.4配电200(二)地下建筑面积359001地下停车场面积45002地下室55003地下商场250004仓库1200三地上容积率%1.8四地下容积率%0.77五绿地率%35七停车率%90二、 济南市房地产市场走势分析（一）宏观环境分析1、宏观背景状况在宏观环境中，政治法律原因是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑重要原因，它制约着企业行为。回忆一段时间以来，“楼市过热论”、“楼市泡沫论”一直充斥着中国房地产市场，楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，克制楼市过热使资金重回实体成为目前调控重要目，也是关系到国家经济转型和改善民生重大事情。高层频繁表态，调控方向保持不变。中央一直推进调控决心很大。从限购令到控制银行准备金率，调控一直在稳步推进，房价下行压力深入加大，房价俨然出现全国普降局面。尽管上六个月中国房产市场有所回升，但还是处在比较低迷态势。2、经济环境分析 年前三季度 GDP 仍保持 6.9%以上增长速度，但增速呈缓慢回落态势。在国内外综合原因影响下，应对通货膨胀政策效应导致增速回落，经济增长由偏快转向过热风险明显减少，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展，宏观经济指数较为稳定。经济环境是指企业所属或也许会参与其中经济体经济特性和发展方向。 年上六个月，CPI 指数不停攀升，6 月份上涨 8.5%创 36 个月以来新高，通胀压力持续加大；下六个月开始，在政策控制下 CPI 指数不停下滑，11 月份创年内新低，推高通胀原因逐渐消除。（二）济南市房地产市场现实状况与发展趋势分析1、济南房地产市场逐渐走向理智化l 客源特性：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 l 开发商特性：迫于竞争压力，开发商积极寻求新开发理念，对营销筹划理念逐渐接受，同步专业销售人才带来先进理念也影响了开发商思想，开始重视客源需求，逐渐向以产定销路线靠拢，品牌意识已大大增强。同步由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧小企业将面临严峻考验。 l 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主同步，小高层逐渐为市场承认，高层也占领一定市场份额。地区限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不停提高。 l 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构介入逐渐为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不停翻新。 2、 限购之后济南各大地产商变化l 销售方略转变：销售额前三名中海、绿地和恒大均有大幅降价行为，尤其中海特价房及降价活动在大规模宣传下，销售额获得大幅提高，为整年任务完毕打下了良好基础。l 推广渠道变化：推广宣传由此前报纸等大众媒体向小众如楼宇、短信、直投等性价比较高渠道转变，部分选择网络团购等方式。l 融资渠道转变：因银根紧缩，开发商融资开始困难，为了维持项目正常运作，开发商不惜借高利贷或其他方式，部分开发商通过卖地变现，缓和资金压力。l 开发模式变化：减缓拿地开发，寻求多方合作，以减少风险，化解危机，部 分开发商采用代建模式，如万科总裁郁亮表达，考虑介入保障房建设；绿城中国在 年即组建团体，研究代建模式可行性。l 自身节流：部分开发商为节省开支，选择淘汰员工等方式3、济南第一季度房地产市场数据分析年后各个开发商更是纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显好转。价格下降成为市场成交回暖重要原因，以价换量成为第一季度全市市场关键主题。3月份，济南土地成交量迎来井喷。第一季度济南成交土地面积209.86万，面积同比增长1289.8%。其中3月份成交量集中爆发到达152.86万，是新政公布之后单月土地面积成交之最。成交地块大多早已确定归属，开发商按计划拿地显示出其在市场回暖状况下开发信心有所恢复。从土地性质成交构造上看，住宅是重要成交主力，占总量72%，而商服用地相对较少，占28%。成交价格重要受区域分布构造影响，价格先降后升。土地成交价格重要受所在区域价值影响，1月份成交土地单价为2354元/，楼面地价约1081元/。因成交土地所有位于长清区，土地价格偏低。3月份成交土地位置较佳，贴近市区中心地段，成交价格走高，土地单价攀升至5404元/，楼面地价也升为2584元/。（三）竞争楼盘该项目所在区域属于济南市政规划东拓范围，因此经十东路两侧房地产开发项目诸多，与此项目距离较近重要楼盘资料如下所示：序号项目 内容位置性质价格1山东建大专家花园凤岐路以东，建筑大学新校区以西，以南历城工业园住宅、花园洋房、板楼、多层、小高层，配套有商业街7900 元/平米2济南中建凤栖地经十东路，东靠山东建筑大学、西临凤歧路高层住宅，配套九年义务制中小学，临街楼宇首层为商业店铺7500 元/平米3济南恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建筑大学西临住宅、板楼、小高层、高层、毛坯房8100 元/平米4济南永大颐和园经十路邢村立交桥西侧（建筑大学东临）住宅、一般住宅、小高层、高层、毛坯6999 元/平米5济南济南恒大名都历城唐冶新城关键区一般住宅 、高层、精装修7260 元/平米6济南普利林景山庄历下经十东路3366号(奥体中心东临约3.8公里)一般住宅 、多层、小高层、精装修5900 元/平米（四）*项目分析1、项目概况分析该项目属于济南市东拓部分，在一定程度上占据了规划优势，其周围房地产市场比较活跃，项目较多，竞争也相对剧烈。该项目于上六个月拿到地块，按当时价位来说地价比目前相对高某些，当然，其生活设施及市政配套也相对完善，有良好自然及人文环境。部分用地可以运用附近其他项目配套设施来变化人居环境。2、市场细分及客户定位 精确客户定位，有助于项目市场定位、市场细分，从而使项目规划设计到位，吸引更多潜在买家购屋，增进销售。3、户型设计该项目楼盘方案分为高层和联排别墅两种，户型设计规定经典实用，功能多样。其中高层单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。详细户型以7595平方米两房为主，并引入错层大户型或复式房作配合。而底层联排别墅则更具人性化，除了满足上述规定之外，尚有舒适度愈加提高。其户型比例提议如下：1).按户型分表2.1 户型分派比率户 型平层或错层复 式合 计一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅比 例7.8%25.2%30%16%21%100%2).按面积分表2.2 住宅面积分派比率面积55-6465-7778-9495-104105-130合计比例5%12%30%28%25%100%将建设提议归纳为一句话，即：以住宅为主，户型设计应顺应市场需求。考虑当地生活配套不完善，提议配套商业（即底商建筑）、业主会所、足量停车位和主题广场等。其中，根据目消费群体定位，车位占总户数比例：约为80%。4、营销推广方略售楼处选址：山东大厦，利弊参半。利：a该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大客源潜力。 b人员流动量大，易扩大著名度。 c交通动线发达，以便客户征询。 避：a租金较贵，投入费用高。 b交通成本和时间较大，若是客户看楼盘，从售楼处到项目所在地比较麻烦。价格是整个营销方略中极期重要一部分，如整个阶段价格衔接不好，将导致整个项目失败。（五）项目市场定位 1、项目市场定位 因本案受当地生活配套影响，此地区销售市场形成一种独有规律，档次较平均、环境清新、成片开发、规模较大住宅比较多，而本项目市场定位是：必须建成“规模适中、配套全、环境好、服务优”智能化住宅城，楼盘素质定位不适宜过低，中高档住宅便于小区规划和配套建设，楼盘售价方面，一般住宅应当与周围片区保持一致，而特有联排别墅售价应当相对高某些。小区需拥有宁静小区环境，文化风格层次高雅，视周围项目园林规划，该项目必须以主题式风格分类，同步保障每个楼宇间都要青葱怡人、绿意浓浓，让每户窗前看到是绿草、鲜花和休闲园地，即户户窗前如画，家家阳光充足，此外，该项目内户户层高3.0米建筑特色调动为业主赢得了更广阔观景空间。根据社会热点和当地配套空白，极富特色室内外健身设施和。 2、消费群体定位一种项目只要抓住目消费者，就会起到一种事半功倍效果。因此目消费者定位准不精确将对项目销售起到决定性作用。由于各方面原因制约，本案附近房价相对持平，一定程度上限制了该地区住宅开发档次，不过鲜有九栋联排别墅还是将吸引消费者眼球。因此，为了保证本项目品牌和市场效益，通过近段时间对当地房地产市场以及本案状况分析，我对本案主力客户群判断如下：地区别布：以区域内公务员以及有一定消费能力居民为主，外环线两侧企业职工为辅，各占65%、20%；经商人士及外地人占10%；其他：5%。购房更重视处理目前需求。但原因质原因，同步关注“人以群分”而产生明显社会阶层界线。对于高档消费人群，着重推进联排别墅售卖。而对于区域内公务员、年轻白领，则更趋向于中、小户型，独身白领或外地人选择5570平方米单元，双职工选择7590平方米单元居多。 附近居住部分高素质，具有一定层次及购置能力客户。此类消费者较为熟悉周围居住环境，在此区域中居住时间较久，年龄在40岁左右，但愿改善居住条件群体，对未来市政府大力改造充斥信心，相信此区域拥有升值潜力。因此年龄段人群多为35口之家，对于他们而言三室面积在98110平方米房子最受青睐，改善型三室二厅二卫房型布置要格局，讲究生活品味。 根据以上阐明，在此后宣传推广工作中，针对目消费群应做到：l 受地区和家庭收入限制，本案除了立足项目所在区域，做细做透市场，还要挖掘区域外客源；l 观望准客户有效消化，制定详细措施，打消客户顾虑。（六）项目价格定位综合以上分析，该项目在实现各价值实现要素后来，总体入市均价：高层住宅可以定为8000元，联排别墅可以定位1元。三、项目实行规划*项目开发经营周期为5年半时间左右，其中建设期为3年半，分一期建设期2年，二期建设期1年半。商品房从次年开始预售，到二期现房销售完大概4年左右时间。详细开发经营周期见横道图所示。四、项目投资估算及投资计划（一）项目投资估算表4.1 项目投资经营费用估算序 号项 目数量（万平方米）费用原则（元/平方米）费用金额（万元）备注1土地费用21080土地出让金 46342659930580440万元/亩,69.5亩购置土地使用手续费及税金5002开发成本1223721.842.1前期工程费用1260720规划设计1245540项目可行性研究129108地质勘探测绘12224施工现场“三通一平”124482.2建筑安装工程费9159002.21地上建安工程8180014400构造工程810008000装修工程85764608机电设备及安装工程822419522.22地下建安工程115001500构造工程112001200机电设备及安装工程13003002.3基础设施建设费9110990附属工程费950450室外工程费9605402.4公共配套设施建设费2.9366004336农贸市场0.071500105商场2.715004050物业0.05130065配电0.02130026仓库0.091000902.5其他费2002.6开发间接费885.84(2.12.5)*4%2.7不可预见费690.83开发费用13172.153.1管理费用1664.05（土地费用+开发成本）*3%3.2财务费用7400.9土地费用及对应管理费利息625开发成本与对应管理费利息4212.9融资费用25633.3销售费用4127.2估算销售收入：117920广告宣传及市场推广费589.6(销售收*0.5%)销售代理费2358.4(销售收入*2%)交易手续费1179.2(销售收入*1%)4开发期税费6485.6营业税5896(销售收入*5%)都市维护建设费412.72(营业税*7%)教育费及附加176.88(营业税*3%)5项目开发成本费用及税金总计74459.59（1-4项之和）（二）项目总投资估算表4.2 项目总投资（不含财务费用） 单位：万元序 号项 目费用金额(万元)1土地费用310802开发成本23721.842.1前期工程费用7202.2建筑安装工程费159002.21地上建安工程144002.22地下建安工程15002.3基础设施建设费9902.4公共配套设施建设费43362.5其他费2002.6开发间接费885.72.7不可预见费690.83开发费用13172.153.1管理费用1664.83.3销售费用3540.954开发期税费6485.65项目开发成本费用及税金总计74459.60五、项目销售计划及收入估算（一）销售计划本项目销售面积是地上高层住宅和底层联排别墅、商铺、农贸市场面积共82700平方米和地下停车位和商场共24500平方米。详细销售计划如表5.1所示。 表5.1 项目销售计划 单位：平方米 面积销售高层住宅（A）联排别墅(B)商场农贸市场停车库地下室仓库其他合计建筑面积50000（11栋15层）3000027000700(E)4500(F)5500(G)1200(H)1100(I)10一期发售50000（C）700450057200其他5500120011007800二期发售30000（9栋5层）25000(D)55000合计500003000027000700450055001200110010设计户数：460户停车率80%户户均有（二）销售收入估算*项目计算期为五年，建设期一期两年，二期一年半，次年开始一期产品预售，第五年其中二期产品售完。并且在前面分析中，已经初步确定该项目总体售价：高层住宅可以定为8000元，联排别墅可以定位1元。此外根据市场状况分析，公共基础设施配套也做出了对应定价，详细销售计划和定价如表5.2所示。 表5.2 项目销售计划 单位：万元年 份合计销售比率20%A+20%F40%A+30%F+E+30%G40%A+20%B+30%F+C+30%G20%F+50%B+30%D+20%G30%B+70%D销售收入908017895267252958035300117920销售收入所占比例7.70%15.18%22.66%25.08%29.94%100%备注：高层住宅、连排别墅、地上商铺、农贸市场、地下商铺、地下室售价分别为8000、1、14000、11000、1元、6000元/平方米，停车库售价为10万元/个。六、项目融资安排（一）资金来源房地产开发项目资金筹措重要是根据项目对资金需求以及投资使用计划，确定资金来源对应数量。房地产开发项目资金筹措一般有资本金，预售收入及借贷资金三种重要方式。1、项目总投资7.5亿元左右，其中现自有资金25000万元用作投资，分年度投资状况如表所示。局限性部分从银行贷款，银行贷款条件是年利率12%，前2年只计息还款，从第3年开始还本付息，此后每年付清利息并分5年等额偿还建设期利息资本化后所有借款本金。2、销售收入、销售税金及附加和经营成本预测值如表所示，其他支出忽视不计。（二）资金来源表和利息估算1、根据项目总投资估算和自有资金状况，计划年投资和借款状况如表6.1所示。内容 年份合计建设投资投入比例100%50%15%15%10%10%建设总投资7446037230111691116974467446自有资金2500025000资金流入908017895267252958035300长期借款（12%）122304500表6.1 年计划投和借款量 单位：万元2、财务费用估算，根据年借款状况，可以算财务费用，如表6.2和6.3所示。1).建设期前两年向银行贷款状况表，前2年计息还款状况和在年末支付本年利息表6.2 项目建设前两年计息还款 单位：万元内容 年份备注年初欠款013250年利率12%当年借款122304500应计利息733.81737.6年末本金00年末利息733.81737.6年末欠款合计12230167302).长期借款从第3年开始运用等额还本付息方式开始还款，期限为5年。表6.3 为期5年等额还本付息 单位：万元年份内容 欠款额备注抵押贷款还本付息167304640.94640.94640.94640.94640.9i=12%七、项目财务评价（一）动态盈利能力指标评价有关项目动态盈利能力指标查看项目所有投资现金流量表和自有资金投资现金流量表。表7.1 所有投资现金流量表 单位：万元内容 年末合计一、现金流入1223013580178952672529580353001353101.销售收入9080178952672529580353001185802.长期借款12230450016730二、现金流出38233.81348716875.12713610.77713767.8026582.4024640.902107229.021.开发建设投资37500112501125075007500750002.营业税金及附加499.4984.2251469.881626.91941.56521.93.年末贷款还本付息733.81737.64640.9024640.9024640.9024640.9024640.90225675.91三、净现金流量-26003.8931019.87313114.2215812.19828717.598-4640.90228112.19四、合计净现金流量-26003.8-25910.8-24890.927-11776.704035.49432753.09228112.19五、净现值(i=12%)-26003.883.0357813.03659334.4510048.93816295.136-2351.225六、合计净现值-26003.8-25920.76-25107.73-15773.28-5724.3510570.79FNPV=8219.57IRR=20%由表可以看出，,FNPV=8219.57万元，FIRR=20%12%,因此项目从全投资角度看行。表7.2 资本金现金流量表 单位：万元内容 年末合计一、现金流入1223013580178952672529580353001353101.销售收入9080178952672529580353001185802.长期借款12230450016730二、现金流出25733.822375625.136110.786267.806582.4024640.9057197.811.开发建设投资中自有资金25000250002.营业税金及附加499.4984.231469.8751626.91941.56521.93.年末贷款还本付息733.81737.64640.9024640.9024640.904640.9024640.9025675.91三、净现金流量-13503.81134312269.87320614.22323312.2028717.598-4640.9078112.19四、合计净现金流量-13503.8-2160.810109.07330723.29654035.4982753.09278112.19五、合计净现值-13503.810127.689781.4714672.8014815.3216295.136-2351.23NPV=49837.38IRR=75%由表可以看出，NPV=49837.38万，IRR=75%，因此从资本金投资角度看该项目也是可行。 （二）静态盈利能力及计算表7.3 利润表 单位：万元内容 年末合计一、现金流入1223013580178952672529580353001353101.销售收入9080178952672529580353001185802.长期借款12230450016730二、现金流出38233.81348716875.1313610.7813767.806582.404640.90107197.811.开发建设投资375001125011250750075000750002.营业税金及附加499.4984.231469.881626.91941.56521.93.年末贷款还本付息733.81737.64640.904640.904640.904640.904640.9025675.91三、经营利润-26003.8931019.8713114.2215812.1228717.60-4640.9028112.19（利润总额）28112.19四、所得税28112.19*0.2=5622.438五、税后利润22489.752由表可以得出静态盈利能力指标：(1)投资利润率从利润得出项目利润总额为28112.19万元投资利润率=年平均利润总额/总投资*100%=28112.19/74460*100%=37.76%(2)资本金利润率 资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=28112.19/25000*100%=112.44%(3)资本金净利润率资本家净利润=年平均净利润总额/资本金*100%=22489.752/25000*100%=89.96%由以上指标可以看出该项目从静态盈利能力方面看是可行。